השקעות במה עדיף להשקיע? בקניית דירה להשקעה? או בשוק ההון?

[סופריא - הוצאה לאור]

אולי תספר לנו על איזה נתונים אתה מתבסס?
כי אני מכירה נתונים לגמרי אחרים.

אשמח להתבדות...

א. קשה לי להאמין שיצליח לקבל ריבית כזאת. [חלק מהמשכנתא היא על נכס קיים]
ב. בחישוב שלך את מעריך שהמדד ו/או הפריים לא ישתנו במשך השנים, שזה טעות חמורה לא לחשב את השינויים האלו.

א. קשה להאמין? מדובר בהצעה קיימת שאושרה בבנק.
ב. טעות חמורה מאוד. בכמה המדד ו/או הפריים השתנו בעשרים השנים האחרונות?

 

[מקצועי בלבד]

א. קשה להאמין? מדובר בהצעה קיימת שאושרה בבנק.

כשזה על שתי דירות? ואחד מהם זה משכנתא על נכס קיים???

ב. טעות חמורה מאוד. בכמה המדד ו/או הפריים השתנו בעשרים השנים האחרונות?

בהרבה מאד!!
היום הפריים הוא במצב הכי נמוך שיכול להיות ומכאן הוא יכול רק לעלות.
לדוגמה: בשנת 2011 ריבית הפריים הייתה מעל 4.5%
בשנת 2008 ו2007 ריבית הפריים הייתה מעל 5.5%
בשנת 2006 ריבית הפריים הייתה גם 7%
בשנת 2002 ו2003 ריבית הפריים הייתה גם מעל 10%

והמדד ב20 שנה האחרונות עלה בממוצע כל שנה ב1.41% שזה עליה של 28.2% במצטבר.
[וכשהמדד עולה אז גם קרן המשכנתא עולה]

ניתן לראות את הנתונים לבד
פריים היסטורי
מדד היסטורי

 

[סופריא - הוצאה לאור]

כשזה על שתי דירות? ואחד מהם זה משכנתא על נכס קיים???


בהרבה מאד!!
היום הפריים הוא במצב הכי נמוך שיכול להיות ומכאן הוא יכול רק לעלות.
לדוגמה: בשנת 2011 ריבית הפריים הייתה מעל 4.5%
בשנת 2008 ו2007 ריבית הפריים הייתה מעל 5.5%
בשנת 2006 ריבית הפריים הייתה גם 7%
בשנת 2002 ו2003 ריבית הפריים הייתה גם מעל 10%

והמדד ב20 שנה האחרונות עלה בממוצע כל שנה ב1.41% שזה עליה של 28.2% במצטבר.
[וכשהמדד עולה אז גם קרן המשכנתא עולה]

ניתן לראות את הנתונים לבד
פריים היסטורי
מדד היסטורי

מדובר כשזה על שתי דירות.
אם הפריים יעלה, הבנקים יתנו פריים מינוס X. וממילא, תמיד אפשר למחזר את המשכנתא.

 

[השקעות R הון]

תודה רבה לכל המגיבים.

ההבדל מתחיל להיות משמעותי אחרי מעל 20 שנה.
בשוק ההון, תשואה של 7 אחוז מכפילה את עצמה כל כ10 שנים.
שזה אומר שאחרי 30 שנה ה900 יהפכו להיות פי 2. שזה 1,800,000

מדובר על חבר שהבכורה שלו בת 6
והוא מתכוון לחסוך לנישואי הילדים
30 שנה זה לא ריאלי
האמת שאפילו 20 שנה לא ריאלי.

2. ניקית רק 10% על תקופות בלי שוכר, תיווך והוצאות, זה בד"כ הרבה הרבה יותר,

ניקיתי 10% על תקופות בלי שוכר, תיווך.
ועוד 20,000. על הוצאות נוספות.

השאלה אם גם בתקופות שיצטרך לשלם את רוב המשכנתא מכספו יעמוד בכך ולא יפול לגלגולי חובות מטורפים.

עשיתי ממוצע
כלומר השכירות היא 3600
וחישבתי שאחר ניכוי ההוצאות יש לו בערך 3,100 כל חודש.

באופן פשוט אם כבר אז גם בהשקעה בשוק ההון אפשר לעשות מהמשכנתא שלוקח על נכס קיים + מינוף נוסף, ואז תראה את ההבדלים.

והבנק יאשר ללוות בשביל השקיע בשוק ההון ?

אני מסכים, על אף שלכאורה לא נראה כל פתרון דיור משמעותי באופק במדינת ישראל. כיום מדובר על חוסרים של כ-150,000 דירות, והחוסר גדל בכל שנה בכ-15,000 דירות נוספות. כמות הקרקעות שמדינת ישראל מוציאה לבניה בשנה בקושי שומרת על החוסר הקיים שלא יגדל.

אולי תספר לנו על איזה נתונים אתה מתבסס?
כי אני מכירה נתונים לגמרי אחרים.

אשמח להתבדות...

מעניין,
יש למישהו מידע אמין בעניין ?

 

[מקצועי בלבד]

אם הפריים יעלה, הבנקים יתנו פריים מינוס X. וממילא, תמיד אפשר למחזר את המשכנתא.

סלח לי אבל אתה כותב בלי להכיר את התחום.
אם הפריים יעלה, אז גם הריביות במסלולים אחרים יעלו, וממש לא בטוח שיהיה שווה לעשות מיחזור.

מדובר כשזה על שתי דירות.

מצטערת אבל אני לא כ"כ מאמינה לזה.

 

[מקצועי בלבד]

ניקיתי 10% על תקופות בלי שוכר, תיווך.
ועוד 20,000. על הוצאות נוספות.

הוצאות על ניהול הנכס [מתווך] זה לבד חודש בשנה, שכפי שכתבת 3600 ש"ח לשנה, + חודשים ריקים + תיקונים, מזגנים, וכו', זה הרבה יותר ממה שחישבת.

והבנק יאשר ללוות בשביל השקיע בשוק ההון ?

זה נקרא משכנתא לכל מטרה, ואתה לא חייב לספר לו בשביל מה המשכנתא, [אפשר להגיד לצורך שיפוץ וכדו']

מעניין,
יש למישהו מידע אמין בעניין ?

תראה בנתונים שהובאו באשכול הזה

דיון - מחירי הדירות לאן?

בעקבות הדיונים פה בפורום, החלטתי לפתוח לנושא אשכול חדש.

www.prog.co.il

 

[Tweenset]

תודה רבה לכל המגיבים.

מדובר על חבר שהבכורה שלו בת 6
והוא מתכוון לחסוך לנישואי הילדים
30 שנה זה לא ריאלי
האמת שאפילו 20 שנה לא ריאלי.

למה לא ריאלי?
אם הוא מפקיד כל חודש 1500 ש"ח, בס"ד עוד 15 שנה בעז"ה יצטבר לו סכום של 466,676 (ריבית שנתית ממוצעת 7%)
הוא יוכל לקחת הלוואה ע"ח הקרן, בלי למשוך את הכספים כלל! כך שהתשואה לא תפגע והכסף ימשיך לעבוד עבורו.

המעלה היא שהריבית על הלוואה כזו היא נמוכה מאד, באזור הפריים-פריים מינוס חצי.

אני לא יודעת לכמה ילדים הוא יצטרך הלוואה וכמה להלוות לכל ילד, אבל אם הוא ממשיך לחסוך כל חודש ובמקביל מחזיר את ההלוואה, בתוך 20 שנה הסכום יגיע ל 761,000.(כלומר אחרי 5 שנים מאז שעברו 15 שנה) מתוך זה הוא יוכל להלוות שוב (בד"כ הקרנות נותנות להלוות 50-80% מסך הכספים בקרן, תלוי במסלול ובנזילות הקרן)
וכל זאת מבלי לפגוע בגובה הקרן.

אם הוא יחסוך קצת יותר מדי פעם כמובן שהתשואה בהתאם וזה משמעותי ככל שהשנים מתקדמות.
ולמה כל כך חשוב לא לפגוע בכספים שבקרן?
כי הכסף הגדול מצטבר כשיש הרבה כסף בקרן. כך שאחרי חסכון של 20 שנה, ה20 שנה ההבאות מכפילות משלשות ומרבעות את מה שהצטבר קודם.
לו יצוייר שהוא יפסיק להפקיד כל חודש 1,500, עדיין ה761000 יגיעו ל 2,946,000 (אחרי 20 שנה נוספות, סה"כ 40 שנה מתחילת החסכון)
ואם הוא ממשיך להפקיד 1,500 חודשי, התשואה תגיע ל 3,707,000 אחרי 20 שנה. (סה"כ 40 שנה מתחילת החסכון)

וכמובן שאין צורך בתשלום מסים כל עוד לא פדו את הקרן, כך שניתן להנות מהתשואה של הכספים האלו. ומאופציית ההלוואה על חשבונם (שהם מעלים את הסכום הזכאי להיות מלווה)

 

[השקעות R הון]

.

למה לא ריאלי?
אם הוא מפקיד כל חודש 1500 ש"ח, בס"ד עוד 15 שנה בעז"ה יצטבר לו סכום של 466,676 (ריבית שנתית ממוצעת 7%)
הוא יוכל לקחת הלוואה ע"ח הקרן, בלי למשוך את הכספים כלל! כך שהתשואה לא תפגע והכסף ימשיך לעבוד עבורו.

המעלה היא שהריבית על הלוואה כזו היא נמוכה מאד, באזור הפריים-פריים מינוס חצי.

אני לא יודעת לכמה ילדים הוא יצטרך הלוואה וכמה להלוות לכל ילד, אבל אם הוא ממשיך לחסוך כל חודש ובמקביל מחזיר את ההלוואה, בתוך 20 שנה הסכום יגיע ל 761,000.(כלומר אחרי 5 שנים מאז שעברו 15 שנה) מתוך זה הוא יוכל להלוות שוב (בד"כ הקרנות נותנות להלוות 50-80% מסך הכספים בקרן, תלוי במסלול ובנזילות הקרן)
וכל זאת מבלי לפגוע בגובה הקרן.

אם הוא יחסוך קצת יותר מדי פעם כמובן שהתשואה בהתאם וזה משמעותי ככל שהשנים מתקדמות.
ולמה כל כך חשוב לא לפגוע בכספים שבקרן?
כי הכסף הגדול מצטבר כשיש הרבה כסף בקרן. כך שאחרי חסכון של 20 שנה, ה20 שנה ההבאות מכפילות משלשות ומרבעות את מה שהצטבר קודם.
לו יצוייר שהוא יפסיק להפקיד כל חודש 1,500, עדיין ה761000 יגיעו ל 2,946,000 (אחרי 20 שנה נוספות, סה"כ 40 שנה מתחילת החסכון)
ואם הוא ממשיך להפקיד 1,500 חודשי, התשואה תגיע ל 3,707,000 אחרי 20 שנה. (סה"כ 40 שנה מתחילת החסכון)

וכמובן שאין צורך בתשלום מסים כל עוד לא פדו את הקרן, כך שניתן להנות מהתשואה של הכספים האלו. ומאופציית ההלוואה על חשבונם (שהם מעלים את הסכום הזכאי להיות מלווה)

צודקת.
לא ידעתי אפשר לקבל הלוואה בגודל של כל הקרן.
ובריבית נמוכה.

 

[Tweenset]

.

צודקת.
לא ידעתי אפשר לקבל הלוואה בגודל של כל הקרן.
ובריבית נמוכה.

רק מדייקת-
זה משתנה בין החברות והמסלולים, אבל על רוב הקרן אפשר, לא על כולה.

 

[אהרן2]

אם הדולר יעלה ב8% הוא ירוויח 8% נוספים מעבר לרווח של המדד?

וודאי
והתשובה לא מורכבת

הענין הוא שכשהדולר עולה מול מטבעות העולם, מחירי המניות עולים פחות בהתאמה, בדר"כ.

 

[אהרן2]

זה משתנה בין החברות והמסלולים,

והכשרויות.

 

[רינהרינה]

עשיתי ממוצע
כלומר השכירות היא 3600
וחישבתי שאחר ניכוי ההוצאות יש לו בערך 3,100 כל חודש.

לצערי זה רחוק מאד מהמציאות,
חישבת רק את התשלום למתווך ועוד קצת הוצאות.
לא חישבת ארנונה ומים (בכאלה דירות מקובל שזה על חשבון המשכיר), לא חישבת חודשים ריקים או שוכרים שלא משלמים ולא חישבת מספיק תיקונים וחידוש ריהוט בדירה.

 

[Tweenset]

והכשרויות.

אכן,

השקעות - מידע חדש על השקעה בs&p500

על אף שכתבתי את הדברים כתגובה באשכול. אני מוצא לנכון לפרסם כנושא חדש. @מקצועי בלבד מידע מעניין - דיברתי כרגע עם נותן הכשרות להלמן אלדובי ולאלטשולר שחם - הרב רוט שליט"א ומדבריו עולה - שהלמן אלדובי נותנים הלוואות גם למי שמשקיע אצלם במסלול הלכה - ואין בזה בעיה מבחינה כשרותית לאחר שהם סידרו את זה...

www.prog.co.il

 

[גולה]

@מקצועי בלבד @Tweenset
אנו כרגע מעוניינים להשקיע, מתלבטים בין השקעה בנדלן לשוק ההון
עשינו עבודת שטח על שוק הנדלן וההון, אך לא הצלחנו להגיע מספיק למידע על שוק ההון על תחומים בהם ניתן להשקיע מבחינה הלכתית
בקופות הגמל להשקעה וקרנות ההשתלמות הכשרות התשואה מאד נמוכה ומגיעה ל3%
נכון שבמסלולים שונים ובמניות שונות ניתן אף להגיע לתשואות של 15%, אך הם לא כשרים
אך היכן ניתן להשקיע בשוק ההון בצורה כשרה שיהיה שווה מבחינת התשואות לשוק הנדל"ן או יותר?
אפשר דוגמאות?
תודה, האשכול ממש מחכים!

 

[Tweenset]

@מקצועי בלבד @Tweenset
אנו כרגע מעוניינים להשקיע, מתלבטים בין השקעה בנדלן לשוק ההון
עשינו עבודת שטח על שוק הנדלן וההון, אך לא הצלחנו להגיע מספיק למידע על שוק ההון על תחומים בהם ניתן להשקיע מבחינה הלכתית
בקופות הגמל להשקעה וקרנות ההשתלמות הכשרות התשואה מאד נמוכה ומגיעה ל3%
נכון שבמסלולים שונים ובמניות שונות ניתן אף להגיע לתשואות של 15%, אך הם לא כשרים
אך היכן ניתן להשקיע בשוק ההון בצורה כשרה שיהיה שווה מבחינת התשואות לשוק הנדל"ן או יותר?
אפשר דוגמאות?
תודה, האשכול ממש מחכים!

כדאי לך להעמיק קצת יותר בהשקעות בשוק ההון, להתמקד בקרנות מחקות מדד ותיק השקעות בניהול אישי.
אם את לא רוצה ניהול אישי יש בהלמן קופת גמל כשרה מחקה מדד סנופי: https://www.prog.co.il/threads/קבוצה-לפתיחת-קופת-גמל-להשקעה.625553/
עדיין ניתן להכנס. כל שם חדש אני מעבירה ישר לנציג המטפל.

 

[ברוך אתה]

לא להעיז לרשום דירה ע"ש אדם אחר!!

 

[גולה]

@Tweenset
יש גם מחקה מדד בכשרות בדץ העדה החרדית או גלאט הון?
הלמן אלדובי זה תשואה כהלכה למיטב ידיעתי

 

[האורות]

ביטוח משכנתא 24K

חישוב ההוצאות לא מדוייק, יש עוד הוצאות של כמה אלפים נכבדים ביותר,
אבל מה זה ביטוח 24,000?

אך מנכים 10% שלא מצא שוכר

החישוב הזה נכון כלפי התכוננות לתזרים חודשי,
אבל לא כלפי בחינת רווח כולל,
משום שההוצאות מתקזזות עם עליית הערך (של השכירות)

השכירות של 2 היחידות תכסה 3,150

רק לציין שישנם מקומות שמכניסים הרבה יותר,

היום שווי הדירה לאחר החלוקה הוא 840,000 ש"ח

חשוב לזכור ש"שווי הדירה", לא יכול לבוא תמיד לידי ביטוי,
כגון בשמאות.

ואני מאוד ישמח לשמוע את דעתכם על העניין

סליחה שאני עונה, אפילו שאני לא ברשימת המתויגים
כדאי מאד להדגיש, למען דעת,
יש אנשים שמאד בעד שוק הנדל"ן - כמוני.
ולא רק שאני בעד, אלא שאני מלווה משקיעים לפרנסתי.

ויש אנשים שהם מאד בעד שוק ההון,
ולכן כל שיקול אוטומטי יצטייר יותר טוב כלפי שוק ההון.

זה בסדר וזה לגיטימי, אבל צריך לזכור שזה מדעה אישית מסויימת,
ואם יש גילוי נאות מאחורי זה, זה הכי טוב.

אני חושב שהכי כדאי, זה לעשות טבלה הכי פשוטה להשוואה,
ונתונים שהם תלויים בהשערות, הדרך היחידה היא ללמוד מהעבר (לא מפרשנות העבר, אלא מהמציאות)

 

[מקצועי בלבד]

@Tweenset
יש גם מחקה מדד בכשרות בדץ העדה החרדית או גלאט הון?
הלמן אלדובי זה תשואה כהלכה למיטב ידיעתי

בחברת מור יש בכשרות "בד"ץ העדה החרדית"
אבל יש לציין
א. המסלול הזה בהלמן אלדובי כשר גם לדעת הבד"ץ, רק שבמקרה הזה לא הם שנותנים את ההכשר.
ב. הכשר "תשואה כהלכה" הוא מחמיר יותר מהבד"ץ.
ג. דמי הניהול של הלמן אלדובי זולים יותר.

 

[השקעות R הון]

עכשיו אני מתייג גם אותך
@האורות
אולי תוכל לערוך לי את הטבלה הזאת לפי הוצאות האמתיות.
אני מאוד מאוד יודה לך.