התייעצות התמודדות במכרז יחד עם חברת גבעת הודיה

[יוסיK]

עלות פיתוח ליחידת קרקע ע"פ ההצעה של המכרז תהיה יותר מ600 אל"ש
וזה רק פיתוח + מכרז....

ליחידת קרקע או ליחידת דיור?
אם זה ליחידת קרקע ו 4 במגרש זה 150K ליחי' פחות מאיים מ 600K

 

[נחליאלי(ת)]

ליחידת קרקע או ליחידת דיור?
אם זה ליחידת קרקע ו 4 במגרש זה 150K ליחי' פחות מאיים מ 600K

יחידת דיור
אני כבר לא יכולה לתקן
זה קרוב ל100 מלש"ח ל159 יח"ד

 

[יוסיK]

יחידת דיור
אני כבר לא יכולה לתקן
זה קרוב ל100 מלש"ח ל159 יח"ד

אבל זה לא יהיה נכון שחלק את זה בצורה שווה בין בתים פרטיים ל 4 במגרש.
בכל מקרה זה יצא כמה מאות אלפים ליח"ד
+ עלות קרקע + בניה אגרות מימון וכו וכו וכו נשאר רווח?

 

[נחליאלי(ת)]

אבל זה לא יהיה נכון שחלק את זה בצורה שווה בין בתים פרטיים ל 4 במגרש.
בכל מקרה זה יצא כמה מאות אלפים ליח"ד
+ עלות קרקע + בניה אגרות מימון וכו וכו וכו נשאר רווח?

עלות קרקע זה לא הזכיה במכרז?

 

[יוסיK]

עלות קרקע זה לא הזכיה במכרז?

אכן כן, לא בדקתי את מסמכי המכרז, הסתמכתי על מה שכתבת ש

עלות פיתוח ליחידת קרקע ע"פ ההצעה של המכרז תהיה יותר מ600 אל"ש
וזה רק פיתוח + מכרז....

והבנתי שהסכום הוא פיתוח ומעבר לו יש את עלות הקרקע
בכל מקרה המחיר שהם מבקשים על הקרקע מן הסתם כולל גם איזה רווח? צריך להוסיף גם את זה לתחשיב

 

[נחליאלי(ת)]

אכן כן, לא בדקתי את מסמכי המכרז, הסתמכתי על מה שכתבת ש

והבנתי שהסכום הוא פיתוח ומעבר לו יש את עלות הקרקע
בכל מקרה המחיר שהם מבקשים על הקרקע מן הסתם כולל גם איזה רווח? צריך להוסיף גם את זה לתחשיב

אף אחד כאן לא כתב מה הסכום של ההצעה שהציעו לו...

 

[בעזשי"ת]

אם אתה צודק שבית פרטי בגודל 150 מ''ר עולה 3 מליון, בחשבון פשוט זו עיסקה משתלמת,
השאלה המרכזית היא מהם הם הסיכויים לתקיעת הפרויקט, שהרי אין לאף אחד 1 מליון ש''ח בכיס, ואנחנו צריכים מימון לזה, והריביות דופקות, ואם העסק נתקע אזי כל הרווח הולך
מי יודע כמה זה מורכב/פשוט להוציא היתרי בניה ביו'''ש? - אחרי תב''ע.
זה יותר מורכב מבתוך הקו הירוק?
או להיפך?
נשמח לקבל מידע

 

[בעזשי"ת]

משהו קצת מוזר בכל הסיפור הזה
יכול להיות שמישהו פישל שם במכרז והציע סכום מידי גבוה ועכשיו הוא מנסה לקזז הפסדים על ידי שיווק הקרקע למשקיעים תמימים?

אף אחד לא פישל, אתה יכול לראות את השמאות על הקרקע, ולראות שהצעה הזוכה היא חצי ממנה
מישהו עושה כאן הרבה כסף, הוא זכה מאוד בזול, ואין לו כסף לשלם את כל הזכיה, אז הוא מגייס רוכשים של קרקעות לממן את הזכיה, והוא מוכר כל קרקע ברווח נאה ביותר, אבל זה לא הנושא, כי אין לי שום בעיה שיהודים מרוויחים, השאלה היחידה האם גם הרוכש מרוויח, וזה הדבר היחיד שצריך לבדוק

 

[נחליאלי(ת)]

אם אתה צודק שבית פרטי בגודל 150 מ''ר עולה 3 מליון, בחשבון פשוט זו עיסקה משתלמת,
השאלה המרכזית היא מהם הם הסיכויים לתקיעת הפרויקט, שהרי אין לאף אחד 1 מליון ש''ח בכיס, ואנחנו צריכים מימון לזה, והריביות דופקות, ואם העסק נתקע אזי כל הרווח הולך
מי יודע כמה זה מורכב/פשוט להוציא היתרי בניה ביו'''ש? - אחרי תב''ע.
זה יותר מורכב מבתוך הקו הירוק?
או להיפך?
נשמח לקבל מידע

מישהו הציע לך בית פרטי???
אין שם בתים פרטיים
ההצעות היחידות זה דו, ודו זה חצי מלש"ח פחות

וכמו שכתבתי, הוצאת היתר ביו"ש גם לשינויי בניה בבית קיים, וכמובן שלבניה ראשונה זה לא דבר קל כמו בתוך הקו הירוק
(ואם תתחיל מלחמה משמעותית או סנקציות בינלאומיות זה המקום הראשון שייעצר...)
וגבעת הודיה לא מנוסים בנ"ל לפי האתר שלהם

לא שאני אומרת לא ללכת לזה, אבל כן לבדוק טוב טוב טוב מה זה אומר
וכמה עוד צריך להשקיע על הבניה
והאם בטוח בטוח כל מי שקונה זכות יקבל דו משפחתי ולא בבניה רוויה (כי חצי מהמגרשים במכרז הם בניה רוויה)

 

[בעזשי"ת]

נכון שדו זה חצי מליון פחות, אבל בשכונה הלבנה שהיא ממש סמוכה לה, מוכרים היום בבנין של 4 דירות, דירה על הניר של 150 מ''ר ב2.6, מסירת מפתח בעוד 3 שנים, סביר להניח שבדו משפתחי זה יעלה באזור 3 מליון [ככה גם הם בעצם שיערו]

 

[לא חוזר לרחובות...]

אני רק אומר בנימה אישית ולאחר שרכשתי קרקע מרמ"י
העסיקה הנ"ל לא מתאימה לכל אחד ובוודאי לא לזוגות צעירים שהמטרה שלהם להגיע לדירה משלהם.
לדעתי העסקאות הנ"ל מתאימות לאנשים שיש להם שיש להם דירה ולפחות 50% מסכום ההשקעה ויכולים לעמוד בהחזרים של ההלוואה עם לוקחים לצורך רכישת הקרקע.
והכי חשוב שיש להם לפחות שנתיים עד שלוש אפשרות לסחוב את העסקה.
וכאן אפרט יותר את הדרך למסקנות שנכתבו:

1. רכישה של קרקע דרך רמ"י שוללת את הזכות למחיר למשתכן הרווח במחיר למשתכן רחוק מאוד מהרווח של ..
ואני הפסתי את הזכייה שלי במחיר למשתכן

2. זה עסקה עם פרוצדורה שלמה שלרוב האנשים לא מתאים כ"ש לצעירים אפרט מס רכישה חתימת חוזה תשתיות ערבות בנקאית חלוקה קנס שיש לרמ"י רישום זכיות ברמ"י ובטאבו גידור המגרש מס שבח וכו' כול פרט שנכתב זה תהליך שיוכל לקחת זמן וכאב ראש.
וכאן לא דיברתי על הלווה מהבנק וכו'

3.מכירת מגרש מורכבת הרבה יותר ממכירת בית מהסיבה שבקניית מגרש הקונה צריך לחשב הוצאות נוספות ותמיד ההוצאות יותר ממחיר המגרש לדוגמא עם המגרש נמכר ב: 1.000.000 ש"ח הוצאה ראשונה מס רכישה 6% סך 60.000 ש"ח עורך דין לעיסקה וכו' והעיקר הבנייה ובמיוחד כעת לבנייה בית על מגרש מתחיל מ 1.200.000 ש"ח אני לא מתכוון לבית בבני ברק אבל לא סוף העולם זה מחיר בנייה שבדקתי עם קבלנים ולכן גם הקונים מתמעטים כי העסקה היא בסך הכול 1.000.000 ש"ח במקרה הטוב לרכישה המגרש אך בפועל היא באמת מתקרבת ל: 2.500.000 ש"ח ובנינו לרוב האוכלוסייה לא מתאים לקנות מגרש ולבנות עליו מי כול מי שבנה אומר זה פעם אחת בחיים
אז מהסיבות שנכתבו לעיל מצטמצם ב 70% אפשרות מכירה.
ולכן תבדקו בדרך כלל מי שקונה את המגרש מהאנשים שקנו מרמ"י זה אנשים קבלנים יזמים כולבויניקים וכדומה וכאן אליה וקוץ בה עם האנשים הכי ממולחים שהם היו מוכנים לשלם על העסקה הכי פחות ורוב האנשים הנ"ל קונים דרך תיווך כך שתוסיפו עוד 2% + מע"מ שנגזר לכם מהרווח אפרט בסעיף הבאה

4.בעסקה הנ"ל יש המון שותפים לרווח שלך ואם אתה לא יודע מראש מי השותפים שלך בתחילה את החושב שעשתה עסקה חיים ולאחר המכירה אתה נדהם ולרוב רוב האנשים לא יודעים מראש את כול ההצאות
ורק בסוף התהליך יוכל להיות 3 שנים אתה יכול לחשב באמת את הרווח שלך אני לדוגמא כתבתי כל שקל שהוצאתי מתחילה עד סוף ישבתי עם אנשים שרוצים לקנות מגרש דרך רמ"י והרוב עם לא כולם היכרו רק ל 20% מהרשימה
אפרט בקצרה רכישה המגרש מס רכישה אישור זכיות ריבית הלוואה הנפקת הערבות תשלום שנתי כסף העבות מוקד לבנק תשלומים לעירייה בעבור אישורים עורך דין רישום תאבו גידור מגרש תיווך מס שבח קנס לרמ"י לקונים מהגרלות של רמ"י מס רכישה על הקנס והתשלומים הם גובהים לדוגמא מס רכישה 6% מעיסקה באזור 50.000 ש"ח קנס לרמ"י 100.000 ש"ח ויוכל להגיע ל 2000.000 ש"ח לדוגמא הזוכים בטבריה זה הקנס שלהם ולא משנה בכמה מכרת את המגרש אפילו אם הפסדת עליו.

5.עסקה לא יציבה כלל פ' מחיר המגרש יכול לנוע ולאבד 50% מהרווח משני סיבות א. ההצעה והביקוש אין גוף שמבקר את המכרזים שהיו תואמים לשוק ולכן במחיר של המגרש הוא בועה אד המכרז הבאה של רמ"י שיוכל להיות ביום אחד גשם של מכרזים באותו עיר העיר שקיבלה את המכה הקשה בזה היא עיר נתיבות לפני שלוש שניים המגרשים שם הגיעו למחיר מטורפים היה ביקוש גדול ויצאה קטן ותוך כמה חודשים רמ"י פתח במכרזים בלתי פוסקים על נתיבות בכול האיזורים(רמות יורם רמות מאיר נווה שרון וכו) אם מגרש דו 333 מטר נמכר אז תבדקו אותי ברשות המיסים אני מכיר גם חלק מהמוכרים ב 1.300.000 ש"ח היום אם המוכר מקבל על המגרש 1.000.000 ש"ח הוא מנשק לקונה את הידיים תבדקו עם מתווכים באזור ותעקבו אחרי עיתון שופר בעיר ותראו ים של מודעות על מכירת מגרשים זה סיפר רק על עיר אחת אך זה קרה בעוד ערים, ב. מחיר הבנייה תמיד במגמת עלייה כך שקונה מחשב את זה במועד אחר מהזמן שרכשתם את המגרש ולא נדבר על המלחה שנפתחה ששיתק את העסקאות מכר מקרקעין למעלה משנה וכו'

6. בהמשך למה שנכתב לעיל מועד צפי מכירת המגרש לא יודע וא"א לחשב מראש אני מכיר אחד שמחר אחרי 3 חודשים ואחד אחרי שנה ואחד אחרי 3 שנים וכולם רצו למכור את המגרש מהתחלה שקנו אותו
ולכן גם זה לא מתאים לזוגות צעירים שרוצים אחרי שנה שנתיים למכור ולהתקדם לבית שמשלהם הם בסוף לא ישרדו את התקופה של המשבר וימכרו כמעט בלי רווח ...

7. מהיום שקונים את הקרקע היא לא מניבה שקל כול חודש זה לא כמו דירה שכול חודש מניבה או חוסכת ומכסה את ההוצאה ההלוואה לרכישת הנכס ובינתיים כל חודש יכול להיות במשך שלוש שנים צריך לשלם הלוואה על הנכס בנוסף לשכירות וכו'

לעוד שאלות ויעוץ ניתן לפנות בפרטי

 

[יעית]

קנס לרמ"י 100.000 ש"ח ויוכל להגיע ל 2000.000 ש"ח לדוגמא הזוכים בטבריה זה הקנס שלהם ולא משנה בכמה מכרת את המגרש אפילו אם הפסדת עליו.

מאיפה המידע?
אתה בטוח בזה?
מאוד חשוב לי לדעת.
תודה

 

[דאבל]

@לא חוזר לרחובות...
תדה על ההשקעה במידע
בהנחה ויש לי דירה
ומרווח זמן למכירת המגרש
האם כן היית ממליץ?
האם לדעתך אפשר לצאת בהפסד או רק להרוויח פחות?

 

[לא חוזר לרחובות...]

מאיפה המידע?
אתה בטוח בזה?
מאוד חשוב לי לדעת.
תודה

המידע הוא המציאות שאני שילמתי קנס לרמ"י בסך 100.000 ש"ח וכן לגבי המגרשים שהיו בטבריה הקנס שם הוא 200.000 ש"ח בנוסף לזה לאחר תשלום הקנס גם על זה צריך לשלם מס רכישה 6% בנוסף למה ששילמנו ברכישת המגרש אבל שוב כמו שכתבתי זה רק בעסקאות שנכרשו מרמ"י ע"י ההגרלה.
המשך יום נעים.

 

[לא חוזר לרחובות...]

תדה על ההשקעה במידע
בהנחה ויש לי דירה
ומרווח זמן למכירת המגרש
האם כן היית ממליץ?
האם לדעתך אפשר לצאת בהפסד או רק להרוויח פחות?

ישיבתי על הכתבה שכתבתי למעלה משעתיים אני שוב כתבתי באופן כללי אחרי שראיתי ושמעתי אנשים רצים לעסקאות וכלל לא מבנים את המשמעות את ההליך את הצפי מכירה מאפו הם מבאים את הכסף איך הם הולכים לשלם את ההלוואה ללא צפי לסגירה חוסר המודעות הוביל אנשים לבור בלי תחתית ושמעתי מקרוב על אנשים שנכנסו לעסקה ללא לוי עורך דין כי לדעתם כבר מה יש בכך קנייה מהמדינה לא אפשרות שינוי ואפילו פסיק בחוזה להוריד, ולאחר חצי שנה התקשרו ממס הכנסה על חוסר דיווח על העסקה הוטל עליהם קנס והצמדה וכו'
לכן ישיבתי לכתוב את הכתבה בנושא לפחות לתת איזון ומי שלא מתאים לו שיבין לפני שהוא נכנס לעסקה הנ"ל ולא ייפול בפח.
עכשווי בנושא השאלה שלך:

שוב כפי שכתבתי אם הבנתה את כל ההליך שנכתב ויש לך זמן לפחות של שנתיים אפילו שלוש ולא בוער לך הכסף במהלך הזמן הנ"ל וכרשת את המגרש במחיר נורמלי במכרז ככול שתהיה בין הראשונים הצעת יותר כסף מכולם..
שוב אין מאה אחוז אבל הפסד לא נראה שתפסיד תרוויח השאלה כמה אני מכיר הרבה אנשים שהרוויחו רק הם ניגשו אחרת לעסקה וכפי התובנות שנכתבו.
אך אני מסייג את עצמי לא כול מקום זה תופס הדוגמא הכי רעה זה נתיבות היום שיל למעלה מ 500 מגרשים שמחפשים להם קונים ולכן המחיר בהתאם כפי שנכתב אני עקבתי אחרי העיר הזאת היה שם מכרזים של רמ"י ומכירת מגרשים כמו לחמניות...
תראה רק ביד 2 יש לך 161 מגרשים למכירה אני מכיר מנתיבות כאלה שלא מפרסמים כרגע את המגרשים שלהם עקב ירידת המחיר בחצי מהרווח יד עוד מגרשים שמפורסמים באתרי מדייה שונים ולא ביד 2 (פייספוק וואצפ' וכו') ותראה עוד מגרשים בעיתון שופר שאינם ביד 2.

וסתם בכללי חסר עסקאות נדל"ן עם אחוזי תשואה יפים? כך לדוגמא עסקה 20-80 לא צמוד למדד בבית ים עם אפשרות למכירה לפני קבלת הדירה צפי 2027 אם אתה מעוניין בפרטיים יות רצור קשר בפרטי

בהצלחה והמשך יום מהנה

 

[בעזשי"ת]

כמו בכל תחום בחיים, לא כדאי לנסות להיות חכם בעיני עצמך ולעשות דברים בלי לבדוק את הסיכונים.
אין מצב להכנס לשום עיסקה בלי לדעת מה המימון וכמה העלויות של הריביות לכל העיסקה,
ובאמת זה פחות מתאים לזוגות צעירים שאין להם דירה ומשלמים שכירות וצריכים להכנס לעוד עיסקה שתעלה להם חודשית עוד כסף [אלא אם באמת יש להם את היכולת הכלכלית], וכמובן אם הם בונים על מחיר למשתכן.
במגרשים, אם לא זכית במגרש בפחות מ30% בערך קרקע קיימת, אל תגש לזה, בנוגע לסיפור הנ''ל בעופרים, הזכיה הייתה במחיר של 50% פחות מהמחיר שוק של מגרשים שהיו שם
וכמובן צריך לדעת את כל הפרטים הקטנים, אם אתה עובד נכון אין שום סיבה שתקבל קנס.
בקיצור, אל תנסה לגשת לבד למרכז של קרקעות, רק אם אתה מונח חזק חזק בתחום, ומכיר היטב את מצב השוק וכדו', ואז יש אפשרות לצאת עם מציאות ורווחים הרבה יותר גדולים מפרייסיל,
דרך אגב, גם בפרייסיל, אפשר לצאת עם הפסדים או עם רווחים כ''כ קטנים ששווה לשים את הכסף בפק''מ בבנק ולהרוויח יותר, וגם בפרייסיל לא נכנסים לעיסקה בלי לדעת מאיפה אתה מביא את הכסף ...

 

[szn]

מס שבח

מי שזו הדירה היחידה שלו לא משלם מס שבח
(צריך למכור אחרי טופס 4 כי לפני כן זה נקרא שיש לך מגרש ולא דירה וע"ז אין פטור)

 

[יעית]

המציאות שאני שילמתי קנס לרמ"י בסך 100.000 ש"ח

וכמה גודל היה הסבסוד של רמ"י באותו מכרז? יש הרי 2 סבסודים 1 של משרד השיכון ו2 של רמ"י, נדמה לי שרק רמ"י מבקשים בחזרה את הסבסוד, לא?

וכן לגבי המגרשים שהיו בטבריה הקנס שם הוא 200.000 ש"ח

במידע מבוסס על משהו? כי אני מכיר כאלה שנקנסו רק ב75 אל"ש לפני 3 שנים, אולי השתנה, ואולי לי, אז לכן אני שואל מאיפה המידע?

גם על זה צריך לשלם מס רכישה 6% בנוסף למה ששילמנו ברכישת המגרש

לא הבנתי, אם אפשר בתוספת ביאור.
תודה

 

[ה. שלמה]

להגיע ל 2000.000 ש"ח לדוגמא הזוכים בטבריה זה הקנס שלהם

מאיפה המידע?
אתה בטוח בזה?
מאוד חשוב לי לדעת.
תודה

במידע מבוסס על משהו? כי אני מכיר כאלה שנקנסו רק ב75 אל"ש לפני 3 שנים, אולי השתנה, ואולי לי, אז לכן אני שואל מאיפה המידע?

אם אינני טועה, הקנס הוא ההפרש בין מחיר הקרקע האמיתי (לא כולל עלות הפיתוח) בשעתו, למחיר ששולם אחרי ההנחה של המכרז וההגרלה. + הצמדה.
בטבריה אנשים שילמו כ 30 - 80 (תלוי באיזה הגרלה ובגודל המגרש) אל"ש על קרקע (חצי) דו משפחתי אחרי הנחה שבין כ70 לכ80 אחוז אאל"ט.
גם מס הרכישה התייחס אך ורק למחיר הקרקע ולא הפיתוח.
למעשה ההפרש יוצא כ 75 עד 150 אל"ש + הצמדה מאז.
אבל גם למי שנקנס כעת ב200,000, ומוכר את המגרש ב950,000 (לפחות אלו המחירים כיום) משלשל קרוב ל500,000 לכיסו רווח נקי מהשקעה של 250,000, כלומר, הכפיל ב3 את הונו.
גם את ההשקעה אז, הוא לא עשה במלואה ויכל למנף באמצעות משכנתא,

 

[יעית]

ההפרש בין מחיר הקרקע האמיתי (

אז למה שיהיה כיום קנס של 200.000, אם ההפרש הוא רק 75.000, או שהקנס מתייחס גם להפרש של הסבסוד של משרד השיכון ולא רק של רמ"י?