טור דעה סערת המשכנתאות לחרדים

[shimשימי]

עד 70% לפרטיים 75% זה לחברות.
חוץ מזה גם אם המחיר ירד ביותר, רוב הציבור ישלם את חובו, וגם דירות ממומשות יכסו את רוב החוב.

וגם תוסיף שרוב המשכנתאות לא נלקחו ב5 שנים האחרונות
ככה שהביטחונות של הבנקים הם מעבר לזה(ומשפרי דיור וכו' זה לא וודאי לא רוב הציבור)

ולפי מה שאני יודע
אפשר לקבל עד 75 אחוז משווי הנכס לפרטיים

עיין פה

 

[shimשימי]

אתה טועה בבירור גמור., תשאל את השכן שוב.

שאלתי עכשיו צודק.

הוא הבין אותי לא נכון לגבי הווינר.

והוא לא יודע להסביר את הווינר(אני לא ראיתי את זה,אבל חבר שלי סיפר לי שזה כך שם
אני אבדוק את זה בל"נ לנסות להבין מה קורה שם)

 

[אמת מארץ תצמח]

אני חושב ששימי צודק.

טועה, בוודאות.

זאת סטטיסטיקה.
ובכלל לפי כללי הסטטיסטיקה אין מצב שיזרקו סביביון 100 פעמים ולא יפול על נון.

יש, 3/4 בחזקת מאה. [כלומר 75% של 75% של 75% כפול 100 פעם]

הרעיון בדבר שהמבט מאקרו שלאחר מעשה קובע את העתיד.
כי הטבע הסביבון פועל לפי כללי פיזיקה שבנויים על מתמטיקה.

לצערי לא זכיתי להבין את המשמעות מאחורי המשפט הזה.

בעזרת השם עוד שעה הוא יהיה בבית
אשאל אותו שוב.

תעדכן.

יש הבדל.
הסברתי לך כבר שסטטיסטיקה זה לא עניין של סברות לפה ולשם
אלא זה עניין של מציאות
כלומר שאם נעשה ניסוי ועוד ניסוי ועוד ניסוי הרבה מאוד פעמים
ההתפלגות של מה שיצא זה יהיה בקירוב הסיכוי שנוכל לומר

אין בעי', בא נחשבן מציאות.
כמה סביר שהסביבון לא יפול על ג?
75 %.
כמה בפעם השניה?
כמה בפעם השלישית?
לדעתי עדיין 75% - לכל פעם.
ולכן ההסתברות שהסביבון ייפול ג ג ג ג שווה בדיוק להסתברות שייפול נ פ ג ה [בדיוק].
רק בפועל יש יותר הסתברויות מקריות [נ ג ה פ / נ ג פ ה / נ ה ג פ / נ ה פ ג וכו'] ולכן אנחנו יותר נראה אותם.

ממילא לגבי קבוצות הווינר באנגליה יש סטטיסטקות ברורות כמה פעמים קבוצה אמורה להתחיל ראשונה
וגם בקוביה
משא"כ בלוטו

תן לי לשער שברוב השנים, בסוף שנה לא יצא 50 50 מדוייק - בהנחה שזה תלוי רק בהטלת מטבע ולא באיזון חיצוני.

 

[yonatanr]

יש, 3/4 בחזקת מאה. [כלומר 75% של 75% של 75% כפול 100 פעם]

מבחינה מציאותית זה לא סיכוי אמיתי.
הסיכוי הוא אחת ל:
0.0000000000003207202185381503814003841356564

 

[אמת מארץ תצמח]

מבחינה מציאותית זה לא סיכוי אמיתי.
הסיכוי הוא אחת ל:
0.0000000000003207202185381503814003841356564

כוונתי הייתה להדגיש שזה אולי רחוק-רחוק-רחוק - אבל קיים תיאורטי.

 

[ד. פריד]

וגם תוסיף שרוב המשכנתאות לא נלקחו ב5 שנים האחרונות
ככה שהביטחונות של הבנקים הם מעבר לזה(ומשפרי דיור וכו' זה לא וודאי לא רוב הציבור)

ולפי מה שאני יודע
אפשר לקבל עד 75 אחוז משווי הנכס לפרטיים

עיין פה

צודק.
וגם צריך לחשב שע"פ רוב השמאים מורידים מערך הדירה, וממילא אחוז המימון נמוך יותר.

 

[shimשימי]

צודק.
וגם צריך לחשב שע"פ רוב השמאים מורידים מערך הדירה, וממילא אחוז המימון נמוך יותר.

נכון.
וגם זה דבר שנכון לכל התקופות
הרבה מאוד אנשים העדיפו לא לעבור את ה60 אחוזי מימון
כי אז המשכנתא טובה יותר.

בקיצור החשש ש @די
מדבר על מפולת בנקים וכו'
נראית בעניי משוללת המציאות

 

[בית שמשניק]

בחזרה לנושא המרכזי של כותרת האשכול
ועכשיו סערה חדשה?

החברה החרדית | טור סופ"ש

באוצר וברשות המסים כבר הבינו: כך קונים דירה במגזר החרדי בלי הון עצמי​

בזמן שהתקשורת סערה על הלבנות ההון והקומבינות מאחורי המשכנתאות בחברה החרדית, נראה שפספסנו את החידה האמיתית: איך הזוגות הצעירים מגרדים את ההון העצמי הדרוש • הם מדווחים על מחיר דירה הרבה יותר גבוה ומקבלים משכנתה בלי להוציא שקל​

דרור מרמור13:00

שר האוצר בצלאל סמוטריץ’ / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות


התקשורת סערה לאחרונה סביב סוגיית המשכנתאות בחברה החרדית והניסיונות לאתר שם הלבנות הון וקומבינות, המערבבות בתוך סיר צ'ולנט אחד ענק עמותות, ישיבות, גמ"חים וזוגות שמנסים להגיע לדירה. רק שהשאלה המרכזית היא בכלל איך זוג חרדי צעיר מביא הון עצמי לרכישת דירה, לפני שהוא משלים את הכסף הדרוש במשכנתה. הרי לפי הוראות בנק ישראל, מי שרוכש דירה ראשונה יכול ליטול משכנתה בשיעור של עד 75% ממחירה. אם הוא מחליף דירה (משפרי דיור) המשכנתה מוגבלת לתקרה של 70%.
- פרסומת -

נניח שחיי סגפנות מאפשרים להחזיר שיעור גבוה יחסית מההכנסה הפנויה לטובת משכנתה, אבל איך מגרדים מאות אלפי שקלים הון עצמי? גם אם הגמ"ח (או גורמים חוץ בנקאיים אחרים) יתנו לזוג כמה עשרות אלפים כמענק או כהלוואה נוספת למשכנתה, זה בדרך כלל פירורים ממחיר דירה. על אחת כמה וכמה כשהנתונים מלמדים, כולל כאלה שפרסמו לפני שנה במכון הישראלי לדמוקרטיה, שפחות מרבע מההורים במגזר החרדי עדיין נושאים בנטל הכספי העיקרי הכרוך ברכישת דירה. רובם ככולם משאירים את האתגר לזוגות עצמם, שאיכשהו עדיין קונים דירות בשיעורים מעוררי פליאה.

השער פרוץ ואנחנו הסתכלנו על הסדק בגדר​

ועכשיו תהיו איתי לחשיפת הטריק האמיתי, זה שככל הנראה אחראי לכך ששוק הדיור במגזר החרדי ממשיך להתגלגל כמעט כרגיל: פשוט לנפח את מחיר הדירה, ולדלג על הצורך בהון עצמי כלשהו. הנה לכם השער הפרוץ ממנו בורחים הסוסים, בזמן שרובנו התמקדנו בכמה שלבים שבורים בגדר. רבים באוצר וברשות המסים מודעים לקומבינה הגדולה, אבל אין להם כלים אמיתיים לטפל בה.
נסביר: הנחת המוצא היא שרוב בני האדם מדווחים על המחיר האמיתי של עסקאות. אם כבר, ברשות המסים בעיקר מכוונים (לא רק בעסקאות נדל"ן) למצוא רמאים שמדווחים על מחיר מופחת, בלי תוספת שעברה "מתחת לשולחן", כדי לחסוך במס.
אבל ברכישת דירת מגורים יש לָקוּנָה. עד למחיר של 1.92 מיליון שקל יש פטור ממס רכישה למי שאינו מחזיק בכמה דירות. מעל הסכום הזה יש מס מופחת, 3.5%, עד למחיר של 2.3 מיליון שקל. כלומר, אין באמת הבדל בין מס על דירה שעולה 90 אלף שקל, לדירה שעולה מיליון שקל יותר.

ונניח שאתם רוצים לקנות דירה ישנה במחיר של 750 אלף שקל, אבל אין לכם שקל בבנק. אם תדווחו שהיא עלתה מיליון שקל - תקבלו בהלוואה את כל מחיר הדירה (ל־30 שנה בריבית קבועה של 5%, תשלמו מדי חודש 4,000 שקל). כדי לקנות דירה שמחירה 1.45 מיליון שקל, אתם רק צריכים לדווח לרשות המסים ולבנק שמחירה 1.92 מיליון שקל. הבנק יאשר את העסקה (75% = מחיר הדירה האמיתי) ויסדר לכם את ההלוואה הכי נוחה שיש - משכנתה.

לכולם יש אינטרס לגלגל את השקר​

ומה לגבי זה שכתוב בחוזה 1.9 מיליון שקל והמוכר מקבל פחות מ־1.5 מיליון? למעשה, אין אף אחד שהפער הזה אמור להקפיץ אותו. להבדיל כמובן ממקרה הפוך, אז כל הנורות יהבהבו בחשד להעלמות מס. למוכר זה נותן 400 אלף שקל שהוא יוכל מתישהו להכניס לחשבון העו"ש מבלי שמישהו אפילו ישאל שאלות ("מאיפה הכסף? מהדירה שמכרתי").

גם לשמאי, שמאשר את העסקה מול הבנק, קל לזרום ולגלגל את הבלוף. עיקר עבודת השמאים, ודאי בתחום המגורים, הוא לערוך השוואה לעסקאות אחרות. כלומר, אחרי תמחור היתר הראשון, יש למה להשוות. באותו אופן, גם לבנק נוח לעצום עיניים, למרות שהוא מממן דה־פקטו עסקה מסוכנת במינוף ענק. המגזר החרדי ידוע בהחזר חוב כמעט ללא שום תקלה.
מי שרמז על כך מזמן היה השמאי הממשלתי. עד 2016 הוציאו שם דוח רבעוני שהציג את השינוי במחירי הדירות ב־16 הערים הגדולות בישראל. אבל בני ברק לא הופיעה ברשימה, למרות שהיא העיר העשירית בגודלה. לא לציטוט, במשרד המשפטים הודו שהם פשוט לא סומכים על הנתונים המדווחים. גם בגלל המון עסקאות מתחת לשולחן, וגם כי לפחות לאחד הצדדים יש כאמור אינטרס לבלף בנוגע למחיר האמיתי. לא רק שזה מעוות את הנתונים, זה מאפשר לשוק להמשיך להתגלגל הלאה.

 

[commit]

למיטב ידיעתי ההגרלות הן שוויוניות לחלוטין, עניים יכולים לזכות במרכז, ועשירים יכולים לזכות בפריפריה.

העשירים ימשיכו לקנות במרכז בלי קשר ל'מחיר למשתכן'. הסיכוי שדווקא עשיר יזכה במרכז שווה בדיוק לאחוז העשירים באוכלוסיה. אין כאן שום הטבה לעשירים.
כמו כן, גם העניים יודעים טוב מאד להשיג משכנתאות על דירות 'מחיר למשתכן' במרכז, וזו אף השקעה טובה מאד, כפי שסופר כאן מספר פעמים.

לא מדויק.
יש הטבה לבני המקום, ככה שבני הפריפריה יישארו יותר בפריפריה ובני המרכז- במרכז.

 

[אבי ג -]

וכמה כשהנתונים מלמדים, כולל כאלה שפרסמו לפני שנה במכון הישראלי לדמוקרטיה, שפחות מרבע מההורים במגזר החרדי עדיין נושאים בנטל הכספי העיקרי הכרוך ברכישת דירה. רובם ככולם משאירים את האתגר לזוגות עצמם, שאיכשהו עדיין קונים דירות בשיעורים מעוררי פליאה.

איך הם משחקים בנתונים.... אמנם פחות מרבע נושאים בנטל המרכזי - קרי רוב דירה, אך כל האשכנזים וחלק גדול מהספרדים נותנים ביחד משני הצדדים את ההון העצמי או כמעט את כולו.

באותו אופן, גם לבנק נוח לעצום עיניים, למרות שהוא מממן דה־פקטו עסקה מסוכנת במינוף ענק. המגזר החרדי ידוע בהחזר חוב כמעט ללא שום תקלה.

ומלאך רע עונה אמן בעל כרחו.
היה להם כתבה לא מזמן שעירבה שנאה קנאה והערצה שהבנק מסכים לממן משכנתאות עם רב בקהילה חותם להם ש"יהיה בסדר", והם בונים עך כך שהמשפחה והקהילה יעזרו לזוג אם יקלע לקשיים.

למעשה, כל עוד שהבנקים מעוניינים בכל הקומבינות האלה זה ימשך. תמיד אפשר למצוא טריק חדש.

מעניין, בחיים לא שמעתי על הקומבינה הזאת, היא די קשה לביצוע, שגם המוכר וגם השמאי ישתפו פעולה, ואם זה נכשל המוכר נתקע בלי לקוח לדירה.
במיחד שאם קונים דירה ממשקיע אז לכאורה צריך להשתתף איתו במס שבח המוגבר, ועם הוא עושה בגלל זה רווח של מעל 600K זה מס של 3% על כל שקל

למעשה, כל עוד שהבנקים מעוניינים בכל הקומבינות האלה זה ימשך. תמיד אפשר למצוא טריק חדש.

 

[די]

למה הבנקים ותושבי המדינה יקרסו אם המחירים ירדו ב30 אחוז למשל?(הבנק משעבד עד גובה 75 אחוז
כשרוב הדירות נמכרו מזמן
וכמות הכסף שקיים כנגד כל הדירות
הוא בוודאי לא מגיע ל75 אחוז

למה אתה כל כך בטוח שמחירי הדירות ירדו רק ב30%?

הרי בתרחיש ה'אופטימי' שלנו שבונים 300,000 דירות, ובמקומות מוצלחים (מגדרה עד חדרה) כי אם זה יהיה בפריפריה לא יגיעו.
עכשיו יש למכירה 300,000 דירות ב'מרכז', נניח נפתחו עוד המון חברות קבלניות כדי לבנות את כל הדירות האלו, כל ערבי פתח חברה, כמובן רמ"י קיבלו על הקרקע לא יותר ממאה אלף ש"ח לדירה כי הקבלנים לא היו מוכנים לשלם יותר מזה, כי איך ימכרו כל כך הרבה דירות ביוקר.

מה שיקרה זה שמחירי דירות ב'מרכז' יעלו בערך מיליון ש"ח (עלות בניה ופיתוח), על דירות בפריפריה אף אחד לא יסתכל כי יש כל כך הרבה דירות במרכז בזול.
כלומר יש כאן ירידה של בערך 70% במחירי הדירות.

לא אומר שהתרחיש הזה יקרה, רק זה מה שיקרה אם יעשו את ההצעה שלך ונניח יתגברו על כל הבעיות בוועדות התכנון, כלומר יוסיפו עוד אלפי או עשרות אלפי אדריכלים ומהנדסים.

 

[shimשימי]

למה אתה כל כך בטוח שמחירי הדירות ירדו רק ב30%?

הרי בתרחיש ה'אופטימי' שלנו שבונים 300,000 דירות, ובמקומות מוצלחים (מגדרה עד חדרה) כי אם זה יהיה בפריפריה לא יגיעו.
עכשיו יש למכירה 300,000 דירות ב'מרכז', נניח נפתחו עוד המון חברות קבלניות כדי לבנות את כל הדירות האלו, כל ערבי פתח חברה, כמובן רמ"י קיבלו על הקרקע לא יותר ממאה אלף ש"ח לדירה כי הקבלנים לא היו מוכנים לשלם יותר מזה, כי איך ימכרו כל כך הרבה דירות ביוקר.

מה שיקרה זה שמחירי דירות ב'מרכז' יעלו בערך מיליון ש"ח (עלות בניה ופיתוח), על דירות בפריפריה אף אחד לא יסתכל כי יש כל כך הרבה דירות במרכז בזול.
כלומר יש כאן ירידה של בערך 70% במחירי הדירות.

לא אומר שהתרחיש הזה יקרה, רק זה מה שיקרה אם יעשו את ההצעה שלך ונניח יתגברו על כל הבעיות בוועדות התכנון, כלומר יוסיפו עוד אלפי או עשרות אלפי אדריכלים ומהנדסים.

בא נתחיל עם תוכנית של הורדת המחיר ב30 אחוז (יש למדינה דרך לשלוט על המחירים)
תאמין לי זה יהיה יותר טוב מכל התוכניות

 

[בית שמשניק]

באוצר וברשות המסים כבר הבינו: כך קונים דירה במגזר החרדי בלי הון עצמי​

בזמן שהתקשורת סערה על הלבנות ההון והקומבינות מאחורי המשכנתאות בחברה החרדית, נראה שפספסנו את החידה האמיתית: איך הזוגות הצעירים מגרדים את ההון העצמי הדרוש • הם מדווחים על מחיר דירה הרבה יותר גבוה ומקבלים משכנתה בלי להוציא שקל​

והנה מישהו בתגובות לכתבה שם שטוען שזה פשוט לא נכון.

חיים פרידמן
לפני 52 דקות

אני יועץ משכנתאות בירושלים בתחום 13 שנה (גם בקרב הציבור החרדי) לא ראיתי מקרה כזה. יש בזה הרבה בעיות ליישום.
1. שמאי לא יכול לאשר מחיר על בסיס עסקה אחת כמו שהכתב טוען.
אם השוק ב1.5 ויש עסקה קיצונית ב1.9 זה לא יוצר שוק אפשרי לביסוס שמאות.
שמאי שיעשה זאת ימצא את עצמו ברשימה השחורה של הבנקים.
מה גם שבדרך כלל הדירות באיזורים החרדיות דומים מאד אחת לשניה והמחירים אחידים.
2. אם הדירה נרכשה יד ראשונה אזי אין צורך בשמאות (אלא על פי חוזה רכישה) אבל הבנק צריך לראות את ההון עצמי משולמת על ידי שובר תשלום חתום (שהבנק של המוכר מפיק).
במקרה תיאורטי של ניפוח המחיר בחוזה הרכישה.
עלול לייצר חוב למוכר במס רכישה/במס שבח/מס הכנסה (במקרה של חברה) אלא אם כן זאת דירה יחידה שלו והמחיר של הדירה פחות מ4.5 מליון ש״ח.
3. שני העורכי דין בעסקה יצטרכו לסכן את הרישיון שלהם (ובאפשרות להעמדה לדין פלילי) בדיווח כוזב למיסוי מקרקעין.
הבעיה העיקרית:
איני יודע מה הרקע והמנטליות של הכותב אבל במאמר אין ציטוט או התייחסות של איש מקצוע אחד מהתחום ובלי שום הוכחה.
סתם מדבר מה״בטן״ כנראה מהתחושה שלו האישית.

 

[די]

בא נתחיל עם תכנית של הורדת המחיר ב30 אחוז

גם להוריד ב30% זה לא טוב, כי אתה לא יכול לדעת מה זה יגרום הלאה מבחינה פסיכולוגית, כלומר אנשים יגידו הנה המחיר ירד כבר בשלושים אחוז אולי הוא ירד הלאה עוד הרבה, בנוסף לזה שאתה רוצה שיבנו הרבה דירות נניח 80,000 בשנה כמו בשנת 2022, וזה יכול לצאת משליטה כי אנשים לא יקנו את הדירות שמא המחירים ירדו עוד, ואז הקבלנים הלחוצים יורידו את המחירים דרסטית לפחות במכרזים חדשים ותהיה מפולת כנ"ל של הרבה יותר מ30%.

ולכן הכי טוב שבשוק חופשי המחירים יעלו ב2-3% בשנה, ולפחות לא ירדו הרבה, ובשוק של דירה ראשונה יהיו מחירים נמוכים.

יש עוד אפשרות לבטל לגמרי את דירה בהנחה, ולפתח את הפריפריה ברמה כזו שיהיה אפשר לגור שם כמו המרכז (נניח רכבת 250 קמ"ש שמגיעים מדימונה לתל אביב בחצי שעה) או לבנות מרכזי תעסוקה טובים שיהיה אפשר לגור בפריפריה בצורה "נורמאלית". אבל קודם כל צריך לעשות את הדברים האלו ואז לבטל את הדירה בהנחה, ולא הפוך, שלא נצא קרחים מכאן ומכאן.

 

[מיכי82]

עד 70% לפרטיים 75% זה לחברות.
חוץ מזה גם אם המחיר ירד ביותר, רוב הציבור ישלם את חובו, וגם דירות ממומשות יכסו את רוב החוב.

נראה לי שזו סתם

נכון.
וגם זה דבר שנכון לכל התקופות
הרבה מאוד אנשים העדיפו לא לעבור את ה60 אחוזי מימון
כי אז המשכנתא טובה יותר.

בקיצור החשש ש @די
מדבר על מפולת בנקים וכו'
נראית בעניי משוללת המציאות

אני חושב שזה סתם המצאה של כל בעלי האינטרסים (מדינת ישראל והבנקים) כדי להצדיק את שוד המחירים הזה וכדי שלא תהיה פה התקוממות.

 

[shimשימי]

גם להוריד ב30% זה לא טוב, כי אתה לא יכול לדעת מה זה יגרום הלאה מבחינה פסיכולוגית, כלומר אנשים יגידו הנה המחיר ירד כבר בשלושים אחוז אולי הוא ירד הלאה עוד הרבה, בנוסף לזה שאתה רוצה שיבנו הרבה דירות נניח 80,000 בשנה כמו בשנת 2022, וזה יכול לצאת משליטה כי אנשים לא יקנו את הדירות שמא המחירים ירדו עוד, ואז הקבלנים הלחוצים יורידו את המחירים דרסטית לפחות במכרזים חדשים ותהיה מפולת כנ"ל של הרבה יותר מ30%.

ולכן הכי טוב שבשוק חופשי המחירים יעלו ב2-3% בשנה, ולפחות לא ירדו הרבה, ובשוק של דירה ראשונה יהיו מחירים נמוכים.

יש עוד אפשרות לבטל לגמרי את דירה בהנחה, ולפתח את הפריפריה ברמה כזו שיהיה אפשר לגור שם כמו המרכז (נניח רכבת 250 קמ"ש שמגיעים מדימונה לתל אביב בחצי שעה) או לבנות מרכזי תעסוקה טובים שיהיה אפשר לגור בפריפריה בצורה "נורמאלית". אבל קודם כל צריך לעשות את הדברים האלו ואז לבטל את הדירה בהנחה, ולא הפוך, שלא נצא קרחים מכאן ומכאן.

נו נו..

לדעתי גם אם נכוון לירידה של 30 אחוז
ושומו שמיים

נגיע חלילה לירידה של 40 אחוז(אסון גדול כמובן
שהזוגות הצעירים בישראל במקום להיכנס לחובות הלוואות לכל מטרה
הלוואות משלימות
גמחים וכו

במקום להתעסק כל היום בזה

הם יתעסקו קצת יותר
בלהתמקצע במקצוע שלהם
קצת יותר באיכות חיים
והקבלנים במקום לנסוע פעמים לחול שומו שמיים ייסעו רק פעם אחת

אני יכול להבטיח לך שהבנקים לא יקרסו גם מירידה של 40 אחוז
(אותם בנקים שהרוויחו לא מזמן 8 מיליאיירד שקל בעקבות עליית ריבית הפריים

 

[די]

נגיע חלילה לירידה של 40 אחוז

כתבתי כבר שיכו להגיע גם לירידה של 70%.
וגם 30-40% ירידה רשמית זאת אומרת שכשהבנקים ימכרו את הדירה בהוצאה לפועל הם ימכרו אותה בהרבה פחות כלומר נניח 50% הנחה, ואז הבן אדם שלקח את ההלוואה לא יהיה לו את הדירה שקנה, ועדיין יהיה חייב לבנק מאות אלפי שקלים.

אם אף אחד לא ישלם אז אולי הבנק יקרוס והשקל יקרוב והאינפלציה תגיע למאות אחוזים.
אני ממש לא דואג למנהלי הבנקים והקבלנים, הבנק מקסימום יקבל תספורת, ויזם הנדל"ן יעשה פשיטת רגל ולא יהיו עליו חובות (החובות הם על החברה בע"מ שפשטה רגל), הבעיה היא עם תושבי המדינה כנ"ל.

 

[shimשימי]

כתבתי כבר שיכו להגיע גם לירידה של 70%.
וגם 30-40% ירידה רשמית זאת אומרת שכשהבנקים ימכרו את הדירה בהוצאה לפועל הם ימכרו אותה בהרבה פחות כלומר נניח 50% הנחה, ואז הבן אדם שלקח את ההלוואה לא יהיה לו את הדירה שקנה, ועדיין יהיה חייב לבנק מאות אלפי שקלים.

אם אף אחד לא ישלם אז אולי הבנק יקרוס והשקל יקרוב והאינפלציה תגיע למאות אחוזים.
אני ממש לא דואג למנהלי הבנקים והקבלנים, הבנק מקסימום יקבל תספורת, ויזם הנדל"ן יעשה פשיטת רגל ולא יהיו עליו חובות (החובות הם על החברה בע"מ שפשטה רגל), הבעיה היא עם תושבי המדינה כנ"ל.

תשמע..

זה לא יגיע ל70 אחוז
המדינה יכולה לשלוט בקצב ולעשות את זה לאט לאט וחכם
של להגדיל את ההיצע ביחס לכמות
ולא צריך שבבת אחת יציפו את כל המדינה בקרקעות מופשרות

אם הוויכוח שלי ושלך האם שייך לשלוט באחוזי הירידה
אז נראה לי שדי ברור שגם אם אי אפשר לדייק ממש על רמת האחוז
אבל לדאוג שלא יעבור אחוז מסויים ולעשות במתינות
זה דבר שדי ברור שאפשר לעשות אותו

המסקנה שאני מסיק מיזה שלא עושים את זה זה כנ"ל שלמדינה אין אינטרס ולעולם לא יהיה אינטרס להוריד את המחיר
אודות למיסוי האדיר (הראשון והחוזר העקיף והישיר וכו')
ולכן כל פיתרון של המחיר למשתכן הוא פיתרון גרוע
כי גם לשיטתך הוא פיתרון טוב רק כאמצעי זמני בשילוב פיתרון אמיתי לשוק הדיור
מכיוון שהמדינה לא עושה שום דבר במקביל

ממילא ברור שזה רק משיכת זמן מיותרת שלא פותרת את הבעיה

 

[אמת מארץ תצמח]

כתבתי כבר שיכו להגיע גם לירידה של 70%.
וגם 30-40% ירידה רשמית זאת אומרת שכשהבנקים ימכרו את הדירה בהוצאה לפועל הם ימכרו אותה בהרבה פחות כלומר נניח 50% הנחה, ואז הבן אדם שלקח את ההלוואה לא יהיה לו את הדירה שקנה, ועדיין יהיה חייב לבנק מאות אלפי שקלים.

אם אף אחד לא ישלם אז אולי הבנק יקרוס והשקל יקרוב והאינפלציה תגיע למאות אחוזים.
אני ממש לא דואג למנהלי הבנקים והקבלנים, הבנק מקסימום יקבל תספורת, ויזם הנדל"ן יעשה פשיטת רגל ולא יהיו עליו חובות (החובות הם על החברה בע"מ שפשטה רגל), הבעיה היא עם תושבי המדינה כנ"ל.

בגדול, הבעי' הגדולה היא כאשר הלווה מגיע למסקנא שעדיף לו להרים ידיים, ושהבנק יסתדר עם הדירה.
המצב רחוק מזה, ולו יהי' ירידה גדולה במחיר הדירות, זה סה"כ יגרום שהבנקים יורידו את הריבית על המשכנתא, בשביל שהלווים יוכלו לעמוד בהחזר החודשי, ויעדיפו להמשיך לשלם מאשר להיזרק לרחוב.
היות שחלק גדול מאוד מהמשכנתאות הם על דירת מגורים - מה שיוצר שהלווה הרבה יותר מחוייב לתשלום.
וכן חלק גדול הם משכנתאות מלפני 10 שנים ומעלה, מה שאומר שגם בירידת 70 % מערך הדירה, עדיין הדירה שווה יותר מסכום ההלוואה הנוכחי [שהרי הדירה עלתה מאז בעשרות אחוזים+ההלוואה רק על 70% מהשווי דאז+חלק מהחוב שולם במהלך ה10 שנים], אותו רעיון גם בדירה מלפני 5 שנים, עדיין סיכוי גדול שהחוב פחות משווי הדירה החדש.
וזה הכל בתרחיש הקיצון שהשוק ייפול ב 70%.

 

[מיכי82]

בגדול, הבעי' הגדולה היא כאשר הלווה מגיע למסקנא שעדיף לו להרים ידיים, ושהבנק יסתדר עם הדירה.
המצב רחוק מזה, ולו יהי' ירידה גדולה במחיר הדירות, זה סה"כ יגרום שהבנקים יורידו את הריבית על המשכנתא, בשביל שהלווים יוכלו לעמוד בהחזר החודשי, ויעדיפו להמשיך לשלם מאשר להיזרק לרחוב.
היות שחלק גדול מאוד מהמשכנתאות הם על דירת מגורים - מה שיוצר שהלווה הרבה יותר מחוייב לתשלום.
וכן חלק גדול הם משכנתאות מלפני 10 שנים ומעלה, מה שאומר שגם בירידת 70 % מערך הדירה, עדיין הדירה שווה יותר מסכום ההלוואה הנוכחי [שהרי הדירה עלתה מאז בעשרות אחוזים+ההלוואה רק על 70% מהשווי דאז+חלק מהחוב שולם במהלך ה10 שנים], אותו רעיון גם בדירה מלפני 5 שנים, עדיין סיכוי גדול שהחוב פחות משווי הדירה החדש.
וזה הכל בתרחיש הקיצון שהשוק ייפול ב 70%.

מלבד זאת גם במקרה שהלווה מרים ידיים ונותן לבנק להסתדר עם הדירה אין זה פוטר את הלווה לשלם לבנק את יתרת החוב ככל וישנו.