השקעות במה עדיף להשקיע? בקניית דירה להשקעה? או בשוק ההון?

[רינהרינה]

אשמח להבין-
בהשקעה בS&P500 כישראלים, שכמובן יממשו את הכסף בשקלים, הרווח מושפע מהתנודות בשער הדולר?
כלומר מי שמשקיע עכשיו- אם הדולר יעלה ב8% הוא ירוויח 8% נוספים מעבר לרווח של המדד?
ולהפך אם הדולר ירד?

 

[מקצועי בלבד]

תודה לכולם אשכול פשוט מדהים
אשמח לקבל מידע על שוק ההון בישראל

יש פה הרבה מידע בפורום.
ואני ממליצה גם לקרוא את המאמרים שכתבתי בנושא.

שוק ההון: סיכונים לעומת סיכויים | מאמר ראשון

מה זה שוק ההון? למה המשקיעים הישראלים הם המשקיעים הסולידיים בעולם? ומה עם החרדים? האם להשקיע במניות זה מסוכן? מהו תיק ההשקעות המומלץ?... מאמר ראשון בסדרה.

www.prog.co.il

שוק ההון - סיכונים לעומת סיכויים | #2

מה זה ריבית דריבית? מהם 2 צורות ההשקעה האפשריות בשוק ההון? וגם תכנית השקעה במניות לחתונת הילדים, מה הסיכון הכי גדול בהשקעה במניות? למה לא להשקיע 100% מהכסף במניות? ומה הפיזור שאני חושבת כנכון? על כך ועוד במאמר שלפניכם.

www.prog.co.il

סקירת המוצרים לחיסכון פנסיוני

מהן שלושת האפשרויות לחיסכון לגיל פנסיה? מה היתרונות והחסרונות של כל אחד מהם?

www.prog.co.il

חיסכון לכל ילד כל מה שצריך וכדאי לדעת

במאמר הזה אני רוצה לסקור עוד מוצר השקעה בשוק ההון שיש כמעט בכל משפחה, ואיך משתמשים בו בחכמה ובצורה שתניב לנו בעז"ה את הרווחים הכי גדולים, האם כדאי להוסיף לחיסכון עוד כסף? מתי אפשר להשתמש בכסף? האם לכל הילדים מומלץ אותו אפיק השקעה? על כך ועוד...

www.prog.co.il

והאם כדאי לקחת הלוואה מהבנק בריבית של 4 אחוז בשביל להשקיע בשוק ההון ?

לרוב מוחלט של האנשים, התשובה היא לא.

 

[מקצועי בלבד]

אשמח להבין-
בהשקעה בS&P500 כישראלים, שכמובן יממשו את הכסף בשקלים, הרווח מושפע מהתנודות בשער הדולר?
כלומר מי שמשקיע עכשיו- אם הדולר יעלה ב8% הוא ירוויח 8% נוספים מעבר לרווח של המדד?
ולהפך אם הדולר ירד?

זה די מורכב להסבר.
בפשטות זה נראה כמושפע בצורה ישירה.
אבל כשנכנסים לעומק העניין רואים שזה ממש לא מדויק.

 

[רינהרינה]

זה די מורכב להסבר.
בפשטות זה נראה כמושפע בצורה ישירה.
אבל כשנכנסים לעומק העניין רואים שזה ממש לא מדויק.

זה לא משפיע או שלאורך שנים ההשפעה היא מינורית?

 

[מקצועי בלבד]

זה לא משפיע או שלאורך שנים ההשפעה היא מינורית?

לא מושפע.

 

[השקעות R הון]

אשמח לקבל מידע על שוק ההון בישראל

ואני ממליצה גם לקרוא את המאמרים שכתבתי בנושא.

@צ'אלמר ברוך הבא,
ממליץ בחום להתחיל עם המאמרים של @מקצועי בלבד
משום מה היא לא ממשיכה לכתוב מאמרים, וחבל.

והאם כדאי לקחת הלוואה מהבנק בריבית של 4 אחוז בשביל להשקיע בשוק ההון ?

ואם הבורסה תקרוס, במשך תקופה,
תכנס לפאניקה ותוציא בהפסד
אז לא כדאי.

 

[השקעות R הון]

חבר בלי הון אך רוצה להתחיל לחסוך.
שאל אותי מה עדיף קניית דירה בפריפריה בלקיחת 100% משכנתא מהבנק (הוא ימשכן גם את הדירה שלו. וגם את הדירה שהוא יקנה)
ולחלק את הדירה לשתי יחידות ולהשכיר.
- או השקעה בשוק ההון.

האמת שאני מתלבט...
תשפטו אתם

מחיר הדירה 740K
חלוקה ל2 יחידות 100K
מס רכישה 44K
יועץ משכנתאות תיווך ועו"ד 20K
שמאי 2K
ביטוח משכנתא 24K
סה"כ הוא יקח משכנתא 930,000
עם החזר חודשי של 4,650
מתוך זה השכירות של 2 היחידות תכסה 3,150 (זה יותר, אך מנכים 10% שלא מצא שוכר תיווך שכירות ושאר הוצאות)
נשאר לו לשלם כל חודש לבנק 1,500 ש"ח
סה"כ בעשרים שנה 360,000 ש"ח
והתשואה היא שאחרי 20 שנה הדירה שלו.
היום שווי הדירה לאחר החלוקה הוא 840,000 ש"ח
עוד 20 שנה מסתבר שהרבה יותר.

ובשוק ההון אם הוא ישקיע 1500 ש"ח כל חודש
יצא לו 900,000 ש"ח
אך כאן הוא יצטרך לשלם 25% מס על כל הרווח מעל 360,000 ש"ח
ובנדל"ן הוא יצטרך לשלם מס 25% רק על רווח מעל 900,000 ש"ח או אפילו יותר.

אני מצרף תחשיב (עם סכומים יותר מדוייקים)
ואני מאוד ישמח לשמוע את דעתכם על העניין
@אהבת עולם @מקצועי בלבד @קול מבשר @שרילנקה @לילי 1 @yudit10

 

[אהבת עולם]

ולחלק את הדירה לשתי יחידות ולהשכיר.

אני לא נכנסת לעומק, כנראה שזה תלוי בכמה הוא מעריך את עליית הערך של הדירה. מה פשוט לו יותר וכולל פחות התעסקות.
שיערוך משוואה של סיכון - תשואה- התעסקות.
חלוקה של דירות בפריפריה, בעיני זה סיכון לא מידתי. שלא הייתי לוקחת .
סיכון יתר מתגמל יותר .

 

[Tweenset]

חבר בלי הון אך רוצה להתחיל לחסוך.
שאל אותי מה עדיף קניית דירה בפריפריה בלקיחת 100% משכנתא מהבנק (הוא ימשכן גם את הדירה שלו. וגם את הדירה שהוא יקנה)
ולחלק את הדירה לשתי יחידות ולהשכיר.
- או השקעה בשוק ההון.

האמת שאני מתלבט...
תשפטו אתם

מחיר הדירה 740K
חלוקה ל2 יחידות 100K
מס רכישה 44K
יועץ משכנתאות תיווך ועו"ד 20K
שמאי 2K
ביטוח משכנתא 24K
סה"כ הוא יקח משכנתא 930,000
עם החזר חודשי של 4,650
מתוך זה השכירות של 2 היחידות תכסה 3,150 (זה יותר, אך מנכים 10% שלא מצא שוכר תיווך שכירות ושאר הוצאות)
נשאר לו לשלם כל חודש לבנק 1,500 ש"ח
סה"כ בעשרים שנה 360,000 ש"ח
והתשואה היא שאחרי 20 שנה הדירה שלו.
היום שווי הדירה לאחר החלוקה הוא 840,000 ש"ח
עוד 20 שנה מסתבר שהרבה יותר.

ובשוק ההון אם הוא ישקיע 1500 ש"ח כל חודש
יצא לו 900,000 ש"ח
אך כאן הוא יצטרך לשלם 25% מס על כל הרווח מעל 360,000 ש"ח
ובנדל"ן הוא יצטרך לשלם מס 25% רק על רווח מעל 900,000 ש"ח או אפילו יותר.

אני מצרף תחשיב (עם סכומים יותר מדוייקים)
ואני מאוד ישמח לשמוע את דעתכם על העניין
@אהבת עולם @מקצועי בלבד @קול מבשר @שרילנקה @לילי 1 @yudit10

ההבדל מתחיל להיות משמעותי אחרי מעל 20 שנה.
בשוק ההון, תשואה של 7 אחוז מכפילה את עצמה כל כ10 שנים.
שזה אומר שאחרי 30 שנה ה900 יהפכו להיות פי 2. שזה 1,800,000

לעומץ זאת חלוקה ל2 יח''ד והשכרתן כוללת לפעמים הוצאות שלא שוערו מראש, וסיכון עצום שיצטרכו לפרק. (גם בערים שכרגע 'מובטח' שאין בעיות מהעיריה. האם זה אכן ישאר כך בעוד 5/10 שנים?)

 

[שרינה]

כן.
הוא פותח עוסק פטור, ופותח קרן השתלמות כעצמאי.

אבל אין תקרה לקרן השתלמות?

 

[שרינה]

ההבדל מתחיל להיות משמעותי אחרי מעל 20 שנה.
בשוק ההון, תשואה של 7 אחוז מכפילה את עצמה כל כ10 שנים.

יש מניות הרבה הרבה יותר זריזות
השוק כרגע מטורף ,ושווה מאד וכדאי מאד ללמוד אותו ולהכנס

 

[רינהרינה]

חבר בלי הון אך רוצה להתחיל לחסוך.
שאל אותי מה עדיף קניית דירה בפריפריה בלקיחת 100% משכנתא מהבנק (הוא ימשכן גם את הדירה שלו. וגם את הדירה שהוא יקנה)
ולחלק את הדירה לשתי יחידות ולהשכיר.
- או השקעה בשוק ההון.

האמת שאני מתלבט...
תשפטו אתם

מחיר הדירה 740K
חלוקה ל2 יחידות 100K
מס רכישה 44K
יועץ משכנתאות תיווך ועו"ד 20K
שמאי 2K
ביטוח משכנתא 24K
סה"כ הוא יקח משכנתא 930,000
עם החזר חודשי של 4,650
מתוך זה השכירות של 2 היחידות תכסה 3,150 (זה יותר, אך מנכים 10% שלא מצא שוכר תיווך שכירות ושאר הוצאות)
נשאר לו לשלם כל חודש לבנק 1,500 ש"ח
סה"כ בעשרים שנה 360,000 ש"ח
והתשואה היא שאחרי 20 שנה הדירה שלו.
היום שווי הדירה לאחר החלוקה הוא 840,000 ש"ח
עוד 20 שנה מסתבר שהרבה יותר.

ובשוק ההון אם הוא ישקיע 1500 ש"ח כל חודש
יצא לו 900,000 ש"ח
אך כאן הוא יצטרך לשלם 25% מס על כל הרווח מעל 360,000 ש"ח
ובנדל"ן הוא יצטרך לשלם מס 25% רק על רווח מעל 900,000 ש"ח או אפילו יותר.

אני מצרף תחשיב (עם סכומים יותר מדוייקים)
ואני מאוד ישמח לשמוע את דעתכם על העניין
@אהבת עולם @מקצועי בלבד @קול מבשר @שרילנקה @לילי 1 @yudit10

צריך לקחת בין השאר בחשבון:
1. כאשר דירה מחולקת החלק בהשקעה של החלוקה לא מעלה את ערכו כלל, ז"א שאם תהיה עליה של 3% בערך הדירות זה רק על ה740K, כלומר רק על חלק מההשקעה.
2. ניקית רק 10% על תקופות בלי שוכר, תיווך והוצאות, זה בד"כ הרבה הרבה יותר, השאלה אם גם בתקופות שיצטרך לשלם את רוב המשכנתא מכספו יעמוד בכך ולא יפול לגלגולי חובות מטורפים.

 

[סופריא - הוצאה לאור]

ולעניין המקורות לתשואה בבורסה האמריקאית ניתן לחשב זאת לבד, עם הקובץ המצורף.

לפי הקובץ המצורף בחישוב של כל השנים יחד יש ממוצע של כ-7.45%, אך בחישוב של 30 השנים האחרונות יש ממוצע של כ-9% על אף כמה קריסות משמעותיות מאוד במשך השנים הללו.

 

[סופריא - הוצאה לאור]

ג. כל זה בהנחה שיש עליה של 2.4%. אם בסוף מתברר שיש עליה של 4.9% במחירי הדירות (כפי שהיה ב30 השנים האחרונות)

גם זה נתון לא כ"כ מדויק. אני למשל מכיר אדם שהרוויח 100% בעשור בלבד על דירה בביתר עילית

 

[מקצועי בלבד]

גם זה נתון לא כ"כ מדויק. אני למשל מכיר אדם שהרוויח 100% בעשור בלבד על דירה בביתר עילית

אם לוקחים עשור מסוים שהיה בו את ההתייקרות הכי גבוהה בשוק הנדל"ן ומצפים שכך יהיה בכל עשור אז אין סיבה לא לעשות זאת גם בשוק המניות, שמי שהשקיע בעשור האחרון במדד האמריקאי הרוויח 255.935%.

 

[מקצועי בלבד]

ובשוק ההון אם הוא ישקיע 1500 ש"ח כל חודש
יצא לו 900,000 ש"ח
אך כאן הוא יצטרך לשלם 25% מס על כל הרווח מעל 360,000 ש"ח
ובנדל"ן הוא יצטרך לשלם מס 25% רק על רווח מעל 900,000 ש"ח או אפילו יותר.

אין סיבה להשוות בין השקעה שהיא רק ממינוף על כל הסיכונים שכרוכים בכך, לבין השקעה ללא מינוף כלל.
באופן פשוט אם כבר אז גם בהשקעה בשוק ההון אפשר לעשות מהמשכנתא שלוקח על נכס קיים + מינוף נוסף, ואז תראה את ההבדלים.

 

[מקצועי בלבד]

סה"כ הוא יקח משכנתא 930,000
עם החזר חודשי של 4,650

אין דבר כזה כזאת משכנתא!!
בטבלת האקסל שצירפת את טוען שהריבית על משכנתא של 930,000 ש"ח, זה פחות מ200,000 ש"ח.
צר לי לומר לך שממש אין דבר כזה.
הריבית המינימלית שאתה צריך לחשב על משכנתא כזאת, זה לפחות כפול מהסכום הזה.
והחזר חודשי באזור ה 4900 ש"ח מינימום, ושעולה עם השנים.

 

[סופריא - הוצאה לאור]

אם לוקחים עשור מסוים שהיה בו את ההתייקרות הכי גבוהה בשוק הנדל"ן ומצפים שכך יהיה בכל עשור אז אין סיבה לא לעשות זאת גם בשוק המניות, שמי שהשקיע בעשור האחרון במדד האמריקאי הרוויח 255.935%.

אני מסכים, על אף שלכאורה לא נראה כל פתרון דיור משמעותי באופק במדינת ישראל. כיום מדובר על חוסרים של כ-150,000 דירות, והחוסר גדל בכל שנה בכ-15,000 דירות נוספות. כמות הקרקעות שמדינת ישראל מוציאה לבניה בשנה בקושי שומרת על החוסר הקיים שלא יגדל.

 

[סופריא - הוצאה לאור]

אין דבר כזה כזאת משכנתא!!
בטבלת האקסל שצירפת את טוען שהריבית על משכנתא של 930,000 ש"ח, זה פחות מ200,000 ש"ח.
צר לי לומר לך שממש אין דבר כזה.
הריבית המינימלית שאתה צריך לחשב על משכנתא כזאת, זה לפחות כפול מהסכום הזה.
והחזר חודשי באזור ה 4900 ש"ח מינימום, ושעולה עם השנים.

סכום הלוואה	₪ 930,000.00
ריבית שנתית	2.60%
תקופה בשנים	20
תשלומים בשנה	12
החזר ריבית	₪ 263,646.93
סה"כ החזר	₪ 1,193,646.93

ההחזר החודשי אכן יהיה באזור ה-4,900 ש"ח, אך עדיין הצעה כזו היא הצעה הגיונית לחלוטין שהחזר הריבית כולו מסתכם בכ-265 אש"ח.

 

[מקצועי בלבד]

אני מסכים, על אף שלכאורה לא נראה כל פתרון דיור משמעותי באופק במדינת ישראל. כיום מדובר על חוסרים של כ-150,000 דירות, והחוסר גדל בכל שנה בכ-15,000 דירות נוספות. כמות הקרקעות שמדינת ישראל מוציאה לבניה בשנה בקושי שומרת על החוסר הקיים שלא יגדל.

אולי תספר לנו על איזה נתונים אתה מתבסס?
כי אני מכירה נתונים לגמרי אחרים.

ההחזר החודשי אכן יהיה באזור ה-4,900 ש"ח, אך עדיין הצעה כזו היא הצעה הגיונית לחלוטין שהחזר הריבית כולו מסתכם בכ-265 אש"ח.

א. קשה לי להאמין שיצליח לקבל ריבית כזאת. [חלק מהמשכנתא היא על נכס קיים]
ב. בחישוב שלך את מעריך שהמדד ו/או הפריים לא ישתנו במשך השנים, שזה טעות חמורה לא לחשב את השינויים האלו.