דיון מחירי הדירות לאן?

[esteras]

נתוני הלמ"ס כמו הדר' שעורכים אותם מנותקים מהמציאות
בבני ברק יש להערכתי לפחות 30% יותר דירות מהמספר הרשמי

כבודו יכול לעבוד בלמ"ס, אולי תעדכן אותם בנתונים.

 

[הלל א.]

איך פתאום משקיעים הם אנשים עם יותר נסיון, שכבר שנה שלימה מטפטפים לנו שכל המשקיעים הם חסרי דעת והגיון והמחירים רק הולכים לרדת,

וגם אם נזרום איתך, כמות האנשים שקנו דירות להשקעה גדל מאוד בשנה האחרונה, האם גם זה נחשב המלצה מקבוצה כ"כ גדולה של משקיעים?

יש אבחנה ברורה בין משקיעים שקנו דירה ב20-90 שפעמים רבות אין להם דירה אחרת וזה רק על סמך עליית מחירי הדיור, לבין משקיעים שיש להם כבר דירה ורכשו דירה נוספת להשקעה על סמך תשואה חודשית ולא רק על סמך הציפיה לעליית מחירי הדירות.
6000 משקיעים שמכרו זה הרבה מאד!

 

[esteras]

יש אבחנה ברורה בין משקיעים שקנו דירה ב20-90 שפעמים רבות אין להם דירה אחרת וזה רק על סמך עליית מחירי הדיור, לבין משקיעים שיש להם כבר דירה ורכשו דירה נוספת להשקעה על סמך תשואה חודשית ולא רק על סמך הציפיה לעליית מחירי הדירות.
6000 משקיעים שמכרו זה הרבה מאד!

הם יותר חכמים?

 

[הלל א.]

הם יותר חכמים?

לא בטוח שהם יותר חכמים, אבל להם יש כסף חי בהשקעה והם צריכים לקבל החלטות מושכלות לגביו.
והרבה יותר קשה מנטלית לקבל החלטה למכור מאשר לקבל החלטה להשאיר את ההשקעה על כנה

 

[אופקים 1]

הם יותר חכמים?

הנחת השוק היא שאנשים ממקסמים את היכולת שלהם לייצר הון.

משקיעים רוכשים לא מתוך חכמה אלא מתוך רצון להרוויח כסף, ולפי היכולת שלהם להשקיעה כספים מהון עצמי או הלוואות.

משקיעים מוכרים גם לא מתוך חכמה אלא מתוך רצון לממש את ההשקעה או לצמצם הפסדים

מספר המוכרים עלה באופן משמעותי יותר מאשר מספר הרוכשים להשקעה פירושו, שאנשים מנסים לממש יותר מאשר מנסים לרכוש.

כלומר תנאי הרווח הקיימים גורמים לירידה ברצון לרכוש ועליה ברצון למכור.
זה יכול להיות שבגלל שערך הנכס עלה משמעותית ואילו הרווח על ההשכרה לא עלה באותו השיעור אזי משתלם למכור, ולהשקיע באפיק אחר.

ויכול להיות שבגלל שהם צריכים לשלם על מקורות המימון ולא מצליחים לעשות זאת בתנאים הקיימים, וגם לא מצליחים להעלות את מחיר השכירות אזי הם מעדיפים להתפטר מהנכס.

מתוך הבנה הרוכשים החדשים מתגוררים בנכס, או שוכרים ומשכירים, הרי שהביקוש בשוק אמור להיות שירד במעט.

 

[שמח-לעזור]

ועוד כ 6K דירות שמכרו משקיעים בשנתיים האחרונות (יותר משרכשו) [כך בסקירת הכלכלן הראשי]
וזה אולי הנתון המשמעותי (למרות היותו קצת דירות יחסית לנתונים האחרים)
כי הוא אומר לנו שהמשקיעים בד"כ אנשים עם יותר ניסיון בחיים חושבים שבנקודה זו כדאי למכור את הדירה השניה (ומעלה) שלהם

זה לא כ"כ משנה אם משקיעים חכמים או לא, כל עוד שמי שכן חכם יכול להגיע לאותם מסקנות,
וגם אם לא היו כ"כ הרבה משקיעים שמוכרים, זה לא אומר שהמסקנה לא נכונה...

אין חולק שהשקעה בדירות הפכה לפחות משתלמת

כל משקיע (בכל תחום שהוא) נכנס להשקעה רק אם הוא חושב שההכנסות יהיו יותר גדולות מההוצאות
וברגע שהריבית על ההלוואה שהוא לקח קפצה משמעותית בהכרח שהכדאיות של ההשקעה ירדה
לא בהכרח שהוא מיד ימכור, כי במימוש יש הוצאות נוספות (כמו תיווך ומיסים) שעדיף לו להישאר
אבל ברור שכל מי שהאחוזי רווח שלו לא היו גבוהים עוד לפני זה, מחשב מסלול מחדש...

וברור שלקנות היום דירה להשקעה זה הרבה פחות משתלם (אם בכלל) מבעבר, בפרט מול האלטרנטיבות
הנתונים מדברים בעד עצמם, כיום אין כמעט דירות בארץ שהשכירות מכסה את המשכנתא (בלי פיצולים וכדו')

אז למה יש עלייה בקניות של "משקיעים" בשנה האחרונה?
כי זה לא באמת "משקיעים בנדל"ן" זה המון קונים של 10-90 וכדו' שמתכננים למכור ברגע האכלוס
ולכן גם סכום המשכנתאות בשיא, כי חוץ מהלווים הרגילים שהיו תמיד הצטרפו השנה גם המון קונים שלקחו משכנתא בשלב הרבה יותר מוקדם מפעם
יותר נכון לקרוא להם "סוחרים בנדל"ן" ואם המחירים לא באמת יעלו בשנים הקרובות, במקרה הטוב הרווח שלהם יהיה מזערי ובמקרה הגרוע הם יתקעו עם עסקה שהם לא יכולים להשלים...


אבל כל זה אולי מוכיח שהמחירים אמורים לרדת,
אבל מה הקשר להיצע וביקוש? גם דירות של משקיעים גרים בהם אנשים!
אם כבר הפוך, שוק דיור תקין צריך אחוז מסוים של דירות שעומדות להשכרה, בתור פתרון זמני או קבוע למי שצריך
וכל עוד שהממשלה נכשלה בתחום הזה, אם לא יהיו משקיעים ולא יהיו פיצולים, אז איפה רווקים/ת וזוגות צעירים יגורו עד שיהיה להם כסף לדירה?

 

[HennyS]

למי שעוד לא שם לב מה האינטרסים של בנק ישראל, תקראו את השורה האחרונה: "בנק ישראל מתלבט אם לרסן את ההלוואות מחשש שיאט את שוק הנדל"ן"...

 

[nigun]

למי שעוד לא שם לב מה האינטרסים של בנק ישראל, תקראו את השורה האחרונה: "בנק ישראל מתלבט אם לרסן את ההלוואות מחשש שיאט את שוק הנדל"ן"...

לא חסר להם משבר סאב פריים...

 

[בית שמשניק]

מ'דה מרקר'

מפתח לייאוש: כך התארכה הדרך של הישראלים אל חלום הדירה​

המחירים זינקו אך השכר נשאר מאחור - והמרחק של הישראלים לרכישת דירה התארך ב-17% מתחילת העשור ■ המשכנתא הממוצעת התנפחה ל-1.1 מיליון שקל והריבית הגבוהה הכבידה את עול ההחזר החודשי ■ ובעוד דירה באזור המרכז היא חלום רחוק עבור רבים, בפריפריה מוקמים מתחמי דיור ענקיים נטולי שירותים ותעסוקה

ספוילר: הכתבה

הדר חורש

26 בינואר 2025

2024 תיזכר אולי כשנה שבה לרבים מאיתנו היה קל יותר להגשים את חלום הדירה, או לפחות להגשים את חלום החתימה על חוזה לרכישת דירה: כל מה שצריך הוא קצת "הון עצמי" של 10% ממחיר הדירה או אפילו פחות מכך, לחתום על חוזה שאינו בהכרח מחייב את השלמת התמורה — והדירה כמעט שלכם.
כתבנו "הון עצמי" במרכאות מפני שלכאורה מדובר בכסף שעל הרוכשים להביא מהבית, והם אינם חייבים אותו לאיש. אבל לא קשה למצוא גופים מממנים, לעיתים אפילו הקבלן עצמו, שילוו לכם גם את "ההון העצמי", כך שתוכלו לחתום על החוזה גם אם חשבון הבנק שלכם מצומק במיוחד.
רכישת דירה בתשלום קטן בלבד עם חתימת החוזה מתאפשרת באמצעות "הלוואות קבלן", שהבנקים נותנים לרוכשי הדירות, בעוד הקבלן משלם את הריבית על ההלוואה עד למועד מסירת הדירה והשלמת התשלום על ידי הרוכש. בדיקה שערך הכלכלן הראשי במשרד האוצר על עסקות בהלוואות קבלן באזור הדרום העלה שמרבית רוכשי הדירות בשיטה זו היו משפחות, שככל הנראה ניצלו את האפשרות לרכוש דירה חדשה מבלי שיצטרכו לשלם את תשלומי המשכנתא בתקופת ההמתנה לדירה. הקלה כזאת לא הייתה נפוצה בעבר, ומרבית רוכשי הדירות נאלצו לקחת משכנתא כבר בשלב המוקדם של הרכישה ולעמוד בתשלומים כפולים לשכר דירה ולמשכנתא לדירה שעדיין לא קיבלו לידיהם.

​

אלא שלמרות מהלכי המימון האלה, רכישת דירה חדשה או מיד שנייה ללא הטבות ודחיית תשלומים קשה יותר מבעבר, ועל פי כל הנתונים, נדרשים כיום רוכשי הדירות להפריש חלק גדול יותר מהכנסתם לתשלומי המשכנתא, שזינקו בגלל עליית הריבית והגידול במשכנתא הנדרשת לרכישת דירה.
לפי כל התחזיות, התשלומים האלה צפויים להמשיך ולתפוח בשנים הקרובות, גם אם שיעור הריבית על המשכנתאות יתמתן. המחסור בעובדי בניין גורם לירידה בהיקפי הבנייה למגורים ותשתיות, וניסיונות הממשלה לפתור את הבעיה באמצעות יבוא עובדים מחו"ל לא הצליחו ברובם.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) פירסמה בשבוע שעבר נתונים שלפיהם בשנה שבין יולי 2023 ליולי 2024 נוספו 61.2 אלף דירות לשוק, עלייה של 2% לעומת השנה הקודמת. נתון זה מתבסס על רישומי הרשויות המקומיות לצורכי ארנונה וכולל פיצול דירות ורישום חדש של דירות שלא נרשמו בעבר.
ייתכן שברישום זה אין עדכון מדויק של פחת הדירות שנהרסו במיזמי התחדשות עירונית או בנסיבות אחרות, וגם לא דירות שיצאו משימוש עקב מצבן. כך או כך, נראה שקצב הבנייה לא מדביק את הגידול באוכלוסייה, שמצריך בין 65 ל-70 אלף דירות חדשות מדי שנה.
אפשר לטעון שלא כולם חייבים להתגורר בבית משלהם, ולשם כך קיים שוק הדיור להשכרה. אלא שגם כאן המדינה לא משכילה ליצור אלטרנטיבה ראויה. העלייה בריבית פגעה בכדאיות ההשקעות במיזמי הדיור להשכרה לטווח ארוך שהמדינה ניסתה לפתח. מרבית מכרזי הדיור נכשלים, ולאחרונה החל משרד האוצר לפעול לצמצומם ואף לביטול המיזם הממשלתי לדיור להשכרה כולו, שעלותו למדינה גבוהה ותועלתו לציבור הנזקקים לדיור אפסית.

לא כולם חייבים להתגורר בבית משלהם, ולשם כך קיים שוק הדיור להשכרה. אלא שגם כאן המדינה לא משכילה ליצור אלטרנטיבה ראויה. מרבית מכרזי הדיור נכשלים, ולאחרונה החל משרד האוצר לפעול לצמצומם ואף לביטול המיזם הממשלתי לדיור להשכרה כולו

באחרונה אף פנו מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן, מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, וסגן ראש אגף התקציבים באוצר מתן יגל למינהל התכנון. השלושה דרשו מהמינהל להימנע משילוב דיור להשכרה במתחמי בינוי חדשים, אלא שהדבר מוסדר בחוק והוא חלק ממדיניות השיכון הממשלתית.
המשכנתא התנפחה ב-49%
לפי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות זינקו מתחילת העשור (ינואר 2020) ב-43%. הנתונים משקפים עלייה ריאלית (בניכוי עליית מדד המחירים לצרכן) של 28%. במהלך התקופה עלתה גם ההכנסה הממוצעת של העובדים ומשקי הבית, ובהשוואה לעלייה בשכר הממוצע (26%) עלו מחירי הדירות בממוצע "רק" ב-17%.
הפער המתרחב בין התייקרות הדירות לעלייה בשכר נסגר בין היתר באמצעות הגדלת המשכנתא. המשכנתא הממוצעת זינקה בתוך ארבע שנים מ-710 אלף שקל ל-1.1 מיליון שקל בסוף 2024, גידול של 49%. ההחזר החודשי גדל בשיעורים גבוהים אף יותר, לנוכח העובדה שהריבית הממוצעת על משכנתא הכפילה עצמה מכ-2.4% בשנה לכ-5.3% בשנה.

ההחזר החודשי שלו נדרש משק בית עם משכנתא ממוצעת מסתכם כיום בכ-6,600 שקל, עלייה של 45% לעומת ינואר 2020. משמעות הנתונים היא שהמשקל על כתפיהם של ציבור נוטלי המשכנתאות גדל בתקופה זו בשיעור גבוה מזה שמשקפת התייקרות הדירות, והוא נובע גם מעליית סכומי המשכנתא הנדרשים וגם מעליית הריבית.
התייקרות הדירות אינה אחידה בכל אזורי הארץ, מן הסתם. בהשוואה מדגמית בין שבע מהערים הגדולות שהלמ"ס בודקת בהן את מחירי הדירות, עולה שמצבם של הרוכשים בבאר שבע נותר כשהיה בינואר 2020, בהנחה ששכרם עלה בתקופה זו בשיעור דומה. דירת 4.5-4 חדרים, הגודל המבוקש ביותר בקרב משפחות צעירות, התייקרה בבאר שבע בכ-24% מתחילת 2020, בעוד שעליית השכר הממוצע הייתה דומה ואף גדולה במעט. כך שלמעט העובדה שהמשכנתא יקרה יותר (בגלל עליית שיעור הריבית), לא גדל העומס על רוכשי הדירה בבירת הנגב בשיעור משמעותי.

הבנייה בכיכר המדינה בתל אביב. בעלי שכר ממוצע נדרשים ל-365 משכורות לרכישת דירה ממוצעת בעיר צילום: אייל טואג
ואולם הנתונים בבאר שבע שונים בתכלית מהנעשה ביתר ערי ישראל. באשקלון ובתל אביב, למשל, עלו מחירי הדירה הממוצעת ב-44%, שמשמעותם התייקרות של 14%-14.5% יחסית לשכר הממוצע במשק. עם זאת, הפער בין שתי הערים עצום: מחירי הדיור בתל אביב גורמים לכך שבעלי שכר ממוצע נדרשים ל-365 משכורות עבור רכישת דירה ממוצעת, כמעט פי שלושה מחודשי השכר הנדרשים באשקלון (126).

להתייקרות הדירות במרכז צפויה להיות משמעות דרמטית גם על מגוון האוכלוסייה. בשנים הקרובות לא יוכלו הערים הגדולות באזור להציע דיור ברמה סבירה לבעלי הכנסות נמוכות, ולעיתים גם לא ממוצעות

להתייקרות הדירות בערי המרכז צפויה להיות משמעות דרמטית גם על מגוון האוכלוסייה בהן. מי שעוקב אחר התוכניות ומכרזי הדיור הממשלתיים מבין שבשנים הקרובות לא יוכלו הערים הגדולות להציע דיור ברמה סבירה לבעלי הכנסות נמוכות, ולעיתים גם לא ממוצעות. למשפחה מהעשירון הרביעי נדרשות היום כמעט 34 שנות עבודה כדי לרכוש דירה בתל אביב, ומספר דומה של שנים לרכישת דירה בכל אחת מהערים הסמוכות. משפחה מהעשירון השמיני, לעומת זאת, תידרש לכ-14 שנה "בלבד" לרכישת דירה ממוצעת בתל אביב.
תהליך דחיקת המשפחות הצעירות ומעוטות ההכנסה לפריפריה יכול להיחשב לאינטרס לאומי של פיזור אוכלוסייה, אבל המדינה ממעטת להציג יוזמה של ממש להקמת מוקדי משיכה של תעסוקה ושירותים בפריפריה. עיקר התוכניות המקודמות מתמקדות במתחמי ענק של מגורים בלבד (שחלק ניכר מהם מיועדים לאוכלוסייה חרדית), שבהם התושבים מתבססים על רכב פרטי ורבים מהם מכלים את זמנם בפקקים לאזורי התעסוקה במרכז.

 

[ניק 127549]

מ'דה מרקר'

מפתח לייאוש: כך התארכה הדרך של הישראלים אל חלום הדירה​

המחירים זינקו אך השכר נשאר מאחור - והמרחק של הישראלים לרכישת דירה התארך ב-17% מתחילת העשור ■ המשכנתא הממוצעת התנפחה ל-1.1 מיליון שקל והריבית הגבוהה הכבידה את עול ההחזר החודשי ■ ובעוד דירה באזור המרכז היא חלום רחוק עבור רבים, בפריפריה מוקמים מתחמי דיור ענקיים נטולי שירותים ותעסוקה

ספוילר: הכתבה

הדר חורש

26 בינואר 2025

2024 תיזכר אולי כשנה שבה לרבים מאיתנו היה קל יותר להגשים את חלום הדירה, או לפחות להגשים את חלום החתימה על חוזה לרכישת דירה: כל מה שצריך הוא קצת "הון עצמי" של 10% ממחיר הדירה או אפילו פחות מכך, לחתום על חוזה שאינו בהכרח מחייב את השלמת התמורה — והדירה כמעט שלכם.
כתבנו "הון עצמי" במרכאות מפני שלכאורה מדובר בכסף שעל הרוכשים להביא מהבית, והם אינם חייבים אותו לאיש. אבל לא קשה למצוא גופים מממנים, לעיתים אפילו הקבלן עצמו, שילוו לכם גם את "ההון העצמי", כך שתוכלו לחתום על החוזה גם אם חשבון הבנק שלכם מצומק במיוחד.
רכישת דירה בתשלום קטן בלבד עם חתימת החוזה מתאפשרת באמצעות "הלוואות קבלן", שהבנקים נותנים לרוכשי הדירות, בעוד הקבלן משלם את הריבית על ההלוואה עד למועד מסירת הדירה והשלמת התשלום על ידי הרוכש. בדיקה שערך הכלכלן הראשי במשרד האוצר על עסקות בהלוואות קבלן באזור הדרום העלה שמרבית רוכשי הדירות בשיטה זו היו משפחות, שככל הנראה ניצלו את האפשרות לרכוש דירה חדשה מבלי שיצטרכו לשלם את תשלומי המשכנתא בתקופת ההמתנה לדירה. הקלה כזאת לא הייתה נפוצה בעבר, ומרבית רוכשי הדירות נאלצו לקחת משכנתא כבר בשלב המוקדם של הרכישה ולעמוד בתשלומים כפולים לשכר דירה ולמשכנתא לדירה שעדיין לא קיבלו לידיהם.

​

אלא שלמרות מהלכי המימון האלה, רכישת דירה חדשה או מיד שנייה ללא הטבות ודחיית תשלומים קשה יותר מבעבר, ועל פי כל הנתונים, נדרשים כיום רוכשי הדירות להפריש חלק גדול יותר מהכנסתם לתשלומי המשכנתא, שזינקו בגלל עליית הריבית והגידול במשכנתא הנדרשת לרכישת דירה.
לפי כל התחזיות, התשלומים האלה צפויים להמשיך ולתפוח בשנים הקרובות, גם אם שיעור הריבית על המשכנתאות יתמתן. המחסור בעובדי בניין גורם לירידה בהיקפי הבנייה למגורים ותשתיות, וניסיונות הממשלה לפתור את הבעיה באמצעות יבוא עובדים מחו"ל לא הצליחו ברובם.

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) פירסמה בשבוע שעבר נתונים שלפיהם בשנה שבין יולי 2023 ליולי 2024 נוספו 61.2 אלף דירות לשוק, עלייה של 2% לעומת השנה הקודמת. נתון זה מתבסס על רישומי הרשויות המקומיות לצורכי ארנונה וכולל פיצול דירות ורישום חדש של דירות שלא נרשמו בעבר.
ייתכן שברישום זה אין עדכון מדויק של פחת הדירות שנהרסו במיזמי התחדשות עירונית או בנסיבות אחרות, וגם לא דירות שיצאו משימוש עקב מצבן. כך או כך, נראה שקצב הבנייה לא מדביק את הגידול באוכלוסייה, שמצריך בין 65 ל-70 אלף דירות חדשות מדי שנה.
אפשר לטעון שלא כולם חייבים להתגורר בבית משלהם, ולשם כך קיים שוק הדיור להשכרה. אלא שגם כאן המדינה לא משכילה ליצור אלטרנטיבה ראויה. העלייה בריבית פגעה בכדאיות ההשקעות במיזמי הדיור להשכרה לטווח ארוך שהמדינה ניסתה לפתח. מרבית מכרזי הדיור נכשלים, ולאחרונה החל משרד האוצר לפעול לצמצומם ואף לביטול המיזם הממשלתי לדיור להשכרה כולו, שעלותו למדינה גבוהה ותועלתו לציבור הנזקקים לדיור אפסית.

באחרונה אף פנו מנכ"ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן, מנהל רשות מקרקעי ישראל, ינקי קוינט, וסגן ראש אגף התקציבים באוצר מתן יגל למינהל התכנון. השלושה דרשו מהמינהל להימנע משילוב דיור להשכרה במתחמי בינוי חדשים, אלא שהדבר מוסדר בחוק והוא חלק ממדיניות השיכון הממשלתית.
המשכנתא התנפחה ב-49%
לפי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות זינקו מתחילת העשור (ינואר 2020) ב-43%. הנתונים משקפים עלייה ריאלית (בניכוי עליית מדד המחירים לצרכן) של 28%. במהלך התקופה עלתה גם ההכנסה הממוצעת של העובדים ומשקי הבית, ובהשוואה לעלייה בשכר הממוצע (26%) עלו מחירי הדירות בממוצע "רק" ב-17%.
הפער המתרחב בין התייקרות הדירות לעלייה בשכר נסגר בין היתר באמצעות הגדלת המשכנתא. המשכנתא הממוצעת זינקה בתוך ארבע שנים מ-710 אלף שקל ל-1.1 מיליון שקל בסוף 2024, גידול של 49%. ההחזר החודשי גדל בשיעורים גבוהים אף יותר, לנוכח העובדה שהריבית הממוצעת על משכנתא הכפילה עצמה מכ-2.4% בשנה לכ-5.3% בשנה.

ההחזר החודשי שלו נדרש משק בית עם משכנתא ממוצעת מסתכם כיום בכ-6,600 שקל, עלייה של 45% לעומת ינואר 2020. משמעות הנתונים היא שהמשקל על כתפיהם של ציבור נוטלי המשכנתאות גדל בתקופה זו בשיעור גבוה מזה שמשקפת התייקרות הדירות, והוא נובע גם מעליית סכומי המשכנתא הנדרשים וגם מעליית הריבית.
התייקרות הדירות אינה אחידה בכל אזורי הארץ, מן הסתם. בהשוואה מדגמית בין שבע מהערים הגדולות שהלמ"ס בודקת בהן את מחירי הדירות, עולה שמצבם של הרוכשים בבאר שבע נותר כשהיה בינואר 2020, בהנחה ששכרם עלה בתקופה זו בשיעור דומה. דירת 4.5-4 חדרים, הגודל המבוקש ביותר בקרב משפחות צעירות, התייקרה בבאר שבע בכ-24% מתחילת 2020, בעוד שעליית השכר הממוצע הייתה דומה ואף גדולה במעט. כך שלמעט העובדה שהמשכנתא יקרה יותר (בגלל עליית שיעור הריבית), לא גדל העומס על רוכשי הדירה בבירת הנגב בשיעור משמעותי.

הבנייה בכיכר המדינה בתל אביב. בעלי שכר ממוצע נדרשים ל-365 משכורות לרכישת דירה ממוצעת בעיר צילום: אייל טואג
ואולם הנתונים בבאר שבע שונים בתכלית מהנעשה ביתר ערי ישראל. באשקלון ובתל אביב, למשל, עלו מחירי הדירה הממוצעת ב-44%, שמשמעותם התייקרות של 14%-14.5% יחסית לשכר הממוצע במשק. עם זאת, הפער בין שתי הערים עצום: מחירי הדיור בתל אביב גורמים לכך שבעלי שכר ממוצע נדרשים ל-365 משכורות עבור רכישת דירה ממוצעת, כמעט פי שלושה מחודשי השכר הנדרשים באשקלון (126).

להתייקרות הדירות בערי המרכז צפויה להיות משמעות דרמטית גם על מגוון האוכלוסייה בהן. מי שעוקב אחר התוכניות ומכרזי הדיור הממשלתיים מבין שבשנים הקרובות לא יוכלו הערים הגדולות להציע דיור ברמה סבירה לבעלי הכנסות נמוכות, ולעיתים גם לא ממוצעות. למשפחה מהעשירון הרביעי נדרשות היום כמעט 34 שנות עבודה כדי לרכוש דירה בתל אביב, ומספר דומה של שנים לרכישת דירה בכל אחת מהערים הסמוכות. משפחה מהעשירון השמיני, לעומת זאת, תידרש לכ-14 שנה "בלבד" לרכישת דירה ממוצעת בתל אביב.
תהליך דחיקת המשפחות הצעירות ומעוטות ההכנסה לפריפריה יכול להיחשב לאינטרס לאומי של פיזור אוכלוסייה, אבל המדינה ממעטת להציג יוזמה של ממש להקמת מוקדי משיכה של תעסוקה ושירותים בפריפריה. עיקר התוכניות המקודמות מתמקדות במתחמי ענק של מגורים בלבד (שחלק ניכר מהם מיועדים לאוכלוסייה חרדית), שבהם התושבים מתבססים על רכב פרטי ורבים מהם מכלים את זמנם בפקקים לאזורי התעסוקה במרכז.

זורים חול בעיני הציבור כשמשווים את היחס בין עליית השכר למחיר הדירות כי לא מחושב רווחים כמו קה"ש הכנסות נוספות כגון מהשכרת נכסים ושוק ההון ולא מחושבים עוסקים מורשים/פטורים (יש המון שהם גם שכירים וגם עוסקם והמשכורת גדולה יותר מהמדווח בנתוני התעסוקה ובנוסף חלק מהשכר שלהם מחושב כהוצאות ואכמ"ל)

הנתון היותר רלוונטי הוא ההכנסה ביחס להוצאות השוטפות מצורף קובץ הכנסות - הוצאות

ניתן לשים לב כי בשנת 2019 הפער בין ההכנסה נטו למשפחה לבין ההוצאה היה 3500 ש"ח שזה החזר חודשי למשכנתא ממוצעת באותה שנה 700K
שנת 2020 הייתה שנת קורונה עם כל החששות מפיטורין וכו' שלא הזניקה את המשכנתאות
ובשנת 2021 הפער היה 4500 ש"ח ומשכנתא ממוצעת הייתה 900K (סביב החזר חודשי רגיל למשכנתא כזו)
מי שזוכר את הזינוק המטורף במחיר ב2021 שנבע כנראה גם מהזינוק במשכנתא וגם מעודף כסף משנת הקורונה וגם כמות הלוקחים משכנתא הגיעה לשיא כמעט 11K משפחות בכל חודש (ב2022 הממוצע היה 10K)

שנת 2022 למי שזוכר התאפיינה בהארכת משך המשכנתא שהגיעה כמעט ל30 שנה וכך בחסות הריביות הנמוכות יכלו להעלות את הסכום למרות שלא עלו ההכנסות
בנוסף תוספת של 75K עוסקים מורשים חדשים בשנים אלו [יכלו לקזז הוצאות ביתיות (מסוימות) וגם לחסוך תשלומי מע"מ על הנ"ל] (בנוסף ניתן להעריך שחלקים לא מבוטלים מהם מעסיקים קרובי משפחה וכדו' כדי לחסוך במס וכך לא מחושבן מסך ההכנסות למשק בית ומאידך מטה כלפי מטה את השכר הממוצע של שכירים)

מי שמדבר על המשכורות כמדד הוא או חס"ד או אינטרסנט

 

[בית שמשניק]

מ'דה מרקר'

"מי שבאמת רוצה וצריך למכור — מתפשר": שוק דירות היד השנייה בלחץ​

המבצעים האטרקטיביים של הקבלנים, בנוסף למלחמה שריסקה את הביקוש לדירות נטולות ממ"ד, החלישו מאוד את פלח הדירות מיד שנייה ■ שחקנים בשוק מסמנים את משפרי הדיור, שיתקשו למכור את דירתם הקיימת, כמי שחשופים לסיכון הגבוה ביותר ■ "ככל שהזמן עבר הביקוש ירד והתחלנו להיות בלחץ — ובסוף קיבלנו חצי מיליון שקל פחות ממה שתיכננו"

שלומית צור

06:17 • 31 בינואר 2025

ספוילר: הכתבה

ותיקי שוק הנדל"ן עוד זוכרים כי שנים רבות היו כ–70% מהעסקות בענף שייכים לדירות מיד שנייה. אלא שבשנים האחרונות מתכווץ נתח השוק שלהן לטובת הדירות החדשות של הקבלנים. נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר מראים כי בנובמבר 2024, שבו נמכרו 7,150 דירות בסך הכל, 4,192 נמכרו בשוק היד השנייה. עדיין מדובר במשקל כבד יותר לעומת הדירות החדשות, אך הוא ירד ב–14% בשנתיים שחלפו מאז נובמבר 2022. בסקירה זו של הכלכלן הראשי צוין עוד כי היחלשות שוק היד השנייה ניכרת במיוחד במחוזות חיפה והצפון.
אחד מבעלי הדירות שחשו זאת על בשרם הוא דוד מגן, סוחר באיביי במקצועו, שמכר באחרונה דירת שלושה חדרים ללא ממ"ד בשכונת נווה גנים בקריית מוצקין, הנחשבת למבוקשת יחסית. מהר מאוד הבין מגן כי הוא כבר לא נמצא בשוק הנדל"ן של 2022 שאותו זכר, אז הדירות היו "נחטפות בכל מחיר".
"זאת הייתה דירה יחידה בבעלותי, שהשכרתי אותה, וגרתי בעצמי בשכירות", הוא מספר. "החלטתי למכור אותה ולקנות דירה עם ממ"ד, כדי לעבור לגור בדירה משלי, ופירסמתי אותה למכירה ב–1.3 מיליון שקל, אבל אז הבנתי שבגלל הריבית הגבוהה דירות להשקעה נהפכו למוצר לא משתלם, כי התשואה על ההשקעה ירדה והמשקיעים נמצאים בכלל אצל הקבלנים במבצעי תשלום בשיטת ה–90%/10% (תשלום של 10% מהמחיר בעת החתימה על העסקה והיתרה משולמת לרוב עם קבלת מפתח; ש"צ). מי שכן הגיע לראות את הדירה הם אנשים ממעמד הביניים מינוס, שמחפשים דירת מגורים, זוגות צעירים, מפונים, שמציעים מחירים שנמוכים ב–300–400 אלף שקל מהמחיר שביקשתי.

"אלא שמאחר שבבניין מקודם פרויקט פינוי־בינוי על ידי חברת אזורים, לדירה יש דווקא פוטנציאל השבחה, ולכן הבנתי שקהל היעד שלי הוא כן משקיעים. הורדתי את המודעה מאתר יד2 ופניתי לאנשים שמלווים משקיעים. אחד מהם, יובל מזור, הביא תוך זמן קצר קונה סולידית שקנתה את הדירה לילדיה. הדירה מניבה לה שכירות מהיום הראשון, והיא קנתה אותה ב–1.26 מיליון שקל". מגן רכש לאחר מכן דירת יד שנייה ש"ביקשו עליה 1.9 מיליון שקל, וסגרנו על 1.75 מיליון שקל. מי שבאמת רוצה וצריך למכור, מפנים את השוק ומתפשר".

"כ–50% מהעסקות הן יד שנייה"​

המתווך כרמל עדה מתיווך כרמל סנטר בחיפה טוען ש"קשה למכור דירות יד שנייה בגלל מבצעי הקבלנים, ופחות בגלל הממ"ד והריבית, שהשפיעו בהלם של תחילת המלחמה. היזמים הם אנשי עסקים ולכן יצאו במבצעי המימון, ורבים קפצו על העגלה. הם חשים ביטחון שרק עוד שלוש שנים יצטרכו לשלם את רוב התמורה, ועד אז המלחמה תיגמר, הריבית תרד ומחיר הדירה יעלה.
"אחרי כמה חודשים היזמים התחילו להעלות את המחיר. השאלה הראשונה שיזמים היום שואלים רוכש זה איך הוא משלם. אם הרוכש הולך על מבצע של 20%/80% או 10%/90%, יש מחיר מסוים לדירה, ואם זה לפי קצב התקדמות הבנייה (שיטת התשלום המקובלת, שמתבצעת בשלבים ככל שהיזם מתקדם בעבודות; ש"צ) המחיר אטרקטיבי יותר. היזמים הכניסו למחיר הדירה את עלויות מבצעי המימון שלהם. אנשים בכל זאת קונים, כי הם חוששים שהמחירים יעלו, וכך מקבעים את המחיר ויש להם ודאות. נוצר מצב שמשקל הדירות שנמכרו ביד ראשונה כמעט זהה למשקל הדירות שנמכרו ביד שנייה. זה עולם שלא היה. בעבר רוב העסקות בשנה היו עסקות יד שנייה".
עופר שר, משנה למנכ"ל אנגלו סכסון, מרגיש את ההאטה בשוק היד השנייה, אך מעיד על שונות גבוהה בין האזורים. "היום סביב 50% מהעסקות הן יד שנייה, שזה פחות מבעבר. תל אביב, למשל, הייתה העיר שנפגעה הכי הרבה בדירות יד שנייה, עוד כשעלתה הריבית, ודווקא בנהריה יש המון עסקות. היום חד־משמעית קל יותר למכור דירות בנהריה מאשר בתל אביב, גם אם זו דירת שלושה חדרים ללא ממ"ד, כי הן זולות יותר".
"ככל שתאריך המסירה יותר קרוב, הדירה פחות מבוקשת, כי אין מבצע מימון ארוך טווח. בדרום נשברים שיאים במכירת דירות חדשות. משק בית שמכניס 13 אלף שקל בחודש קונה דירה במבצעי מימון. זאת לא הכנסה שמאפשרת לקחת משכנתא"

עדה מוסיף כי ההאטה בשוק היד השנייה מורגשת היטב גם במשך זמן שבו עומדת דירה למכירה. "ב–2022 לקח חודשיים וחצי למכור דירה, לעומת ארבעה חודשים וחצי ב–2024. הזמן הוכפל, ויחס ההצלחה ירד. מי שקנה דירה וחייב למכור את הדירה הקיימת שלו מתפשר. קשה לאנשים לקבל את זה. בשכונת רמת אשכול בחיפה, למשל, הוצעה דירת חמישה חדרים ב–3 מיליון שקל, ובעליה קיבלו הצעה של 2.5 מיליון שקל בתחילת התהליך. הם התעקשו על המחיר, ובסוף, חודשיים לפני תום התקופה של הפטור ממס (למשפרי דיור ניתנת שנה וחצי ממועד רכישת הדירה ועד מכירת הדירה הקיימת בפטור ממס רכישה; ש"צ), המוכרים סגרו עסקה ב–2.3 מיליון שקל. המוכרים לא מבינים שכשהם לא מתפשרים במחיר, הם דוחפים את הקונים ללכת לקנות דירה מיד ראשונה".
הקשיים במכירת הדירה מיד שנייה גברו עם פרוץ המלחמה, שהפכה דירות ישנות שבהן אין ממ"ד למוצר נחות. עו"ד אטי אברהמי, שעוסקת בנדל"ן ובהתחדשות עירונית, מספרת על שתי עסקות שבוטלו ברגע האחרון בדיוק מסיבה זו. "היינו ערב חתימה על עסקה ברחוב ויצמן בתל אביב. הקונה ידע היטב כי הבניין ישן ואין ממ"ד, נקבע מועד לחתימת חוזה, והאישה ביטלה את העסקה. היא הסבירה שלא תוכל להרשות לעצמה לחיות עם שני ילדיה הקטנים בדירה ללא ממ"ד. מדובר בדירה שעמדה לפני תמ"א של הריסה ובנייה, והרוכשים היו אמורים לחיות בדירה כשנתיים עד לתחילת העבודות. הדירה הייתה בקומה רביעית ללא מעלית, והמשמעות היא שבכל אזעקה המשפחה הייתה צריכה לרדת במהירות למקלט".
עסקה נוספת הייתה אמורה להתבצע בבניין לשימור בעיר הלבנה בתל אביב. "הכנתי טיוטת חוזה לקונים בסכום של 6 מיליון שקל, אבל הם התחרטו ומאוחר יותר הדירה נמכרה ב–5.2 מיליון בלבד", מספרת אברהמי. "החלפנו כמה טיוטות ואז הקונים חזרו בהם. השיקול היה כספי והעובדה שהדירה נעדרת ממ"ד, אף שמדובר בדירה בקומה הראשונה שקל לרדת ממנה למקלט של הבניין".
לדברי גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר, "מבצעי המימון של הקבלנים יצרו אנומליה בשוק. עד לפני שנתיים היינו רגילים בשוק הדירות החדשות שככל שמועד המסירה קרוב יותר, כך המחיר גבוה יותר. היום זה הפוך — ככל שתאריך המסירה יותר קרוב הדירה מבוקשת פחות, כי אין מבצע מימון ארוך טווח. בדרום, באופקים ובבאר שבע למשל, נשברים שיאים במכירת דירות חדשות. משק בית שמכניס 13 אלף שקל בחודש קונה דירה על הנייר במבצעי מימון. זאת לא הכנסה שמאפשרת למשק בית לקחת משכנתא. בתל אביב הדירות החדשות שנרכשות הן עם תאריך מסירה ארוך של חמש ואפילו שש שנים.

"צעירים בלי הון עצמי שקונים איפה שהם יכולים, בתקווה שהמחירים יעלו, נמצאים בסיכון הגבוה ביותר. הם מהמרים על גובה הריבית ועל מחירי הדירות. אם הם לא ימכרו ולא יוכלו לממן את הרכישה, על ביטול עסקה יש קנסות (לרוב של 10% מהמחיר; ש"צ). ליד שנייה אין הטבות עוקפות ריבית גבוהה, ודירה בלי ממ"ד נחשבת לנחותה בזמן מלחמה. צריכה גם להיות נכונות מצד מוכרים להתפשר, וזה מחלחל".
מי שפוגש את היזמים ומעניק מימון לפרויקטים חדשים שמושכים אליהם את הקונים משוק היד השנייה, הוא מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פיננסיים, המוחזקת גם על ידי דיסקונט. הוא סבור כי משפרי הדיור שקנו דירה וצריכים למכור את דירתם הקיימת מצויים בחשיפה הגבוהה ביותר לסיכון. "המלחמה יצרה שוק משני של דירות ללא ממ"ד, עם ביקוש מופחת. זה נובע גם מהעובדה שבשוק השכירות אין ביקוש לדירות ללא ממ"ד. הסיבה השנייה היא הריבית הגבוהה, שגורמת לרוכשים להעדיף דירה מקבלן במבצע של 20%/80% מתוך הנחה שהריבית תרד בעוד שנה־שנתיים, כפי שגם הם שמעו את נגיד בנק ישראל אומר ממש באחרונה. הצהרה של הנגיד על הורדת הריבית עוד שנה יוצרת קיפאון, ובשוק היד השנייה אין פתרונות מימון.
"אם היו אומרים שבחמש השנים הקרובות לא תהיה הורדת ריבית, אנשים היו חוזרים לשוק היד השנייה. בתוך פלח השוק של המוכרים, מי שיכול הכי הרבה להיפגע הם משפרי הדיור שקנו דירה מקבלן. יש להם שנה וחצי כדי לא לשלם מס רכישה, והם עלולים להיות במצב של מכירה בלחץ לקראת סוף התקופה".

המשכנתא קפצה ב–2,000 שקל​

יפעת חיטין מוריסון, מתכנתת במקצועה, ובן זוגה הווטרינר תום מספרים כי באוגוסט 2022 רצו לשפר דיור ורכשו דירת חמישה חדרים בהוד השרון, שהפינוי שלה היה שנתיים מאוחר יותר, מאחר שהמוכרים רכשו בעצמם דירה מקבלן עם מועד מסירה ל–2024.

"כשקנינו את הדירה הריבית התחילה לעלות והחלו ההפגנות נגד ההפיכה המשפטית, וכל התסריט שראינו בראש השתנה. השוק היה בקיפאון. אנחנו עדיין עם הלוואה אחת לא מתוכננת ומשכנתא יקרה יותר מהמתוכנן"

לאחר שחתמו על הרכישה הם היו בטוחים שיש להם זמן רב למכור את דירתם בת ארבעה החדרים באותה השכונה וגם ליהנות מהפטור ממס רכישה. אלא שהמציאות השתנתה, וכך גם התוכניות והתחשיבים הכלכליים שעשתה המשפחה. "בתקופה שקנינו את הדירה והעמדנו את הדירה שלנו למכירה, שוק הנדל"ן היה בשיא, וידענו שדירות כמו שלנו נמכרות סביב 3.4 מיליון שקל", מספרת חיטין מוריסון. "אבל בדיוק כשקנינו את הדירה הריבית התחילה לעלות והחלו ההפגנות נגד ההפיכה המשפטית, וכל התסריט שראינו בראש השתנה. השוק היה בקיפאון, הייתה אווירה קשה במדינה ואנשים לא קנו דירות. ככל שהזמן עבר, הביקוש הלך וירד. התחלנו להיות בלחץ, ולקח לנו בסוף שנה וחודש למכור את הדירה, חודש בלבד לפני פרוץ המלחמה. קיבלנו עליה 2.9 מיליון שקל, חצי מיליון שקל פחות ממה שתיכננו.
"היינו מחויבים בלוח תשלומים לדירה שקנינו, שכלל קנסות על איחור בתשלום, ולמזלנו מוכרת הדירה הגיעה איתנו להסדר. נאלצנו לקחת ארבע הלוואות מקרנות ההשתלמות שלנו. כשהריבית עלתה גם החזרי ההלוואות וגם המשכנתא זינקו. מזל שכשלקחנו את המשכנתא התעקשתי שההחזר לא יהיה מעל 4,000 שקל בחודש. מאז הוא קפץ ליותר מ–6,000 שקל.
"הצלחנו להחזיר שלוש מתוך ארבע ההלוואות שלקחנו, אבל אנחנו עדיין עם הלוואה אחת לא מתוכננת ומשכנתא יקרה יותר מהמתוכנן. אנחנו אנשים שתמיד היו בפלוס בחשבון הבנק, היום אני יודעת כמה חשוב לקחת מרווח ביטחון וכזה שבאמת יגן עליך. גם הקנייה של דירה עם מסירה מאוחרת של שנתיים היא בעייתית, כי זה זמן שיש בו המון אי־ודאות, לא רק של היכולת למכור את הדירה במחיר הנכון, או של שינויים בריבית, אלא גם אי־ודאות שאולי הצד השני יבטל עסקה ושינויים שאי־אפשר בכלל לצפות, כמו מלחמה. דירה עם מסירה מוקדמת יחסית של חודשיים־שלושה נותנת הרבה יותר שקט".
"אין ספק שמרגישים האטה בשוק היד שנייה, יש פחות עסקות, והדירות נמצאות יותר זמן על המדף. הייתי מציע למשפרי דיור למכור את הדירה שלהם לפני שהם קונים דירה אחרת"

לדברי יעקב פלד, משנה למנכ"ל וראש החטיבה הקמעונית בבנק ירושלים, "לעתים היזמים נותנים תנאי תשלום אטקרטיביים ללא מעורבות של בנק. הם לא יודעים להעריך באמת את הסיכון של הקונה עוד שלוש שנים. במבצעים של הקבלנים אין את האיזון שיש בקניית דירת יד שנייה, כשהבנק בודק את יכולת ההחזר של הקונה והיקף ההון העצמי הנדרש לצורך רכישת הדירה.
"יש לא מעט משקי בית שחושבים שהם יכולים לעמוד במחיר ההעסקה, והבנק בודק את יכולת החזר שלהם ובהתאם לכך מעמיד להם מסגרת אשראי מקסימלית. כשקונה הולך ליזם שנותן לו דירה ב–10% תשלום והיתרה עוד שלוש שנים, אין מבוגר אחראי. נכון שאם הריבית תרד ומחירי הדירות יעלו, הכל יהיה בסדר. אבל אם לא? בבנק אנחנו חייבים להסתכל גם על תרחישים פסימיים.
"אין ספק שמרגישים האטה בשוק היד השנייה", אומר פלד. "לכן קודם כל הייתי מציע למשפרי דיור, במיוחד שונאי סיכון, למכור את הדירה שלהם לפני שהם קונים דירה אחרת, כדי לא למצוא את עצמם בלחץ".

 

[דג תמנון]

מ'דה מרקר'

"מי שבאמת רוצה וצריך למכור — מתפשר": שוק דירות היד השנייה בלחץ​

המבצעים האטרקטיביים של הקבלנים, בנוסף למלחמה שריסקה את הביקוש לדירות נטולות ממ"ד, החלישו מאוד את פלח הדירות מיד שנייה ■ שחקנים בשוק מסמנים את משפרי הדיור, שיתקשו למכור את דירתם הקיימת, כמי שחשופים לסיכון הגבוה ביותר ■ "ככל שהזמן עבר הביקוש ירד והתחלנו להיות בלחץ — ובסוף קיבלנו חצי מיליון שקל פחות ממה שתיכננו"

שלומית צור

06:17 • 31 בינואר 2025

ספוילר: הכתבה

ותיקי שוק הנדל"ן עוד זוכרים כי שנים רבות היו כ–70% מהעסקות בענף שייכים לדירות מיד שנייה. אלא שבשנים האחרונות מתכווץ נתח השוק שלהן לטובת הדירות החדשות של הקבלנים. נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר מראים כי בנובמבר 2024, שבו נמכרו 7,150 דירות בסך הכל, 4,192 נמכרו בשוק היד השנייה. עדיין מדובר במשקל כבד יותר לעומת הדירות החדשות, אך הוא ירד ב–14% בשנתיים שחלפו מאז נובמבר 2022. בסקירה זו של הכלכלן הראשי צוין עוד כי היחלשות שוק היד השנייה ניכרת במיוחד במחוזות חיפה והצפון.
אחד מבעלי הדירות שחשו זאת על בשרם הוא דוד מגן, סוחר באיביי במקצועו, שמכר באחרונה דירת שלושה חדרים ללא ממ"ד בשכונת נווה גנים בקריית מוצקין, הנחשבת למבוקשת יחסית. מהר מאוד הבין מגן כי הוא כבר לא נמצא בשוק הנדל"ן של 2022 שאותו זכר, אז הדירות היו "נחטפות בכל מחיר".
"זאת הייתה דירה יחידה בבעלותי, שהשכרתי אותה, וגרתי בעצמי בשכירות", הוא מספר. "החלטתי למכור אותה ולקנות דירה עם ממ"ד, כדי לעבור לגור בדירה משלי, ופירסמתי אותה למכירה ב–1.3 מיליון שקל, אבל אז הבנתי שבגלל הריבית הגבוהה דירות להשקעה נהפכו למוצר לא משתלם, כי התשואה על ההשקעה ירדה והמשקיעים נמצאים בכלל אצל הקבלנים במבצעי תשלום בשיטת ה–90%/10% (תשלום של 10% מהמחיר בעת החתימה על העסקה והיתרה משולמת לרוב עם קבלת מפתח; ש"צ). מי שכן הגיע לראות את הדירה הם אנשים ממעמד הביניים מינוס, שמחפשים דירת מגורים, זוגות צעירים, מפונים, שמציעים מחירים שנמוכים ב–300–400 אלף שקל מהמחיר שביקשתי.

"אלא שמאחר שבבניין מקודם פרויקט פינוי־בינוי על ידי חברת אזורים, לדירה יש דווקא פוטנציאל השבחה, ולכן הבנתי שקהל היעד שלי הוא כן משקיעים. הורדתי את המודעה מאתר יד2 ופניתי לאנשים שמלווים משקיעים. אחד מהם, יובל מזור, הביא תוך זמן קצר קונה סולידית שקנתה את הדירה לילדיה. הדירה מניבה לה שכירות מהיום הראשון, והיא קנתה אותה ב–1.26 מיליון שקל". מגן רכש לאחר מכן דירת יד שנייה ש"ביקשו עליה 1.9 מיליון שקל, וסגרנו על 1.75 מיליון שקל. מי שבאמת רוצה וצריך למכור, מפנים את השוק ומתפשר".

"כ–50% מהעסקות הן יד שנייה"​

המתווך כרמל עדה מתיווך כרמל סנטר בחיפה טוען ש"קשה למכור דירות יד שנייה בגלל מבצעי הקבלנים, ופחות בגלל הממ"ד והריבית, שהשפיעו בהלם של תחילת המלחמה. היזמים הם אנשי עסקים ולכן יצאו במבצעי המימון, ורבים קפצו על העגלה. הם חשים ביטחון שרק עוד שלוש שנים יצטרכו לשלם את רוב התמורה, ועד אז המלחמה תיגמר, הריבית תרד ומחיר הדירה יעלה.
"אחרי כמה חודשים היזמים התחילו להעלות את המחיר. השאלה הראשונה שיזמים היום שואלים רוכש זה איך הוא משלם. אם הרוכש הולך על מבצע של 20%/80% או 10%/90%, יש מחיר מסוים לדירה, ואם זה לפי קצב התקדמות הבנייה (שיטת התשלום המקובלת, שמתבצעת בשלבים ככל שהיזם מתקדם בעבודות; ש"צ) המחיר אטרקטיבי יותר. היזמים הכניסו למחיר הדירה את עלויות מבצעי המימון שלהם. אנשים בכל זאת קונים, כי הם חוששים שהמחירים יעלו, וכך מקבעים את המחיר ויש להם ודאות. נוצר מצב שמשקל הדירות שנמכרו ביד ראשונה כמעט זהה למשקל הדירות שנמכרו ביד שנייה. זה עולם שלא היה. בעבר רוב העסקות בשנה היו עסקות יד שנייה".
עופר שר, משנה למנכ"ל אנגלו סכסון, מרגיש את ההאטה בשוק היד השנייה, אך מעיד על שונות גבוהה בין האזורים. "היום סביב 50% מהעסקות הן יד שנייה, שזה פחות מבעבר. תל אביב, למשל, הייתה העיר שנפגעה הכי הרבה בדירות יד שנייה, עוד כשעלתה הריבית, ודווקא בנהריה יש המון עסקות. היום חד־משמעית קל יותר למכור דירות בנהריה מאשר בתל אביב, גם אם זו דירת שלושה חדרים ללא ממ"ד, כי הן זולות יותר".
"ככל שתאריך המסירה יותר קרוב, הדירה פחות מבוקשת, כי אין מבצע מימון ארוך טווח. בדרום נשברים שיאים במכירת דירות חדשות. משק בית שמכניס 13 אלף שקל בחודש קונה דירה במבצעי מימון. זאת לא הכנסה שמאפשרת לקחת משכנתא"

עדה מוסיף כי ההאטה בשוק היד השנייה מורגשת היטב גם במשך זמן שבו עומדת דירה למכירה. "ב–2022 לקח חודשיים וחצי למכור דירה, לעומת ארבעה חודשים וחצי ב–2024. הזמן הוכפל, ויחס ההצלחה ירד. מי שקנה דירה וחייב למכור את הדירה הקיימת שלו מתפשר. קשה לאנשים לקבל את זה. בשכונת רמת אשכול בחיפה, למשל, הוצעה דירת חמישה חדרים ב–3 מיליון שקל, ובעליה קיבלו הצעה של 2.5 מיליון שקל בתחילת התהליך. הם התעקשו על המחיר, ובסוף, חודשיים לפני תום התקופה של הפטור ממס (למשפרי דיור ניתנת שנה וחצי ממועד רכישת הדירה ועד מכירת הדירה הקיימת בפטור ממס רכישה; ש"צ), המוכרים סגרו עסקה ב–2.3 מיליון שקל. המוכרים לא מבינים שכשהם לא מתפשרים במחיר, הם דוחפים את הקונים ללכת לקנות דירה מיד ראשונה".
הקשיים במכירת הדירה מיד שנייה גברו עם פרוץ המלחמה, שהפכה דירות ישנות שבהן אין ממ"ד למוצר נחות. עו"ד אטי אברהמי, שעוסקת בנדל"ן ובהתחדשות עירונית, מספרת על שתי עסקות שבוטלו ברגע האחרון בדיוק מסיבה זו. "היינו ערב חתימה על עסקה ברחוב ויצמן בתל אביב. הקונה ידע היטב כי הבניין ישן ואין ממ"ד, נקבע מועד לחתימת חוזה, והאישה ביטלה את העסקה. היא הסבירה שלא תוכל להרשות לעצמה לחיות עם שני ילדיה הקטנים בדירה ללא ממ"ד. מדובר בדירה שעמדה לפני תמ"א של הריסה ובנייה, והרוכשים היו אמורים לחיות בדירה כשנתיים עד לתחילת העבודות. הדירה הייתה בקומה רביעית ללא מעלית, והמשמעות היא שבכל אזעקה המשפחה הייתה צריכה לרדת במהירות למקלט".
עסקה נוספת הייתה אמורה להתבצע בבניין לשימור בעיר הלבנה בתל אביב. "הכנתי טיוטת חוזה לקונים בסכום של 6 מיליון שקל, אבל הם התחרטו ומאוחר יותר הדירה נמכרה ב–5.2 מיליון בלבד", מספרת אברהמי. "החלפנו כמה טיוטות ואז הקונים חזרו בהם. השיקול היה כספי והעובדה שהדירה נעדרת ממ"ד, אף שמדובר בדירה בקומה הראשונה שקל לרדת ממנה למקלט של הבניין".
לדברי גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר, "מבצעי המימון של הקבלנים יצרו אנומליה בשוק. עד לפני שנתיים היינו רגילים בשוק הדירות החדשות שככל שמועד המסירה קרוב יותר, כך המחיר גבוה יותר. היום זה הפוך — ככל שתאריך המסירה יותר קרוב הדירה מבוקשת פחות, כי אין מבצע מימון ארוך טווח. בדרום, באופקים ובבאר שבע למשל, נשברים שיאים במכירת דירות חדשות. משק בית שמכניס 13 אלף שקל בחודש קונה דירה על הנייר במבצעי מימון. זאת לא הכנסה שמאפשרת למשק בית לקחת משכנתא. בתל אביב הדירות החדשות שנרכשות הן עם תאריך מסירה ארוך של חמש ואפילו שש שנים.

"צעירים בלי הון עצמי שקונים איפה שהם יכולים, בתקווה שהמחירים יעלו, נמצאים בסיכון הגבוה ביותר. הם מהמרים על גובה הריבית ועל מחירי הדירות. אם הם לא ימכרו ולא יוכלו לממן את הרכישה, על ביטול עסקה יש קנסות (לרוב של 10% מהמחיר; ש"צ). ליד שנייה אין הטבות עוקפות ריבית גבוהה, ודירה בלי ממ"ד נחשבת לנחותה בזמן מלחמה. צריכה גם להיות נכונות מצד מוכרים להתפשר, וזה מחלחל".
מי שפוגש את היזמים ומעניק מימון לפרויקטים חדשים שמושכים אליהם את הקונים משוק היד השנייה, הוא מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פיננסיים, המוחזקת גם על ידי דיסקונט. הוא סבור כי משפרי הדיור שקנו דירה וצריכים למכור את דירתם הקיימת מצויים בחשיפה הגבוהה ביותר לסיכון. "המלחמה יצרה שוק משני של דירות ללא ממ"ד, עם ביקוש מופחת. זה נובע גם מהעובדה שבשוק השכירות אין ביקוש לדירות ללא ממ"ד. הסיבה השנייה היא הריבית הגבוהה, שגורמת לרוכשים להעדיף דירה מקבלן במבצע של 20%/80% מתוך הנחה שהריבית תרד בעוד שנה־שנתיים, כפי שגם הם שמעו את נגיד בנק ישראל אומר ממש באחרונה. הצהרה של הנגיד על הורדת הריבית עוד שנה יוצרת קיפאון, ובשוק היד השנייה אין פתרונות מימון.
"אם היו אומרים שבחמש השנים הקרובות לא תהיה הורדת ריבית, אנשים היו חוזרים לשוק היד השנייה. בתוך פלח השוק של המוכרים, מי שיכול הכי הרבה להיפגע הם משפרי הדיור שקנו דירה מקבלן. יש להם שנה וחצי כדי לא לשלם מס רכישה, והם עלולים להיות במצב של מכירה בלחץ לקראת סוף התקופה".

המשכנתא קפצה ב–2,000 שקל​

יפעת חיטין מוריסון, מתכנתת במקצועה, ובן זוגה הווטרינר תום מספרים כי באוגוסט 2022 רצו לשפר דיור ורכשו דירת חמישה חדרים בהוד השרון, שהפינוי שלה היה שנתיים מאוחר יותר, מאחר שהמוכרים רכשו בעצמם דירה מקבלן עם מועד מסירה ל–2024.


לאחר שחתמו על הרכישה הם היו בטוחים שיש להם זמן רב למכור את דירתם בת ארבעה החדרים באותה השכונה וגם ליהנות מהפטור ממס רכישה. אלא שהמציאות השתנתה, וכך גם התוכניות והתחשיבים הכלכליים שעשתה המשפחה. "בתקופה שקנינו את הדירה והעמדנו את הדירה שלנו למכירה, שוק הנדל"ן היה בשיא, וידענו שדירות כמו שלנו נמכרות סביב 3.4 מיליון שקל", מספרת חיטין מוריסון. "אבל בדיוק כשקנינו את הדירה הריבית התחילה לעלות והחלו ההפגנות נגד ההפיכה המשפטית, וכל התסריט שראינו בראש השתנה. השוק היה בקיפאון, הייתה אווירה קשה במדינה ואנשים לא קנו דירות. ככל שהזמן עבר, הביקוש הלך וירד. התחלנו להיות בלחץ, ולקח לנו בסוף שנה וחודש למכור את הדירה, חודש בלבד לפני פרוץ המלחמה. קיבלנו עליה 2.9 מיליון שקל, חצי מיליון שקל פחות ממה שתיכננו.
"היינו מחויבים בלוח תשלומים לדירה שקנינו, שכלל קנסות על איחור בתשלום, ולמזלנו מוכרת הדירה הגיעה איתנו להסדר. נאלצנו לקחת ארבע הלוואות מקרנות ההשתלמות שלנו. כשהריבית עלתה גם החזרי ההלוואות וגם המשכנתא זינקו. מזל שכשלקחנו את המשכנתא התעקשתי שההחזר לא יהיה מעל 4,000 שקל בחודש. מאז הוא קפץ ליותר מ–6,000 שקל.
"הצלחנו להחזיר שלוש מתוך ארבע ההלוואות שלקחנו, אבל אנחנו עדיין עם הלוואה אחת לא מתוכננת ומשכנתא יקרה יותר מהמתוכנן. אנחנו אנשים שתמיד היו בפלוס בחשבון הבנק, היום אני יודעת כמה חשוב לקחת מרווח ביטחון וכזה שבאמת יגן עליך. גם הקנייה של דירה עם מסירה מאוחרת של שנתיים היא בעייתית, כי זה זמן שיש בו המון אי־ודאות, לא רק של היכולת למכור את הדירה במחיר הנכון, או של שינויים בריבית, אלא גם אי־ודאות שאולי הצד השני יבטל עסקה ושינויים שאי־אפשר בכלל לצפות, כמו מלחמה. דירה עם מסירה מוקדמת יחסית של חודשיים־שלושה נותנת הרבה יותר שקט".
"אין ספק שמרגישים האטה בשוק היד שנייה, יש פחות עסקות, והדירות נמצאות יותר זמן על המדף. הייתי מציע למשפרי דיור למכור את הדירה שלהם לפני שהם קונים דירה אחרת"

לדברי יעקב פלד, משנה למנכ"ל וראש החטיבה הקמעונית בבנק ירושלים, "לעתים היזמים נותנים תנאי תשלום אטקרטיביים ללא מעורבות של בנק. הם לא יודעים להעריך באמת את הסיכון של הקונה עוד שלוש שנים. במבצעים של הקבלנים אין את האיזון שיש בקניית דירת יד שנייה, כשהבנק בודק את יכולת ההחזר של הקונה והיקף ההון העצמי הנדרש לצורך רכישת הדירה.
"יש לא מעט משקי בית שחושבים שהם יכולים לעמוד במחיר ההעסקה, והבנק בודק את יכולת החזר שלהם ובהתאם לכך מעמיד להם מסגרת אשראי מקסימלית. כשקונה הולך ליזם שנותן לו דירה ב–10% תשלום והיתרה עוד שלוש שנים, אין מבוגר אחראי. נכון שאם הריבית תרד ומחירי הדירות יעלו, הכל יהיה בסדר. אבל אם לא? בבנק אנחנו חייבים להסתכל גם על תרחישים פסימיים.
"אין ספק שמרגישים האטה בשוק היד השנייה", אומר פלד. "לכן קודם כל הייתי מציע למשפרי דיור, במיוחד שונאי סיכון, למכור את הדירה שלהם לפני שהם קונים דירה אחרת, כדי לא למצוא את עצמם בלחץ".

יכול להיות שחלק קטן מזה זה בעקבות ההגרלות , אבל זה מעט מידי (רק דירות ישנות) ומאד מאוחר מידי.

 

[ר' יהונתן]

מ'דה מרקר'

"מי שבאמת רוצה וצריך למכור — מתפשר": שוק דירות היד השנייה בלחץ​

המבצעים האטרקטיביים של הקבלנים, בנוסף למלחמה שריסקה את הביקוש לדירות נטולות ממ"ד, החלישו מאוד את פלח הדירות מיד שנייה ■ שחקנים בשוק מסמנים את משפרי הדיור, שיתקשו למכור את דירתם הקיימת, כמי שחשופים לסיכון הגבוה ביותר ■ "ככל שהזמן עבר הביקוש ירד והתחלנו להיות בלחץ — ובסוף קיבלנו חצי מיליון שקל פחות ממה שתיכננו"

שלומית צור

06:17 • 31 בינואר 2025

ספוילר: הכתבה

ותיקי שוק הנדל"ן עוד זוכרים כי שנים רבות היו כ–70% מהעסקות בענף שייכים לדירות מיד שנייה. אלא שבשנים האחרונות מתכווץ נתח השוק שלהן לטובת הדירות החדשות של הקבלנים. נתוני הכלכלן הראשי במשרד האוצר מראים כי בנובמבר 2024, שבו נמכרו 7,150 דירות בסך הכל, 4,192 נמכרו בשוק היד השנייה. עדיין מדובר במשקל כבד יותר לעומת הדירות החדשות, אך הוא ירד ב–14% בשנתיים שחלפו מאז נובמבר 2022. בסקירה זו של הכלכלן הראשי צוין עוד כי היחלשות שוק היד השנייה ניכרת במיוחד במחוזות חיפה והצפון.
אחד מבעלי הדירות שחשו זאת על בשרם הוא דוד מגן, סוחר באיביי במקצועו, שמכר באחרונה דירת שלושה חדרים ללא ממ"ד בשכונת נווה גנים בקריית מוצקין, הנחשבת למבוקשת יחסית. מהר מאוד הבין מגן כי הוא כבר לא נמצא בשוק הנדל"ן של 2022 שאותו זכר, אז הדירות היו "נחטפות בכל מחיר".
"זאת הייתה דירה יחידה בבעלותי, שהשכרתי אותה, וגרתי בעצמי בשכירות", הוא מספר. "החלטתי למכור אותה ולקנות דירה עם ממ"ד, כדי לעבור לגור בדירה משלי, ופירסמתי אותה למכירה ב–1.3 מיליון שקל, אבל אז הבנתי שבגלל הריבית הגבוהה דירות להשקעה נהפכו למוצר לא משתלם, כי התשואה על ההשקעה ירדה והמשקיעים נמצאים בכלל אצל הקבלנים במבצעי תשלום בשיטת ה–90%/10% (תשלום של 10% מהמחיר בעת החתימה על העסקה והיתרה משולמת לרוב עם קבלת מפתח; ש"צ). מי שכן הגיע לראות את הדירה הם אנשים ממעמד הביניים מינוס, שמחפשים דירת מגורים, זוגות צעירים, מפונים, שמציעים מחירים שנמוכים ב–300–400 אלף שקל מהמחיר שביקשתי.

"אלא שמאחר שבבניין מקודם פרויקט פינוי־בינוי על ידי חברת אזורים, לדירה יש דווקא פוטנציאל השבחה, ולכן הבנתי שקהל היעד שלי הוא כן משקיעים. הורדתי את המודעה מאתר יד2 ופניתי לאנשים שמלווים משקיעים. אחד מהם, יובל מזור, הביא תוך זמן קצר קונה סולידית שקנתה את הדירה לילדיה. הדירה מניבה לה שכירות מהיום הראשון, והיא קנתה אותה ב–1.26 מיליון שקל". מגן רכש לאחר מכן דירת יד שנייה ש"ביקשו עליה 1.9 מיליון שקל, וסגרנו על 1.75 מיליון שקל. מי שבאמת רוצה וצריך למכור, מפנים את השוק ומתפשר".

"כ–50% מהעסקות הן יד שנייה"​

המתווך כרמל עדה מתיווך כרמל סנטר בחיפה טוען ש"קשה למכור דירות יד שנייה בגלל מבצעי הקבלנים, ופחות בגלל הממ"ד והריבית, שהשפיעו בהלם של תחילת המלחמה. היזמים הם אנשי עסקים ולכן יצאו במבצעי המימון, ורבים קפצו על העגלה. הם חשים ביטחון שרק עוד שלוש שנים יצטרכו לשלם את רוב התמורה, ועד אז המלחמה תיגמר, הריבית תרד ומחיר הדירה יעלה.
"אחרי כמה חודשים היזמים התחילו להעלות את המחיר. השאלה הראשונה שיזמים היום שואלים רוכש זה איך הוא משלם. אם הרוכש הולך על מבצע של 20%/80% או 10%/90%, יש מחיר מסוים לדירה, ואם זה לפי קצב התקדמות הבנייה (שיטת התשלום המקובלת, שמתבצעת בשלבים ככל שהיזם מתקדם בעבודות; ש"צ) המחיר אטרקטיבי יותר. היזמים הכניסו למחיר הדירה את עלויות מבצעי המימון שלהם. אנשים בכל זאת קונים, כי הם חוששים שהמחירים יעלו, וכך מקבעים את המחיר ויש להם ודאות. נוצר מצב שמשקל הדירות שנמכרו ביד ראשונה כמעט זהה למשקל הדירות שנמכרו ביד שנייה. זה עולם שלא היה. בעבר רוב העסקות בשנה היו עסקות יד שנייה".
עופר שר, משנה למנכ"ל אנגלו סכסון, מרגיש את ההאטה בשוק היד השנייה, אך מעיד על שונות גבוהה בין האזורים. "היום סביב 50% מהעסקות הן יד שנייה, שזה פחות מבעבר. תל אביב, למשל, הייתה העיר שנפגעה הכי הרבה בדירות יד שנייה, עוד כשעלתה הריבית, ודווקא בנהריה יש המון עסקות. היום חד־משמעית קל יותר למכור דירות בנהריה מאשר בתל אביב, גם אם זו דירת שלושה חדרים ללא ממ"ד, כי הן זולות יותר".
"ככל שתאריך המסירה יותר קרוב, הדירה פחות מבוקשת, כי אין מבצע מימון ארוך טווח. בדרום נשברים שיאים במכירת דירות חדשות. משק בית שמכניס 13 אלף שקל בחודש קונה דירה במבצעי מימון. זאת לא הכנסה שמאפשרת לקחת משכנתא"

עדה מוסיף כי ההאטה בשוק היד השנייה מורגשת היטב גם במשך זמן שבו עומדת דירה למכירה. "ב–2022 לקח חודשיים וחצי למכור דירה, לעומת ארבעה חודשים וחצי ב–2024. הזמן הוכפל, ויחס ההצלחה ירד. מי שקנה דירה וחייב למכור את הדירה הקיימת שלו מתפשר. קשה לאנשים לקבל את זה. בשכונת רמת אשכול בחיפה, למשל, הוצעה דירת חמישה חדרים ב–3 מיליון שקל, ובעליה קיבלו הצעה של 2.5 מיליון שקל בתחילת התהליך. הם התעקשו על המחיר, ובסוף, חודשיים לפני תום התקופה של הפטור ממס (למשפרי דיור ניתנת שנה וחצי ממועד רכישת הדירה ועד מכירת הדירה הקיימת בפטור ממס רכישה; ש"צ), המוכרים סגרו עסקה ב–2.3 מיליון שקל. המוכרים לא מבינים שכשהם לא מתפשרים במחיר, הם דוחפים את הקונים ללכת לקנות דירה מיד ראשונה".
הקשיים במכירת הדירה מיד שנייה גברו עם פרוץ המלחמה, שהפכה דירות ישנות שבהן אין ממ"ד למוצר נחות. עו"ד אטי אברהמי, שעוסקת בנדל"ן ובהתחדשות עירונית, מספרת על שתי עסקות שבוטלו ברגע האחרון בדיוק מסיבה זו. "היינו ערב חתימה על עסקה ברחוב ויצמן בתל אביב. הקונה ידע היטב כי הבניין ישן ואין ממ"ד, נקבע מועד לחתימת חוזה, והאישה ביטלה את העסקה. היא הסבירה שלא תוכל להרשות לעצמה לחיות עם שני ילדיה הקטנים בדירה ללא ממ"ד. מדובר בדירה שעמדה לפני תמ"א של הריסה ובנייה, והרוכשים היו אמורים לחיות בדירה כשנתיים עד לתחילת העבודות. הדירה הייתה בקומה רביעית ללא מעלית, והמשמעות היא שבכל אזעקה המשפחה הייתה צריכה לרדת במהירות למקלט".
עסקה נוספת הייתה אמורה להתבצע בבניין לשימור בעיר הלבנה בתל אביב. "הכנתי טיוטת חוזה לקונים בסכום של 6 מיליון שקל, אבל הם התחרטו ומאוחר יותר הדירה נמכרה ב–5.2 מיליון בלבד", מספרת אברהמי. "החלפנו כמה טיוטות ואז הקונים חזרו בהם. השיקול היה כספי והעובדה שהדירה נעדרת ממ"ד, אף שמדובר בדירה בקומה הראשונה שקל לרדת ממנה למקלט של הבניין".
לדברי גלית בן נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי במשרד האוצר, "מבצעי המימון של הקבלנים יצרו אנומליה בשוק. עד לפני שנתיים היינו רגילים בשוק הדירות החדשות שככל שמועד המסירה קרוב יותר, כך המחיר גבוה יותר. היום זה הפוך — ככל שתאריך המסירה יותר קרוב הדירה מבוקשת פחות, כי אין מבצע מימון ארוך טווח. בדרום, באופקים ובבאר שבע למשל, נשברים שיאים במכירת דירות חדשות. משק בית שמכניס 13 אלף שקל בחודש קונה דירה על הנייר במבצעי מימון. זאת לא הכנסה שמאפשרת למשק בית לקחת משכנתא. בתל אביב הדירות החדשות שנרכשות הן עם תאריך מסירה ארוך של חמש ואפילו שש שנים.

"צעירים בלי הון עצמי שקונים איפה שהם יכולים, בתקווה שהמחירים יעלו, נמצאים בסיכון הגבוה ביותר. הם מהמרים על גובה הריבית ועל מחירי הדירות. אם הם לא ימכרו ולא יוכלו לממן את הרכישה, על ביטול עסקה יש קנסות (לרוב של 10% מהמחיר; ש"צ). ליד שנייה אין הטבות עוקפות ריבית גבוהה, ודירה בלי ממ"ד נחשבת לנחותה בזמן מלחמה. צריכה גם להיות נכונות מצד מוכרים להתפשר, וזה מחלחל".
מי שפוגש את היזמים ומעניק מימון לפרויקטים חדשים שמושכים אליהם את הקונים משוק היד השנייה, הוא מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פיננסיים, המוחזקת גם על ידי דיסקונט. הוא סבור כי משפרי הדיור שקנו דירה וצריכים למכור את דירתם הקיימת מצויים בחשיפה הגבוהה ביותר לסיכון. "המלחמה יצרה שוק משני של דירות ללא ממ"ד, עם ביקוש מופחת. זה נובע גם מהעובדה שבשוק השכירות אין ביקוש לדירות ללא ממ"ד. הסיבה השנייה היא הריבית הגבוהה, שגורמת לרוכשים להעדיף דירה מקבלן במבצע של 20%/80% מתוך הנחה שהריבית תרד בעוד שנה־שנתיים, כפי שגם הם שמעו את נגיד בנק ישראל אומר ממש באחרונה. הצהרה של הנגיד על הורדת הריבית עוד שנה יוצרת קיפאון, ובשוק היד השנייה אין פתרונות מימון.
"אם היו אומרים שבחמש השנים הקרובות לא תהיה הורדת ריבית, אנשים היו חוזרים לשוק היד השנייה. בתוך פלח השוק של המוכרים, מי שיכול הכי הרבה להיפגע הם משפרי הדיור שקנו דירה מקבלן. יש להם שנה וחצי כדי לא לשלם מס רכישה, והם עלולים להיות במצב של מכירה בלחץ לקראת סוף התקופה".

המשכנתא קפצה ב–2,000 שקל​

יפעת חיטין מוריסון, מתכנתת במקצועה, ובן זוגה הווטרינר תום מספרים כי באוגוסט 2022 רצו לשפר דיור ורכשו דירת חמישה חדרים בהוד השרון, שהפינוי שלה היה שנתיים מאוחר יותר, מאחר שהמוכרים רכשו בעצמם דירה מקבלן עם מועד מסירה ל–2024.


לאחר שחתמו על הרכישה הם היו בטוחים שיש להם זמן רב למכור את דירתם בת ארבעה החדרים באותה השכונה וגם ליהנות מהפטור ממס רכישה. אלא שהמציאות השתנתה, וכך גם התוכניות והתחשיבים הכלכליים שעשתה המשפחה. "בתקופה שקנינו את הדירה והעמדנו את הדירה שלנו למכירה, שוק הנדל"ן היה בשיא, וידענו שדירות כמו שלנו נמכרות סביב 3.4 מיליון שקל", מספרת חיטין מוריסון. "אבל בדיוק כשקנינו את הדירה הריבית התחילה לעלות והחלו ההפגנות נגד ההפיכה המשפטית, וכל התסריט שראינו בראש השתנה. השוק היה בקיפאון, הייתה אווירה קשה במדינה ואנשים לא קנו דירות. ככל שהזמן עבר, הביקוש הלך וירד. התחלנו להיות בלחץ, ולקח לנו בסוף שנה וחודש למכור את הדירה, חודש בלבד לפני פרוץ המלחמה. קיבלנו עליה 2.9 מיליון שקל, חצי מיליון שקל פחות ממה שתיכננו.
"היינו מחויבים בלוח תשלומים לדירה שקנינו, שכלל קנסות על איחור בתשלום, ולמזלנו מוכרת הדירה הגיעה איתנו להסדר. נאלצנו לקחת ארבע הלוואות מקרנות ההשתלמות שלנו. כשהריבית עלתה גם החזרי ההלוואות וגם המשכנתא זינקו. מזל שכשלקחנו את המשכנתא התעקשתי שההחזר לא יהיה מעל 4,000 שקל בחודש. מאז הוא קפץ ליותר מ–6,000 שקל.
"הצלחנו להחזיר שלוש מתוך ארבע ההלוואות שלקחנו, אבל אנחנו עדיין עם הלוואה אחת לא מתוכננת ומשכנתא יקרה יותר מהמתוכנן. אנחנו אנשים שתמיד היו בפלוס בחשבון הבנק, היום אני יודעת כמה חשוב לקחת מרווח ביטחון וכזה שבאמת יגן עליך. גם הקנייה של דירה עם מסירה מאוחרת של שנתיים היא בעייתית, כי זה זמן שיש בו המון אי־ודאות, לא רק של היכולת למכור את הדירה במחיר הנכון, או של שינויים בריבית, אלא גם אי־ודאות שאולי הצד השני יבטל עסקה ושינויים שאי־אפשר בכלל לצפות, כמו מלחמה. דירה עם מסירה מוקדמת יחסית של חודשיים־שלושה נותנת הרבה יותר שקט".
"אין ספק שמרגישים האטה בשוק היד שנייה, יש פחות עסקות, והדירות נמצאות יותר זמן על המדף. הייתי מציע למשפרי דיור למכור את הדירה שלהם לפני שהם קונים דירה אחרת"

לדברי יעקב פלד, משנה למנכ"ל וראש החטיבה הקמעונית בבנק ירושלים, "לעתים היזמים נותנים תנאי תשלום אטקרטיביים ללא מעורבות של בנק. הם לא יודעים להעריך באמת את הסיכון של הקונה עוד שלוש שנים. במבצעים של הקבלנים אין את האיזון שיש בקניית דירת יד שנייה, כשהבנק בודק את יכולת ההחזר של הקונה והיקף ההון העצמי הנדרש לצורך רכישת הדירה.
"יש לא מעט משקי בית שחושבים שהם יכולים לעמוד במחיר ההעסקה, והבנק בודק את יכולת החזר שלהם ובהתאם לכך מעמיד להם מסגרת אשראי מקסימלית. כשקונה הולך ליזם שנותן לו דירה ב–10% תשלום והיתרה עוד שלוש שנים, אין מבוגר אחראי. נכון שאם הריבית תרד ומחירי הדירות יעלו, הכל יהיה בסדר. אבל אם לא? בבנק אנחנו חייבים להסתכל גם על תרחישים פסימיים.
"אין ספק שמרגישים האטה בשוק היד השנייה", אומר פלד. "לכן קודם כל הייתי מציע למשפרי דיור, במיוחד שונאי סיכון, למכור את הדירה שלהם לפני שהם קונים דירה אחרת, כדי לא למצוא את עצמם בלחץ".

וואו
וזה מטורף שזה 50% מהדירות שנמכרות
ועוד בדירות מהקבלנים כידוע גם יש הנחות של מאה -מאתיים אלש''ח בעקבות מבצעי מימון של הקבלנים והלמ''ס המעוות כותב שיש עליה של 8% שנתי שכל מי שבתחום יודע שזה שטויות

 

[ר' יהונתן]

"מבצעי 20/80 זה דה פקטו ירידה ריאלית של 7%״

עו״ד ינקי קווינט מנכ״ל רמ״י: "אין משבר בנדל״ן ומחירי הקרקעות שאנו מוציאים לשיווק יורדים. אמנם זה לא ניכר במדד מחירי הדיור, אבל צריך לקחת בחשבון את מבצעי המימון"

www.bizportal.co.il

 

[ר' יהונתן]

דירות יד שנייה מאבדות גובה – הקונים הולכים למבצעי קבלנים; האם יש הזדמנות לרוכשים?

מכירות יד שנייה בירידה, מכירות הקבלנים עולות בנתח השוק; למה זה קורה ואיך זה משפיע על המחירים? וגם - עסקאות אחרונות בחולון, ראשון לציון ופתח תקווה?

www.bizportal.co.il

 

[ש.ז.י.]

@יצחק77 מי יודע היכן אוחז הספירה הכללית ביד 2
כרגע מספר הנכסים עומד על 80,750

מספר המודעות ממשיך לתפוח בקצב הולך וגובר, עבר כמעט חודש והמספר הוא 83,745 תוצאות
תוספת של 3000 מודעות בחודש!!!

 

[גולש בנט]

עלויות הבנייה זינקו ב-30% - והיזמים מבטלים את הפטור ממדד התשומות

למרות הפארסה בעניין העובדים הזרים ומחירי הסחורות שמזנקים, מדד תשומות הבנייה בישראל עלה ב-2024 ב-2.9% - כמחצית מאשר ב-2021 ו-2022. היזמים טוענים שהנוסחא של הלמ"ס מתעלמת מהשינוי בשכר הפועלים הזרים ושם נוטים לשנות את החישוב: "יש יזמים שפשוט מעלים את המחיר בגלל זה"

www.ice.co.il

עלויות הבנייה זינקו ב-30% - והיזמים מבטלים את הפטור ממדד התשומות​

למרות הפארסה בעניין העובדים הזרים ומחירי הסחורות שמזנקים, מדד תשומות הבנייה בישראל עלה ב-2024 ב-2.9% - כמחצית מאשר ב-2021 ו-2022. היזמים טוענים שהנוסחא של הלמ"ס מתעלמת מהשינוי בשכר הפועלים הזרים ושם נוטים לשנות את החישוב: "יש יזמים שפשוט מעלים את המחיר בגלל זה"

 

[פרומליין]

מצורף כתבה פרסום מהיום
זה נראה שהקבלנים בלחץ

הזדמנות היסטורית בבית שמש ל-15 ראשונים בלבד | כל הפרטים​

הביקוש עולה, הצמיחה בשיא, אבל המחיר? כשתקראו תהיה בהלם! | זה קורה באמת: בזכות התאגדות כקבוצה תוכלו להשיג דירה בבית שמש בהוזלה של אלפי שקלים


בעיר הצומחת בית שמש מתארגנת קבוצה לרכישת דירות בפרויקט בצורה ישירה מהיזם.

חברי הקבוצה ייהנו מהטבות בלעדיות שכמותן לא נראו ולא ייראו כאשר הפרויקט יצא לשיווק.
בין 15 חברי הקבוצה – ויהיו בקבוצה רק חמישה עשר מאושרים – ניתן יהיה לקבל דירת ארבעה חדרים בפחות מ- 2.000.000 ₪. מדובר בהנחות ענק שלא רואים. בפירוק למטרים נקבל הנחה ממוצעת של 3000 ₪ למטר.
החברים בקבוצה ייהנו מתנאי תשלום גמישים במיוחד וללא הלוואות קבלן.
חברי הקבוצה יזכו לדירות פרמיום בעלי מפרט עשיר ומפנק עם חשיבה על הפרטים הקטנים. שווי ההטבה מוערכת בכ- 80,000₪

לתשומת לב, בימים אלו התקבל היתר בניה לפרויקט והאכלוס הצפוי הוא עד 4.5 שנים. זה הזמן לקבוע יתדות למגורים בעיר הצומחת, בקרבה לירושלים ולמרכז ולמקסם רווחים.

 

[szn]

זה נשמע באזור הלא חרדי

 

[דג תמנון]

זה נשמע גם סיבוב נוסף לשווק את אותו פרוייקט שלא מצליחים לשווק.