חידה למבינים במשכנתאות

[י שהם]

זה מאד מעניין ההחזר החודשי כי בדר"כ בן אדם מתאים את עצמו בתקופת הוצאת המשכנתא שיהיה לו יחס החזר מספק
ולגבי שאר הדברים מציע לך ללמוד את כל הנושא של המשכנתא בצורה מעמיקה וחלס (פשוט נמאס לי להקליד)

התגובה הזו לא מכבדת אותך, חבל. אם אתה לא רוצה לדון באמת אצטער, אבל כדאי שתתיחס לטיעונים עצמם ולא רק תציע לאחרים ללמוד בצורה מעמיקה

לגוף הנושא, אצטט שוב את התגובה עליה דיברתי

אבל כשמשקללים קל"צ 30 שנה עם ריבית ממוצעת מול צמוד 15-17 שנה זה יוצא בערך אותו החזר חודשי

ועל כך אני תמה מאוד, איך ניתן להשוות החזר ל30 שנים מול החזר ל17 שנה רק בגלל שזה אותו החזר?!

 

[י שהם]

אין פה סיכון גדול או קטן יותר
עמלת היוון מחושבת על פי מה שהבנק היה אמור להרוויח עליך לדוג' 15 שנה קדימה, עכשיו הוא מפסיד את זה ולכן הוא מפצה את עצמו בעמלת ההיוון שמגלמת את ההפרש בין מה שהבנק היה מרוויח לו היה משאיר אצלך את ההלוואה הזו בריבית X (הגבוהה) לבין הריבית העכשווית שהוא ילווה את הכסף בריבית נמוכה יותר, אך אין קשר לסיכון כלשהוא הקיים או שלא

נראה לי שלא נכנסת לקישור ששמתי בהודעתי.
בנק ישראל בעצם קונס את הבנקים כאשר אתה מהוון משכנתה. זה בעצם פרס ללוקח המשכנתה. עיין שם בקישור.
קשה להאמין שהבנק לא מתיחס לכך בתמחור.

 

[ירא שמיי]

התגובה הזו לא מכבדת אותך, חבל. אם אתה לא רוצה לדון באמת אצטער, אבל כדאי שתתיחס לטיעונים עצמם ולא רק תציע לאחרים ללמוד בצורה מעמיקה

לגוף הנושא, אצטט שוב את התגובה עליה דיברתי

ועל כך אני תמה מאוד, איך ניתן להשוות החזר ל30 שנים מול החזר ל17 שנה רק בגלל שזה אותו החזר?!

סליחה עם נפגעתם לא לזה התכוונתי
פשוט המקלדת שלי נשברה ולבנתיים אני מקליד עם העכבר

ולגבי שאלתך 1. זה באמת לא בדיוק אותו החזר בצמוד זה קצת יותר יקר
2. עכשיו למה זה שווה? כי היום הריביות מאד יקרות ובעז"ה בשנים הקרובות לכשירדו הריביות הרי מסתמא תרצה למחזר ואז תיקלע למשבר עמלות ההיוון..
לכן הדבר הפשוט זה לקחת צמוד ל15 שנה וכך מרוויחים שאם נניח עוד 5 שנים הריבית תרד אז נרצה למחזר לקלצ הנמוך
וכך הקרן אחרי חמש שנים תיראה במסלול הצמוד בדיוק+- כמו במסלול התיאורטי של קלצ ל30 שנה (כי בצמוד חלק הקרן מהתשלום בגלל שזה רק ל15 שנה הוא מאד גבוה מה שנותן מרווח שגם אם המדד משתולל הקרן לא תעלה ומצד שני בקלצ נכון שזה לא צמוד למדד אבל חלק הקרן שמשולמת בשנים האלו הוא מאד קטן בגלל שזה ל30 שנה מצרף טבלה) בלי שנצטרך לשלם את העמלות היוון הגבוהות

 

[י שהם]

קצת איבדתי אותך @ירא שמיי על נושא הדיון המדויק.
על כל פנים, אם אנו רוצים להשוות משכנתה ל30 שנה בצמוד לעומת משכנתה 30 שנה בקבוע, הנחת העבודה שלי כל עוד אין נתונים שסותרים את זה היא, שבממוצע הלוואת מדד תהיה זולה יותר מהלוואה בריבית קל"צ, ובפרט שאת המדד ניתן להאריך בלי לייקר את ההלוואה לעומת הקבועה שהארכת התקופה מייקרת אותה.
כמובן, יש את שיקול הביטחון בהחזר קבוע, אבל השיקול של ההוזלה הוא משמעותי, ובפרט אצל אנשים עם יכולת החזר טובה.
יש אגב תועלת נוספת במשכנתה צמודה למדד, שהיא פורסת את ההלוואה בצורה נוחה יותר, כאשר הזוג לוקח משכנתה בתחילת חייו ועדיין אין לו הכנסה יפה, ואילו העלייה תתרחש בהמשך.

 

[ירא שמיי]

קצת איבדתי אותך @ירא שמיי על נושא הדיון המדויק.
על כל פנים, אם אנו רוצים להשוות משכנתה ל30 שנה בצמוד לעומת משכנתה 30 שנה בקבוע, הנחת העבודה שלי כל עוד אין נתונים שסותרים את זה היא, שבממוצע הלוואת מדד תהיה זולה יותר מהלוואה בריבית קל"צ, ובפרט שאת המדד ניתן להאריך בלי לייקר את ההלוואה לעומת הקבועה שהארכת התקופה מייקרת אותה.
כמובן, יש את שיקול הביטחון בהחזר קבוע, אבל השיקול של ההוזלה הוא משמעותי, ובפרט אצל אנשים עם יכולת החזר טובה.
יש אגב תועלת נוספת במשכנתה צמודה למדד, שהיא פורסת את ההלוואה בצורה נוחה יותר, כאשר הזוג לוקח משכנתה בתחילת חייו ועדיין אין לו הכנסה יפה, ואילו העלייה תתרחש בהמשך.

אבל בתוצאה הסופית זה יהיה התוצאה לפני האפשרות שהריביות ירדו והם ירצו למחזר...

 

[י שהם]

אבל בתוצאה הסופית זה יהיה התוצאה לפני האפשרות שהריביות ירדו והם ירצו למחזר...

איך אתה יכול לחזות את העתיד?

 

[ירא שמיי]

איך אתה יכול לחזות את העתיד?

עשיתי לפי 2.5% שנתי

 

[י שהם]

עשיתי לפי 2.5% שנתי

ושיקללת גם שבשנים הראשונות אתה משלם 1200 ש''ח פחות בכסף יקר ולאחר מכן את היתרה אתה משלם בכסף זול?
בנוסף, שקללת את זה שאתה לווה יותר כסף כי אתה לא משלם את המדד בשוטף אלא פורס גם אותו?

מלבד זאת, חישבת מרווח זהה משווי אג''ח ל30 שנה?

 

[ירא שמיי]

שיקללתי את הכל יותר נכון המחשבון שקלל
והתכוונתי 2.5% במדד

 

[י שהם]

והתכוונתי 2.5% במדד

הבנתי שכוונתך למדד. את שיעור הריבית אני יכול להוציא בקלות יחסית.

שיקללתי את הכל יותר נכון המחשבון שקלל

נראה לי שלא הייתי מובן
כשאנו אומרים שעל כל 1 ש''ח תשלם בסופו של דבר X ש''ח, עדיין לא אמרנו מתי תשלם אותו. שקל שאשלם היום הוא הרבה יותר יקר משקל שאשלם בעוד 30 שנה. לכן ההשוואה לפי 'כמה אשלם לשקל' היא השוואה פשטנית שאינה נותנת לנו תמונה נכונה, ואף יכולה להטעות לקחת את ההצעה הפחות משתלמת.
בהלוואת מדד, אנו מקבלים בעצם כל שנה הלוואה נוספת שאותה אנו לא משלמים באופן מיידי אלא היא נפרסת ליתרת התקופה. לכן, ההשוואה שבטבלה למרות שהיא משקפת את הסכום שנשלם בסופו של דבר, היא לא עונה על שאלת המתי. אם בשנה הראשונה לדוגמה, במקרה של הצמודה לווינו עוד 25,000 ש''ח, (2.5%), אנו לא צריכים לצפות שזו תהיה הלוואה חינמית. לעומת זאת בהלוואה הלא צמודה אתה פשוט משלם את הריבית הזו באופן מיידי ולכן לא קיבלת עוד הלוואה מהבנק, לא פלא אם כן שהריביות הן נמוכות יותר. תמיד אם נקח הלוואה קטנה יותר נקבל ריבית נמוכה יותר.
ואני יודע שהמחשבון הזה לא שקלל את הנתון הזה, כי רואים שהוא סוכם את ההחזר הכולל, ואז נותן את המחיר לשקל.
אבל האמת היא שצריך קודם כל לחשב את סך ההלוואות הקטנות נוספות שאתה מקבל מידי שנה לאורך כל התקופה, ואז לחשב את המחיר לשקל.

לגבי המרווח לא ראיתי שהתיחסת, אם יש לך נתונים אשמח כמובן.

לא יודע אם אוכל להגיב עד החג, כי מדובר באמת בנושא עמוק, אז בינתיים שבת שלום וחג שמח, ובמידה ותרצה להרחיב אשתדל להגיב לכל הפחות אחרי החג.

 

[יעקב רווח]

הבנתי שכוונתך למדד. את שיעור הריבית אני יכול להוציא בקלות יחסית.

נראה לי שלא הייתי מובן
כשאנו אומרים שעל כל 1 ש''ח תשלם בסופו של דבר X ש''ח, עדיין לא אמרנו מתי תשלם אותו. שקל שאשלם היום הוא הרבה יותר יקר משקל שאשלם בעוד 30 שנה. לכן ההשוואה לפי 'כמה אשלם לשקל' היא השוואה פשטנית שאינה נותנת לנו תמונה נכונה, ואף יכולה להטעות לקחת את ההצעה הפחות משתלמת.
בהלוואת מדד, אנו מקבלים בעצם כל שנה הלוואה נוספת שאותה אנו לא משלמים באופן מיידי אלא היא נפרסת ליתרת התקופה. לכן, ההשוואה שבטבלה למרות שהיא משקפת את הסכום שנשלם בסופו של דבר, היא לא עונה על שאלת המתי. אם בשנה הראשונה לדוגמה, במקרה של הצמודה לווינו עוד 25,000 ש''ח, (2.5%), אנו לא צריכים לצפות שזו תהיה הלוואה חינמית. לעומת זאת בהלוואה הלא צמודה אתה פשוט משלם את הריבית הזו באופן מיידי ולכן לא קיבלת עוד הלוואה מהבנק, לא פלא אם כן שהריביות הן נמוכות יותר. תמיד אם נקח הלוואה קטנה יותר נקבל ריבית נמוכה יותר.
ואני יודע שהמחשבון הזה לא שקלל את הנתון הזה, כי רואים שהוא סוכם את ההחזר הכולל, ואז נותן את המחיר לשקל.
אבל האמת היא שצריך קודם כל לחשב את סך ההלוואות הקטנות נוספות שאתה מקבל מידי שנה לאורך כל התקופה, ואז לחשב את המחיר לשקל.

לגבי המרווח לא ראיתי שהתיחסת, אם יש לך נתונים אשמח כמובן.

לא יודע אם אוכל להגיב עד החג, כי מדובר באמת בנושא עמוק, אז בינתיים שבת שלום וחג שמח, ובמידה ותרצה להרחיב אשתדל להגיב לכל הפחות עד אחרי החג.

נושא באמת סופר חשוב
יש מגמה מטעם המדינה [כרגע זה יושב איפשהוא בכנסת] להסדיר את התחום ברגולציה ומן הסתם יצטרכו ללמוד איך כלכלה עובדת בצורה מסודרת
שיהיה חג שמח
קראתי את המאמר שלך על דעת החפץ חיים בהשקעות מאד מחכים

 

[י שהם]

קראתי את המאמר שלך על דעת החפץ חיים בהשקעות מאד מחכים

שמח לשמוע, תודה!

 

[ח.ג.ג'.]

הבנתי שכוונתך למדד. את שיעור הריבית אני יכול להוציא בקלות יחסית.

נראה לי שלא הייתי מובן
כשאנו אומרים שעל כל 1 ש''ח תשלם בסופו של דבר X ש''ח, עדיין לא אמרנו מתי תשלם אותו. שקל שאשלם היום הוא הרבה יותר יקר משקל שאשלם בעוד 30 שנה. לכן ההשוואה לפי 'כמה אשלם לשקל' היא השוואה פשטנית שאינה נותנת לנו תמונה נכונה, ואף יכולה להטעות לקחת את ההצעה הפחות משתלמת.
בהלוואת מדד, אנו מקבלים בעצם כל שנה הלוואה נוספת שאותה אנו לא משלמים באופן מיידי אלא היא נפרסת ליתרת התקופה. לכן, ההשוואה שבטבלה למרות שהיא משקפת את הסכום שנשלם בסופו של דבר, היא לא עונה על שאלת המתי. אם בשנה הראשונה לדוגמה, במקרה של הצמודה לווינו עוד 25,000 ש''ח, (2.5%), אנו לא צריכים לצפות שזו תהיה הלוואה חינמית. לעומת זאת בהלוואה הלא צמודה אתה פשוט משלם את הריבית הזו באופן מיידי ולכן לא קיבלת עוד הלוואה מהבנק, לא פלא אם כן שהריביות הן נמוכות יותר. תמיד אם נקח הלוואה קטנה יותר נקבל ריבית נמוכה יותר.
ואני יודע שהמחשבון הזה לא שקלל את הנתון הזה, כי רואים שהוא סוכם את ההחזר הכולל, ואז נותן את המחיר לשקל.
אבל האמת היא שצריך קודם כל לחשב את סך ההלוואות הקטנות נוספות שאתה מקבל מידי שנה לאורך כל התקופה, ואז לחשב את המחיר לשקל.

לגבי המרווח לא ראיתי שהתיחסת, אם יש לך נתונים אשמח כמובן.

לא יודע אם אוכל להגיב עד החג, כי מדובר באמת בנושא עמוק, אז בינתיים שבת שלום וחג שמח, ובמידה ותרצה להרחיב אשתדל להגיב לכל הפחות אחרי החג.

כדי לפתור את בעיית ההשוואה של כסף בזמנים שונים, צריך פשוט להוון הכל לאותו זמן

 

[חנוך הכהן]

בסוף התקופה הוא ישלם את הסכום זהה (כמעט)

כאן הוא ישלם בסוף התקופה: 127,279

וכאן הוא ישלם בסוף התקופה: 129,160

אם כי אם יש לך העדפה לתזרים מזומנים צמודה יכולה להיות יותר נוחה

 

[יצחו]

אם כי אם יש לך העדפה לתזרים מזומנים צמודה יכולה להיות יותר נוחה

נכון אבל המדד בוא כל חודש נהפך להיות חלק מהקרן וכשהוא ירצה להחזיר באמצע התקופה הוא ישלם יותר

 

[למה זה תשאל לשמי]

ברשות המומחים, אנסה לחוד כאן חידה.

בהנחה ויש לי כדור בדולח, והוא גילה לי שהמדד הולך לעלות כל שנה ב5% במדוייק.
ועומדים בפניי שני אפשרויות .

1. לקחת הלוואה של 100,000 ₪ ל120 חודשים, בריבית קבועה לא צמודה של 5% לשנה.
2. הלוואה צמודה ללא ריבית כלל באותו סכום ואותו פריסה.

על מה אשלם פחות?

אשמח לתשובות.

שקל שאשלם היום הוא הרבה יותר יקר משקל שאשלם בעוד 30 שנה

כדי לפתור את בעיית ההשוואה של כסף בזמנים שונים, צריך פשוט להוון הכל לאותו זמן

להוון מצוין, אך מה לוקחים בחשבון בהיוון, את האיפנלציה הצפויה ? או את הפסד האלטרנטיבה בריבית בנק ישראל צפויה/ריבית שהייתי יכול לקבל בשוק ההון באותם השנים ? או גם וגם...
בתוכנת סמארט יש חישוב כזה שמהוון על בסיס ריבית ב"י לפי התחזיות זה נקרא שם ענ"נ (ערך נוכחי נקי)
תכלס - לפי הנתון הזה הק"צ יותר זול !

 

[ירא שמיי]

הבנתי שכוונתך למדד. את שיעור הריבית אני יכול להוציא בקלות יחסית.

נראה לי שלא הייתי מובן
כשאנו אומרים שעל כל 1 ש''ח תשלם בסופו של דבר X ש''ח, עדיין לא אמרנו מתי תשלם אותו. שקל שאשלם היום הוא הרבה יותר יקר משקל שאשלם בעוד 30 שנה. לכן ההשוואה לפי 'כמה אשלם לשקל' היא השוואה פשטנית שאינה נותנת לנו תמונה נכונה, ואף יכולה להטעות לקחת את ההצעה הפחות משתלמת.
בהלוואת מדד, אנו מקבלים בעצם כל שנה הלוואה נוספת שאותה אנו לא משלמים באופן מיידי אלא היא נפרסת ליתרת התקופה. לכן, ההשוואה שבטבלה למרות שהיא משקפת את הסכום שנשלם בסופו של דבר, היא לא עונה על שאלת המתי. אם בשנה הראשונה לדוגמה, במקרה של הצמודה לווינו עוד 25,000 ש''ח, (2.5%), אנו לא צריכים לצפות שזו תהיה הלוואה חינמית. לעומת זאת בהלוואה הלא צמודה אתה פשוט משלם את הריבית הזו באופן מיידי ולכן לא קיבלת עוד הלוואה מהבנק, לא פלא אם כן שהריביות הן נמוכות יותר. תמיד אם נקח הלוואה קטנה יותר נקבל ריבית נמוכה יותר.
ואני יודע שהמחשבון הזה לא שקלל את הנתון הזה, כי רואים שהוא סוכם את ההחזר הכולל, ואז נותן את המחיר לשקל.
אבל האמת היא שצריך קודם כל לחשב את סך ההלוואות הקטנות נוספות שאתה מקבל מידי שנה לאורך כל התקופה, ואז לחשב את המחיר לשקל.

לגבי המרווח לא ראיתי שהתיחסת, אם יש לך נתונים אשמח כמובן.

לא יודע אם אוכל להגיב עד החג, כי מדובר באמת בנושא עמוק, אז בינתיים שבת שלום וחג שמח, ובמידה ותרצה להרחיב אשתדל להגיב לכל הפחות אחרי החג.

כל מה שכתבתם נכון אולי לאנשים שמחשבים ל30 שנה קדימה וגם על זה יש לי מה לחלוק (אם אתם רוצים אז תצרו קשר בפרטי)
אני מתייחס למשכנתא כמשהו שתוך 3 שנים אני ירצה ויהיה שווה לי למחזר כך לפחות היה ב7 שנים האחרונות

 

[אמת מארץ תצמח]

אם נשאל בן אדם ממוצע, שהוציא משכנתא בחיים שלו את השאלה הפשוטה - מה זה שפיצר?
סביר להניח שהתשובה שלו תהיה בנוסח "שפיצר זאת דרך נהדרת של הבנק לגנוב מאיתנו עוד ועוד ריבית, במסוה של נוחות - שפיצר אומר לנו לשלם פחות בתחילה, ואז לגנוב אותנו בריבית דריבית".
התחושה היא פשוטה, בעוד שבקרן שוה נשלם פחות בסה"כ, בשפיצר נשלם יותר.
וכאן אני מגיע לנקודה.
הנוסחה הנכונה ביותר, - לטעמי. היא נוסחה בדומה להצמדה, הריבית נוספת לקרן, ואז מחולקת במספר חודשי ההחזר שנותרו.
הגיע מיסטר שפיצר והמציא נוסחה גאונית! הבה נשלם יותר קרן בהתחלה כך נתאים את ההחזר החודשי שלנו שיהיה קבוע, ונשלם פחות...
כך שפיצר הטיב בכלל לנו הלווים...
חושבים אחרת? בכבוד! מעוניין לשמוע את דעתכם...

להבנתי, שפיצר לא בא לשנות את הנוסחה שאתה הצעת, אלא לשנות את הנוסחה של קרן שווה.
אתה שואל למה קרן שווה זה הברירת מחדל ההגיונית?
כי לקחת הלואה של X ש"ח?
אתה מחלק את התשלומים לחלקים שווים.
כעת, כל חודש אתה משלם ריבית על מצב ההלוואה הנוכחי.
בדיוק כמו שתיאורטי אם אתה במינוס, אתה משלם כל חודש ריבית על המינוס הנוכחי שלך.
בא שפיצר, ואמר:
בא נהיה חכמים.
אם אתה יכול להחזיר 5 אלף בחודש, תצטרך לפרוס את הקרן על מידי הרבה חודשים, בשביל שההחזר הראשוני יצא 5 אלף.
ואז? החל משנה ב' והלאה, ההחזר יהיה רק 4800, 4600, 4400 - כלומר אתה סתם ממשיך להלוות את 200, 400, 600 שיכלת להחזיר לבנק.
ולא סתם מלווה, אלא נוסף על זה ריבית.
לכן, החל משנה ב' והלאה, 'תוסיף' (-כלומר תמשיך לשלם 5K) 200 שח החזר - שזה בעצם על חשבון תשלום הקרן של השנה הבאה.
ואז בשנה ג', אתה מתחיל לשלם 600 על חשבון השנה שלאחריה (400 במקום הריבית שהתקטנה + 200 שכבר שילמת עליהם שנה שעברה)
כך ש:
שפיצר אכן בא לטובת הלווה, אבל מכיון אחר ממה שכתבת. (אם הנבתי נכון את מה שכתבת)
ואני רוצה לחדד נקודה:
אם הלווה יוצא מתוך נקודת הנחה שהמרכיבים הידועים לו הם:
סכום ההלוואה, וסך ההחזר החודשי המקסימלי שהוא יכול לשלם
אז בעצם שפיצר 'מטפל' בו רק החל משנה ב'.
בשנה הראשונה הוא 'לא נוגע' בו.
וכן - שפיצר עוזר לו.
איך?
הוא מקצר לו את משך חודשי ההלואה. (ובעצם גם את הקרן עצמה שעליה הוא מוסיף ריבית מידי שנה בשנה)

למי שפיצר 'מזיק'?
למי שמתחיל מנקודת מבט הפוכה:
סכום ההלוואה, מספר השנים שהוא רוצה לקחת משכנתא.
במקרה כזה, שפיצר גורם לו לשלם פחות בשנה א', ויוצר תהליך הפוך:
קרן נוספת שעדיין לא שולמה = ריבית נוספת, שנהפכת לקרן בתורה וכו'.

(בתכל'ס קרן שווה יעילה היום למי שיכול לעשות החזרים גבוהים יותר בשנים הראשונות, וחושש להתחייב על סכום גבוה שכזה למשך השנים המאוחרות יותר.
הערת אזהרה: היות שרק חלק מהבנקים מאפשרים קרן שווה, התחרות קטנה יותר, ועלול להיות בתכל'ס ריבית גבוהה יותר, בגלל פחות הצעות אטרקטיביות)

 

[י שהם]

כדי לפתור את בעיית ההשוואה של כסף בזמנים שונים, צריך פשוט להוון הכל לאותו זמן

נכון. וצריך להכניס למשוואה גם את האינפלציה וכמו שכתב @למה זה תשאל לשמי

 

[י שהם]

כל מה שכתבתם נכון אולי לאנשים שמחשבים ל30 שנה קדימה וגם על זה יש לי מה לחלוק (אם אתם רוצים אז תצרו קשר בפרטי)
אני מתייחס למשכנתא כמשהו שתוך 3 שנים אני ירצה ויהיה שווה לי למחזר כך לפחות היה ב7 שנים האחרונות

מי שרוצה להצליח, צריך לחשוב 30 שנה קדימה. חבל שלא תשתף את הציבור בנקודות שעליהן אתה חולק. בכל מקרה, אם אתה רוצה דווקא בפרטי, תוכל לשלוח לי במייל שבחתימה.

אני לא רואה שום סיבה להסתמך על כך שבעתיד יהיה שווה למחזר. אין לאף אחד כדור בדולח לומר האם הריבית תרד או תעלה, ובמידה שידוע לכולם כי הריבית הולכת לעלות או לרדת, הרי שהדבר צריך להיות מתומחר בריביות הקבועות ובמחירי האג''חים.