השקעות נדל"ן השקעות בנדל"ן ארה"ב

[ברכיק]

יש יתרון כלשהוא לאזרחי ארה"ב בהשקעות נדלן שם?
למשל יש אופציה לקחת שם משכנתא?

 

[nigun]

יש יתרון כלשהוא לאזרחי ארה"ב בהשקעות נדלן שם?
למשל יש אופציה לקחת שם משכנתא?

@NadlanUSA
אם כבר אתה עונה על נושא מימון
אולי תפרט את שיטות המימון לאלו שאינם אזרחי ארה"ב
ולאלו שהם אזרחי ארה"ב עם\בלי דירוג אשראי גבוה.
(לי למשל יש דירוג אשראי גבוה מניצול נמוך של מסגרות כרטיסי אשראי ואני לא יודע מה זה אומר לגבי משכנתא)

 

[NadlanUSA]

יש יתרון כלשהוא לאזרחי ארה"ב בהשקעות נדלן שם?
למשל יש אופציה לקחת שם משכנתא?

אשתדל בדברי לענות גם על @ynigun.

באופן כללי ישנם הטבות העומדות לאזרח (בדומה לתוכנית למשתכן בארץ) המקלות עליו לרכוש בית ולקחת משכנתא ובכך ה"אזרח" נהנה מיתרון יחסי.

למרות היתרונות אין כל מניעה לאזרח זר או ללא תושבות או גם וגם (למשל יישראלי תושב ישראל) לרכוש נכס או לקבל משכנתא בנקאית.

כדי להבין את הנושא אספק רקע בסיסי להליך משכנתא.

גוף מממן (בנק לדוגמא) מוענין לספק הלוואה ללווה שיכול לעמוד בה. והבחינה הנהוגה ליכולת עמידה בהחזר נעשית בשילוב שני אופנים.

האופן הראשון: יחס הכנסה להחזרי חוב, כלומר יחס ההשתכרות החודשי של הלווה ביחס להתחיביות ההחזר הקיימות תקבע האם ישנו מקום להתחיבות נוספת בגין ההלוואה החדשה. אם נניח שהיחס שהבנק מרגיש בו בטוח, הינו 3 ל 1 כלומר הכנסה של 1,000 מספק יכולת החזר של 333 וללווה המבקש יש התחייבויות קיימות בסך 200 חודשי, הוא יוכל לקבל הלוואה שההחזר החודשי שלה הינו עד 133.

האופן השני: הסטוריית אשראי, בארה"ב ישנם 3 גופי ניטור עיקרים אליהם מדווחים כל עסקאות החוב המתקיימות במשק ובהתאמה מדרגות את הלווים בדרגות סיכון שונות.

האופן הראשון הינו הבסיס - ללא ההכנסה לא תקבל הלוואה. והשני קובע את גובה הסיכון והאם לאשר אותך ובאילו תנאים, שיעור ריבית וכדו'.

לתושב (לאזרחות אין משמעות בבא), יש יתרון מובה בהיותו חי במדינה ובאופן טיבעי הכנסתו מדווחת וקלה לאימות עבור הבנק (דוחות מס שההוגשו וכדו) כמו גם לרוב זה לא החוב ההראשון שלו והבנק נהנה מדיווח מקיף על התנהלתו ואחריותו הפיננסית המאפשרת לו להסיק את הסיכון שהוא מייצג.

מי שאיננו תושב או שידרש תחילה לבנות הסטוריית אשראי (חוב ותשלומים) ההדבר אפשרי אך תלוי בזמן - לחלופין פניה לבנק שמתעסק עם זרים ומאמת ההכנסה גם ממדינה חיצונת ומוכן בריבית המתאימה לקחת סיכון ולהלוות לזר לו אין הסטוריית אשראי.

בשורה התחתונה תושבים זרים יכולים ואף מקבלים משכנתאות בארה"ב - אך טכנית עבורם זה הליך מורכב יותר מתושבים.


יתרונות אחרים/נוספים לאזרח ותושב. יכולים להיות בהטבות מיסוי, בנגישות והכרות השוק באופן ישיר ומנגד יש לו גם יתרונות על תושב ואזרח מבחינות אחרות.


@ynigun.

"שיטות המימון לאלו שאינם אזרחי ארה"ב"
כאמור גם הם יכולים לבנות הסטורת אשראי - כמו גם אחר תקופת פעילות ודיווחי מס להנות מהכנסה מדווחת.
בניית אשראי בדומה לאזרח מתמודדת עם הקונפליקט של ביצה ותרנגול, בלקיחת הלוואה אתה מתבקש להציג הסטוריית אשראי - הסטוריה שנשעת על חוב שלא תקבל.
האופן שתקבל את החוב הראשוני יעשה או ע"י ערב או באמצעות חוב מבוטח באופן של הפקדת סכום כנגד תקרת האשראי.

שיטות מימון אחרות הינם חוץ בנקאי. פרטי וכדו.

"ולאלו שהם אזרחי ארה"ב עם\בלי דירוג אשראי גבוה.
(לי למשל יש דירוג אשראי גבוה מניצול נמוך של מסגרות כרטיסי אשראי ואני לא יודע מה זה אומר לגבי משכנתא)"

המקרה שלך הוא ללא ספק מתקדם יותר בדרך למשכנתא - עדיין תצטרך לספק הוכחת ההכנסה נאותה.
חשוב לשים לב שהדירוג הזמין לך מחברות הדירוג (קרדט סקור) איננו הדירוג שהבנק משייך אליך. במקרים דומים לשלך מצוי דרוג גבוהה הבנוי בעיקרו על אי חדלות אך על פעילות דלה וחוב מצומצם שלא תמיד מספיק לבנק להסיק שתוכל לעמוד בחוב משמעותי.

 

[nigun]

המקרה שלך הוא ללא ספק מתקדם יותר בדרך למשכנתא - עדיין תצטרך לספק הוכחת ההכנסה נאותה.

אני מגיש מס הכנסה בארה"ב גם על ההכנסות בארץ
יספיק להם או שירצו גם דפי פירוט של החשבון בנק בארץ? או שגם זה לא יספיק?

חשוב לשים לב שהדירוג הזמין לך מחברות הדירוג (קרדט סקור) איננו הדירוג שהבנק משייך אליך.

בפורומים השונים ראיתי שאנשים כתבו שהיה נמוך בכמה עשרות נקודות ממה שהם קיבלו מהחברות דירוג.
האם הדירוג קשור אחד לשני או שהם בכלל משתמשים בשיטות שונות?

בשורה התחתונה תושבים זרים יכולים ואף מקבלים משכנתאות בארה"ב - אך טכנית עבורם זה הליך מורכב יותר מתושבים.

מן הסתם למי שאין דירוג אשראי ישלם ריביות יותר גבוהות מהרגיל
האם הבנקים בארץ נותנים משכנתא על נכס בחו"ל? האם הריביות של משכנתא לכל מטרה יהיו יותר טובים מאשר הריביות שיקבל בארה"ב?
בסופו של דבר אם הריביות מידי גבוהות זה יכול להוריד הרבה מהכדאיות של ההשקעה
גם בגלל שנוגס ברווחים וגם בגלל שאם משהו לא הולך לפי התוכנית (למשל הנכס לא מושכר) העלויות יותר גבוהות.

 

[ברכיק]

אשתדל בדברי לענות גם על @ynigun.

באופן כללי ישנם הטבות העומדות לאזרח (בדומה לתוכנית למשתכן בארץ) המקלות עליו לרכוש בית ולקחת משכנתא ובכך ה"אזרח" נהנה מיתרון יחסי.

למרות היתרונות אין כל מניעה לאזרח זר או ללא תושבות או גם וגם (למשל יישראלי תושב ישראל) לרכוש נכס או לקבל משכנתא בנקאית.

כדי להבין את הנושא אספק רקע בסיסי להליך משכנתא.

גוף מממן (בנק לדוגמא) מוענין לספק הלוואה ללווה שיכול לעמוד בה. והבחינה הנהוגה ליכולת עמידה בהחזר נעשית בשילוב שני אופנים.

האופן הראשון: יחס הכנסה להחזרי חוב, כלומר יחס ההשתכרות החודשי של הלווה ביחס להתחיביות ההחזר הקיימות תקבע האם ישנו מקום להתחיבות נוספת בגין ההלוואה החדשה. אם נניח שהיחס שהבנק מרגיש בו בטוח, הינו 3 ל 1 כלומר הכנסה של 1,000 מספק יכולת החזר של 333 וללווה המבקש יש התחייבויות קיימות בסך 200 חודשי, הוא יוכל לקבל הלוואה שההחזר החודשי שלה הינו עד 133.

האופן השני: הסטוריית אשראי, בארה"ב ישנם 3 גופי ניטור עיקרים אליהם מדווחים כל עסקאות החוב המתקיימות במשק ובהתאמה מדרגות את הלווים בדרגות סיכון שונות.

האופן הראשון הינו הבסיס - ללא ההכנסה לא תקבל הלוואה. והשני קובע את גובה הסיכון והאם לאשר אותך ובאילו תנאים, שיעור ריבית וכדו'.

לתושב (לאזרחות אין משמעות בבא), יש יתרון מובה בהיותו חי במדינה ובאופן טיבעי הכנסתו מדווחת וקלה לאימות עבור הבנק (דוחות מס שההוגשו וכדו) כמו גם לרוב זה לא החוב ההראשון שלו והבנק נהנה מדיווח מקיף על התנהלתו ואחריותו הפיננסית המאפשרת לו להסיק את הסיכון שהוא מייצג.

מי שאיננו תושב או שידרש תחילה לבנות הסטוריית אשראי (חוב ותשלומים) ההדבר אפשרי אך תלוי בזמן - לחלופין פניה לבנק שמתעסק עם זרים ומאמת ההכנסה גם ממדינה חיצונת ומוכן בריבית המתאימה לקחת סיכון ולהלוות לזר לו אין הסטוריית אשראי.

בשורה התחתונה תושבים זרים יכולים ואף מקבלים משכנתאות בארה"ב - אך טכנית עבורם זה הליך מורכב יותר מתושבים.


יתרונות אחרים/נוספים לאזרח ותושב. יכולים להיות בהטבות מיסוי, בנגישות והכרות השוק באופן ישיר ומנגד יש לו גם יתרונות על תושב ואזרח מבחינות אחרות.


@ynigun.

"שיטות המימון לאלו שאינם אזרחי ארה"ב"
כאמור גם הם יכולים לבנות הסטורת אשראי - כמו גם אחר תקופת פעילות ודיווחי מס להנות מהכנסה מדווחת.
בניית אשראי בדומה לאזרח מתמודדת עם הקונפליקט של ביצה ותרנגול, בלקיחת הלוואה אתה מתבקש להציג הסטוריית אשראי - הסטוריה שנשעת על חוב שלא תקבל.
האופן שתקבל את החוב הראשוני יעשה או ע"י ערב או באמצעות חוב מבוטח באופן של הפקדת סכום כנגד תקרת האשראי.

שיטות מימון אחרות הינם חוץ בנקאי. פרטי וכדו.

"ולאלו שהם אזרחי ארה"ב עם\בלי דירוג אשראי גבוה.
(לי למשל יש דירוג אשראי גבוה מניצול נמוך של מסגרות כרטיסי אשראי ואני לא יודע מה זה אומר לגבי משכנתא)"

המקרה שלך הוא ללא ספק מתקדם יותר בדרך למשכנתא - עדיין תצטרך לספק הוכחת ההכנסה נאותה.
חשוב לשים לב שהדירוג הזמין לך מחברות הדירוג (קרדט סקור) איננו הדירוג שהבנק משייך אליך. במקרים דומים לשלך מצוי דרוג גבוהה הבנוי בעיקרו על אי חדלות אך על פעילות דלה וחוב מצומצם שלא תמיד מספיק לבנק להסיק שתוכל לעמוד בחוב משמעותי.

מה האחוז מימון שמקבלים בארה"ב?

 

[NadlanUSA]

אני מגיש מס הכנסה בארה"ב גם על ההכנסות בארץ
יספיק להם או שירצו גם דפי פירוט של החשבון בנק בארץ? או שגם זה לא יספיק?

אם הההכנסה ההמדווחת בארה"ב הינה בשיעור התומך בהלוואה (נניח יחס של 3 ל 1) זה כל מה שמעניין אותם, חשבון הבנק שלך (בארץ או בארה"ב) לא מעניין אותם.
במידה והכנסותיך הם מעסק עצמי - בשונה מתלושי משכורת - גם שם תנועות חשבון ההבנק לא מהווה עניין עבורם אבל הספרים ודוח האפס שלך כן.

בפורומים השונים ראיתי שאנשים כתבו שהיה נמוך בכמה עשרות נקודות ממה שהם קיבלו מהחברות דירוג.
האם הדירוג קשור אחד לשני או שהם בכלל משתמשים בשיטות שונות?

לפעמים הבנק מסיק דירוג גבוה יותר ולא רק נמוך. השיטה אותה שיטה, המשקל שהם נותנים לנתוני ההסטורייה שלך משתנה בין גוף לגוף ובנק לבנק.
נניח גוף אחד נותןן דירוג בסקאלה של בין 300 ל 800 ואתה קיבלת 700 וגוף אחר הסקאלה שלו בין 400 ל 800 וקיבלת 710 אז אצל הגוף השני דורגת פחות מהראשון.

האם הבנקים בארץ נותנים משכנתא על נכס בחו"ל? האם הריביות של משכנתא לכל מטרה יהיו יותר טובים מאשר הריביות שיקבל בארה"ב?

ככל הידוע לי לא, וכן להפך הבנק האמריקאי יתן לי את ההלוווואה לנכס בארץ ג"כ כהלוואה לכל מטרה ולא כמשכנתא.

איזו ריבית עדיפה בסוג זה או אחר, יש לבחון כל מקרה לגופו וחשוב להבין ששיעור הריבית כשלעצמה אינה כל התמונה. פעמים שהלוואה בשיעור רבית נמוכה תהא יקרה יותר מחברתה בריבית גבוהה יותר. מה שקרוי "עלות הרבית" - בשונה מ"שיעור הרבית".

מה תקופת האחזקה הצפויה, עלות ההקמה של ההלוואה, עלות שבירה, קבועה לא קבועה, צמודה לא צמודה, ניצול אשראי וכדו. כל אלו ועוד משחקים משקל בבחינת מה ההלוואה העדיפה.

בסופו של דבר אם הריביות מידי גבוהות זה יכול להוריד הרבה מהכדאיות של ההשקעה
גם בגלל שנוגס ברווחים וגם בגלל שאם משהו לא הולך לפי התוכנית (למשל הנכס לא מושכר) העלויות יותר גבוהות.

בהחלט הריבית של המימון (לצד פריסה) הינה מרכיב דומיננטי בנכס תזרימי (נכס תשואה).
אם נכס מניב לפני מינוף 7% והריבית כמו היום הקרובה לכך - התזרים מהנכס איננו מספק לתמוך בהחזרים ק"ו לספק תזרים חיובי כתמורה. בנק לדוגמא לא יאשר הלוואה לנכס שתזרים הנטו שלו לא עולה על לפחות 1.2 על החזר. ומשקיע לא יקח מימון אם אין מינוף (מינוף מתקיים רק בריבית הנמוכה מתשואה)

חשוב לשם לב שבנכסי השקעה ששווים נגזר מתזרים כגון בניני דירות משרדים (בשונה מבית פרטי למשל) ריבית גבוהה מכתיבה שווי נמוך יותר המאפשר תזרים חיובי נאות המשקף את הביקושים של המשקיעים.

לדוגמא, אם משקיעים רוצים יחס של 2% מעל ריבית השוק - כשהיא 4% שווי הנכסים יהא לפי 6% כלומר נכס בשווי 100K מניב 6K נטו לפני החזר משכנתא. אם ריבית השוק עולה ל 8% שווי הנכסים יהא לפי 10% כלומר אותו הנכס היום ירכש ב 60K המשקף הנחה בשיעור 40%. אם המשקיעים צופים שינוי לטובה בשיעור הריבית - יכול להיות שנכון להם לרכוש בפרימה של 1% מעל ריבית השוק (9% ולא 10%) מאחר ויעד התמורה שלהם איננו בהכרח התזרים אלא עליית הערך הממונפת בעת שינוי הריבית. במצב זה הם מוכניים לקחת סיכון תזרימי גבוה יותר מבהשקעות תזרימיות.

כמובן שבפרקטיקה של הדברים ישנם עוד משתנים המשחקים תפקיד ונותנים משקל לשווי, אך זהו הרעיון המרכזי.

 

[NadlanUSA]

מה האחוז מימון שמקבלים בארה"ב?

במשכנתא פרטית בנקאית, זה יכול להגיע עד 96.5% - מי שלוקח יותר מ 80% מימון, משלם על כך פרימייה שמייקרת את המשכנתא.

 

[למדן וידען]

במידה והכנסותיך הם מעסק עצמי - בשונה מתלושי משכורת - גם שם תנועות חשבון ההבנק לא מהווה עניין עבורם אבל הספרים ודוח האפס שלך כן.

הבנתי שצריך וותק של לפחות שנתיים כעצמאי מדווח

 

[NadlanUSA]

הבנתי שצריך וותק של לפחות שנתיים כעצמאי מדווח

אכן, הכנסות מחושבות על ממוצע השנתים האחרונות. בעצמאי מדווח ירצו בנוסף - לראות דוח אפס ל 3 חודשים אחרונים בשנה הנוכחית שלא הסתיימה.

 

[בואו חשבון. יוסי לוי]

מישהו אמר לי שדוד שלו יכול להשיג לו (זה נשמע כמו שזה נשמע) דירה ב100,000 דולר, שהוא ישכיר ב2,000 דולר חודשי אחרי ניכויים למתווך ולביטוח.
קיים? נשמע לי פייק גמור, רווח של 24 % בשנה.
דירות בפנסיבלניה.
כמו"כ עוד חבר הצטרף לשיחה ואמר שגם דוד של גיס שלו מתעסק בזה והוא יכול להבטיח רווח של 12 אחוז, אבל רוב מי שמשקיע דרכו עושה הרבה יותר.
אמרתי להם שאם זה היה קיים, כבר היו משקיעים בזה, ובקיצור, רק אם יש להם כסף שלא אכפת להם לוותר עליו לגמרי שיעשו את זה. כי רווח הם לא יראו.
אני צודק? או שיש כאן משהו?

 

[nigun]

מישהו אמר לי שדוד שלו יכול להשיג לו (זה נשמע כמו שזה נשמע) דירה ב100,000 דולר, שהוא ישכיר ב2,000 דולר חודשי אחרי ניכויים למתווך ולביטוח.

נראה שזה סביר לפני תיווך וביטוח
הנה משהו מחיפוש מהיר

420 Main St, Benton, PA 17814 | Zillow

420 Main St, Benton PA, is a Single Family home that contains 2360 sq ft and was built in 1899.It contains 5 bedrooms and 3 bathrooms. The Zestimate for this Single Family is $60,700.The Rent Zestimate for this Single Family is $1,989/mo.

www.zillow.com

בכל אופן העלות הגדולה היא בעיקר התחזוקה וניהול
על ניהול זכור לי המחיר הממוצע הוא כ10% מהשכירות

 

[בואו חשבון. יוסי לוי]

נראה שזה סביר לפני תיווך וביטוח
הנה משהו מחיפוש מהיר

420 Main St, Benton, PA 17814 | Zillow

420 Main St, Benton PA, is a Single Family home that contains 2360 sq ft and was built in 1899.It contains 5 bedrooms and 3 bathrooms. The Zestimate for this Single Family is $60,700.The Rent Zestimate for this Single Family is $1,989/mo.

www.zillow.com

בכל אופן העלות הגדולה היא בעיקר התחזוקה וניהול
על ניהול זכור לי המחיר הממוצע הוא כ10% מהשכירות

למה כל האמריקאים לא עושים את זה. רווח של 24% זה יותר ממה שכל חברה יכולה להבטיח.

 

[nigun]

למה כל האמריקאים לא עושים את זה. רווח של 24% זה יותר ממה שכל חברה יכולה להבטיח.

לרוב אם התשואה טובה יש גם סיכון
בהשכרה בארה"ב למשל אם אתה לא מודע לחוקי השכרה המקומיים אתה יכול להסתבך עם מהדייר שיכול להשתמש בכל מיני חוקים הזויים להגנת השוכרים

ראיתי באחד הערים בפנסיבלניה שהתשואה נראית יפה אבל למשל יש שם חוק עזר עירוני שבעלי נכסים שאינם מתגוררים בעיר חייבים למנות נציג מקומי במרחק של עד 20 מייל מהעיר
זה בעצם אומר שאתה חייב למנות מנהל נכס מהעיר ואתה צריך לברר טוב האם הוא אמין ומה המחיר שלוקח ובסוף אתה שבוי בידיים של קבוצה קטנה של מנהלי נכסים.
בנוסף על פי החוק של אותה עירייה אם השוכרים מפריעים לסביבה הם יכולים לתת צו סגירה לנכס ואולי גם קנס לבעלים, וכן אם יש ליקויים של בטיחות אש או מים הבעלים חשוף לקנסות וכו'


ובכל מקום יש לך סיכון שהביקוש בשכונה בירידה ואחרי שנה הביקוש ירד (ואולי לכן המחיר מכירה היה זול)
וגם סיכון של שוכרים בעייתיים שעושים נזקים ו/או לא משלמים ולכן צריך לחקור לפני את אופי השכונה ועוד

 

[nigun]

למה כל האמריקאים לא עושים את זה. רווח של 24% זה יותר ממה שכל חברה יכולה להבטיח.

למעשה יש הרבה שמתפרנסים מזה יפה
ולמדים את האופי של שוק מסויים ומסתובבים בשטח ותופסים מציאות ומשכירים עם תשואה יפה
ואחרי שהם מצליחים בכמה דירות מנסים להביא משקיעים כי הבנקים בארה"ב לפעמים עושים בעיות אם אתה ממושכן על מידי הרבה דירות בו זמנית

 

[NadlanUSA]

מישהו אמר לי שדוד שלו יכול להשיג לו (זה נשמע כמו שזה נשמע) דירה ב100,000 דולר, שהוא ישכיר ב2,000 דולר חודשי אחרי ניכויים למתווך ולביטוח.
קיים? נשמע לי פייק גמור, רווח של 24 % בשנה.
דירות בפנסיבלניה.
כמו"כ עוד חבר הצטרף לשיחה ואמר שגם דוד של גיס שלו מתעסק בזה והוא יכול להבטיח רווח של 12 אחוז, אבל רוב מי שמשקיע דרכו עושה הרבה יותר.
אמרתי להם שאם זה היה קיים, כבר היו משקיעים בזה, ובקיצור, רק אם יש להם כסף שלא אכפת להם לוותר עליו לגמרי שיעשו את זה. כי רווח הם לא יראו.
אני צודק? או שיש כאן משהו?

למי אין דוד כזה .
זה נשמע כמו חלום מצוי, אולי פייק אולי לא, כך או כך המספרים האמורים אינם מייצגים רווח אלא הכנסת ברוטו.
רווח המגלם למעשה תמורות הנטו הראלית אחר ניכוי הוצאות, רק במקרים נדירים חוצה את שיעור ה 10% תשואה, אם מצאת נכס שנותן לך באזור ה 7% זו מתחילה להיות עסקה מעניננת.

1% הוא כלל האצבע האולטמיטיבי בנכסים מניבים, נכס שעולה לך 100K והשכירות החודשית בו היא 1K אתה מתחיל לבדוק אותו.
יחס שכירות ברוטו שכזה מגלם 12% שנתי - כמובן לפני ניכוי הוצאות.
כשתבחן את תמהיל ההוצאות הצפוי בשקלול עליות ניהול (כ 10%) ארנונה, ביטוחים, בלאי ותחלופת דירים תגיע לתמונת ההכנסה / רווח הפונטציאלית מהנכס.

האם אתה צודק, מאחר וההבחנה שלך איננה מבוססת אלא על תחושה ראויה של ספקנות וזהירות אף שבצדק אתה מסיק זאת אך מסקנה המבוססת תחושות בלבד אין בה צדק.

אז כבר היו משקיעים בזה ...
נו ומהיכן אתה מסיק שלא כבר משקיעים בזה, המציאות והמקרים שציינת מציגים תמונה אחרת.

אני כן יכול לשתף מנסיוני האישי, כי לאורך תקופה לא מבוטלת (כ 7 שנים) ומאות נכסים שניהלתי, התשואה נטו למשקיעים עמדה על 10% ויותר.

במצב השוק הנוכחי ביחוד אחר העלייה החדה בשווי הנכסים בארה"ב (מהקרונה בממוצע שווי הנכסים הוכפל), התשואה מנכסים מניבים הינה נמוכה היסטורית אך עדיין גבוהה באופן מהותי מהמצוי בישראל.

לפני שאתה בודק עם הדוד של זה ואחר, חשוב להכיר בכלל האצבע הבסיסי, תשואה הינה משליך של סיכון.
אם תרכוש בית זול בשכונה של מעוטי יכולת וקשיי יום, על הנייר יתאפשר לך להשיג תשואה גבוהה יותר מבשכונה נורמטיבית - אבל הזול הזה יכול לעלות לך ביוקר! וקרוב לוודאי לזה שאיננו מומחה ומנוסה.

 

[NadlanUSA]

נראה שזה סביר לפני תיווך וביטוח
הנה משהו מחיפוש מהיר

420 Main St, Benton, PA 17814 | Zillow

420 Main St, Benton PA, is a Single Family home that contains 2360 sq ft and was built in 1899.It contains 5 bedrooms and 3 bathrooms. The Zestimate for this Single Family is $60,700.The Rent Zestimate for this Single Family is $1,989/mo.

www.zillow.com

בכל אופן העלות הגדולה היא בעיקר התחזוקה וניהול
על ניהול זכור לי המחיר הממוצע הוא כ10% מהשכירות

לא יודע אם זו דוגמא טובה,
אכן הנכס מוצע למכירה ב 100K והשכירות שהאתר zillow מעריך עבורה הינה $2,000. עד כאן תואם את שסופר לו.

מכאן והלאה הסיפור קצת שונה
אם תסתכלו על התיאור של הנכס לצד התמונות הנכס דורש שיפוץ מסיבי (כך שההשקעה לא תסתכם ב 100K או קרוב לכך). ולפי השווי לבית ממוצע באזור ($239,140) יותר מכפול למחירו המוצע ניתן להבין את עלות השיפוץ.

 

[NadlanUSA]

למה כל האמריקאים לא עושים את זה. רווח של 24% זה יותר ממה שכל חברה יכולה להבטיח.

התייחסתי לכך בתגובתי הקודמת, אז רשמת

אם זה היה קיים, כבר היו משקיעים בזה

כעת זה למה לא כל האמריקאים...

זה שהשקעה (תשואה גובהה או שמרנית) דורשת תעוזה לצד מאמץ ויציאה מאזור הנוחות - אינה מלמדת על היותה לא ראויה. כמו של לא כל הישראלים שווים בתעוזתם כך האמריקאים המפונקים יותר.

השקעה היא דבר מסוכן כמו גם מעלות לא מבוטלות ויש שיאמרו אף צעד הכרחי על מנת לנהל סיכונים הקיימים בין כה וכה.

אני מצרף לך אתר בעיברית שמציג נכסים להשקעה בארה"ב.
הנתונים שם ניראים ראויים ואף אטרקטיבים והם מציעים גם ליווי והכשרה.

עסקאות נבחרות - Chosenland Group

בדף הזה תוכלו לקרוא לעומק ולראות את המספרים בפועל של העסקאות הנבחרות שלנו

chosenlandgroup.com

למותר לציין, אינני מחווה דעה מקצועית אודתם למעט שבמבט שיטחי הם לא היתי פוסלם על הסף.
אני מכיר את האזורים בהם מצויים הנכסים שהם מציגים.

 

[NadlanUSA]

השתתפו בדיון עזרו לי לבחון השקעת נדלן