דרוש מידע המיסוי ברכישת טאבו משותף

[הבית של הנדל"ן]

השבוע נפל דבר בישראל; עורכי הדין במודיעין עילית קיבלו הוראה חדשה ממיסוי מקרקעין; מעכשיו יש לצרף לכל דיווח על עיסקת נדל"ן בעיר, את תמונת הדירה מחוץ ומתוך הבניין. מקור התקנה היא ריבוי הדירות המחולקות שנתפסו ולא דווחו. מהר מאוד תגיע לדעתי ההוראה גם לבית שמש וביתר, ולכל מקום שנהוג לרכוש דירה בטאבו משותף.

אז לטובת מי שנחת עכשיו מאמריקה, כמה מילים על אחד מטובי פתרונות הדיור; שתי משפחות (או יותר) רוכשות במשותף דירה ענקית מחולקת, או שמחלקים אותה לשתי דירות קטנות, מתחלקים במשך כל החיים בחשבונות החשמל וכו', ובעיקר ששים ושמחים שרכשו דירה בביתר במחירים של מעלה עמוס. וייקרא שמו בישראל "טאבו משותף".

לא ניכנס כאן לשאלת החוקיות של הדבר הזה (יש הבדל בין יו"ש לבין בית שמש, שם הגננת החדשה מתחילה לעשות סדר שייצור המון בלאגן) וגם לא לכדאיות (תלוי בעיקר בסוג הרישום ואכמ"ל) אלא לשאלת המיסוי, וכאן רבים מאנ"ש טועים, ומשלמים ביוקר;

הנקודה הראשונה נוגעת לעצם הדיווח, אנשים חושבים שאם לא רושמים בטאבו לא צריך לדווח. כידוע, דינא דמלכותא מחייבת לדווח על כל עיסקת מקרקעין. בין אם היא מסתיימת ברישום, ובין אם לאו. החריג היחיד הינה עיסקת שכירות קצרת טווח, שאיננה רלוונטית לענייננו. כך שגם אם החלטתם (בטיפשות) שלא לרשום לעולם את "הדירה" על שמכם, אתם חייבים לדווח. ואם יום אחד יגלו את זה, תשלמו קנס מינהלי של בערך 125 ש"ח לשבוע. שזה עשרות אלפי ש"ח, לא כולל ריביות, הצמדות, ושאר מכות שאינן כתובות בתורה, אבל בחוק הן כתובות שחור על גבי אפור.

הנקודה השניה, היא עניין הפטורים. אמת נכון הדבר, כי דירה ראשונה פטורה ממס שבח, וגם אמת הדבר שהחוק לא מכיר בחלוקה. אלא שהחוק עושה "פלגינן"; אמנם החלוקה היא עבירה על החוק, אבל מאידך לגבי המיסוי, זה נחשב שמכרת שתי דירות ואין פטור. כך מדינת ישראל סידרה לעצמה הכנסה יפה; בכולל שלי למד אברך שמכר דירה מחולקת, וקיבל הבייתה לאחר שנים דרישה לשלם 300,000 ש"ח! וכך גם מקרים רבים שידועים לי אישית, ולצערי למרות שהצלחתי להפחית למינימום, לא תמיד הצלחתי לבטל לגמרי את הקנסות והמסים. הוא הדין במס רכישה; רכישת דירה מחולקת תחייב אתכם במיסוי מהשקל הראשון. ורכישת חלק מדירה תיחשב ברכישת קרקע ותחייב במס.

נקודה נוספת זה לגבי כל הפטורים של מס שבח ואי אפשר לפרטם כי רבים הם. הכל טוב ויפה במכירת דירה רגילה. במכירת חצי דירה אין החוק מכיר ברוב הפטורים. וגם כאן אנחנו מוצאים את הלמדנות הממשלתית עושה "צוויי דינים"; בשביל לתת הנחה בארנונה לא מכירים בחלוקת הדירה (במקרה הטוב, אם לא שלחו צו הריסה) אבל בשביל לקחת כסף כן מכירים במכירת חלק מהדירה. ומעשה באברך בברכפלד, שניסה למכור אחת משתי היחידות לזוג צעיר על מנת לכסות חובות, וחטף מס שבח ענקי שהפך את מכירת היחידה לבלתי כדאית.

אז אם אתם מתכננים למכור או לקנות טאבו משותף, כדאי לדעת שלושה דברים; חובה לדווח, חובה לקחת עו"ד שמתמצא ספציפית בזה (למרות שהבן דוד המזרוחניק מנתניה מוכן לייצג אותך בחינם), וחובה להתפלל לסייעתא דשמיא.

נכתב ע"י עו"ד נתן רוזנבלט ופורסם במגזין הבית של הנדל"ן. להצטרפות https://lp.vp4.me/83fe

 

[עו"ד נתן רוזנבלט]

את התוכן אני מכיר כבר, אבל כאן בפורום מוכרחים להודות שזה נראה הרבה יותר טוב