דיון מחירי הדירות לאן?

[shimשימי]

זה שלפני חודשיים מישהו הצליח לקבל מיליון וחצי, לא סותר שעכשיו יש אנשים שלא מצליחים למכור את הדירה ב1.3 מיליון
@מולטי תקשורת מכיר שם את השטח, שזה יותר עדכני ממה שמדווח ברשות המיסים מלפני חודשיים.

מיצינו.(שכל אחד יבחר למי להאמין)

 

[בית שמשניק]

עמוד הביתנדל"ן ותשתיות

עסקה בשבוע

"הייתה לי עסקה שנפלה בשבוע שעבר בגלל שלא היה ממ"ד"​

אנשי נדל"ן מספרים כי הרוכשים מחפשים כרגע בעיקר דירות עם ממ"ד • גם המוכרים שמבינים שכשאין בדירה שלהם ממ"ד, אז המחיר שלה שונה מזה שהם ביקשו לפני המלחמה • אך האם הדרישה תישאר בעתיד?​

אריק מירובסקי14:59

מצב השוק: שוק הנדל"ן נמצא בירידה, אך בעת הזו נראה כי הביקוש לדירות ללא ממ"דים יורד בקצב מהיר אף יותר, כך עולה ממשאל שערכנו בין אנשי נדל"ן ממקומות שונים בארץ. מתשובות הנשאלים מסתמנת ירידת מחירי דירות ללא ממ"ד וללא מיגון, אך אין עדיין מספיק נתונים שיצביעו על מובהקות התוצאה.

ירון רוזנהק מסניף רי/מקס פור אול באשקלון אומר ש"עד עכשיו העיר הייתה 'בית קברות'. הכל כבה כאן. בשבוע האחרון יכולנו לראות שאנשים התחילו קצת לזוז ולבדוק, ומשקיעים שהחלו לברר אפשרויות, מתוך ציפייה שדירה שעלתה מיליון שקל תעלה עכשיו חצי מיליון. זה לא קורה. המחירים לא נחתכים ברמה כזו. מה שבולט במיוחד זה שאין עסקאות. אנשים לא ששים בעת הזו, לא למכור דירות ולא לקנות. הכול תקוע".
שאלה מרכזית בנושא שבשלב זה קשה לתת לה תשובה היא האם הדרישה לממ"ד, או לפחות לחדר ממוגן בדירה, תישאר גם אחרי המלחמה, או שהיא תתפוגג בהדרגה. "מהניסיון שלי ממבצעים קודמים בעזה, מדובר בגל שיחלוף, ומחירי הדירות ללא ממ"דים עוד יעלו", אומר אייל ימיני זכיין רי/מקס סנטר, סניף שפועל בחולון, בבת ים ובראשון לציון.
לעומתו, ג'ו כהן מאנגלו סכסון רעננה, סבור שהפעם יהיה משהו אחר. "ייקח זמן עד שאנשים ישכחו את עניין הממ"ד. ברעננה היו 7־8 אזעקות עד עכשיו, שזה לא הרבה. עד היום ואנשים היו מסתפקים בגרם מדרגות, או במקלט, אבל במלחמה הנוכחית הפחד הגדול הוא פלישה לד' אמותיך. היום רבים רואים בחסימת דלת הממ"ד מפולשים כחשובה לא פחות מהמיגון מפני רקטות. אנחנו רואים גם גידול בעניין להסב חדרי מגורים לחדרים ממוגנים, בבתים שאין בהם ממ"דים. לכן, אני חושב שעניין הממ"ד יישאר אצל האנשים עוד הרבה זמן".
דירה עם ממ"ד ודירה בלי: האם ניתן לקבוע קטגורית שמחירי דירות עם ממ"ד גבוהים יותר ממחירי דירות דומות ללא ממ"ד? כן, אבל עם "אבל" גדול מאוד. ממ"דים החלו להיבנות ב־1992. בתחילת הדרך הוקמו ממ"דים שאינם עומדים בסטנדרטים של היום, במיוחד מבחינת שטח. הם היו קטנים מאוד ולא אפשרו שהייה של יותר מכמה דקות. חלקם עברו כבר לפני שנים הסבה לחדרי מזווה וחדרי ארונות ולא בקלות ניתן להשיב אותם לשימוש המקורי. בטח שאי אפשר לשהות בהם שעות ארוכות.

ממ"דים כפי שהם נהוגים כיום החלו להיבנות במחצית השנייה של שנות ה־90, ולכן אם רוצים להשוות מחירים של דירות עם ממ"ד לדירות ללא ממ"ד, צריך להשוות בין דירות שהוקמו בעשורים שונים לגמרי.
"הבניינים נראים אחרת מהבניינים שהוקמו בשנות ה־80, הגמר בתוך הדירות הישנות הרבה יותר 'עייף' ו'זקן'. ואז אתה רואה שאכן אין בדירה ממ"ד, אבל גם שהיא לא משופצת, והבניין ישן, ודירות ארבעה חדרים מסוף שנות ה־70 ושנות ה־80 אינן דומות לדירות של שנות ה־90, שלא לדבר על שנות האלפיים", אומר השמאי אוהד ורטש מבאר שבע. "בימים ההם דחסו את הדירות ארבעה חדרים ל־78־80 מ"ר נטו; היום דירות 4 חדרים הכי צפופות זה 88־90 מ"ר נטו, ומרווחות יותר מגיעות ליותר מ־100 מ"ר נטו. ויש שטחים משותפים הרבה יותר ממה שהיה אז, ומלכתחילה זה אינו בדיוק אותו מוצר. אז מלכתחילה יש הפרש במחירים בין שני סוגי הדירות. כמה מזה יכול להיות הממ"ד? לא ניתן לבודד את המשתנים".

לפיכך, האמירה שדירות עם ממ"ד יקרות יותר מדירות ללא ממ"ד נכונה, אך חסרת משמעות, לפחות בשוק מכירת הדירות. אבל אין זה אומר שהאמירה שדירות ללא ממ"ד יורדות במחיר יותר מדירות עם ממ"ד נדחית על הסף. מתווכים סיפרו לגלובס כי השחקנים הפועלים בשוק פועלים לא פעם בצורה שכן משפיעה על המחירים.
ורטש סבור שכל אחד מסוגי הדירות הללו מיועד לקהל אחר. לדבריו, "אנשים רוכשים דירות בהתאם ליכולת שלהם. ומרגע שדירה עם ממ"ד יקרה יותר במאות אלפי שקלים, האמירה 'אני לא קונה דירה בלי ממ'ד' אינה רלוונטית. אולי היא בכלל לא בסקלה של היכולות שלו? לכן זה חוזר תמיד לשאלה, מה ניתן לרכוש בכסף שיש לי, והאם אוכל למצוא דירה עם ממ"ד. אוכלוסיות שיכולות לשאול את השאלה הזו מעדיפות לרכוש דירה לא רק בגלל הממ"ד, אלא משום שמדובר בבניין הרבה יותר חדש, ודירה מודרנית ומרווחת יותר. אצל האחרים השאלה היא אם יש לבתים מקלט. התשובה לזה היא בדרך כלל חיובית, וזה מספק".
הביקוש: "אנחנו חווים את העניין הזה בשתי זירות. הראשונה היא מהצד של הקונה, או יותר נכון המשפחה של הקונה, כמו ההורים. הם לוחצים לכיוון של הממ"ד", מספר ימיני. "הייתה לי עסקה שנפלה בשבוע שעבר בגלל זה. הקונה היה סגור למדי ורצה להתקדם לקראת עסקה, אבל האמא התקשרה אלי ואמרה, שמציק לה עניין הממ"ד והיא רוצה לבדוק אפשרות להפוך חדר אחד בדירה לחדר ממוגן. היא בדקה ונוכחה שמדובר בעלויות גבוהות מאוד, ולכן המליצה לילד שלא לקנות את הדירה והוא ירד מהעסקה.

"אנחנו רואים את זה גם מצד המוכרים, שמבינים שכשאין בדירה שלהם ממ"ד, אז המחיר שלה שונה מזה שהם ביקשו לפני המלחמה. בשבוע שעבר חתמנו על עסקת מכירה של דירת 3 חדרים מרווחת - 85 מ"ר בקומה ראשונה בבניין ישן בבת ים. המוכר רצה עליה 1.69 מיליון שקל, והיה מוכן להתפשר על 20־30 אלף שקל. אבל כשהבאנו לו את ההצעה הראשונה על הנכס, שהייתה נמוכה בהרבה, הוא אמר ביוזמתו, שהוא מבין שהדרישה לממ"דים גבוהה יותר, ושהורים יעזרו יותר לילדים בכסף, כדי שיגיעו לאפשרות לרכוש דירה עם ממ"ד. לפיכך הוא החליט להתפשר והעסקה נסגרה בסוף ב־1.567 מיליון שקל".
תושבי רעננה רחוקים מהחזית, אך הוזעקו למקלטים ולממ"דים מספר פעמים עד כה, וגם שם הממ"ד לא נשכח. "אי אפשר לעשות סקר מחירים מדויק, שכן מאז תחילת המלחמה בוצעו בכל רעננה 15 עסקאות, שחלק משמעותי מהן בשכונות בבנייה החדשה בחלק הדרומי של העיר, ללא קשר לממ"דים. אבל יש גם התנהגות של אנשים, ממנה ניתן ללמוד הרבה", מסביר כהן.
לדבריו, "מאז המלחמה, בוטלו כבר כמה סיורים בדירות בגלל נושא הממ"ד. הקונים שואלים: 'יש לדירה ממ"ד?' ואם ענו להם שלא, הם ענו 'טוב, אז נבטל את הסיור'. כלומר, אם פעם השאלות המכשילות היו אם יש מרפסת, מחסן, חניה או מעלית, היום השאלה אם יש ממ"ד הפכה להיות משמעותית יותר".

נתניה היא אחד מהיישובים הבודדם במרכז הארץ, שלא חווה עד לסגירת הכתבה אזעקות. על אף זאת, המתווך ברק נוימן, שעובד בעיקר במזרח העיר, מספר כי "אני מקבל יותר טלפונים מאנשים שמחפשים דירות ואומרים לי, 'הדירה עם ממ"ד, נכון?' וזה מעיד על רוח הזמן. אנשים מחפשים דירות חדשות יותר, שבדרך הטבע מצוידות בממ"ד ומי שמחפש דירות ישנות יותר - יודע בדיוק למה לצפות. עם זאת, אין לי כרגע מדגם שיראה האם ובכמה מחירי הדירות עם ממ"ד פתחו פער על אלה ללא ממ"ד".
משקיעים: המשקיעים, מספר רוזנהק, דווקא כן מחפשים דירות ללא ממ"ד. "הם מניחים, שאחרי המלחמה יעודדו כאן יותר פרויקטים של פינוי בינוי, וזה נשמע הגיוני, אבל נכון לעכשיו עוד אין ירידות מחירים. אני מאמין שלאחר שהמלחמה תסתיים והשוק יחזור לפעול - אז הן יגיעו".
שיחות עם משקיעים מעלות שבחלק גדול מהמקרים, לא משתלם עדיין למגן חדרים או להוסיף ממ"דים - זה לא יחזיר את עצמו בדמי השכירות.
תל אביב: בתל אביב הסיפור שונה. כפי שכתבנו בשבוע שעבר, שוק השכירות התל אביבי נמצא בתהליך שינוי חד, שבמהלכו הביקוש לדירות יורד, וכמותו גם מחירי השכירות. איתמר קורן מרי/מקס אדוונטג' יפו אומר כי "מדובר בירידת מחירים כוללת, שהחלה עוד לפני המלחמה אך עכשיו קיבלה תאוצה נוספת. כבר לפני המלחמה אנשים נפגעו מהעלאת הריבית ומהמצב הכלכלי במדינה. במלחמה המצב הורע אף יותר, והתוצאה היא שהמחירים יורדים. מצד שני יש מצב שבו קונים מגיעים עם כסף מזומן, כי מעוניינים שלא לקחת משכנתאות.

"וכך, דירת 3 חדרים עם ממ"ד ברחוב הקונגרס, שעברה תמ"א 38, נמכרה באחרונה ב־2.85 מיליון שקל, בעוד שהמחיר הממוצע לדירות כאלה עמד על יותר מ־3 מיליון שקל. על דירות ללא ממ"ד אין הרבה עסקאות, וההתמקחות על המחיר הרבה יותר רבה, ואני כולל בזה גם דמי שכירות, כי גם השוכרים פחות מוכנים להתגורר בדירה ללא ממ"ד.
"בצפון יפו, למשל, באזור מאוד מבוקש, ניתן לראות ירידות של 1,000־2,000 שקל בדמי השכירות החודשיים. בדירות יקרות יותר ללא ממ"ד, כמו למשל דופלקס 4 חדרים שהשכרנו לאחרונה, שכר הדירה הרגיל היה 12 אלף שקל ומעלה, ואולם עכשיו הדירה הושכרה ב-10,500 שקל; פנטהאוזים, אף הם ללא ממ"ד, שהושכרו בעבר ב־16 אלף שקל ירדו לדמי שכירות של 13 אלף שקל. דירות שני חדרים שפעם הושכרו ב־8,000־9,000 שקל לחודש, מושכרות היום ב־6,000 שקל בלבד.
"כפי שאמרתי, לא הכל קשור לממ"ד. המלחמה הרעה מאוד את מצבם שלך האנשים, שהיה בעייתי עוד לפני כן, והממ"דים תרמו את שלהם לדירות הישנות יותר".

​

 

[מולטי תקשורת]

זה שלפני חודשיים מישהו הצליח לקבל מיליון וחצי, לא סותר שעכשיו יש אנשים שלא מצליחים למכור את הדירה ב1.3 מיליון
@מולטי תקשורת מכיר שם את השטח, שזה יותר עדכני ממה שמדווח ברשות המיסים מלפני חודשיים.

 

[DDESIGN]

חושב שהחרדים עושים טעות שלא מנצלים את ההזדמנות שנוצרה בחריש, המחירים שם כעת זולים יותר מצפת, רכסים, חיפה, כרמיאל, ואולי אפילו טבריה, ועם פונטציאל מאוד גדול. כמובן בהשוואה לאותו מוצר, דירה חדשה וגדולה.

צפה בקובץ המצורף 1509249

 

[ר. המוסד]

צפה בקובץ המצורף 1509249

לי יש מסקנה אחרת.
הרב רוזנבלט מנסה להשוות את המצב כרגע של חריש לבית שמש,
אבל צריך לזכור שחריש היא עוד עיר חילונית שהמחירים בה ירדו
אולי שם באחוזים יותר קיצונים, אבל בעוד מקומות זה קרה.

אני דווקא חושב שצריך להשוות את הערים החרדיות ובראשם את העיר החרדית הכי מתפתחת "בית שמש"
לערים החלוניות,
המסקנה היא שהערים החרדיות מראים חוסן הכי גדול בשעת משבר,
ולמקומות האלו יש ביקוש קשיח שלעולם לא נפסק,
ויתכן שהשקעה הכי טובה היא דווקא ברכישה בערים החרדיות...
הר יונה, וכל מקום שיש שם תכנון וכוונה להקים "עיר" חרדית
מהווה לכוראה השקעה בטוחה ביותר...

 

[shimשימי]

צפה בקובץ המצורף 1509249

אשמח לשמוע על דירה מפוארת 4 חדרים ב1.4

למי שיש מקור להפנות אותי לכזה מחיר
אשמח
ושלא יהיה מתיווך .....(שהם מורחים אותך ומספרים איקס ובסוף זה Y

 

[מולטי תקשורת]

לי יש מסקנה אחרת.
הרב רוזנבלט מנסה להשוות את המצב כרגע של חריש לבית שמש,
אבל צריך לזכור שחריש היא עוד עיר חילונית שהמחירים בה ירדו
אולי שם באחוזים יותר קיצונים, אבל בעוד מקומות זה קרה.

אני דווקא חושב שצריך להשוות את הערים החרדיות ובראשם את העיר החרדית הכי מתפתחת "בית שמש"
לערים החלוניות,
המסקנה היא שהערים החרדיות מראים חוסן הכי גדול בשעת משבר,
ולמקומות האלו יש ביקוש קשיח שלעולם לא נפסק,
ויתכן שהשקעה הכי טובה היא דווקא ברכישה בערים החרדיות...
הר יונה, וכל מקום שיש שם תכנון וכוונה להקים "עיר" חרדית
מהווה לכוראה השקעה בטוחה ביותר...

לא יודע איפה ראית בכתבה שחריש זה בית שמש אני לפחות לא ראיתי את זה כן ראיתי שהוא כותב שלדעתו אין ענין לעשות מסירות נפש ולשעבד את החיים עבור הזכות לגור דוקא בבית שמש .
יש מספיק מקומות בפריפריה ולאו דוקא פריפריה שהתחילו כהרים מעורבות ממש ובסוף קיבל איזונים של שכונות חרדיות ושכונות מעורבות ולשם הרצון להגיע
אם זה טבריה /צפת/עפולה /וכמעט כל עיר בפריפריה שהיום יש שם שכונות חרדיות יפות התחילו ממקום מעורב לחלוטין.


וגם הר יונה שלדעתך היא החרדית הבאה זה עדין במציאות כרגע מובלעת קטנה בתוך עיר חילוני וערבית כך שלא רואה כרגע יבה מאוד להתרגש מזה יש תוכניות יפות ל3200 דירות שזה נחמד אבל זה עדין לא יצא לפועל ויש כל כך הרבה משתנים שיכולים לגרום לזה לקרות או להתעכב
דוגמא קטנה מה קורה ביום שהמכרזים של קרי גת יוצאים לפועל מדובר בכ5000 יחידות דירות בבערך אותם מחירים (כי השומא בקרית גת זה לפי 2020 והר יונה זה שומא עדכנית של המחירים של היום) האם גם אז יתלהבו כל כך מהמקום הזה
שוב לא אומר שזה לא יקרה אבל עד שזה לא קורה זה לא קורה.!

 

[מולטי תקשורת]

אשמח לשמוע על דירה מפוארת 4 חדרים ב1.4

למי שיש מקור להפנות אותי לכזה מחיר
אשמח
ושלא יהיה מתיווך .....(שהם מורחים אותך ומספרים איקס ובסוף זה Y

ראיתי שבכתבה הרב רוזנבלט כותב שמי שמעונין לקנות דירה במחירים כאילו מוזמן לפנות אליו אם אתה באמת רציני תפנה אליו ותעמת אותו עם הטענה הזאת..

 

[מולטי תקשורת]

אגב ירידת המחירים בחריש זה לא בהכרח מאותם סיבות של ירידות כלליות בארץ ברור שהירידות בארץ משפיעות גם על חריש אבל זה גם בגלל היחודיות שבחריש יש הרבה שכונות שאנשים קנו שם דירות יחסית בזול לפני 5+ שנים והאזורים מתחרדים ויש הרבה אנשים שזה בשבילם אצבע בעין ולכן הם מוכנים הוריד מחירים העיקר להתפטר מהנכסים ולכן בעיקר את ירידות המחירים ניתן לראות בשכונות כמו החורש ואבני חן שיש שם קצב מוגבר של התחרדות.

 

[DDESIGN]

אגב ירידת המחירים בחריש זה לא בהכרח מאותם סיבות של ירידות כלליות בארץ ברור שהירידות בארץ משפיעות גם על חריש אבל זה גם בגלל היחודיות שבחריש יש הרבה שכונות שאנשים קנו שם דירות יחסית בזול לפני 5+ שנים והאזורים מתחרדים ויש הרבה אנשים שזה בשבילם אצבע בעין ולכן הם מוכנים הוריד מחירים העיקר להתפטר מהנכסים ולכן בעיקר את ירידות המחירים ניתן לראות בשכונות כמו החורש ואבני חן שיש שם קצב מוגבר של התחרדות.

לי יש תחושה שההתחרדות בחריש נעצרה בשנה האחרונה, אני טועה ?

 

[ניק 109814]

אשמח לשמוע על דירה מפוארת 4 חדרים ב1.4

למי שיש מקור להפנות אותי לכזה מחיר
אשמח
ושלא יהיה מתיווך .....(שהם מורחים אותך ומספרים איקס ובסוף זה Y

4 חדרים 109 מ"ר לא מתיווך ב1,400,000 לפני התמקחות

ShieldSquare Captcha

 

[ר. המוסד]

4 חדרים 109 מ"ר לא מתיווך ב1,400,000 לפני התמקחות

ShieldSquare Captcha

לא מבין מה כ"כ ההתלהבות מהעיר הקטנטנה הזאת-חריש..
בשוק הכללי זה לא המצב...

מה קורה בזירה החרדית?
@ניק 109814 לבנייתם דירת 4 חדרים בבית שמש (למרות הבנייה המגה מסיבית שם) עולה 2.200.000...

 

[ניק 109814]

לא מבין מה כ"כ ההתלהבות מהעיר הקטנה הזאת-חריש..

זה עונה על השאלה שלך

מה קורה בזירה החרדית?
@ניק 109814 לבנייתם דירת 4 חדרים בבית שמש (למרות הבנייה המגה מסיבית שם) עולה 2.200.000...

כי גם דירה במיליון ש"ח זה לא בהישג יד של רוב הציבור החרדי.
דרך אגב משיחה עם אנשים שמכירים את השוק ברמה ד' יש שם גם ירידה לא קטנה במחירים.

כמובן שכל בעלי האינטרסים יכחישו את זה, מסיבות מובנות.

 

[ר. המוסד]

זה עונה על השאלה שלך

כי גם דירה במיליון ש"ח זה לא בהישג יד של רוב הציבור החרדי.
דרך אגב משיחה עם אנשים שמכירים את השוק ברמה ד' יש שם גם ירידה לא קטנה במחירים.

כמובן שכל בעלי האינטרסים יכחישו את זה, מסיבות מובנות.

מעניין
ביד 2 המחירים כרגיל

 

[ניק 109814]

מעניין
ביד 2 המחירים כרגיל

4 חדרים 102 מ"ר ב1.850.000

ShieldSquare Captcha

את הערים החרדיות קשה לבדוק ביד 2, השוק שם זה בישא ברכה ודירומט.

 

[shimשימי]

מוכרים כרגע דירות 4 חדרים מקבלן ב1.44 ללא מדד ועם 20/80
אם זה מעניין אותך, אתן לך פרטים בפרטי.

תעשה חישוב שעד שתקבל את הדירה שזה כנראה עוד שנתיים
אתה משלם שכירות....

ובכל אופן מעניין גם אם הדירה מפוארת כמו שטוען הרב רוזנבלט...

 

[shimשימי]

4 חדרים 109 מ"ר לא מתיווך ב1,400,000 לפני התמקחות

ShieldSquare Captcha

זה בשכונת אבני חן...
אשמח אם תביא בשכונות של בצוותא והחורש(שאלו האזורים הטובים)

ובכל אופן גם זה חידוש עבורי וישר כח.

 

[shimשימי]

כי גם דירה במיליון ש"ח זה לא בהישג יד של רוב הציבור החרדי.
דרך אגב משיחה עם אנשים שמכירים את השוק ברמה ד' יש שם גם ירידה לא קטנה במחירים.

הרב הגאון.
יש ירידה ומיתון דרמטי בכל הארץ.

בני ברק בית שמש חריש ירושלים וכו'

אתה לא מחדש בזה שום דבר.

אתה מתעלם מנקודה אחת לאורך כל הדרך

שמחיר הקרקע +מחיר הבנייה עוד לפני שהקבלן הרוויח אפילו שקל אחד
זה עובר את המיליון בהרבה....

לכן אף אם נסכים לתזה שלך שמחירי הדיור הולכים לקרוס (דרך אגב אמרת את זה גם שמחירי הדיור בחריש היו 1.3....

אני מנסה להבין באיזה מחיר אתה תאמר שזה המחיר האמיתי?

 

[צחית]

shimשימי​

מה קרה שאתה כ"כ רוצה שהמחירים יעלו
מנסה למכור איזה דירה?
או שסתם לא רוצה להרגיש פראייר

 

[א12345]

אני יודע שב''ב המחירים גם בירידה של 150-200אלש''ח
ובאופן כללי השוק מאוד קפוא בעיר ויעידו על כך כמות השלטים של למכירה שיש על הבניינים וחלק גדול כבר מספר חודשים

המחיר בבני ברק לא ירד.
דירה טובה נמכרת מהר ובהרבה
דירה לא טובה נמצאת בלוח שנתיים.
במרכז העיר המחיר של דירה מקבלן 4 חדרים 95 מר ללא חניה בין 2.8 ל 2.9
5 חדרים 110 מר בין 3.2 ל 3.4
איפה בדיוק הירידה פה?