אני מעתיק כאן כמה כללים שנכתבו בעבר בפורום זה, חלקם על ידי וחלקם ע"י אחרים:
א. המרכז של הצפון זה חיפה והקריות, המרכז של הדרום באר שבע ונתיבות. כמו שבבני ברק למרות כל ההציע עדיין כל הדירות מושכרות כך גם שם.
ב. ברור למעלה מכל ספק, שלא כל אחד מתאים לזה לקנות דירה להשקעה, וגם כשלוקחים חברת ניהול, צריך לוודא שעושים מלאכתם נאמנה, ושלא שכחו אותך. לכן מי שהוא שליימזל, שלא יקנה, חד משמעית.
ג. רוב המתווכים - גנבים גדולים, מיעוטם - גנבים קטנים. גם המתווכים החרדים, לא פחות גנבים, גם אם הם מהקהילה שלך.
ד. אחד מהטריקים הגדולים של המתווכים היא, שהם מוכרים לך דירה ששווה 500 ב570 ולוקחים את ההפרש, ולמוכר הם אומרים מה איכפת לך שנרויח מעבר למחיר המוצע, נביא לך קונה טוב.
ה. לוודא את השווי האמיתי זה רק באמצעות בירור בכמה אופנים יחד, כמה מתווכים, חברים שיש להם בעצמם דירה באזור, יד 2, שמאי מקומי, וכו'
כמו כן יש את אתר רשות המיסים ששם מופיע את הסכום האמיתי שבו נמכרו הדירות (חוץ ממה שבשחור).
באתר מדלן כותבים גם נתונים אבל זה לא מדוייק.
ו. פינוי מושכר כשהשוכר לא משלם - כיום יש פינוי מהיר בבית משפט - 3 חודשים. מלבד זאת חשוב להוסיף לחוזה, שבמידה והוא לא משלם אתה רשאי לפנותו בכח וכן לנתק לו מים וחשמל.
ז. משכיר חכם לעולם לא יגיע למצב של שוכר שלא משלם, בודקים תלושי משכורת, בדיקת אמינות בחברת bdi, בדיקת חשבון מוגבל באתר בנק ישראל ובהוצאה לפועל. לא להשכיר ל....
ח. בעיקרון השכרת דירה אין צריך חברת ניהול, כי יש את אתר יד 2" אבל גם אם לוקחים חברת ניהול, לסכם שאם מצאתי שוכר לבד, אני לא משלם. לפעמים חברת ניהול יש לה כל כך הרבה דירות עד שאין להם זמן למצוא לך שוכר. חברת ניהול חשוב בעיקר אם הדירה לא משופצת ויכול להיות הרבה תקלות.
ט. מומלץ לא 'לחסוך כסף', ולשפץ את הדירה קומפלט, ואז קרוב לוודאי שאנשים תרבותיים יבואו, ובמהירות, ויסכימו לשלם קצת יותר בשביל דירה שנראית טוב.
בתור אחד שמכר דירה להשקעה בקריות רק לפני שבוע, אני רוצה לומר שלמרות כל החששות שהוזכרו כאן (מתווכים שקרנים, אין שוכרים, עירייה הורסת, מיסים וכו' וכו') הייתי מאד מרוצה מהעיסקה, היא הניבה רווח מעולה תוך זמן לא ארוך, ואת זה שמעתי גם מחברים רבים. המחירים עולים בקצב מסחרר, והביקוש של המשקיעים אדיר.
י. יש יתרון בקריות בניגוד לדרום, בכך שהדירות מושכרות לרוסים, ויש להם תרבות תשלומים טובה בדר"כ.
כמובן שאסור להאמין למתווכים, בעיקר חרדים [לא בגלל שחרדים יותר שקרנים ח"ו, פשוט הם יודעים שהקונה נותן בהם אמון, מרגישים שהוא בידים שלהם], אבל מצד שני לקנות בלי תיווך זה גם קשה, המתווכים שם בוחשים בהכל, בגלוי ובמסווה. האפשרות הכי טובה לבדוק זה לשאול מתווך שמציע לך דירה, על דירות של מתווך אחר, וכך תשמע את כל הליכלוך. יש גם אתר 'מדלן' שיש שם מידע לא רע על כל רחוב.
יא. במרכז שווי של דירה נגזר מהנוחות שלה למגורים וכדו', במקומות האלו השווי נגזר מהאחוזי תשואה, כיום השווי עומד על בערך 5 אחוז. אם מצאת דירה שאחוזי תשואה יותר - זה עיסקה טובה.
יב. אצלנו תרבות הדיור אחרת משם, לדוגמה רבי עקיבא בבני ברק שווה הרבה פחות מרמת אהרן, אבל שם זה הפוך ששדרות ירושלים או שדרות גושן, שהם הרחובות המרכזיים, שווים הרבה יותר, ויש עוד הבדלים שחשוב לדעת אותם.
יג. לפני שאדם קונה דירה הוא צריך לחשוב לכמה זמן הוא מתכנן להשאיר אותה אצלו, חמש שנים או שלושים שנה, כי יש אזורים שאי אפשר לדעת אם יעלו המחירים בטווח של חמש שנים, אבל בטווח של שלושים שנה וודאי שיעלו מאד, לדוגמה קרית ים ג'
rhon.co.il
הנושאים החמים
