רעיון להשקעה קניית דירה ללא משכנתה - איך לא חשבו עדיין על פתרון כזה?

[השקעות R הון]

האינפלציה תשפיע כמובן גם על המשכנתה הצמודה למדד. אז זה כן ראלי?

כן.
כי הנכס גם צמוד למדד
וכך הרוכש לא מפסיד ולא מרוויח.

 

[ביצת הפתעה]

כן.
כי הנכס גם צמוד למדד
וכך הרוכש לא מפסיד ולא מרוויח.

ראלי התכוונתי לעצם היכולת לשלם סכום כזה,
ולעצם הטענה גם הדירות שכבר נקנו מעלים את שוויים בצמוד למדד.
כך שהחלק שמתייקר ומתחלק לכל הקבוצה היא שוב יחסית.
מה זה משנה אם יש לנו ועליו משלמים יותר כי הוא התייקר, או שיש לנו חלק יחסי בנכס שהתייקר שאותו קנינו לגמרי בערך הקודם ועכשיו קונים חלק יחסי בדירה החדשה לפי הערך החדש?
אבל שוב, אם זה השקעה, אז כנראה יש יותר, ומי שהמטרה שלו להימנע מלקיחת משכנתה, אז זה באמת מתאים יותר לקהילה סגורה, כמו שכתבו פה. מכיון שלמרות שאפשר להגן ע"י קביעת בית דין מקובל, עדיין חייבים לתת אמון אחד בשני.

 

[השקעות R הון]

האמת לא הבנתי את הרעיון
אחרי חודש יש למנהל הקבוצה 125,000 ש"ח, מה הוא עושה עם הכסף עד סוף השנה?
מי ינהל?
כמה דמי ניהול ישלמו?
איזה ערבונות הוא נותן?
על שם מי יהיו רשומות הדירות?
ישלמו מס רכישה כמתחייב מדירה שנייה ומעלה?
אם אחד העמיתים מבקש לפרוש, מה יקבל חזרה?
זה אמור להיות פרויקט ריווחי או לצורך נוחות?
לרוב האנשים יש סכום ראשוני לרכישת דירה, מה אתם מציעים להם לעשות עם הסכום הזה?

אם הבנתי נכון ההצעה שלכם מבוססת על ההנחה
שהריבית היום יקרה
ומחירי הדירות יתייקרו פחות.
למשל דירה שעולה מיליון ש"ח ומשלמים מיליון ש"ח ריבית במשך 25 שנה.
ואתם מניחים ששווי הדירה יהיה פחות מ2 מיליון ש"ח עוד 25 שנה.
הבנתי נכון?

 

[ביצת הפתעה]

אחרי חודש יש למנהל הקבוצה 125,000 ש"ח, מה הוא עושה עם הכסף עד סוף השנה?

זה רעיון להשקיע את הסכום עד סוף השנה, אבל בתוכנית המקורית חשבתי פשוט לשמור עד סוף השנה ואז לקנות דירה.

מי ינהל?

אפשר לעשות גורל בין חברי הקבוצה, כאשר כל שנה כל חבר אחרי לגבות את הכסף ובסוף אחראי לקנות דירה לפי הצרכים שלו. בסוף מביאים שמאי להעריך את הדירות. ומי שיוצא דירה שווה יותר אמור לשלם למי שיוצא דירה זולה יותר,

על שם מי יהיו רשומות הדירות?

לפי הגורל, כל שנה על האחראי באותו שנה, ומוסכם ע"י בית דין שהדירות שייכות באופן שווה לכולם עד סוף ה 25 שנה.
וכמובן חייבים מראש לסכם על בית דין שמוסכם על כל החברים. ושם ידונו כל נושא שיתעורר.

אם אחד העמיתים מבקש לפרוש, מה יקבל חזרה?

לכאורה צריך לראות כמה שווה החלק שלו בדירות שניקנו, או שהוא יהיה כביכול האחראי באותו שנה לקנות דירה, ובסוף השנה במקום לקנות פשוט לוקח את הסכום והולך, אפשר לחשוב על עוד פתרונות, אבל ברור שזה יהיה על חשבון שאר החברים, והייתי רוצה שזה יהיה האופציה האחרונה ולא הראשונה של חבר בקבוצה
עריכה: בעצם הוא אמור לגבות רק עד שמצטבר החלק שלו, ואז מתחילים את האיסוף לדירה הבאה במשך שנה מאז הפרישה.

ישלמו מס רכישה כמתחייב מדירה שנייה ומעלה?

כל משתתף לפי הנתונים שלו, בסוף זה רשום על שמו.

זה אמור להיות פרויקט ריווחי או לצורך נוחות?

רווחי בעיקר למי שלא רוצה משכנתה מטעמים הלכתיים, ולמי שאין הון עצמי, אבל לפחות לא פרויקט מפסיד לשאר

לרוב האנשים יש סכום ראשוני לרכישת דירה, מה אתם מציעים להם לעשות עם הסכום הזה?

אני דיי חולקת על המשפט הזה, זה מנתונים בשטח? בסביבה הקרובה שלי הסכום הראשוני מצטבר במקרה הטוב רק כמה שנים אחרי החתונה, וזה זמן ששווה כסף, הן של השכירות והן של ירידת הערך.

אם הבנתי נכון ההצעה שלכם מבוססת על ההנחה
שהריבית היום יקרה
ומחירי הדירות יתייקרו פחות.
למשל דירה שעולה מיליון ש"ח ומשלמים מיליון ש"ח ריבית במשך 25 שנה.
ואתם מניחים ששווי הדירה יהיה פחות מ2 מיליון ש"ח עוד 25 שנה.

אני בכל זאת לה מתחום ההשקעות, אבל אשמח להסבר איך זה מתנהל. נניח שדירה עולה מליון ועוד 25 שנה זה יעלה 2 מיליון.
האם במשכנתה למשך 25 שנה הריבית תישאר קבועה? כמה בממוצע יעלה המשכנתה בסופו של דבר?

 

[השקעות R הון]

לפי הגורל, כל שנה על האחראי באותו שנה,

ואם הוא יהיה נוכל
ויטוס לחופשה ארוכה
איך תמצא איתו את הדין?

אני חושב שאין היתכנות לדבר כזה
בלי מעילה.
אין התייחסות מספקת לנושא ביטחונות.

איך תמצאו 25 אנשים עם אותם נתונים?

1. אין להם הון ראשוני
2. יש להם חיסכון 5,000 ש"ח כל חודש
3. לא רוצים משכנתא.
4. מוכנים לדון בבית דין מסוים.
5. ומוכנים לנהל פרויקט של איסוף משאבים ורכישת דירה במשך שנה.
6. ועוד.

אני מציע לפתוח אשכול כזה
מה יעשה אדם
שאין לו הון ראשוני
שיש לו חיסכון 5,000 ש"ח כל חודש
ורוצה להגיע לדירה
בלי משכנתא (מסיבות הלכתיות)

לדעתי התשובה היא השקעה פאסיבית בשוק ההון עשויה להניב 6.5 מיליון במשך 25 שנה (נומינאלי לפני מס)

 

[ביצת הפתעה]

אוקיי, מסכימה שגיוס אנשים כאן זה לא הצורה, רציתי באמת הבנה מקצועית כמה זה שווה כלכלית.

1. אין להם הון ראשוני

אם יש, אפשר לקנות בסכום הזה מחסן שאפשר להשכיר כיחידת דיור ולחסוך את השכירות לפחות בהתחלה, ובכל מקרה זה אף פעם לא מיותר...

השקעה פאסיבית בשוק ההון עשויה להניב 6.5 מיליון במשך 25 שנה (נומינאלי לפני מס)

זה שוב הסתמכות על היתר עסקה.

ובאופן כללי נראה לי שזה באמת מתאים בעיקר למי שחשוב לו לקנות בלי משכנתה ויעדיפו את החוסר נוחות על שאר האפשרויות שלהם .

 

[ד. פריד]

אם כולם מקבלים את הדירה רק בסוף, אז זה פחות בעיתי....

אז נשארנו עם בעיה עיקרית (כמובן שיש עוד, אבל זה מה שעולה לי כרגע)
אינפלציה
בעוד 25 שנה, יש מצב שדירת 70 מטר בחור בצפון/דרום תעלה 4-5 מיליון (כמובן שיתכן שלא...)

על שם מי רושמים את הדירות בינתיים, אם כולם מקבלים רק בסוף?

 

[ד. פריד]

התעלמתי מעליית המחירים, מכיוון שהיא מעלה במקביל גם את המשכנתה, וגם את הרווח מהשכרת דירות, וגם את ההכנסות. ולעומת זאת את מחירי השכירות של הדירות וכמובן את מחירי הדירות.
כך שאני מקווה שהיחס נשאר זהה. כך שאת החישוב הבסיסי לכדעליית המחירים שמשפיעה על המשכנתא היא מאיות העניין אפשר לבצע בלי להתחשב בזה.

בנוסף, הוא ישפיע קצת יותר על הקונה במשכנתה,
מכיוון שבד"כ זוג יקנה דירה מינימום 3-4 שנים מהחתונה,
ובינתיים ערך ההון העצמי יורד,
וכן הוא משלם שכירות בנוסף לחישוב הקודם, (כי את השכירות של הקונה בקבוצה הכנסתי כחלק מהחישוב הסופי של המחיר)
לעומת קבוצה שרוכשים יחד שמאפשר לכל בחורה שמתחילה לעבוד להצטרף לקבוצה.

עליית המחירים שמשפיעה על המשכנתא היא ההצמדה למדד יוקר המחיה שבד"כ עולה בכ 3% לשנה. וזה משפיע ע"פ רוב רק על שליש מהמשכנתא. הקל"צ והפריים לא צמודי מדד. (זה ביחס לאינפלציה, לא לעליות ריבית שבנק ישראל גם מוריד אותם).
עליית המחירים שתשפיע על מחירי הדיור ב15 שנים הבאות זה מדד מחירי הדירות שעולה בממוצע של כ 6% וזה על כל הסכום.
כך שהחישוב לקזז את עליית מחירי הדירות מול ההצמדה (החלקית) למדד המחירים לצרכן, זה לא חישוב נכון.
ובאופן כללי משותפות אחת לחיים שצריך לעשות נוצרת פרנסה בשפע למגזרים עסקיים שלמים (יועצים זוגיים, מגשרים, עורכי דין, דיינים, שופטים ועוד...) כך ששותפות של 25 אנשים...

 

[ד. פריד]

זה שוב הסתמכות על היתר עסקה.

כמדומני שיש לא מעט אפשרויות להשקיע בשוק ההון ללא צורך בהיתר עסקה. כל הכשרות של גלאט הון זה לדברים שלא צריכים היתר עסקה.
אגב, היתר עסקה זה תקנה קדומה מאוד, ולא המצאה של כמה ישיבשער'ס קומבינטורים. ואשמח לשמוע איך מסתדרים עם ההצמדה למדד של ההפקדה לחברת הגז ללא הסתמכות על היתר עסקה. וכן עם חתימה על חוזים שיש בהם קציצה (בנקים, גז, חשמל, אשראי, קניית דירה ועוד)

 

[bracha5]

החיסרון הוא שרק אחרי 25 שנה יש לכל אחד מהזוגות דירה...

 

[סלום]

זה שוב הסתמכות על היתר עסקה.

זה לא נכון יש אפ' להשקיע ללא שום היתר עיסקא
כל האפשרויות של גלאט הון הם ללא היתר עיסקא
מבחינה הלכתית החיסרון היחיד הוא למי שסובר שיש איסור ריבית בהלוואה למדינה

 

[whitestar]

ואם הוא יהיה נוכל
ויטוס לחופשה ארוכה
איך תמצא איתו את הדין?

אני חושב שאין היתכנות לדבר כזה
בלי מעילה.
אין התייחסות מספקת לנושא ביטחונות.

איך תמצאו 25 אנשים עם אותם נתונים?

1. אין להם הון ראשוני
2. יש להם חיסכון 5,000 ש"ח כל חודש
3. לא רוצים משכנתא.
4. מוכנים לדון בבית דין מסוים.
5. ומוכנים לנהל פרויקט של איסוף משאבים ורכישת דירה במשך שנה.
6. ועוד.

אני מציע לפתוח אשכול כזה
מה יעשה אדם
שאין לו הון ראשוני
שיש לו חיסכון 5,000 ש"ח כל חודש
ורוצה להגיע לדירה
בלי משכנתא (מסיבות הלכתיות)

לדעתי התשובה היא השקעה פאסיבית בשוק ההון עשויה להניב 6.5 מיליון במשך 25 שנה (נומינאלי לפני מס)

אשמח להודעה אישית

 

[חכם ומחכים]

כמות המריבות שיהיו בין 25 אנשים יגרמו לכם הפסדים של מליונים מניסיון עם קבוצות רכישה מטופשות,

איך אמר הרב ברוורמן ?
הוא מעולם לא ראה קבוצת רכישה שהצליחה

בהצלחה

 

[מישהו אחד ועוד]

מבלי להתייחס להיתכנות הכלכלית .
ברגע שמעורבים אנשים שונים בעיסקה אחת חייבים אמון גדול בין כל חברי הקבוצה. 25 אנשים ובני זוגם שניתנו אמון כזה אחד בשני לא נראה לי יכול להיות קיים .
גם לאחר מכן מה קורה במקרה של פשיטת רגל או אפילו עיקול של אחד מחברי הקבוצה מה קורה במקרה של פטירה מה קורה אם אין לו את האפשרות לשים את הסכום הקבוע או שהוא מחליט לצאת.
זה רעיון בעייתי מאד מבחינה משפטית. אפילו בשותפות של 2 אנשים צצות בעיות אז 25 זוגות??

 

[rivkar]

@ביצת הפתעה
בדיוק קבלתי מייל מארגון שמנסה לארגן כזה דבר:
מי שמענין אותו יכול לפנות אליהם.. (אין לי מושג מה זה וכל קשר אליהם סתם מעבירה)
(לעשות את זה באופן עצמאי נשמע לי התאבדות כלכלית לא יודעת אם דרכם יותר טוב..)
המייל שלהם glatloan בגימייל

​

​

​ ​ ​ פתרנו את המורכבות ההלכתית ברכישות נדל''ן​ ​ אם עד היום הייתה זו משימה קשה של בבחינת אוי לי מיצרי ואוי לי מיצרי הרי שכעת עם הפתרון המוצע של 'שכירות רוכשת' היהודי ירא השמים יכול בלב שקט לרכוש נכס משלו​

​

​ ​ ​ ​ <לא ניתן לפרסם מיילים באופן פומבי>​ ​ חברת רכישה רוכשת את הנכס והוא נרשם על שמה. אתם משלמים שכירות במשך כ 20 שנה השכירות רוכשת את הדירה כמעט עד לסכום מלא בסוף התקופה משלמים את היתרה כ 25 אחוזים והדירה שלכם.

 

[סבא ישראל]

תודה @rivkar
יש לך מושג מה שם החברה?

 

[rivkar]

גלאט לון

https://www.glat-loan.com/?utm_source=newsletter&utm_medium=email&utm_campaign=%D7%A4%D7%AA%D7%A8%D7%95%D7%9F+%D7%92%D7%9C%D7%90%D7%98+%D7%9C%D7%9E%D7%A9%D7%9B%D7%A0%D7%AA%D7%90%D7%95%D7%AA+%D7%9C%D7%9C%D7%90+%D7%97%D7%A9%D7%A9+%D7%A8%D7%99%D7%91%D7%99%D7%AA&sender_ctype=email&sender_campaign=dPGMGw&sender_customer=9QZq4y3

 

[ביצת הפתעה]

תודה @rivkar , לא הצלחתי להיכנס לקישור.
מעניין אותי ליצור קשר, ולשמוע מה הם מציעים, תוכלי לכתוב שוב את המייל שלהם?
שוב מה שעורר אותי לחשוב על כך הוא שלא ייתכן שהבנקים רק גומלי חסדים ורוצים לאפשר לקנות דירה.

ספוילר

רק רוצים, כמו שכתבו ההחזרים עבור דירה שאצל ההורים שלנו היו המינימום מאוד גבוהים

לכן עצם הרעיון נראה לי עדיין הגיוני, הניהול כמו שכתבו פה - זה לא בשבילי...

 

[rivkar]

glatloan זה המייל שלהם בגימייל
אין לי שמץ מיהם ומה הם! רק הרעיון נשמע מענין..

 

[סבא ישראל]

תודה @rivkar , לא הצלחתי להיכנס לקישור.
מעניין אותי ליצור קשר

גם אני לא הצלחתי להיכנס כתבתי גלאט לון ונפתח האתר
מעניין כמה זמן הם קיימים (כי זה לא נראה הרבה זמן)