יש כאן אנשים שמתעסקים בהשקעות בנדל"ן?

[תמי אחת]

וודאי שאף אחד לא רוצה "הימורים פזיזים", וכל אחד רוצה לבדוק כמה שיותר ולהיות בטוח כמה שיותר.
אבל לפעמים מרוב פחד לא עושים כלום, גם לא מבררים.
כלומר זה לגיטימי שיש שאלות, אבל צריך לבדוק ולהתקדם, ולא לעמוד ולרעוד ולקוות שמישהו יחליט בשבילך.

גם אני בהתחלה חששתי, ניסיתי דירה אחת קניתי מכרתי, היום זה כבר דירה 22, וכבר הייתי שותף בבניין, ובמשרדים,
פשוט צריך להחליט לזוז ולא "מי הזיז את הגבינה שלי" שאנשים מעדיפים את הישן והמוכר.

אין בעיה יש לך שאלות, בא תביא עו"ד שלך תבדוק תתקדם, אבל לשבת בבית ולצפות שמישהו יתחנן אליך, ויתן לך צ'ק מקדמה, זה לא יקרה, ולכן רבים רבים יושבים וחולמים....

אשמח לשמוע על כיוונים כמו שאתם מספרים. בירושלים

 

[פופקו]

אין לי שום צורך לכתוב השקעות בפרטי מבחינתי לכתוב באשכול כאן
הרי זה עובד ככה, מחפשים השקעות שומעים בלי סוף רעיונות ודברים, פתאום פעם ב חודשיים שלוש אתה שומע משהו שנשמע טוב מידי, בהתחלה אתה לא מאמין זה נשמע ממש טוב.
אז אתה בודק שוב ושוב ובאמת זה עיסקה פצצה.
מה נשאר לך? להשקיע 4 מיליון לבד לא שייך, אז אתה מחפש 8 משקיעים שיכנסו איתך כל אחד נגיד חצי מיליון...
או שמחליטים שנכנסים 3 אנשים כל אחד חצי מיליון, פותחים חברה ולוקחים מהבנק את השאר...

עכשיו הקטע הבעייתי, והוא : לשכנע אנשים שיש כאן עיסקה פצצה שבורחת מהידיים,
הרי האנשים בטוחים שזה שאתה להוט ואין לך זמן לחכות זה רק בשביל לדחוף אותם לעשות טעויות, ומצד שני אתה יודע שאתה על זמן שאול, לפני שמישהו אחר ייקח לך ת'עיסקה, ומה שקורה זה שבמקרה הטוב, אתה מוצא אנשים שכבר עשו עסקים בנדל"ן מספיק פעמים, ובמקום לפחד, הם פועלים, מתקשרים לעו"ד באים לבדוק, עוברים על כל המסמכים ופרטי העיסקה, ומחליטים כן או לא.
במקרה הרע, העיסקה בורחת...

למשל דוגמא, לפני חודשיים פירסמתי עיסקה משתלמת באיזור מגדלי בסר, קניית שטח משרדי במחיר של 9000 למטר.
הגיעו 3 אנשים ראו את השטח, הם בטח מחזיקים מעצמם אברכים שעסוקים בנדל"ן, אבל מה קרה אח"כ, כלום, באו , הלכו, אפילו לא בדקו כמה עולה שטח לקניה היום באיזורים האלו... (שהמחיר באזור מתחיל ב 14K למטר, מתחיל....)
לא שמעו את פרטי העיסקה, לא עו"ד, פשוט אתה מרגיש שהם מפחדים לקום ולעשות מעשה, אפילו לבדוק... למה? כי הם צריכים לעזוב את המוכר והאהוב...

מה שקרה למזלי, זה שהגיעו אחרים , חילונים כמובן, כאלו שמשקיעים בנדל"ן לא בפעם הראשונה ,שמו כל אחד באיזור 400 אלף ש"ח, ואחרי חודש העיסקה נסגרה וקנינו את השטח.

עכשיו תשמעו ת'עיסקה:
לוקחים את השטח , משפצים, משכירים, מקבלים חוזה שכירות טוב, והולכים לבנק לקבל משכנתא.
מכיוון שהשמאי הבנקאי יעריך את השטח הרבה יותר ממה ששילמנו, יוצא שיש לנו 100 אחוז מימון בנקאי, מחזירים את הקרן למשקיעים, ומציעים למכירה את השטח עם חוזה שכירות גבוה לשנתיים... אם כ70-100% רווח.

בסופו של דבר מוצא המשקיע את עצמו, כסף הוא לא השקיע כי הכל אצלו בכיס חזרה ויכול לשים אותו במקומות אחרים, השכירות מכסה את המשכנתא, ויש לו אחוזים בקומת משרדים בלי להוציא שקל...

אבל מה קורה עם האנ"ש...?? נו הם בנתיים חושבים וחושבים ובעז"ה הם עוד יעשו הרבה כסף מזה...

פשוט תפסיקו לחלום, ותתחילו לעשות,
זה לא אומר שאתם צריכים ישר לשים כסף, בואו תהיו רלוונטים, תשמעו את העיסקה, תבררו על האנשים, תקחו עו"ד, תבדקו מחירים, גם אם לא תקחו את העיסקה הכל טוב, רק אל תחלמו בבית, זה בטח לא עושה כלום.

יש עוד עיסקאות, גם בארץ גם בחו"ל, כל בערך חודש וחצי חודשיים יש עיסקה טובה ממש, אפשר לשמוע , ולי לא אכפת לכתוב אותם כאן, העיקר לא לחכות שמישהו יביא לך מזוודה עם כסף, תקום תבדוק תשמע, ותחליט.

נ.ב. אתם רוצים לשמוע על העיסקה ההיא, אוקיי אז ב"ה יש משקיעים, העיסקה נסגרה שבוע שעבר סופית, כל הכסף על השיפוץ עם כל הקבלנים והפועלים, נסגר כבר כולל המחירים. ויש 2 חברות שרוצות לסגור איתנו חוזה שכירות על המקום... במחיר יותר גבוה ממה שחשבנו. ( המחירים נעים בין 60 למטר ל 80 למטר ואנחנו סגרנו 85 ב"ה.)

 

[מקצועי בנדל"ן]

היי,
כן אשמח לשמוע,
לענות, ולייעץ.
וכמובן גם להשקיע!!!

 

[אהרן2]

@פופקו
זו העיסקה?

 

[פופקו]

המידע על מכירה ברשת מתקבל אחרי ררשות המיסים.
יש עוד כמה חודשים כד שהם ייסגרו ויעלו את המידע
כי הרכישה התבצעה שבוע שעבר.

 

[שאלה]

@פופקו , זה רלוונטי גם לסכומים קטנים? כמה המינימום?

 

[פופקו]

באשכול כאן אסור לפרסם כלום, אחרת ימחקו את האשכול, תזכרו....
אבל בעיקרון יש הרבה השקעות בעולם מ300 ומעלה...

אני מנסה לארגן שיוכלו לפרסם השקעות בפורום מיוחד שיעלה משהו סמלי.

 

[שאלה]

באשכול כאן אסור לפרסם כלום, אחרת ימחקו את האשכול, תזכרו....
אבל בעיקרון יש הרבה השקעות בעולם מ300 ומעלה...

אני מנסה לארגן שיוכלו לפרסם השקעות בפורום מיוחד שיעלה משהו סמלי.

אני שואל על מה שאתה דיברת, התארגנות של כמה משקיעים לעיסקאות פצצה. מה הסכום המינימלי כדי להצטרף לחגיגה שלך?

 

[פופקו]

אני שואל על מה שאתה דיברת, התארגנות של כמה משקיעים לעיסקאות פצצה. מה הסכום המינימלי כדי להצטרף לחגיגה שלך?

כתבתי 300 ומעלה

 

[די]

אבל מה קורה עם האנ"ש...?? נו הם בנתיים חושבים וחושבים ובעז"ה הם עוד יעשו הרבה כסף מזה...

פשוט תפסיקו לחלום, ותתחילו לעשות,

לא מבין מה אתה משווה אברכים עם כמה מאות אלפי שקלים פנויים במקרה הכי טוב, לבין חילונים הייטקיסטים עם הון עצמי פנוי של מיליונים (אופציות וכו') עם הכנסות חודשיות פנויות של עשרות אלפים.

בסופו של דבר מוצא המשקיע את עצמו, כסף הוא לא השקיע כי הכל אצלו בכיס חזרה ויכול לשים אותו במקומות אחרים, השכירות מכסה את המשכנתא, ויש לו אחוזים בקומת משרדים בלי להוציא שקל...

מה זה בלי להוציא שקל? יש עליו משכנתא ענקית על הסכום שלווה. מה יהיה אם יקרה משבר בשטחי תעסוקה/עליית ריבית חדה וכו' וכו' אז ההייטקיסטים יהיה להם הכנסה חדשית פנויה של כמה אלפים פחות מתוך עשרות האלפים שלהם, וההון עצמי שלהם ירד בכמה מיליונים בודדים, אבל האברכים יכנסו לחובות למשך כל שארית ימי חייהם הם וכל יוצאי חלציהם (ח"ו).

 

[שמוחה]

אני יענה לך מהמקום שלי כמלווה משקיעים,

אחת הטעויות הגדולות ביותר שעושה מי שחפץ להשקיע,
זה דבר ראשון לחפש "מציאה".
וזה פשוט פספוס אדיר.
אני רואה את זה ולפעמים ליבי נחמץ.

שלא לדבר על כאלה שמצאו מציאה בפחות ממחיר השוק, נניח 700 אלף במקום 800 אלף,
אבל מי אמר שהם בכלל יכולים לעמוד בהחזרים? שהבנק יאשר אותם וכו כו,
כלומר מי אמר שזה נכון להם.

אני מדבר עוד יותר,
העיקר, זה התכנון הנכון לפני,
רוב הלקוחות שלי, שהגיעו עם "דעה מוקדמת" לגבי גובה יכולת ההשקעה שלהם,
"קבלו" מאיתנו עוד עשרות ואיפילו מאות אלפי שח של יכולת השקעה,

אז מה עדיף,
נכס מציאה ב700 אלף,
או נכס סטנדרטי ב1,200?

אני מציע להשקיע את האנרגיות, בתכנון נכון של יכולת השקעה, ע"מ באמת למקסם את הרווחים.

האם עדיין שווה להשקיע בנכס נוסף כאשר הרביות עולות והנכסים יקרים אחוז התשואה כידוע לא משהו
בוא נשאל כך אם אני משלם ריבית 5% והתשואה היא פחות האם הרווחתי בכלל ואם כן עדיין האם זה שווה
תודה.

 

[שאלה]

כתבתי 300 ומעלה

כתבת "יש הרבה השקעות בעולם מ300 ומעלה", המובן מזה שהכוונה שמ300 ומעלה אפשר למצוא נכס בנפרד, אבל אתה דיברת על השתתפות של כמה אנשים בנכס אחד, לא? אם אכן, אז אפשר עקרונית גם בפחות מ300, לא כך? או שלא שווה לך להתעסק עם יותר מדי אנשים שכל אחד נותן כמה שקלים?

 

[האורות]

לא מבין למה לא לעודד מישהו שרוצה להביא השקעות טובות?

יביא 23,4 עסקאות,
אם הם בררה, כולם יידעו מאד מהר,
אם הם טובות, כולם יידעו עוד יותר מהר

אם זה מתאים "רק ל..." גם יידעו די מהר

מה הבעיה?
למה להגיד "לא" לדבר כזה?
מדובר במידע.

 

[szn]

משל דוגמא, לפני חודשיים פירסמתי עיסקה משתלמת באיזור מגדלי בסר, קניית שטח משרדי במחיר של 9000 למטר.
הגיעו 3 אנשים ראו את השטח, הם בטח מחזיקים מעצמם אברכים שעסוקים בנדל"ן, אבל מה קרה אח"כ, כלום, באו , הלכו, אפילו לא בדקו כמה עולה שטח לקניה היום באיזורים האלו... (שהמחיר באזור מתחיל ב 14K למטר, מתחיל....)

אז זהו שאני כן בדקתי היטב את ההצעה שלך
ויש הרבה הצעות במחיר יותר זול מ-14 אלף למטר
ומצאתי משרדים במגדלים של ב"ב גם בתשע אלף למטר
יש ביד 2 בשפע: https://www.yad2.co.il/realestate/c...y=6100&dealType=0&property=12&price=500-12000

ואני מדבר על משרדים ברמת גמר ולא רק מעטפת:

ShieldSquare Captcha

עוד דוגמא:

ShieldSquare Captcha

עוד דוגמא:

ShieldSquare Captcha

אני לא אומר שהעסקה שהצעת אז לא היתה טובה
היו לה מעלות רבות, ומדובר באנשים רצינים שיודעים לעבוד
אבל בהחלט בדקתי את הענין והחלטתי שלא

יש בעיה נוספת בבני ברק שיש הצפה מטורפת של משרדים בונים שם מיליוני מ"ר
השאלה האם צריך כ"כ הרבה:

ההיי־טק קובע: שוק משרדי היוקרה בת"א התאושש, בני ברק עלולה להישאר מאחור

קצב גמר בניית המשרדים צפוי לעלות ולהסתכם בכמיליון מ"ר בשנה, אבל אין ביטחון שכל ההיצעים יפגשו ביקושים — כך מעריך בנק לאומי בסקירת ענף הנדל״ן למשרדים ולמסחר ■ מהניתוח עולה כי באזור ראשון לציון עשוי להתפתח עודף היצע — הן בשטחי משרדים והן במסחר

www.themarker.com

מהפך בשרונה, אכזבה בבני ברק: מחירי המשרדים במרכז - תמונת מצב

www.globes.co.il

ולא שאני קובע האם עסקה טובה או לא על פי כתבה כזו או אחרת
אבל זה מעורר שאלות.

 

[ניק 9970]

אני אגיד כלל.
כל מי שאומר בא מהר תסגור, עיסקת חייך, אחרים מרויחים מיליונים וכו' וכו'- תברח.
אל תמהר בשיעורי בית. אל תחסוך או תוותר עליהם.
תברר היטב בשיקול הדעת ובישוב הדעת.
אם בינתיים פספסת הצעה- מצוין. אתה פעלת כשורה.
רק לאחר שעשית את שיעורי הבית וההצעה טובה, אז תמהר לסגור.
הרדיפה להעשיר לא טובה ומסוכנת.
צריך לשים מגמתו להצליח נכסיו, והכל בדעת.

 

[האורות]

אני אגיד כלל.
כל מי שאומר בא מהר תסגור, עיסקת חייך, אחרים מרויחים מיליונים וכו' וכו'- תברח.
אל תמהר בשיעורי בית. אל תחסוך או תוותר עליהם.
תברר היטב בשיקול הדעת ובישוב הדעת.
אם בינתיים פספסת הצעה- מצוין. אתה פעלת כשורה.
רק לאחר שעשית את שיעורי הבית וההצעה טובה, אז תמהר לסגור.
הרדיפה להעשיר לא טובה ומסוכנת.
צריך לשים מגמתו להצליח נכסיו, והכל בדעת.

כמובן שהכוונה לא לאיש מקצוע.

יש לזה 2 גישות.
1. ללכת ולעשות תחקיר, ללמוד את הנושא,
מה שמכונה אצלנו "לעלות במדרגות" = קשה ולוקח זמן.

2. להתייעץ עם איש מקצוע,
מה שמכונה אצלנו "לעלות במעלית" = נח יותר וזריז יותר.

 

[האורות]

אז זהו שאני כן בדקתי היטב את ההצעה שלך
ויש הרבה הצעות במחיר יותר זול מ-14 אלף למטר
ומצאתי משרדים במגדלים של ב"ב גם בתשע אלף למטר
יש ביד 2 בשפע: https://www.yad2.co.il/realestate/c...y=6100&dealType=0&property=12&price=500-12000

ואני מדבר על משרדים ברמת גמר ולא רק מעטפת:

ShieldSquare Captcha

עוד דוגמא:

ShieldSquare Captcha

עוד דוגמא:

ShieldSquare Captcha

אני לא אומר שהעסקה שהצעת אז לא היתה טובה
היו לה מעלות רבות, ומדובר באנשים רצינים שיודעים לעבוד
אבל בהחלט בדקתי את הענין והחלטתי שלא

יש בעיה נוספת בבני ברק שיש הצפה מטורפת של משרדים בונים שם מיליוני מ"ר
השאלה האם צריך כ"כ הרבה:

ההיי־טק קובע: שוק משרדי היוקרה בת"א התאושש, בני ברק עלולה להישאר מאחור

קצב גמר בניית המשרדים צפוי לעלות ולהסתכם בכמיליון מ"ר בשנה, אבל אין ביטחון שכל ההיצעים יפגשו ביקושים — כך מעריך בנק לאומי בסקירת ענף הנדל״ן למשרדים ולמסחר ■ מהניתוח עולה כי באזור ראשון לציון עשוי להתפתח עודף היצע — הן בשטחי משרדים והן במסחר

www.themarker.com

מהפך בשרונה, אכזבה בבני ברק: מחירי המשרדים במרכז - תמונת מצב

www.globes.co.il

ולא שאני קובע האם עסקה טובה או לא על פי כתבה כזו או אחרת
אבל זה מעורר שאלות.

תגובה נהדרת ממש, כל הכבוד.

התלבטתי רבות אם לענות בסגנון הזה,
אבל אם הבחור אומר שהוא מביא הצעות, יאאלה שיביא, די מהר נבין את הכיוון,
למה להגיד לא לסיכוי של 1%

 

[szn]

תגובה נהדרת ממש, כל הכבוד.

התלבטתי רבות אם לענות בסגנון הזה,
אבל אם הבחור אומר שהוא מביא הצעות, יאאלה שיביא, די מהר נבין את הכיוון,
למה להגיד לא לסיכוי של 1%

שוב, אני אומר מדובר באיש מאד רציני
חברה גדולה שעוסקת בנדלן בארה"ב ובארץ
לא אנשים שבאים להפיל מישהו, זה לא הענין בכלל.

לא חושב שהעסקה שהציעו היתה גרועה
כי באמת הממוצע מחירים שם 14 אלף למ"ר

לא מזמן כללית חתמו גדולה ענק בצפון ב"ב ב-14.5 אלף למ"ר
3.5 קומות ב-80 מ' ועוד ברמת מעטפת

קופ”ח כללית רכשה משרדים בבני ברק ב־80 מיליון שקל | כלכליסט

יחידת המחשוב של כללית תעבור מתל אביב למגדל B בפרויקט LYFE, המוקם על ידי דן נדל”ן ואשטרום נכסים, ברובע העסקים BBC

www.calcalist.co.il

אין לי הסבר לפערים הגדולים במחירים: https://www.yad2.co.il/item/0du9xtr2

 

[פופקו]

הכל נכון מה שכתבתם.

רק צריך לבדוק פרה מול פרה.

תבדוק כמה עולה באותו בניין מכירים של משרדים ממוצע.
תבדוק כמה עולה בניין על יד, אבל לא משהו אחר לגמרי שלא קשור.

המחירים באיזור מגדלי בסר מתחילים ב14 אלף למטר, זה עובדה.
תחשוב שכללית כמה מטר הם קנו כמה הנחה הם קיבלו, וזה עדיין 14.5 אלף למטר.

לפעמים אנחנו משתמשים עם הפחדים שלנו לתרץ עיסקאות, למשל אולי כל המשרדים באיזור בני ברק יירדו.
אבל בצורה הזו אי אפשר להתקדם כי כל מקום אולי זה יירד, אולי הדירות בביתר ירדו? ויהיו שווים 30 אחוז פחות, אולי...

אני קונה ומוכר, לא מחזיק 20 שנה, מבחינתי הולכים לפתוח שם את התחנת רכבת המטרו הראשונה זה רק יקפיץ מחירים בטווח הקרוב לא יוריד.

אבל כמו שאמרתי אדם בא לקנות דירה ושומע איזה משהו מסויים, למשל אינפלציה, או עד מתי זה יעלה וכו', הכל נכון, צריך לבדוק כל סיבה באמת, אבל הרבה פעמים זה הטריגר שעוזר לפחד שקיים בבנאדם מלעשות עסקאות בסכומים כאלו, והוא משתמש עם זה לסגת מהעיסקא בלי לבדוק אם זה רק פחד או סיבה אמיתית באמת. (תקראו את זה שוב)

אני מסתכל על עצמי, בעיסקאות הראשונות ממש פחדתי לא ידעתי מה יקרה, הלכתי נגד הטבע שלי ממש, נגד פחדים וחרדות שאומרים לי אתה תיפול כמו כל אלה שנפלו, ונפלו, וכו'....

והיום אני חותם עיסקה של חצי מליון באותה קלות של קניית חלב, למה? לא בגלל שיש לי כסף מיותר, הפוך, אני רק בהתחלה, אלא בגלל שחרשתי את העיסקה כל כך הרבה זמן, שהחתימה נמצאת לי בראש יום יום כבר חודשיים.

במקרה, שבוע שעבר קיבלתי תמונה ממישהו שעובד באותו בניין שראה צילום של מכירת משרדים באותו מקום, ושלח לי.

אני מצרף את זה, כמובן שאני לא אומר שזה המחיר הסופי שלו, אבל גם אם זה קרוב, עשיתי עסקה מדהימה.

בכל מקרה, אני לא משכנע אף אחד ולא מציע שום עיסקה, אני רק מדבר על עצם הרעיון, שבשביל להיות משקיע בנדל"ן אתה חייב ללמוד לשחרר פחדים ולהתקדם קונקרטי, וזה כל ההבדל אם תעשה 500K בשנה, או תמשיך לחלום...

בעז"ה כשנמכור אני מבטיח לעדכן

 

[די]

והיום אני חותם עיסקה של חצי מליון באותה קלות של קניית חלב,

אתה נשמע קצת יותר מדי שאנן, מקווה בשבילך שבאמת רק תמשיך להרוויח.

תחשוב שכללית כמה מטר הם קנו כמה הנחה הם קיבלו, וזה עדיין 14.5 אלף למטר.

ייתכן שיש מחסור בשטחים גדולים צמודים ביחד ולכן המחיר לכזה דבר יקר יותר מאשר משרדים בודדים, גם לפי מ"ר.