השקעות

כל נושאי ההשקעות! החל מחיסכון פנסיוני והשתלמות, השקעות בשוק ההון ונדל"ן, ועד להשקעות בסטארטאפים וכו'.
מנהל הפורום: השקעות R הון, מקצועי בלבד

מאמרים אחרונים באתר

שאלה לי,
מנסה לבדוק ולהעמיק את נושא השקעה בנדל"ן
ישבתי כבר עם 3 יועצי השקעות (2 מתוכם עם רשיון משרד האוצר)
בעצם,
קיבלתי 2 כיוונים, אבל על שתיהם יש לי אותה שאלה:

כיוןן 1: השקעה בפריסייל (אבל אמיתי!!! היום כל משרד תיווך וכל חברה מוסיפה את המילה פריסייל ולעיתים קרובות מידי זה אפילו מעל הממוצע!!!)
ההשקעה כרגע היא 10% לדוג' + הוצאות של עו"ד, תיווך, ריביות וכדו'... מתקרב לסכומים אדירים והשאר בסיום הבניה ע"י לקיחת משכנתא + הלוואות או הון עצמי שיצטבר במשך 3 שנים וכו'
היתרון: הכסף הראשוני קיים.
השאלה היא: בעוד 3-4 שנים מאיפה מגיעים לשאר הסכומים (ואם זו רק דירה שניה אז בהגדרת דירה חלופית זכאים למשכנתא של 70% עדיין יש 20% להתמודד...)
ועוד יותר- מאיפה משלמים כל חודש את הסכומים האדירים (אם לא מצליחים למכור מיידית או לא מוצאים שוכר הבור עוד יותר עמוק...) שמצברים מההלוואות והמשכנתאות

כיוון 2: השקעה בדירה בשלבי פינוי בינוי מתקדם כך שתהיה עליית ערך יותר מהממוצע.
הון ראשוני- יש חלקי והשאר מהגדלת משכנתא על נכס קיים + משכנתא על הנכס בקנייה
יתרון- כל הכסף יכול להגיע רק ממשכנתא
השאלה היא: איך במיידי מתחילים לשלם תוספת של 9000 ש"ח בחודש למשכנתא?

ובעצם- אני מבינה כשאגיע לשלב חתונת יללדים, כנראה ממילא זה הסכומים שנתחיל לשלם? אז מקדימים את המאוחר?
או שלא הבנתי איזה פואנטה בהשקעת נדל"ן בכלל ויש לי חור מסויים בידע שניסיתי לצבור?
אוריה המשקיע המתחיל: בוקר טוב אהרן
אני קורא הדוק של התכנים שאתה מעלה בפרוג ובאתר שלך ותודה מראש על המענה האכפתי.
יש לי שאלה שהרבה זמן אני מתקשה בה ורק היום הצלחתי להגדיר אותה לעצמי.
במאמר שלך כתבת

שילוב אג”ח בהשקעה

עם זאת משקיע עם סיבולת סיכון לא צריך להשקיע באג”ח לטווח הארוך. אג”ח אמנם מנטרל תנודתיות יתר, אך למשקיע לטווח ארוך עדיף להיות אמיץ ולא לחשוש מתנודתיות. השקעה באג”ח מתאימה בעיקר לטווח קצר ובינוני כאשר אין אפשרות להכיל תנודתיות.
תרחיש חריג שיגרום שערך מניות המדד יאבד לחלוטין, לא ישאיר ערך כל שהוא גם למחזיקי האג”ח. עם זאת מי שאין לו סיבולת סיכון, לא תהיה ברירה ונאלץ לשלב אג”ח בתיק ההשקעות.
השאלה היא: למה באמת תשואת המניות גבוהה משמעותית יותר מאג"ח ממשלתי?
האם אנשים כל כך שונאים סיכון, שהם מוכנים להשקיע באפיק שהם יקבלו תשואה 5% פחות (במקרה ה"טוב")?
האם האג"ח ממשלתי הוא חסר סיכון?! הרי אם למדינה יש חוב גדול, היא יכולה לייצר אינפלציה ולצמק את האג"ח?
איפה ההיגיון בהשקעה באג"ח לטווח ארוך?
אהרן היקר תסביר לי איזה סיכון יש בהחזקת קרן סל מניות?! קראתי את המאמר שלך הזה ודווקא התרשמתי שאין סיכון.
אל תענה לי על ברבור שחור, כי ברבור שחור יש במידה שווה גם על אג"ח מדינה.
  • תודה
Reactions: הפיני1 //
5 תגובות
יש כאן מאמר מביזפורטל על עסקאות 10/90 20/80 ממולץ לקריאה לכל מי שחושב להשקיע


משבר הסאב פריים צפוי להגיע לשוק הנדל"ן הישראלי, לא יהיו עליות"​

למרות נתוני האוצר, שמצביעים על התאוששות, יש מי שחושב ששוק הנדל"ן הישראלי עומד בפני טלטלה. איש הפיננסים אור פוריה מזהיר: "רוכיש 10/90 עשויים להגיע למועד השלמת העסקה עם ירידת שווי, בערך פי 10 מהסכום שהשקיעו, ללא יכולת אמיתית לרכוש את הדירה"
איציק יצחקי | 10/06/2024 09:47


סקירת משרד האוצר מצביעה על התאוששות הדרגתית של מספר העסקאות - זו כבר עובדה. אלה נתונים טובים, שמראים ששוק הנדל"ן מתחיל לחזור למספרים שהיו כאן לפני המלחמה, ובחלק מהפרמטרים, כמו מספר הדירות החדשות שנרכשו, או כאלה שרכשו דירה חדשה וטרם מכרו את דירתם הקודמת (22 אלף דירות כאלה, שיא של 14 שנה) - אפשר להבחין כי מדובר בהתאוששות ניכרת.
דירות חדשות (איציק יצחקי)
למרות התונים, יש מי שחושב אחרת. דירות חדשות (איציק יצחקי)
גם מספר העסקאות יכול להעיד לבדו על ההתאוששות - 21 אלף דירות שנמכרו אלה נתונים שלא ראינו מתחילת המלחמה, אבל חשוב להדגיש - בהשוואה היסטורית - הרבעון הראשון מדורג בשליש התחתון של העסקאות מאז שנות האלפיים. כלומר, יש התאוששות ביחס לתקופת ריבית גבוהה ומלחמה, שהורידו את הביקושים משמעותית, אבל הנדל"ן כבר ידע תקופות טובות בהרבה.

כותרת ראשי





למרות האופטימיות שמשמיעים היזמים, יש מי שחושב שהמשבר האמיתי עוד לפנינו. "משבר הסאב פריים צפוי להגיע לשוק הנדל"ן הישראלי", קובע אור פוריה, יו"ר פוריה פיננסים, שסוקר מזה שנים את שוק הנדל"ן הישראלי ומזהה מגמה שונה. "הביקושים בשוק הנדל"ן עדיין חלשים, בעוד ההיצעים מאוד גדולים, אין עסקאות ההתעוררות נרשמה בעקבות כל מבצעי ה-10/90, 20/80 שהכניסו לשוק רוכשים שלא היו צריכים להיות חלק מהשוק הזה, אבל עכשיו יש להם אפשרות לקחת חלק במה שהם חושבים שהוא חגיגה".

"זה לא סוד שלפני כשנתיים הסתיים לו עידן של כ-14 שנים עם ריבית חריגה מאוד, שנעה סביב האפס, ריבית שתמכה באופן משמעותי במחירי הנדל"ן אשר חוו במשך שנים לא קצרות עליות שערים משמעותיות של כ-7-8 אחוזים לשנה, עליות שערים חדות שאינן מאפיינות את עליית המחירים הממוצעת בשווקי הנדל"ן. במשך תקופה לא ארוכה, שער הריבית נע ממצב קיצון אחד (ריבית אפס) לקצה השני של הסקאלה, עם ריבית גבוהה שנושקת כיום ל-5%", הוא מסביר.
לטענתו, עבור שוק הנדל"ן, מדובר בשינוי דרמטי והוא מציין מספר השפעות. הראשונה, משקיעים רבים נהגו בעשור האחרון למנף את כספם בעלות אפסית, להרוויח משכירות תשואה גבוהה יותר של כ-2-3% ועל הדרך להנות גם מעליית ערך וגם מתשואה גבוהה יותר לאור המינוף. לכן, לדבריו, "מצב זה השתנה מהותית עת כיום עלות המימון היא סביב 4.5-5.5% ובעצם אין כל היגיון לקחת מינוף יקר כדי ליהנות מהחזר נמוך משמעותית. מינוף, במקרה הזה, ימנף ויאיץ דווקא את שחיקת ההון העצמי. המשמעות היא שרוכשי דירות צריכים בעצם לייצר תזרים נוסף על מנת להחזיק את הדירה שרכשו".
השנייה, "מחפשי התשואה יכולים להשקיע בפוליסת חיסכון במסלול שקלי, מק"מ או אג"ח ממשלתי או פיקדון וליהנות מתשואה כפולה ללא כל התעסקות עם שוכרים, מתווכים, טאבו וכד' כך שאין שום סיבה כיום להשקיע בנדל"ן. אי הכדאיות מביאה משקיעי נדל"ן רבים לצאת משוק זה, ולפי שעה איננו רואים כניסה של משקיעים נוספים".
לאחרונה אנו עדים להתעוררות מה בשוק הנדל"ן התעוררות המיוחסת לשילוב של מבצעי 10/90 - איך זה משפיע?
"לא בטוח שהרוכשים הפנימו את כללי המשחק החדשים בשוק הנדל"ן, ומצפים לשוק כמותו ראינו בעידן הריבית האפסית. אותם רוכשים מתכננים לשלם 10% על הדירה כיום, לצפות כמובן לעליות מחירים, ובעצם להרוויח, בזכות המינוף, פי 10 מעליית המחירים שקרתה בזמן שהמתינו. במקרים רבים אותם רוכשים מתעלמים מהעובדה שהם למעשה לקחו על עצמם התחייבות לתשלום של 90% משווי הדירה, כשהתוכנית העתידית שלהם היא פשוט למכור את הדירה".
אור פוריה (מיכה בריקמן)
טוען שיש היצע גבוה. פוריה (מיכה בריקמן)
הם עלולים להגיע לירידת שווי?

"ללא שינוי משמעותי בשיעור הריבית או בתנאי השוק, אותם רוכשים עשויים להגיע למועד השלמת העסקה עם ירידת שווי, בערך של פי 10 מהסכום שהשקיעו, ללא יכולת אמיתית לרכוש את הדירה, ובעצם עם צורך והכרח למכור את הדירה, 'בכל מחיר'. בתרחיש שכזה, אלפי דירות ייצאו למכירה, עם צורך למכירה בכל מחיר, והמשמעות לשוק ברורה. קשה שלא לתהות כיצד הרגולטור, שמאפשר לקיחת משכנתא של עד 50-75% (כתלות בדירה ראשונה או שניה), מאפשר הלוואות בשיעורים שמגיעים ל-90% ואף ל-95% מערך הדירה, ללא שום בדיקה של יכולות ההחזר של הלווים. המצב אף בעייתי יותר בהלוואות מהסוג הזה, מאחר שבניגוד למשכנתאות בהן תאריכי ההחזר מתפזרים על תקופות ארוכות (עד ל-30 שנה), כאן מדובר בהלוואות לטווח קצר יותר באופן משמעותי, עם פירעון על טווח זמן קצר. קשה שלא לראות דמיון מסוים למשבר הסאב פריים בארה"ב לפני כ-15 שנה".
מה יקרה בשוק הנדל"ן?
"בשורה התחתונה: גם הביקוש הנמוך וגם ההיצע הגבוה תומכים בהמשך ירידות המחירים בשוק הנדל"ן. בסביבת הריבית הנוכחית, מאוד לא סביר לצפות לעליות מחירים משמעותיות. קיימת סכנה משמעותית במבצעי דחיית התשלומים הנוכחיים, עליות מחירים כתוצאה ממבצעים עשויות להיות נקודתיות, ולהביא לדחייה ואף להחרפה של ירידות המחירים בעתיד".
בעוד יומים יתקיים במרכז ירושלים כנס השקעות בהשתתפות המקצוענים ביותר אבנר סטפק מבעלי בית השקעות מיטב,
בין הנואמים ר' אריה דביר ראש מכון כלכלה ע'פ הלכה .
ר' איצ'ה הפורם להגנת הצרכן החרידי
וכמובן אבנר סטפק מבעלי מיטב.
הכנס יעסוק 1.איך להשקיע נכון ע'י פיזור .אג'ח /מניות . אקטיבי/פסיבי . ושאלת המליון מה עדיף נדל'ן או שוק ההון = רמז .גם וגם פיזור=
2.להשקיע ע'פ הלכה .היכן צריך הכשר .למה צריך הכשר
3.איך לזהות השקעה גרועה/נכלות ע'י כללים ברורים מהרגע הראשון .

הכנס ישלב בין מה לא לעשות לבין מה לעשות .
.ובדגש על מה כן שווה השקעה.

ותזכרו ההשקעה הטובה ביותר זה בעצמכם .הכוונה בידע .ברכישת מיומנויות .שם התשואה הגבוהה ביותר

נ'ב אני עומד מהצד ומבחין בשינוי לטובה שאנשים החליטו לעשות סוף לתופעה של העקיצות במגזר ונהנה שסוף סוף יש מישהו שמעיז ללכת ראש בראש .
ועדיין מרגיש שזה לא מספיק והסיבה מס'1שנעקצים שאין נגישות להשקעות טובות וסולדיות(מה רע ב9% לשנה מסלול מניות וכ'ו)
החלטתי להרים יוזמה (תשואה כשרה) שתפילותי שיצליח .
להנגיש לכולם את שוק ההון (ערכתי כנס כזה בבני ברק לפני חודשים והיה להצלחה מעל 200איש)
אבנר סטפק כמי שמכיר אותו טוב
יודע .ורוצה. לעשות טוב לכול המגזרים התלהב מהיוזמה ואמר אני בפנים..

נשאר עוד מ'ס מקומות מוגבל הרשמה חובה 0733577447 . תשלום 100₪לכול ה3מפגשים. בהצלחה.

מצורף המודעה
רכשנו נכס עם תשואות מאוד מבטיחות
שמנו בחתימת חוזה 10 אחוז מקדמה
עם התחייבות להשלים את כל הסכום בקבלת המשכנתא
קיבלנו אישור עקרוני, ויצאנו לדרך!

אחרי עבודה מאסיבית על התיק, ברגע האחרון לפני ביצוע ההלוואה
הבנק חזר בו, עלו כמה חששות, והוא מסכים לשחרר את ההלוואה רק עם ערב משלם בעל הכנסות גבוהות

הדרך היחידה להציל את העיסקה ולא להגרר לביטול חוזה עם כל ההפסדים הנלווים זה להשיג ערב משלם
אנחנו מוכנים להציע כל חלק בעיסקה ללווה משלם - עדיף מלהפסיד את העיסקה לגמרי עם קנסות והכל

איזה הצעה תוכל להיות משתלמת והוגנת כלפי 2 הצדדים:
1. לתת בעלות על חצי מהנכס בתמורה להתחייבות על 50% הוצאות
זאת אומרת הרווח של מי שיכנס הוא שהמשכנתא אני מביאה
את ההחזרים וכל העליות מסביב משלמים חצי חצי

2. לתת חלק מהעסקה אחוז מסוים או בעלות על מחסן וכד' + הערת אזהרה
בתמורה לחתימה על ערב משלם ואז כל ההוצאות עלי בלי שום קשר אליו

השאלה היא האם הנ"ל היא הצעות הוגנות
ואולי יש לכם רעיון אחר?

אולי מעניין אותך גם...

הצטרפות לניוזלטר

איזה כיף שהצטרפתם לניוזלטר שלנו!

מעכשיו, תהיו הראשונים לקבל את כל העדכונים, החדשות, ההפתעות בלעדיות, והתכנים הכי חמים שלנו בפרוג!

לוח מודעות

הפרק היומי

הפרק היומי! כל ערב פרק תהילים חדש. הצטרפו אלינו לקריאת תהילים משותפת!


תהילים פרק כה

אלְדָוִד אֵלֶיךָ יי נַפְשִׁי אֶשָּׂא:באֱלֹהַי בְּךָ בָטַחְתִּי אַל אֵבוֹשָׁה אַל יַעַלְצוּ אֹיְבַי לִי:גגַּם כָּל קוֶֹיךָ לֹא יֵבֹשׁוּ יֵבֹשׁוּ הַבּוֹגְדִים רֵיקָם:דדְּרָכֶיךָ יי הוֹדִיעֵנִי אֹרְחוֹתֶיךָ לַמְּדֵנִי:ההַדְרִיכֵנִי בַאֲמִתֶּךָ וְלַמְּדֵנִי כִּי אַתָּה אֱלֹהֵי יִשְׁעִי אוֹתְךָ קִוִּיתִי כָּל הַיּוֹם:וזְכֹר רַחֲמֶיךָ יי וַחֲסָדֶיךָ כִּי מֵעוֹלָם הֵמָּה:זחַטֹּאות נְעוּרַי וּפְשָׁעַי אַל תִּזְכֹּר כְּחַסְדְּךָ זְכָר לִי אַתָּה לְמַעַן טוּבְךָ יי:חטוֹב וְיָשָׁר יי עַל כֵּן יוֹרֶה חַטָּאִים בַּדָּרֶךְ:טיַדְרֵךְ עֲנָוִים בַּמִּשְׁפָּט וִילַמֵּד עֲנָוִים דַּרְכּוֹ:יכָּל אָרְחוֹת יי חֶסֶד וֶאֱמֶת לְנֹצְרֵי בְרִיתוֹ וְעֵדֹתָיו:יאלְמַעַן שִׁמְךָ יי וְסָלַחְתָּ לַעֲוֹנִי כִּי רַב הוּא:יבמִי זֶה הָאִישׁ יְרֵא יי יוֹרֶנּוּ בְּדֶרֶךְ יִבְחָר:יגנַפְשׁוֹ בְּטוֹב תָּלִין וְזַרְעוֹ יִירַשׁ אָרֶץ:ידסוֹד יי לִירֵאָיו וּבְרִיתוֹ לְהוֹדִיעָם:טועֵינַי תָּמִיד אֶל יי כִּי הוּא יוֹצִיא מֵרֶשֶׁת רַגְלָי:טזפְּנֵה אֵלַי וְחָנֵּנִי כִּי יָחִיד וְעָנִי אָנִי:יזצָרוֹת לְבָבִי הִרְחִיבוּ מִמְּצוּקוֹתַי הוֹצִיאֵנִי:יחרְאֵה עָנְיִי וַעֲמָלִי וְשָׂא לְכָל חַטֹּאותָי:יטרְאֵה אוֹיְבַי כִּי רָבּוּ וְשִׂנְאַת חָמָס שְׂנֵאוּנִי:כשָׁמְרָה נַפְשִׁי וְהַצִּילֵנִי אַל אֵבוֹשׁ כִּי חָסִיתִי בָךְ:כאתֹּם וָיֹשֶׁר יִצְּרוּנִי כִּי קִוִּיתִיךָ:כבפְּדֵה אֱלֹהִים אֶת יִשְׂרָאֵל מִכֹּל צָרוֹתָיו:
נקרא  2  פעמים
למעלה