מחירי הדירות יעלו או ירדו מה דעתכם?

[Rachel Greenstein]

מסתבר שגם מחירי הדירות הגדולות יותר ירדו בהתאם.
כל זמן שהדירה שלך לא ירדה בצורה לא פרופורציונית לשוק, היא שומרת על ערכה, כי תמיד תוכלי למכור אותה ולקנות דירה אחרת באותו שווי, בין אם המחיר ירד ובין אם הוא עלה.

באותה צורה - במצב כרגע את לא מרוויחה מכך שערך הדירה שלך עולה, כי גם הדירות האחרות שאת יכולה לקנות עולות בהתאם.

לא רק לא מרוויחה.
מפסידה.
כי ההפרשים גדולים

 

[קבוצת זוכים רמה ה']

ככל שיותר אנשים מאמינים שמחירי הדירות לא ירדו, כך תהיה הקריסה של המחירים מהירה ודרסטית יותר.
יש גבול מקסימאלי כמה זמן בנק ישראל (שהוא הגורם היחיד שבאמת פועל ע"מ להעלות את מחירי הדיור בגזירות שונות ומשונות) יוכל לתחזק את ניפוח הבועה באמצעים חיצוניים! בסופו של דבר אי אפשר להחזיק את מחיר השוק בפיגומים.
עיין ערך הקריסה של שוק הדיור בנורווגיה.
אל תגידו שלא אמרתי לכם!

 

[כוכב103]

ההפסד הוא בפער שביו דירה קטנה לדירה גדולה,
אם בעבר היה אפשר לשפר דיור על ידי 100000 ש"ח, שזה היה אומר נניח 30 משכורות,
היום, בשביל לשפר דיור צריך 250000 ש"ח שזה אומר 50 משכורות. כי אפילו שהמשכורות עלו, מחירי הדירות עלו שבעתיים.
שלא נדבר על דירה חדשה שדרושים לפחות 200 משכורות כדי לקנות דירה.

 

[אלישבע גרין]

יש 5 סעיפים שרק מי שיוכל לפרוך אותם יוכל לומר שהמחירים ירדו בעשר שנים הקרובות

1. כמות האוכלסיה גודלת

2. בשביל לבנות דירה (בפרט באזורים שבהם אין עיר קרובה) צריך להתחיל בתכנון עשר שנים לפני

3. שום אדם לא מוכן לגור ברחוב (לעת עתה) ומוכן להקריב למען זה הרבה עבודה ומאמצים

4. לא מתוכננות מספיק דירות לעשור הקרוב שיספקו את הצרכים

5. במדינת ישראל חסרות כבר כיום המון דירות, ובשנים הקרובות יחסרו עוד הרבה יותר

 

[קבוצת זוכים רמה ה']

יש 5 סעיפים שרק מי שיוכל לפרוך אותם יוכל לומר שהמחירים ירדו בעשר שנים הקרובות

הכל צודק, אין כל פירכה!
אבל, כלכלה בכלל ונדל"ן בפרט זה לא עובד רק על בסיס רציונלי. יש תופעות עדר שגורמות לגלי תנודות הגדולות הרבה יותר ממה שגרם אותם. לפני כחודש פירסם איזה ד"ר לכלכלה דו"ח בו טען שמחירי הדירות הגיעו לשיא, וכל הארץ רעשה.
נניח שמחר ירדו המחירים באיזה עיר בפריפריה ב-3%, כל המשקיעים יברחו משם. מה שיכול לגרום לעוד ירידה וכך הגלגל יכול לגרום בבת אחת לקריסה.
כל אחד יודע היטב שמחיר דירה בקומה ד' ללא ממ"ד, ללא מעלית, ללא בידוד עם נזילות ותשתית הרוסה, עם שכנים סוג ב', באיזור ללא תעסוקה, לא שווה את ה-800,000 ש"ח שדורשים עליה! זוהי בועה.

 

[מנוחהלה]

בדרך הטבע, אין מצב שהמחירים ייקרסו
ולו רק מהבחינה הפשוטה שבנק ישראל לא ייתן לזה לקרות.
תחשבו על בנ"א שלקח משכנתא של 700,000
ופתאום המחיר צונח והדירה כולה שווה 500,000
למה שהוא ימשיך לשלם משכנתא? הוא פרייאר?
ואז מה, הבנקים ייתקעו עם מאות דירות למכירה.
(מה שבעצם גרם את המשבר הכלכלי בארה"ב)

ודבר נוסף-
יש כלל של היצע ביקוש
ואם יוצאים מתוך נק' הנחה שכל זוג שמתחתן אמור לגור באנשהוא
ואין דירות חדשות (למעט כמה בודדות ממש)
ממילא מחיר הדירות רק ממשיך לעלות.

אלא אם כן,
בנ"א יחליטו שהם הולכים לגור בירוחם או בעפולה
שם יש מאות דירות ריקות
זה אולי יעצור את הזינוק במחירים הדירות במרכז.

 

[אודם]

יש לי איזה תאוריה, אני צודק?

יש לי תאוריה ששווה לקנות דירות גדולות ביותר,
הרי בעתיד ייבצר מצב בארץ ישראל שיגורו בחדרים כמו פעם, ויהיה אמבטיה ומטבח משותפים, והשוכרים ישלמו הון עתק למשכירים, ואפ' ייתכן שכל הכסף שהמדינה קיבלה בעבר עבור רכישה ומסי דירות יוקצו לעניין ,
היתרונות מאשר לקנות עוד דירה להשקעה כדלהלן:
לע"ע - אין מס רכישה גרנדזיוני
לע"ע - נחייה ברווח
לע"ע הנכס עולה בערכו
לע"ע יש את כל ההטבות של מס הכנסה שלילי, אבטלת הכנסה, וכדו'

 

[קבוצת זוכים רמה ה']

יש 5 סעיפים שרק מי שיוכל לפרוך אותם יוכל לומר שהמחירים ירדו בעשר שנים הקרובות

1. כמות האוכלסיה גודלת

2. בשביל לבנות דירה (בפרט באזורים שבהם אין עיר קרובה) צריך להתחיל בתכנון עשר שנים לפני

3. שום אדם לא מוכן לגור ברחוב (לעת עתה) ומוכן להקריב למען זה הרבה עבודה ומאמצים

4. לא מתוכננות מספיק דירות לעשור הקרוב שיספקו את הצרכים

5. במדינת ישראל חסרות כבר כיום המון דירות, ובשנים הקרובות יחסרו עוד הרבה יותר

בדרך הטבע, אין מצב שהמחירים ייקרסו
ולו רק מהבחינה הפשוטה שבנק ישראל לא ייתן לזה לקרות.
תחשבו על בנ"א שלקח משכנתא של 700,000
ופתאום המחיר צונח והדירה כולה שווה 500,000
למה שהוא ימשיך לשלם משכנתא? הוא פרייאר?
ואז מה, הבנקים ייתקעו עם מאות דירות למכירה.
(מה שבעצם גרם את המשבר הכלכלי בארה"ב)

ודבר נוסף-
יש כלל של היצע ביקוש
ואם יוצאים מתוך נק' הנחה שכל זוג שמתחתן אמור לגור באנשהוא
ואין דירות חדשות (למעט כמה בודדות ממש)
ממילא מחיר הדירות רק ממשיך לעלות.

אלא אם כן,
בנ"א יחליטו שהם הולכים לגור בירוחם או בעפולה
שם יש מאות דירות ריקות
זה אולי יעצור את הזינוק במחירים הדירות במרכז.

כשאני קונה היום דירה חדשה מהניילונים, על מה אני בעצם משלם?
1. העלויות הקשיחות, ז"א כמה עולה בפועל לבנות את הדירה.
2. מיסים ישירים למדינה.
3. רווח יזמי.
4. רווח קבלני.
5. מחיר הקרקע.
מה יקרה אם מחיר הדירה ירד?
-את עלויות הבנייה נשלם בכל מקרה, כך שהסעיף הזה לא אמור לרדת באופן דרסטי.
-לא מסתבר גם שהמדינה תכניס יד לכיס ותוריד את המיסים.
-הרווח היזמי והקבלני כבר נשחק ע"י תכנית מחיר למשתכן והכנסת קבלנים מחו"ל.
-מה שנשאר מנופח זה מחיר הקרקע, השווי של הקרקע זה בדיוק כמה שקונה מוכן לשלם עליה. זהו בעצם ההבדל בין מחיר של דירה חדשה בבית שאן (אם יש כזו חיה) לבין מחיר של דירה חדשה בתל אביב.
זה נכון אמנם שאף אחד לא הולך לגור חלילה ברחוב, אבל, השאלה היא כמה הקונה מוכן לשלם על הקרקע.
והיה אם יירדו המחירים, מה שיירד בפועל זה עלות הסעיף הזה, כשהירידה כמובן באופן יחסי לאיזור.
כעת, אם דירות חדשות במחיר למשתכן באיזור לא מבוקש עולות באיזור 700,000, הרי שדירה בביתר ששוה היום 1,200,000 זה נטו בגלל עליית מחיר הקרקע לפי הביקוש.
אם המחיר יורד - אנשים כבר לא יהיו מוכנים לשלם את החצי מליון ש"ח תוספת על העלות האמיתית.
כל זה בדירה חדשה.
נניח שדירה בת 25-30 שנה שאינה באיזורי הביקוש יורד לה הערך לפי המצב הנתון שלה, לפי זה נוכל למצוא מהו הערך הריאלי של הדירה.
לסיכום: נכון שאנשים לא יגורו ברחוב, אבל הם ירצו לשלם את מחיר הדירה הריאלי ולא את מחיר הבועה.

 

[יהודאי]

לדעתי העניין הוא כך: מחירי הדירות תלויים במקבלי ההחלטות במשרד האוצר אלה האנשים שיושבים על על השיברים.
כפי מה שנראה בשנים האחרונות אין שם לאף אחד אינטרס רציני לייצב את המחירים (לא דיברנו על להוריד!...), טוב להם שהמחירים הם כאלה, זה מסתדר להם מצוין עם הבנקים ועם המסים למיניהם.
ברגע שיהיה טיפת רצון לפקידים הנ"ל (לא הפוליטיקאים שסתם מדברים) אז משבר הדיור יוכל לצאת לקראת פתרון אפשרי.

הסיבה שהגעתי למסקנה הזאת היא פשוטה. מכיון שעד למשבר כל הזמן בנו דירות, כל הזמן יצאו פרויקטים בערים ביתר קרית ספר ועוד. פתאום הכל הפסיק. הפסיקו לבנות הפסיקו לצאת פרויקטים גדולים (גם בערים שבתוך הקו הירוק). כי הרי הפתרון למשבר זה בניה ואין בניה, ולמה לא בונים דירות? מהסיבה דלעיל.

 

[Rachel Greenstein]

בדרך הטבע, אין מצב שהמחירים ייקרסו
ולו רק מהבחינה הפשוטה שבנק ישראל לא ייתן לזה לקרות.
תחשבו על בנ"א שלקח משכנתא של 700,000
ופתאום המחיר צונח והדירה כולה שווה 500,000
למה שהוא ימשיך לשלם משכנתא? הוא פרייאר?
ואז מה, הבנקים ייתקעו עם מאות דירות למכירה.
(מה שבעצם גרם את המשבר הכלכלי בארה"ב)

.

זה בדיוק ההבדל בין ישראל לארה"ב.
בארה"ב המשכנתא היא על הדירה, כך שתמיד יש לבעלים את האופציה להחליט - שהבנק יקח את הדירה והוא לא ישלם את המשכנתא
כאן, המשכנתא היא על הרוכש, ולו יצויר שהוא יודיע לבנק, קח את הדירה במקום את הכסף, אם הדירה שווה פחות מערך המשכנתא, הוא יאלץ לשלם את ההפרש...
ככה הבנתי

 

[אודם]

הגעתם למסקנא?

יש מסקנא ?
מחוסר דיור מה עליו לעשות עכשיו שישב על הגדר?

 

[נתין]

אם יש לו כסף לקנות, שיקנה במחיר למשתכן.

 

[osnatl]

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה היום את דו"חות הכמות המבוקשת של דירות לחודש אוקטובר. לפי הדו"ח, בחודשים ינואר עד אוקטובר נמכרו כ-24,550 דירות חדשות, נמוך ב-8.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. גם בהשוואה ל-10 החודשים הקודמים נרשמה ירידה משמעותית של 9.9%. ניתן לייחס חלק מהירידה לחודש אוקטובר האחרון שהיה חודש עמוס של חגים וכלל מעט מאוד ימי עבודה.

• ירידה חדה נרשמה בהיקף המכירות באזור הצפון (ירידה של 24% לעומת התקופה המקביל אשתקד, ירידה של 17% באזור ירושלים, ירידה של 16% במחזור חיפה וירידה של 12% במחזור ת"א. מנגד, רשמה עלייה של 19% במחזור דרום.
  
  
  נתון מעניין מאוד מתוך הדו"ח הוא מספר הדירות החדשות שנותרו למכירה ('מלאי הדירות'). נתון לסוף אוקטובר 2016 הנתון עומד על 30,680 דירות. מדובר בנתון שגבוה ב-20% ממלאי הדירות בחודש אוקטובר אשתקד ובאופן כללי מדובר בנתון הגבוה מזה שנים ארוכות. נציין כי ב-2011 מלאי הדירות עמד על 15 אלף בלבד (ראו גרף) וכעת זו הפעם הראשונה שמלאי הדירות חוצה את ה-30 אלף מזה שנים ארוכות. עם זאת, בלמ"ס מציינים כי 27% מתוך מלאי הדירות הנוכחי הוא במחוז מרכז. ובעניין זה נציין כי 76% מהדירות החדשות שנמכרו מתחילת השנה היו באזור המרכז. כלומר החלק היחסי של הדירות באזור המרכז מתוך מלאי הדירות הוא קטן באופן יחסי. ועדיין, לפי המספרים - ירידה בכמות הדירות החדשות שנמכרות לצד גידול במלאי, אולי מאותת על האטה בענף.
  
  גרף מלאי הדירות מאז 2011:

 

[קבוצת זוכים רמה ה']

נתונים מאוד מעניינים, המסקנא שאני מסיק מזה היא: לא חסר דירות, חסר כסף.

 

[נתין]

נתונים מאוד מעניינים, המסקנא שאני מסיק מזה היא: לא חסר דירות, חסר כסף.

שטויות. דוד שלי קבלן שבנה 3 בניינים שלמים וגם היום הוא עושה תוספות בנייה לאברכים והוא אמר לנו בשבת שחסרים בערך 95,500 דירות של שלושה חדרים, ובערך 37,200 דירות של 4/5 חדרים מה שיש בשוק זה בעיקר פנטהאוזים שאברכים לא יכולים להרשות לעצמם.

 

[קבוצת זוכים רמה ה']

שטויות. דוד שלי קבלן שבנה 3 בניינים שלמים וגם היום הוא עושה תוספות בנייה לאברכים והוא אמר לנו בשבת שחסרים בערך 95,500 דירות של שלושה חדרים, ובערך 37,200 דירות של 4/5 חדרים מה שיש בשוק זה בעיקר פנטהאוזים שאברכים לא יכולים להרשות לעצמם.

(תודה על המחמאה) מספר הדירות הדמיוני הזה, אלו בעיקר כאלו שאין להם כסף לקנות. כך שגם אם נשווק היום כדבריך 130,000 דירות הם לא ירוצו לקנות.
מכרו עכשיו במחיר למשתכן בהרצליה בהנחה של קרוב למיליון ש"ח ממחיר השוק, זה המחיר שאנשים רוצים ויכולים לשלם.

 

[רמה פלוס]

שאלה לקוראי הפורום:
מה דעתכם מחירי הדירות יעלו או ירדו?
כחלון יצליח כמו לפיד ?
מחיר למשתכן זו בועת מע"מ 0 או בועה יותר גדולה?
וכו'?......

זה מאוד תלוי איפה...
בריכוזים חרדיים, כדוגמת בני ברק-קרית ספר-ירושלים-אלעד-רכסים וכדו', המחירים לעולם לא ירדו. עקב הביקוש הקיים שלעולם לא ירד. לעומת זאת באזורים אחרים, כדוגמת דימונה-ערד-קריות [בחלקם] וכדו', שהביקוש [לחרדים בכל אופן] הוא לא עבור מגורים, אלא עבור השקעה, ממילא יכול להיות אלף ואחד סיבות שכבר לא יהיה שווה להשקיע ב2020 כמו שהיה שווה להשקיע ב2015, ואז המחיר ירד.

גילוי: לא עברתי על השרשור.

 

[m7080761]

בס"ד

גם אני לא עברתי.
המחירים לא הולכים לרדת אם לא יציפו את השוק בדירות, ולפי המגמה בשנים האחרונות המחירים רק עולים, כבר היום אינני מבין איך הורה לכמה ילדים יכול לשלם אפילו 10% מהדירה של ילדו [וזה מינימום, יש כאלה שמשלמים, או שרוצים לשלם, הרבה יותר].
צריך מישהו עם רצון סוּפר טוב, וכח סוּפר אדיר, כדי לגרום שמשהו יזוז פה, כמו לבטל את ועדות התכנון המסורבלות ולהשאיר רק את הותמלי"ם ולתכנן ולהוציא כל חודש עשרות מכרזים של אלפי דירות כל אחד, לכל האוכלוסיות. כמו"כ יחד עם זאת להשקיע מליארדים בתכנון ובינוי תשתיות, ו"לחלק" קרקעות לקבלנים שיעלה רק הבנייה והרווח היזמי, ולהוריד מה-60% מיסוי על הדירות, ועוד ועוד...
כל המחיר למשתכן והמס על דירה שלישית, זה כמו אקמול לחולה במחלה קשה, וחוץ מכותרות לשר היוזם לא יעשו כלום, ובתקוה שלא יזיקו יותר.
ככל הנראה לפני ביאת המשיח לא נראה את הישועה בענין זה, אחכה לו בכל יום שיבוא [ולא בגלל זה...]

 

[m7080761]

ממש ממש לא נכון, היו כבר תקופות שהמחירים ירדו!!

מה שכן בשורה תחתונה שלך אתה צודק, שלפי כל ההסתברויות והפרשנויות, הדבר היחיד שכחלון יצליח לעשות זה למתן את העליות!!

בינתיים כבר שנתיים הוא לא מצליח, רק לנסות לסתום את הפה לשמאים שטוענים שהמחירים עלו בשנה האחרונה ב-10% [ובשנים האחרונות ב-100%]
לפי רוב אנשי הנדל"ן התוכניות שלו לא יורידו את המחירים ולא ימתנו את העליות, ויש הטוענים שאף יזיקו והמחירים יעלו.

 

[סמסונג]

אולי מבג"ץ תבוא הישועה

http://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/480718

ניחוש פרוע שלי: בג"ץ יפסוק שצריך חקיקה מחודשת בכנסת או לפחות הצבעה חוזרת בוועדת הכספים, והאופזיציה יסחבו את הזמן ולבנתיים הממשלה תיפול (כתב אישום לנתניהו, או שכחלון יחליט לנצל הזדמנות טובה) והחוק יגנז בספר הדמיונות ביחד עם מע"מ 0.

בחירות הבאות- כחלון יראה כמו לפיד בקדנציה הנוכחית!.