"רכישת דירה למגורים היא החלטה אינדיבידואלית, אבל חשוב לדעת שזהו אינו נכס חסר סיכון. הסיכון ברכישת דירה עולה והולך בשנים האחרונות - והמגמה הזו תימשך" - כך אומר בשיחה עם TheMarker ד"ר נועם גרובר ממכון שורש למחקר כלכלי-חברתי.
גרובר פירסם היום (ב') לראשונה מחקר המתריע כי שוק הדיור הישראלי עומד בפני שינוי מגמה, שאף צפויה לכלול ירידת מחירים ואולי אף מפולת. המחקר שפירסם עורר סערה וזכה לתגובות רבות. "לאחר כ-9 שנים של עליות מחירים, נוצרה בקרב הציבור הישראלי אשליה שמדובר במגמה קבועה ומחירי הדירות ימשיכו לעלות, אך זו אשליה", הוא קובע.
נתונים המופיעים בכתבה
עוד כתבות בנושא
מחקר חדש מזהיר: "חשש למפולת במחירי הדירות" 11:37
לטענת גרובר, היחס בין קצב הבנייה לקצב הגידול הדמוגרפי מזכיר כיום את זה שהיה בשנת 2000 - רגע לפני תחילתן של שבע שנים רצופות של ירידה במחירי הדירות: "בתקופה ההיא נבנו בכל שנה הרבה יותר דירות לעומת הדרוש. זו היתה תקופה של עודפים, ונראה כי אנו נכנסים לתקופה כזו גם כעת".
ועדיין, מדובר היה בירידה של 30% בשבע שנים, כלומר ירידה סולידית ביותר, לא מפולת.
"נכון, אך ההבדל בין אז להיום הוא שיעור המשקיעים בשוק הנדל"ן. מעורבות המשקיעים כיום היא בקנה מידה חסר תקדים. יותר מ-10% ממשקי הבית מחזיקים בלפחות שתי דירות, לעומת כ-2% ב-2006. היתה כאן תזוזה טקטונית, עם הרבה מאוד כסף שעזב את שוק ההון וזרם אל שוק הדיור, והמשמעות של זה היא יותר חוסר יציבות. העלייה במחירי הדירות היתה בשיעור של 100% לעומת 2007, וככל שהעלייה חדה יותר - הסיכוי לנפילה כואבת הוא גדול יותר".
עם זאת, מודה גרובר, "יש סיכוי לירידה בצורה של 'נחיתה רכה'. אם הריבית תישאר נמוכה, יציאת המשקיעים מהשוק על רקע היחלשות הביקוש עשויה להיות אטית ומדורגת. אני כמובן מקווה שזה התסריט שיתרחש, כי הוא יהיה הרבה יותר בריא".
מי יגור בכל הדירות?
על פי ממצאי מחקרו של גרובר, מ-2013 עולה מספר הדירות שבנייתן הסתיימה על קצב היווצרות משפחות חדשות בישראל: בנייתן של כ-42.5 אלף דירות הסתיימה בשנה זו, לעומת תוספת של 39.5 אלף משפחות חדשות. "בשנים האחרונות נוצר בשוק הדיור הישראלי עודף היצע המצטבר בהדרגה", הוא מסביר. לדבריו, עודף היצע זה צפוי להוריד בשנים הקרובות את מחירי השכירות ולגרור מטה גם את מחירי הדירות עצמן. "תהליך זה צפוי לשחוק באופן משמעותי את יתרונות ההשקעה בדירות לעומת אפיקים אחרים".
נתונים המופיעים בכתבה
מסקנותיו של גרובר אינן שגרתיות בשוק הנדל"ן המקומי. למשל, במטה הדיור במשרד האוצר, האמון על המאבק בעליית מחירי הדירות, עושים מאמצים אדירים על מנת להגדיל את מספר התחלות הבנייה אל מעבר לרמה של 50 אלף בשנה - כפי שהיה ב-2015. ואולם, לטענת גרובר, בשנים הקרובות צפויה להימשך מגמת הבנייה העודפת.
"נראה כי בשנתיים הקרובות צפוי מספר יחידות הדיור החדשות להיות גבוה גם הוא, ולעבור משמעותית את התוספת לביקוש הדמוגרפי", מעריך גרובר ותוהה: "האם תהיינה מספיק משפחות שיתגוררו בכל הדירות שתושלמנה ב- 2017-2016?"
רוכשים דירה וממשיכים לגור עם ההורים
אינדיקציה נוספת להיחלשות הביקוש "הטבעי" בשנים האחרונות, מובאת במחקר באמצעות מה שמכונה "ביקוש אצור לדיור", כפי שזה מתבטא במספר משקי הבית הרב משפחתיים – כלומר המצבים שבהם מתגוררת יותר ממשפחה אחת בדירה. מצבים אלה עשויים להיווצר, למשל, כאשר זוג נשוי ממשיך להתגורר באותה הדירה עם הורי אחד מבני הזוג. מהניתוח עלה כי ב-2004- 2008, שנים שבהן חלו ירידות במחירי הדיור, גם בשיעור משקי הבית הרב משפחתיים חלה ירידה, מ-46,760 משקי בית רב משפחתיים ב-2004 (2.5% ממשקי הבית באותה העת) ל-38,414 משקי בית ב-2008 (1.9%).
מאותה הנקודה, הביאו עליות המחיר החדות גם לעלייה במספר משקי הבית הרב משפחתיים, שהגיע לשיא של כ-56 אלף משקי בית (2.6%). אלא שבנקודה זו קרה דבר מוזר - מצד אחד עליות המחירים נמשכו, ומצד שני שיעור משקי הבית הרב משפחתיים החל לרדת בהדרגה - עד לכ-48 אלף ב-2014 (2.1% ממשקי הבית).
נתונים המופיעים בכתבה
מדוע אם כן נותר ביקוש גבוה לדירות, המותיר את רמת המחירים גבוהה? גרובר תולה זאת בעיקר בפעילות המשקיעים, שחלק ניכר מהם פועלים "מתחת לרדאר". כלומר, רבים מהם אינם מוכרים ככאלה בשל היותם רוכשי דירה ראשונה, הממשיכים להתגורר בשכירות, ומעמידים את הדירה שרכשו להשכרה. "ייתכן גם כי במקרים מסוימים סיוע זה מהווה למעשה השקעה מוסווית של בני משפחה שכבר יש בבעלותם דירה". "על אף ששיעור המתגוררים בדירה שבבעלותם מצוי בירידה מתמדת, הרי ששיעור בעלי דירה אחת או יותר דווקא יציב לאורך השנים האחרונות".
אלא שהחלק המשמעותי שממלאים המשקיעים ברמת הביקוש הגבוהה הופך את השוק, לטענת גרובר, ללא מאוזן. ככל שייחלש הביקוש הטבעי למגורים, כלומר הביקוש שנוצר על ידי משפחות הזקוקות למגורים ולא על ידי משקיעים, צפויים המשקיעים להתקשות יותר ויותר להשכיר את דירותיהם. ירידת התשואות עשויה להביא למצב של נטישת משקיעים, ולהיפוך מגמה. מצב זה, מזהיר גרובר, עשוי להפוך למפולת של ממש, שתהיה בעלת השלכות רחוב קשות על המשק כולו: "עם התהפכות המגמה תיתכן יציאה של המשקיעים בקנה מידה גדול וקריסה של המחירים, דבר שיגרום למשבר בשוק הדירות".
לקריסה כזו, הוא אומר, עשויות להיות משמעויות כבדות-משקל: "על-אף שירידת המחירים תקל על משקי בית המעוניינים לקנות דירה למגורים, היא תהווה פגיעה קשה בענף הבנייה ובמשקי בית שהשקיעו את חסכונותיהם ברכישת דירות להשקעה. יזמים בענף הבנייה קנו קרקעות ונכנסו להתחייבויות ארוכות טווח המתבססות על מחירי דירות גבוהים בעתיד. ירידת מחירים בעתיד עלולה להביא רבים מהם לפשיטת רגל, תוך פיטורי עובדים המוניים. בתרחיש זה רוכשי הדירות להשקעה יראו חלק גדול מרווחיהם שעל הנייר נמחקים, והכנסתם מהשכרת דירות צפויה לרדת".
ההסתברות לתרחיש שמתאר גרובר משתנה על פי המחקר בהתאם לאזור הגיאוגרפי שבו מדובר. על מנת להעריך את רמת הסיכוי לירידת מחירים, בחן גרובר את רמות ההיצע בכל אחד מששת מחוזות הבנייה: מספר התחלות בנייה לעומת ביקוש וקצב גידול האוכלוסייה. על אף שברוב המקרים מצא כי ישנו מתאם בין שני הפרמטרים, במספר מקרים נמצא חוסר איזון. כך, מצא גרובר כי במחוזות הצפון, חיפה ותל אביב פעילות הבנייה גבוהה מהגידול הדמוגרפי.
בנייה למגורים בראש העין
בנייה למגורים בראש העיןעופר וקנין
לפי גרובר, בעוד שמחוז תל אביב מתאפיין ברמת היצע נמוכה, הרי שמחוזות חיפה והצפון מתאפיינים בביקוש נמוך יחסית לדיור, ולכן "סביר כי פעילות הבנייה שם תביא לעודף היצע ולירידת מחירים". בכך סימן למעשה גרובר את תחום הבנייה למגורים צפונית לחדרה, כולל הערים חריש, עפולה ואור עקיבא - שבשנים האחרונות נבנות בהן אלפי יחידות דיור – כאזור בעל הסיכוי הגבוה ביותר לירידות מחירים.
"המחקר מטעה את הציבור"
מחקרו של גרובר עורר הדים רבים בענף. רונן וגנר, שמאי מקרקעין ויו״ר ועדת ההשתלמויות בלשכת השמאים, תקף את מסקנותיו: ״נראה כי מכון המחקר שורש ייצר מציאות מדומה. בפועל, הלך הרוח של שוק דירות המגורים כיום הוא 'שכל מחיר לוקח'. המחקר לקח בחשבון את הגידול באוכלוסייה, אך שכח להביא בחשבון שרבות מדירות המגורים נרכשות על ידי תושבי חוץ. בהיעדר אלטרנטיבות השקעה אחרות, ומאחר שלא היה כל אירוע דרמתי במשק שיש בו כדי ליצור קיפאון בשוק דירות המגורים - בעיני הציבור דירת מגורים הינה ההשקעה הטובה ביותר והבטוחה ביותר במשק. מחירי הדירות עולים, הביקוש עולה וההיצע קטן - ועושה רושם שאין איש בממשלה שיש לו את היכולת כיום לבלום הוריקן הנדל"ן״.
גם יו"ר קבוצת המאירי ושות', אהוד מאירי, תקף את המחקר: "המחקר מטעה את הציבור. תרחיש כזה רחוק מהמציאות. ד"ר גרובר טועה טעות מהותית כשהוא קובע כי שוק הדיור בישראל מתקרב לרוויה. המשוואה שניצבת מולנו פשוטה ביותר: המחירים בשוק הינם בהתאם לביקוש ולהיצע המקומי והאזורי, ולכן במקומות שבהם קיים ביקוש ואין מספיק היצע - המחירים עשויים לעלות. לעומת זאת, במקומות שבהם יש היצע ואין ביקוש - לא תתבצענה עסקות והמחירים יירדו"
הנושאים החמים
