מחיר למשתכן הגרלות דירה בהנחה

[בית שמשניק]

השוואת נתונים להיום - בסוגריים אחוז השינוי:
נוף הגליל 5.04% (33%)
דימונה - 2.49% (28%)
אשקלון - 2.01% (25%)
אופקים - 1.98% (28%)
מגדל העמק - 1.9% (25%)
חיפה - 1.13% (27%)
בית שמש - 1.06% (32%). בני מקום - 5.03% (31%)
ירושלים - 0.85% (30%). בני מקום - 2.31% (30%).

המשך מעקב מגמות הרישום מהיממה האחרונה:
הסיכויים כרגע:
נוף הגליל - 3.89% (23%)
דימונה - 1.97% (20%)
אשקלון - 1.67% (17)
אופקים - 1.59% (20%)
מגדל העמק - 1.53% (20%)
חיפה - 0.92 (19%)
באר שבע - 0.87% (עקפה את בית שמש)
בית שמש - 0.82% (23%). בני מקום - 4.04 (20%)
ירושלים - 0.68% (20%). בני מקום - 1.84% (20%)

סיכום:
נוף הגליל ובית שמש (חיצוניים) ממשיכות להתדרדר בסיכויי הזכייה ביחס מעט גבוה יותר משאר המקומות (כנראה עקב קבוצות שלמות שנרשמות לשם).

 

[דודי ציגלמן]

לא נפתח. אם תוכל להעתיק. תודה רבה

העתקתי לאשכול בנושא

 

[פרישמן]

לכל המשקיעים צריך לקחת בחשבון שכשהדירה מוכה המחיר יורד דרסטית (עד כדי הפסד) ולוקח לו כשנה עד שנתיים להתאזן (כי יש הצפת דירות) ובתום הזמן למכירה (7 שנים) יש שוב הצפה ולוקח כשנה שנה וחצי להתאזן ולכן שווה למכור רק עוד כ9 שנים שימו לב
וגם שכירות לא כ"כ הולך כי יש הצפה של דירות והרבה שוכרים עוברים לדירה משלהם באותו איזור
אז זה הרבה שנים בלי אפשרות למכור ובלי מספיק רווח בהשכרה (ללוקחי משכנתא)

לצערי כמות ההיצע נמוכה מהביקוש, וגם אם יבנו בקצב של עכשיו בהמשך עוד, זה לא תואם לגידול הטבעי. אדרבה תראה מקום שהמחיר ירד בשנים האחרונות.
גם אני טענתי בהתחלה שהצפה של 6k דירות בבית שמש עלולה להוביל לירידת מחירים אבל המומחים פה הסבירו שאולי המחיר יישאר כמו שהוא עכשיו ובטח לא 'דרסטית'.

 

[אשג]

יעקב רייניץ

www.prog.co.il

ברצוני להודות לך בשם אלפי קוראי המודיע על הכתבה שלך בנושא 'דירה בהנחה' היום,
מאמר ברור ומתומצת כמו שצריך, תודה רבה.

אפשר להעלות?

אפשר להעלות שוב? עלה דף חלק וזה חשוב

 

[למה זה תשאל לשמי]

טבלה מפורטת עם כל הפרטים והחישובים בנוגע להגרלה הנוכחית
[כולל הון עצמי והחזר חודשי צפוי]
מומלץ גם להציץ בהרחבות בספוילר

קרדיטים:
-נתוני מחירים - @בית שמשניק , נתוני מחיר שוק - @עוד עו"ד
​

ספוילר: הסבר מפורט על כל עמודה בטבלה לפי מס' העמודה

לכל עמודה מצורף הסבר באותו הספרה המופיעה מעל העמודה.​

1. הערים בהם התכנון מיועד לצביון חרדי הינן רק: אופקים, בית שמש.​

​

2. סדר ביצוע ההגרלות בפועל הינן לפי גודל הערים (ובתוך הערים עצמם לפי מס' ההגרלה), ויש לקחת נתון זה בחשבון, לדוג' הרוצה לזכות אך ורק בעיר אחת ספציפית שלא יירשם לערים אחרות המוגרלות לפניה.​

​

3. בכל הגרלה מוקצית כמות מסוימת בעדיפות לגרים באותו יישוב (ב3 שנים האחרונות או ב4 מתוך 10 שנים האחרונות).​

​

4. הכוונה למחיר הממוצע הסופי (לפני מדד) לדירת 100/80 מ"ר + חניה מחסן ומרפסת, כמובן שישנם מגוון דירות והמחירים משתנים בהתאם לגודל, והפעם גם חישבנו בתוך המחיר את מענקי מקום בערים בהם ישנם.​

​

5. אחת המעלות בתוכנית הינה הדרישה להון עצמי בשיעור נמוך מהמקובל בדר"כ, וכמצו"ב.​

​

6. הנתון הזה מאוד דינמי, החישוב הנ"ל היא בערך הממוצע במשכנתאות ל-30 שנה שאינן צמודות.​

​

7. השוואה הינה לעומת מחירי השוק הממוצעים בדירות חדשות באותו השכונה, אך אין להסתמך על האמור בלבד ללא התייעצות עם גורמי מקצוע.​

​

8. בחלק מערי הפריפריה יש מענק נוסף של 40 א' ש"ח מלבד ההנחות, הן נלקחו כבר בחשבון בעמודות הקודמות (מחירים/רווח/הון העצמי).​

​

9. כדאי לקחת בחשבון גם את סיכויי הזכייה בכל עיר ולא רק עיר מועדפת או רווח צפוי, חשוב לציין שסיכויי הזכייה מעודכנים נכון להשבוע וילכו ויתמעטו עם התקדמות ההרשמה (היחס בין הערים נשמר בדר"כ גם בהמשך), כמו"כ לבני מקום הסיכוי גבוה בהרבה לדוג' נכון להיום לבני מקום בבי"ש הסיכוי עומד על כ-4% ובירושלים על 1.8%.​

וככלות כל ההשתדלות נחרוט על לוח ליבנו את דברי חכמינו ז"ל

'ארבעים יום קודם יצירת הולד בת קול יוצאת ואומרת בת פלוני לפלוני בית פלוני לפלוני ' (סוטה ב.)​

 

[עוד עו"ד]

טבלה מפורטת עם כל הפרטים והחישובים בנוגע להגרלה הנוכחית
[כולל הון עצמי והחזר חודשי צפוי]
מומלץ גם להציץ בהרחבות בספוילרצפה בקובץ המצורף 1859549
קרדיטים:
-נתוני מחירים - @בית שמשניק , נתוני מחיר שוק - @עוד עו"ד
​

ספוילר: הסבר מפורט על כל עמודה בטבלה לפי מס' העמודה

לכל עמודה מצורף הסבר באותו הספרה המופיעה מעל העמודה.​

1. הערים בהם התכנון מיועד לצביון חרדי הינן רק: אופקים, בית שמש.​

​

2. סדר ביצוע ההגרלות בפועל הינן לפי גודל הערים (ובתוך הערים עצמם לפי מס' ההגרלה), ויש לקחת נתון זה בחשבון, לדוג' הרוצה לזכות אך ורק בעיר אחת ספציפית שלא יירשם לערים אחרות המוגרלות לפניה.​

​

3. בכל הגרלה מוקצית כמות מסוימת בעדיפות לגרים באותו יישוב (ב3 שנים האחרונות או ב4 מתוך 10 שנים האחרונות).​

​

4. הכוונה למחיר הממוצע הסופי (לפני מדד) לדירת 100/80 מ"ר + חניה מחסן ומרפסת, כמובן שישנם מגוון דירות והמחירים משתנים בהתאם לגודל, והפעם גם חישבנו בתוך המחיר את מענקי מקום בערים בהם ישנם.​

​

5. אחת המעלות בתוכנית הינה הדרישה להון עצמי בשיעור נמוך מהמקובל בדר"כ, וכמצו"ב.​

​

6. הנתון הזה מאוד דינמי, החישוב הנ"ל היא בערך הממוצע במשכנתאות ל-30 שנה שאינן צמודות.​

​

7. השוואה הינה לעומת מחירי השוק הממוצעים בדירות חדשות באותו השכונה, אך אין להסתמך על האמור בלבד ללא התייעצות עם גורמי מקצוע.​

​

8. בחלק מערי הפריפריה יש מענק נוסף של 40 א' ש"ח מלבד ההנחות, הן נלקחו כבר בחשבון בעמודות הקודמות (מחירים/רווח/הון העצמי).​

​

9. כדאי לקחת בחשבון גם את סיכויי הזכייה בכל עיר ולא רק עיר מועדפת או רווח צפוי, חשוב לציין שסיכויי הזכייה מעודכנים נכון להשבוע וילכו ויתמעטו עם התקדמות ההרשמה (היחס בין הערים נשמר בדר"כ גם בהמשך), כמו"כ לבני מקום הסיכוי גבוה בהרבה לדוג' נכון להיום לבני מקום בבי"ש הסיכוי עומד על כ-4% ובירושלים על 1.8%.​

וככלות כל ההשתדלות נחרוט על לוח ליבנו את דברי חכמינו ז"ל

'ארבעים יום קודם יצירת הולד בת קול יוצאת ואומרת בת פלוני לפלוני בית פלוני לפלוני ' (סוטה ב.)​

תעלה אולי לראש פורום דירת גג.
זו טבלה עם פרטים חשובים ביותר(!) כולל משכנתאות, הון עצמי, מחירים בערים לפי מס' חדרים ורווח צפוי, ופעמים קודמות היו צריכים לגלול בהרבה הודעות עד שמצאו את זה...
תכלס אנשים יכולים לחפש שם ולמצוא את כל הפרטים בצורה מסודרת וברורה, במקום לחזור ולשאול את אותן שאלות שוב ושוב

 

[בית שמשניק]

טבלה מפורטת עם כל הפרטים והחישובים בנוגע להגרלה הנוכחית
[כולל הון עצמי והחזר חודשי צפוי]
מומלץ גם להציץ בהרחבות בספוילרצפה בקובץ המצורף 1859549​

יהוד - כנראה אתם מפספסים משהו. קשה להאמין שעשרות אלפי אנשים נרשמים בשביך רווח של 30-80K...

 

[מה אומר ומה אדבר]

משובש, אפשר להעלות בקובץ זיפ?

 

[מה אומר ומה אדבר]

העתקתי לאשכול בנושא

איזה אשכול זה אם תוכל לשלוח קישור

 

[זכויותינו]

לא מצליח להבין למה דימונה לא במומלצים

 

[למה זה תשאל לשמי]

יהוד - כנראה אתם מפספסים משהו. קשה להאמין שעשרות אלפי אנשים נרשמים בשביך רווח של 30-80K...

זה מה שיצא לפי מדל"ן, וגם אם נעשה לפי השמאי הממשלתי עדיין הרווח קטן 15%-17%

 

[למה זה תשאל לשמי]

תעלה אולי לראש פורום דירת גג.
זו טבלה עם פרטים חשובים ביותר(!) כולל משכנתאות, הון עצמי, מחירים בערים לפי מס' חדרים ורווח צפוי, ופעמים קודמות היו צריכים לגלול בהרבה הודעות עד שמצאו את זה...
תכלס אנשים יכולים לחפש שם ולמצוא את כל הפרטים בצורה מסודרת וברורה, במקום לחזור ולשאול את אותן שאלות שוב ושוב

זה נעול, ארצה להעלות שם אך רק לאחר קבלת הערות בונות כאן מהקהל,
דבר אחד כבר תיקנתי אצלי, - לעיל בחישובי הרווח באחוזים, חישבתי את ההנחה ע"י חישוב סך ההנחה כאחוז ביחס למחיר השוק (ואז יוצא לדוג' בצפת הנחה של 51%)
ועדיף לחשב את סכום הרווח על כל שקל מושקע שזה חישוב של סך ההנחה כאחוז ביחס למחיר בהגרלה (ואז בצפת יוצא רווח 104%-105%)

 

[למה זה תשאל לשמי]

הבהרה: איני לוקח כלל אחריות על נכונות הנתונים של מחירי השוק, את זה לקחתי מ @עוד עו"ד שהוציא ממדל"ן, ואני סומך עליו לחלוטין שזה מה שיש במדל"ן, (וזה גם השיטה הטובה ביותר מבלי לעבוד מדי קשה על כל עיר בנפרד, חוץ מזה שזה נראה די מדויק)
אך כפי שדנו כאן בהרחבה יש לדון על כל עיר ועיר מה מחירי השוק ובפרט בשכונה/פרויקט הספציפי.
העליתי לא בשביל 'כזה ראה וקדש' זה מחשבון טוב גם למי שירצה לשחק עם זה ולשנות.
ואדרבה, מי שירצה להעלות לכאן גירסה יותר מושקעת לחלק הזה תבוא עליו הברכה.

רק להיזהר לשנות רק בגליון השני ורק לעדכן סכום למ"ר בעמודה המיועדת לכך (עמודה E)

ספוילר: מצו"ב צילומי מסך להסבר איפה ניתן לעדכן נתוני מחירי שוק

 

[kdsna]

יהוד - כנראה אתם מפספסים משהו. קשה להאמין שעשרות אלפי אנשים נרשמים בשביך רווח של 30-80K...

גדות צפויה להיות שכונה די יוקרתית, היו שם מכירות פריסייל במחירים גבוהים משמעותית מביהוד. הרווח כנראה די יפה (אבל השקעה גדולה).

 

[daniel t]

יש למישהו מושג מתיי התוצאות של ההגרלה הזאות והאם שווה לחכות לתוצאות תודה

 

[פרישמן]

יש למישהו מושג מתיי התוצאות של ההגרלה הזאות והאם שווה לחכות לתוצאות תודה

שווה בשביל להיות רגוע.. התוצאות יפורסמו בערך בט"ו בשבט

 

[מכלולאי]

לא מצליח להבין למה דימונה לא במומלצים

טענו כאן להצפת דירות שם, ולכן העדיפו את אשקלון.

 

[תנו רבבן]

צריך 25% גם אם המחיר הגיע ל1.8 בעקבות מע"מ והצמדה?

מקפיץ...

 

[מבין עניין]

בס"ד
שואל בשביל מכר
הוא ברשימת המתנה בהגרלה 2474 באילת מספר 4 מתוך 29, = 14% ביטולים כך שלכאורה יש סיכויים.
האם ההגרלה באילת הייתה שווה? מהו הרווח? והיכן כדאי לו להיכנס להגרלה הנוכחית במקומות יותר שווים מההגרלה באילת?
@בית שמשניק (בעבר שאלתי וקיבלתי תשובה שאין סיכוי כי הוא היה ברשימה מספר 6, כרגע הוא ירד למספר 4)

 

[הרב יוני]

משובש, אפשר להעלות בקובץ זיפ?