יש לי מליון וארבע מאות שקל

[miri012]

אשמח גם כן לשמוע על מקומות טובים להשקעה - דירות בסדר גודל של 700,000 ש"ח.
והאם, לדעת המומחים, יש איזשהו סיכון של ירידת ערך דירות באזורים מסוימים? [דרום/צפון וכו']

 

[GRN]

אשמח גם כן לשמוע על מקומות טובים להשקעה - דירות בסדר גודל של 700,000 ש"ח.
והאם, לדעת המומחים, יש איזשהו סיכון של ירידת ערך דירות באזורים מסוימים? [דרום/צפון וכו']

אמנם כולם כאן בטוחים שנדלן הוא עסק בטוח לגמרי, אבל שוכחים שבתחילת שנות השמונים הייתה נפילה רצינית בנדלן. נדלן הוא לא עסק בטוח, במיוחד עם חגיגת המשכנתאות שהולכת היום, אה מה מה - שאם המטרה שלך היא לחסוך בשביל דירות לילדים הרי שאת משקיעה בדיוק בתחום שאותו את צריכה, והיחסיות כל הזמן נשארת (מחירי הדירות עולים - ההשקעה שלך עולה באותו יחס, וכן הפוך).
מקומות שעלו מאוד עד היום - יש להם פחות סיכוי לעלייה דרסטית במחירים
מקומות שנמצאים בסיכון בטחוני - יש להם סיכון לירידת ערך (אם כי אני לא בטוחה שהמחירים באשדוד ירדו כל כך, מי יכול לעדכן אותי?)

 

[מלפפון]

אמנם כולם כאן בטוחים שנדלן הוא עסק בטוח לגמרי, אבל שוכחים שבתחילת שנות השמונים הייתה נפילה רצינית בנדלן. נדלן הוא לא עסק בטוח, במיוחד עם חגיגת המשכנתאות שהולכת היום, אה מה מה - שאם המטרה שלך היא לחסוך בשביל דירות לילדים הרי שאת משקיעה בדיוק בתחום שאותו את צריכה, והיחסיות כל הזמן נשארת (מחירי הדירות עולים - ההשקעה שלך עולה באותו יחס, וכן הפוך).
מקומות שעלו מאוד עד היום - יש להם פחות סיכוי לעלייה דרסטית במחירים
מקומות שנמצאים בסיכון בטחוני - יש להם סיכון לירידת ערך (אם כי אני לא בטוחה שהמחירים באשדוד ירדו כל כך, מי יכול לעדכן אותי?)

הדירות באשדוד עלו ברמה שאי אפשר לתאר.
אנחנו ישראלים ויש לנו זיכרון חלש..
בכל מקרה, כל הארץ בסיכון מסוים.
לארגוני הטרור יש טילים עד תל אביב.
רק בני ברק מוגנת...

 

[avim10]

לא הבנתי.באים לבנק ומבקשים משכנתא על הדירה הראשונה,
ומשאירים בצד את הכסף לדירה שניה?

כלומר קונים את הדירה הראשונה ב800 הון עצמי+200 משכנתא
ואת הדירה השניה ב600 הנותרים?

בדיוק, הבנק לא צריך לדעת כמה יש לך מזומן בצד. [גם אם הוא יודע, לא אכפת לו לתת לך משכנתא, אולי ההפך...].

ושאלה: אם קונים דירה ראשונה במליון, ואז באים לקנות דירה שניה ב600, מס הרכישה מגיע על 600 אלף? 8% על 600?
ואם אעששה הפוך, קודם אקנה את ה600, ואחכ את המליון, מס הרכישה שוה 8% על מליון?

הערה נכונה.

 

[מוטיבציה]

מה עדיף-
דירה גדולה עם יח"ד, בלי בלאי/ מס רכישה/ התקשקשות עם השוכרים,
או 2 דירות?

 

[תפוז כתום]

אתן לך דוגמא מהחודש האחרון:
לפני 5 שנים חבר של בעלי קנה דירה בפסגת זאב 3.5 חדרים (לא ידוע לי בדיוק באיזה אזור), עלתה לו בסביבות ה 800.000 ש"ח, לפני חודש הוא מכר אותה ב 1.350.000, ז"א רווח של יותר מחצי מליון ב 5 שנים. תקזז את הריביות של המשכנתא, ועדיין ישאר לך רווח נאה מאוד.

אולי אני לא מספיק סוחרת, אבל אני לא מבינה למה זה שווה
הרווחתי 500,000 שקל, כמה נחמד
אבל אם אני רוצה עכשיו לקנות גם דירה - אני צריכה להוסיף גם את ה500,000 האלו.
לא רק מחיר הדירה שקניתי עלה, גם מחירי הדירות שאני אלך לקנות בכסף הזה עלו...

 

[ANONYMUS]

אולי אני לא מספיק סוחרת, אבל אני לא מבינה למה זה שווה
הרווחתי 500,000 שקל, כמה נחמד
אבל אם אני רוצה עכשיו לקנות גם דירה - אני צריכה להוסיף גם את ה500,000 האלו.
לא רק מחיר הדירה שקניתי עלה, גם מחירי הדירות שאני אלך לקנות בכסף הזה עלו...

פשוט כי אם לא היית משקיעה בדירה,
אז גם לא היו לך את ה500 אלף הראשונים...

 

[ה. בקר]

אני לא יודעת על איזה פחת דברו כאן
דירה שגרים בה 11 שנה במקום 10 שנים שווה אחרת???

ולגבי עליית מחירי הדירות אני לא יודעת מה בכל מקום
אני רק יודעת שבמודיעין עילית כל שנה = 100,000 בשנים האחרונות.

ממש נכון.
קניתי דירה לפני 18 שנה. דירת 4.5 חדרים.
עלתה 500,000 ש"ח
היום, לו רציתי למכור אותה, היא היתה רצה בלפחות 1,600,000
ומן הסתם יכולתי ביותר כי הרחבתי מרפסת שירות והחלפתי מטבח.
המחיר תלוי כמובן בהרבה דברים כמו למשל כיווני אוויר, קומה [ראשונה], מספר דיירים בבנין [10], מיקום מרכזי ביותר בשכונה וכו'.

 

[צילומנציה]

אין פחת בדירות,
אבל יש הוצאות תחזוקה וכשמדובר בדירה להשקעה זה משמעותי. דירה ישנה דורשת יותר. הוצאות תחזוקה נוגסות חזק ברווח.

דירת מגורים היא לא נכס- כי היא לא מכניסה כסף. כל עוד אתה לא חושב למכור אותה בעשור הקרוב אז מה מענין אותך כמה היא שוה? יותר כיף לגור בדירה ששוה מליון מדירה ששוה 800,000?

 

[nc]

אין פחת בדירות,
אבל יש הוצאות תחזוקה וכשמדובר בדירה להשקעה זה משמעותי. דירה ישנה דורשת יותר. הוצאות תחזוקה נוגסות חזק ברווח.

דירת מגורים היא לא נכס- כי היא לא מכניסה כסף. כל עוד אתה לא חושב למכור אותה בעשור הקרוב אז מה מענין אותך כמה היא שוה? יותר כיף לגור בדירה ששוה מליון מדירה ששוה 800,000?

אין פחת בדירות? את רצינית?

 

[מוטיבציה]

אין פחת בדירות? את רצינית?

אז לא קיבלתי תשובה.
מה עדיף?
דירהגדולה עם יח"ד,
או 2 כשאחת גדולה יותר והשניה קטנה?

 

[נפמן]

כדאי לפנות לחיה ברנדויין- יועצת נדל"ן- שעושה עבודה מדהימה, מקצוענית על בתחום.
טלפון 0504101585

מה זה בדיוק יועצת נדל"ן? מתווכת? מומחית למשכנתא?
וכמה עולה להתיעץ איתה?

 

[צילומנציה]

במודיעין עילית למשל עדיף דירה קטנה (אפילו 2 חדרים אבל דירה דהיינו 50 מ"ר לפחות)
מאשר יחידת "סלח לי" של 35 מ"ר, ומחיר ההשכרה הולך ויורד אפילו 1600 ש"ח.
כי יש הרבה יחידות ריקות. ודירות נתפסות עוד לפני שמתפנות. אבל כנראה זה תלוי במקום.
בירושלים נראה לי שגם יחידות פיצפוניות במרתפים טחובים הולכות יופי.

 

[צילומנציה]

אין פחת בדירות? את רצינית?

עזבי את ספר החוקים והתיאוריות.
זו המציאות בשטח.
הרכב שלנו- ערכו יורד משנה לשנה.
המכונות בדפוס שלי שוות פחות עם כל יום שעובר.
הדירה שבבעלותי- רק עולה. ולא נראה לי שיש בארץ ישראל כולה דירה ששוה היום פחות ממה שהיתה שוה לפני שנה.
כמו"כ באותו איזור דירה יותר חדשה בכמה שנים לא שוה שקל יותר מהאחרת.

מה שכן- דירות חדשות קל ומהיר יותר למכור לעומת הישנות...

 

[nc]

עזבי את ספר החוקים והתיאוריות.
זו המציאות בשטח.
הרכב שלנו- ערכו יורד משנה לשנה.
המכונות בדפוס שלי שוות פחות עם כל יום שעובר.
הדירה שבבעלותי- רק עולה. ולא נראה לי שיש בארץ ישראל כולה דירה ששוה היום פחות ממה שהיתה שוה לפני שנה.
כמו"כ באותו איזור דירה יותר חדשה בכמה שנים לא שוה שקל יותר מהאחרת.

מה שכן- דירות חדשות קל ומהיר יותר למכור לעומת הישנות...

עוד כ30 שנה תצטרכי להחליף צנרת - פחת פיזי.
תכנון הדירה יהיה מיושן וידרוש שיוץ של שבירת קירות וכו' - פחת תכנוני.
אלו רק דוגמאות כמובן, ודאי שלדירה יש פחת.
(לא הבנתי מה ההשוואה למכונת דפוס שתוחלת חייה קבועה ומוגבלת. זה לא שמישהו מצפה שהדירה תתפוגג כעבור כך וכך שנים.)

 

[צילומנציה]

את כל אלו הייתי מכניסה ל"הוצאות תחזוקה"
פחת = לירידת ערך
בדיוק הסכום שמופיע לי במאזן כהוצאת פחת- הוא הסכום שירד מערך המכונית/ציוד/מחשב

ערך דירה ישנה לא יורד עם השנים
הוצאות התחזוקה שלה- גדולות. בהחלט.

 

[ariels]

אני רק אניח כאן את הגרף הזה...

 

[מלפפון]

הצלוחעס..
עם כזה מדד..
שנים אומרים שהמחירים ירדו ובועת הנדלן תתפוצץ.
בינתיים החכמים עיניהם בראשם, עשו עסקאות נדלן מאלפות והרוויחו אלפים.

 

[ariels]

הצלוחעס..
עם כזה מדד..
שנים אומרים שהמחירים ירדו ובועת הנדלן תתפוצץ.
בינתיים החכמים עיניהם בראשם, עשו עסקאות נדלן מאלפות והרוויחו אלפים.

גם אם היא תתפוצץ (זה תסריט אימה שכבר מנופפים בו בערך עשור, ואולי עוד קודם אך לא הייתי בעניינים...) - אחרי הירידה תבוא עליה.
כך זה בארה"ב, הייתה נפילה גדולה, ועכשיו המחירים שוב בעליה רצינית.
ושם יש עתודות קרקע שבארץ אפילו לא חולמים עליהן!
(בעצם - עתידה א"י שתתפשט בכל העולם)

 

[חיה נדלן]

נדלן זה אפשרי בשבילך

שמחתי לקבל שיחה מאחת שקראה את ההמלצה עלי באתר הזה. בזכותה נרשמתי לאתר וקראתי בעיון את כל התכתובות בנושא הנדל"ן.
כמומחית ברכישת דירות להשקעה, שליוותה כבר יותר מ-100 משפחות ברכישת דירות להשקעה במהלך 12 שנים אחרונות רציתי לומר שיש הרבה בלבול בנושא, וזה היה ניכר בשאלות ובתשובות שקראתי לעיל.
אין ספק שנדל"ן משתלם! בסיעתא דשמיא, כמובן. צריך לדעת איך והיכן.
חשוב להתאים את ההשקעה למטרות האישיות וליכולות הכלכליות של כל משפחה ולא לעשות "העתק הדבק" של השקעות אחרות.
כתבתי חוברת "נדל"ן זה אפשרי בשבילך"- איך למצוא דירה טובה להשקעה.
מי שרוצה לקבל אותה במתנה - תשלחו לי את הפרטים למייל <לא ניתן לפרסם מיילים באופן פומבי> ואשמח לשלוח לכם אותה.
חיה ברנדויין - 050-4101585