דיון מחירי הדירות לאן?

[יוחנן 1]

בשביל מה מביאים פה כל הגרפים על ירידה בנדל"ן?
מה המטרה שלהם?
להראות מה?
אני באמת מנסה להבין.

בשביל הידע של הציבור.
ובשביל לנסות לענות על כותרת האשכול.

 

[האורות]

בשביל הידע של הציבור.

הידע של הציבור, הוא רק על מה קורה בגלל הקורונה רק בנדל"ן?

ובשביל לנסות לענות על כותרת האשכול.

השאלה שבכותרת היא רק על התקופה הספציפית של הקורונה?
כי אני הבנתי שזאת שאלה לשנים קדימה.

אם כולם מבינים כמוך, שזה רק לקורונה, נהדר.

 

[יוחנן 1]

הידע של הציבור, הוא רק על מה קורה בגלל הקורונה רק בנדל"ן?

הנושא של האשכול זה מחירי הדירות.
כשיהיה אשכול על דברים אחרים כמו "מחירי האורז לאן?" אז אולי אני יביא שם כתבות שמדברות על אורז.

השאלה שבכותרת היא רק על התקופה הספציפית של הקורונה?
כי אני הבנתי שזאת שאלה לשנים קדימה.

אם כולם מבינים כמוך, שזה רק לקורונה, נהדר.

ויש קשר בין התקופה הזאת, לבין שנים קדימה, בכל אופן לפי דעתי, וגם לדעת מי שכתב את הכתבה.

 

[האורות]

הנושא של האשכול זה מחירי הדירות.

אבל אני הבנתי שזה לשנים קדימה,
ואם הבאת את הכתבה כמענה על שנים קדימה, אז זו הטעיה.
אולי בלי כוונה, אבל זו הטעיה.

אני מדבר על הציטוט הזה שהובא:

תראו את הנתונים מהתקופה האחרונה

 

[יוחנן 1]

אבל אני הבנתי שזה לשנים קדימה,
ואם הבאת את הכתבה כמענה על שנים קדימה, אז זו הטעיה.
אולי בלי כוונה, אבל זו הטעיה.

אני מדבר על הציטוט הזה שהובא:

זו דעתך שאין קשר.
אבל

ויש קשר בין התקופה הזאת, לבין שנים קדימה, בכל אופן לפי דעתי, וגם לדעת מי שכתב את הכתבה.

 

[האורות]

אז בא ואלמדך פרק בהלכות "הטעיה"

הטעיה זה לא שקר.
הטעיה זה לקחת נתונים ולשחק בהם,

מישהו יבוא וישאל "מה יהיה עם הדירות בעשורים הקרובים"
ויקבל תשובה "שמע, מחירי הדירות יורדים ב30%, וזה עוד לא הסוף",
זאת סופר הטעיה.

התשובה הנכונה היא,
בגלל הקורונה, יש כמה חודשים של מיתון במכירות, וישנה ירידה מסויימת בגלל התקופה,
אני מאמין שזה ישפיע באיזה אופן על עתיד מחירי הדירות.

זה למי שאינו איש מקצוע,
מי שיותר איש מקצוע, אמור להבין שהירידה התקופתית הזו תפגע קלושות בעליית המחירים,
כלומר המחירים יעלו אבל עם איזשוהי מכה בכנף

 

[יוחנן 1]

ממש מצחיק מה שכתבת.
ואני יגיד לך למה.
אז הקטע הבא, זה מה שאתה הבנת שכתבתי.

מישהו יבוא וישאל "מה יהיה עם הדירות בעשורים הקרובים"
ויקבל תשובה "שמע, מחירי הדירות יורדים ב30%, וזה עוד לא הסוף",
זאת סופר הטעיה.

אבל מה שאני התכוונתי בהבאת הנתונים זה -

התשובה הנכונה היא,
בגלל הקורונה, יש כמה חודשים של מיתון במכירות, וישנה ירידה מסויימת בגלל התקופה,
אני מאמין שזה ישפיע באיזה אופן על עתיד מחירי הדירות.

 

[האורות]

מה שאני ניסיתי להבין זה אכן זה:

אם כולם מבינים כמוך, שזה רק לקורונה, נהדר.

אבל אתה התעקשת לתקן אותי

 

[יוחנן 1]

מה שאני ניסיתי להבין זה אכן זה:



אבל אתה התעקשת לתקן אותי

שוב,לדעתי זה משפיע ממש לא רק לתקופת הקורונה, אלא כמו שכתבת גם השפעה מסוימת על העתיד.

אני מאמין שזה ישפיע באיזה אופן על עתיד מחירי הדירות.

עכשיו כמה ההשפעה תהיה?
נחיה ונראה.

 

[יוחנן 1]

הקורונה תפוצץ את בועת הנדל”ן?

ספוילר: הכתבה המלאה, מאד מעניין!!

הקורונה תפוצץ את בועת הנדל”ן? זה מה שצפוי לאחר מכן
הנגיף, הבועה, השוק והכלכלה: בעוד שיש מי שבטוחים כי הדבר היחיד שיחלץ את המשק מהיעדר הגלובליזיציה והמיתון העמוק הוא בפתיחת עורקי שוק הנדל”ן והנעת ‘הקטר של המשק’ בהורדת המחירים, עולה החשש הנגדי • ירידת מחירים דרסטית, בשילוב עשרות אלפי דוחי משכנתאות (מתוך מאות אלפים) שיהפכו לחדלי פירעון – עלולים לגרור את הרכבת הכלכלית כולה אל התהום • האם יש כאן בועה בכלל? והאם בנק ישראל נוהג נכון? מה עשו בספרד, באירלנד וביפן? והאם פיצוץ בועת הנדל”ן עשוי להביא יום שחור לכלכלה כשמחירי הנדל”ן בסופו של דבר ישובו – בטווח הארוך – לכסלם? • מאבקו של הקטר הראשי במסילות הקטועות
דוד שלומוביץ 16.07.2020

נגיף מחירים ובועה. דירות בירושלים | צילום אילוסטרציה: ליאור מזרחי, פלאש 90
האם נגיף הקורונה יהיה הסיכה שתפוצץ את בועת הנדל”ן בישראל? על השאלה הזו ננסה לענות, לא לפני שנציב שאלה חמורה עוד יותר: האם טוב לנו שהבועה תתפוצץ? ואולי שוק הנדל”ן – אם יתמוטט – עלול למשוך איתו את הכלכלה כולה? הבה נצלול את הנתונים, הדוגמאות וההיסקים המתבקשים – לצד הדילמות שתישארנה פתוחות לעתיד הלוט בערפל.
אחת הפעולות הראשונות של בנק ישראל במשבר הקורונה, נגעה בליבה של הכלכלה הישראלית. כאשר מיליון ישראלים יצאו לחל”ת, הורה בנק ישראל לכל הבנקים לאפשר את דחיית תשלומי המשכנתא לכלל האזרחים. החשש: אי היכולת של האזרחים לעמוד בתשלומי המשכנתא עלולה להביא לכך שהבנקים הגדולים יהפכו לבעליהן של עשרות אלפי דירות. מכאן ועד למשבר עמוק ופיצוץ בועת הנדל”ן הישראלית, קצרה הדרך.


השבוע, בעקבות גל הדבקה שני, שנראה חמור עוד יותר מהראשון ומול הנתונים הקשים של האזרחים המתקשים לכלכל את עצמם בעקבות משבר הקורונה, הודיע בנק ישראל על דחייה נוספת בתשלומי המשכנתאות, בנוסף על דחיית החזרי הלוואות באשראי צרכני ואשראי עסקי. בנק ישראל וכלל הבנקים בישראל, מתפארים בהערכת סיכונים מצוינת והחזקת יתרות שהינן כאוויר לנשימה בטווח ארוך. בעת משבר בסדר גודל ארצי ועולמי, רף הסיכונים מזנק באחת. במצב כזה, עדיף לדחות תשלומי הלוואות מאשר להתמודד עם עשרות – אם לא מאות – אלפי לקוחות המחזיקים חשבונות פיגורים. כולם מבינים שבנקים יכולים להמתין, הלחם והחלב לא.
אולם זה עדיין מסוכן. בהמשך נראה, כי 140 אלף דוחי המשכנתאות של הגל הראשון, עלולים להיות הסיכה בבועת הנדל”ן כאשר תסתיים תקופת ההקפאה ויתברר שאין להם באמת כסף לשלם את התשלום המלא.
בועה בועה, כן או לא?
הדעות בישראל חלוקות מזה שנים האם יש בישראל בועת נדל”ן, או שמא לא. דעות הצדדים החולקים, תלויות בדרך כלל באיזה צד של הכסף נמצאת הדעה. האזרחים, הרוצים קורת גג לראשם מבלי לשעבד כשליש מחייהם (או מחצית משנות-חיי העבודה שלהם) טוענים – יש בועה: מדוע ארבעה קירות מבלוק אפור עם תקרת ורצפת בטון עולים בפריפריה חצי מיליון שקל ובאזורים אחרים מיליון וחצי, שני מיליון וצפונה.
מול האזרח ניצבים כרישי נדל”ן, מפלצות הבנקים, מלתעות החוק, הרגולטורים והנהנים מאחוזי המסים בנגזרים מעסקאות אלה (או בקיצור, המדינה), לצד משקיעים, יזמים, קבלנים, מתווכים ועוד אי אלו דמויות שהצד השווה בהן הוא עולם הנדל”ן הנוצץ והשווה. אלה טוענים: הכל עניין של ביקוש והיצע. אין בועה. אלה המחירים. לכו למנהטן ובדקו. צאו לערי הבירה והעסקים ותבינו. בכל העולם עד שעה נסיעה מלב בירת העסקים, המחירים מזנקים.
יש לו מנה רוצה מאתיים
תשמעו סיפור. באחת הערים (ולא משנה היכן – אפילו אל תנסו לנחש), חיו בשלווה כמעט סטואית חרדים לצד חילונים. רחוב לצד רחוב, שכונה לצד שכונה. ויהי היום, והשכונה הגיעה לרוויה. או במילים מפוצצות יותר, ‘פיצוץ אוכלוסין’. לפתע נוצר צורך בדירות נוספות עבור העדר הצעיר שהתחתן וביקש לגור בסמוך לסינר המגונן. כך החלה התופעה המוכרת – המתחרדים.
עוד דירה חילונית עברה לידיים חרדיות, על עוד בניין נתלה שלט וירטואלי ‘מתחרד’, וידי המתווכים היו עמוסות, אולי נכון יותר לומר רגליהם. באין מעליות נאלצו אלה לעלות ולרדת בבניינים אשר כף רגל חרדית מעולם לא דרכה בהם, בין כלבים ושאר מרעין בישין.

אלא שאחדים מבין המתווכים חשבו שהם לא הרוויחו כדי שביעה ואפשר עוד. הם החלו לדחוק בחילונים לעזוב, תוך שהם לוחשים להם כי יוכלו להרוויח יותר, יותר, יותר ויותר. אם תציעו את דירתכם למכירה, תוכלו לבקש עליה עוד מאה אלף שקלים מהעסקה ששכנכם עשה, אמרו המתווכים לאוזניים הכרויות. לפתע, תופעת ההתחרדות קיבלה תאוצה. החילונים הבינו כי לפניהם מכרה זהב: יש חרדים ‘פראיירים’ שמוכנים לשלם על הזבל הנדל”ני (במחילה, וכהגדרה מטאפורית בלבד. מדובר על דירות שיכון או בנייני רכבת עלובים) שהם מחזיקים בבעלותם, המון כסף. עוד ועוד דירות התפנו במהירות תוך שהמחירים מזנקים באותה מהירות ממש.
כעבור שנים בודדות, השכונה התחרדה כמעט ברובה, בתי כנסיות נפתחו, תלמודי תורה ובתי יעקב הורחבו, אבל המחירים… הוי המחירים. הם כבר לא שבו לרדת. הם כמו נסעו במסלול חד סטרי ללא יכולת ביצוע פרסה או עצירה, ולו רק כדי לשאול: מדוע אותם ארבעה קירות מוזנחים שאתמול היו שווים 300-400 אלף שקל שווים לפתע כפול שניים וחצי?
המדינה שולטת בנדל”ן
יאמרו הציניקנים בהיתממות: מדובר בהיצע וביקוש. כשיש מעט ממוצר ויש אליו ביקוש רב – שוויו עולה.
אז זהו, שלא. זה נכון שיש היצע וביקוש, השאלה מי שולט בהיצע, ומי בביקוש – ונכנע בלית ברירה.
המדינה היא הנהנית הגדולה ביותר משוק נדל”ן גבוה. המסים המשולמים לקופת המדינה מעסקאות נדל”ן, מעשירים את הקופה מאוד. לא סתם אמר יאיר פינס, מנכ”ל משרד השיכון – שמבקש לדחוף את הנדל”ן הפריפריאלי עכשיו, כרצון השר שמעליו, אך הינו איש כלכלה בהווייתו ואחד מפקידי האוצר הבכירים לשעבר – כי ענף הנדל”ן הוא אחד מקטרי הצמיחה של המשק. המדינה, היא אחת המתנגדות הגדולות ביותר לירידת מחירים בשוק הנדל”ן. היא תציע מענקים, הלוואות, הטבות לזוגות צעירים או רוכשי דירה ראשונה; רק לא תשחרר מאות קרקעות בחינם כדי לבנות עליהן אלפי דירות בזול. זה עלול – חלילה וחס – לשבור את שוק הנדל”ן המניע את המשק.

מאידך – ואם אמרנו שמדובר בשוק של היצע וביקש, משבר הקורונה עלול להיות הזדמנות של פעם בדור, לשבור את המחירים כלפי מטה. או במילים אחרות לפוצץ אחת ולתמיד את בועת הנדל”ן הישראלית. איך? פשוט מאוד: צירוף מקרים נדיר של האטה כלכלית החוצה את כל ענפי המשק; הפסקת הבנייה בגלל סגר על השטחים ואי כניסת פועלים זרים ארצה; פיגורים מתמשכים במשכנתאות מאלצים את הבנקים לזרוק אלפי אזרחים לרחוב ולמכור את הדירות לכל המרבה במחיר; קבלנים שמנסים להציל את רכושם ולשלם התחייבויות משחררים לשוק דירות במחירי רצפה, ואזרחים שמצבם הכלכלי מאלץ אותם למכור את דירתם הגדולה ולעבור להתגורר ביחידה פצפונת או אפילו אצל ההורים – כולם מובילים לאותה תוצאה: ירידה גדולה בביקושים, ירידה קטנה בהיצע ובום אחד גדול.
כעת נצטרך לענות על השאלות: האם אכן יש בישראל בועת נדל”ן? מהו הרקע לפיצוצי בועות נדל”ן בעולם, והאם זה אפשרי ‘אחת ולתמיד’ או שהמחירים מתקנים את עצמם בסופו של דבר. כלפי מעלה כמובן.
הבה ונראה.
תולדות התפתחות הבועה
ראשית, לבועה ולתולדותיה. כמובן, שלא נפתח כאן שיעור מעמיק בהשקעות ובכלכלה. סיבות רבות יש להיווצרות הבועה המדוברת, אחת מהן ואולי אחת העיקריות שבהן הלא היא: ‘יחס מדד שכירות-קנייה’ (price to rent index). מדד זה בודק למעשה את היחס בין מחיר דירה לבין דמי השכירות ממנה. כאשר תשואת השכירות של הדירה נמוכה סביר להניח – ובהתבסס על סיבות נוספות – כי אכן יש בועת נדל”ן.
נפילת הבורסה בישראל במשבר 2008, העבירה משקיעים רבים לנדל”ן. המחירים זינקו בחדות עד ל-2016 אז החל כחלון לחסום את דרכם של המשקיעים. אלא שמחירי השכירות לא זינקו בהתאם. תשואת השכירות בישראל הגיעה ב-2018 לשיעור זעום של 2.63% בלבד. ב-2017 התריעה קרן המטבע העולמית כי המצב בישראל מתקרב למצב ששרר בארה”ב ערב המשבר ב-2008. מסתבר שתשואת השכירות צנחה שם באופן דרמטי טרם התרסקות שוק הדיור באותה שנה. על פי הארגון, קצב ההידרדרות במדד זה בישראל הוא הגבוה ביותר מבין כל מדינות הארגון ועומד על 69%(!) בין השנים 2006-2016.
בועה, כבר אמרנו?
מחקר שנתי שנערך על ידי משרד מנהל ההשקעות הראשי של UBS Global Wealth Management, מצביע על סיכונים להתהוות בועות נדל”ן ברחבי העולם או על מצב של מחירים מאד מוגזמים בשווקי נדל”ן. המדד שפורסם בפעם האחרונה בספטמבר 2019 מנתח את מחירי נכסי המגורים ב- 24 ערים גדולות ברחבי העולם: לונדון, פריז, פרנקפורט, וונקובר, סידני, מינכן, טורונטו, הונג-קונג, אמסטרדם, סן פרנסיסקו, טוקיו, שטוקהולם, ציריך, לונדון, לוס אנג’לס, ג’נבה, ניו-יורק, סינגפור, בוסטון, מילאנו ועוד.

על העיר תל אביב – שלנו – כותבים חוקרי UBS: “במהלך 30 השנים האחרונות, עליות המחירים בתל אביב היו בין הגבוהות מכל הערים שסקרנו בדו”ח זה. המחירים עלו בצורה כמעט קבועה בין 2003 ו-2017. עליית שיעורי המשכנתאות והקושי ההולך והגובר של האנשים לרכוש נדל”ן, הביאה לתיקון במחירים שהתייצבו ברובם. אך העיר עדיין נמצאת בתחום המחירים הגבוהים”.
הכירו גאווה ישראלית חדשה – בועת נדל”ן.
המרכז השבע יממן פריפריה רעבה
חלקם של המשקיעים גדול מאוד בהתפתחות הבועה. באמצעות ריביות אפסיות – שאין כאן המקום להיכנס מדוע ולמה היו הריביות כה נמוכות – הבעירו המשקיעים אש לוהטת במנוע הביקושים. התוצאה כאמור, זינוק חד. משה כחלון “ילד מַעֲבָּרַת גבעת אולגה” (ציטוט מדברי נתניהו), בן לעולים מלוב נכנס למשרד האוצר במטרה לעשות למחירי הדיור את אשר עולל לחברות הסלולר בהוזלת המחירים.
עד מהרה הבין כחלון כשר אוצר את המשמעות של נפילת מחירי הנדל”ן, ופנה – כראש מפלגה חברתית – לעסוק בנדל”ן לזוגות צעירים, רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור.
על פי סקירת הכלכלנית הראשית במשרד האוצר מחודש אפריל 2016 עת הטיל כחלון מס על המשקיעים, החל לרדת ‘מלאי’ הדירות הקיים בידי המשקיעים. שימו לב, עד למאי האחרון כ-24 אלף דירות שהיו בידי המשקיעים עברו לשוק החופשי. כספם של המשקיעים החל לצאת משערי ארץ הקודש וכיום משוטט הכסף הישראלי במדינות רבות בעולם.
יעקב ליצמן שנכנס לנעליו של כחלון – בתחום הדיור – לא הולך להילחם גם הוא במחירי הדיור המאמירים. דרך משקפיו החסידיים רואה ליצמן רק דבר אחד: פריפריה – חברתית וגיאוגרפית. הוא רואה את ה’עמך’ הנמק בדירות מחסנים, מרתפים, עליות גג וחניות ומעוניין להעניק לו קורת גג במחיר שפוי. נכון. לא אמרנו מחיר נמוך, כי אין דבר כזה בתחום הנדל”ן, שפוי יש, אפילו הגיוני ולא משעבד את כל החיים עד מחנק. לצורך כך הוא מבקש להחזיר את המשקיעים לשוק באזורי הביקוש, באזור המרכז. יטרפו שם המשקיעים אלו את אלו, יטפסו שם המחירים עד כלות, תתנפח הבועה במדינת תל אביב עוד ועוד, ובמרווח שייווצר, ימומנו מענקים והטבות לפריפריה החברתית והגיאוגרפית.

עכשיו, כשהבנו שלכאורה יש בועת נדל”ן במדינת ישראל ומשבר הקורונה עלול לפוצצה, צריך להבין כיצד התפתחו בועות נדל”ן בעולם, מהו הטריגר לפיצוצן, ומה התרחש לאחר מכן – האם המחירים עלו בחזרה, כמה, ובאיזה קצב.
שוק לא הומוגני בארה”ב
את בועת הנדל”ן בארה”ב שהובילה למשבר הסאב-פריים כולם מכירים. הריבית ירדה נמוך-נמוך, הבנקים העניקו אפשרות לרכוש נכס ללא מקדמה במינופים גבוהים והאזרחים חשבו שמקסימום הם יעמידו את הנכס למכירה. כאשר החל מיתון ולווים לא יכלו לעמוד בתשלומיהם, החלה שרשרת של מחנק אשראי והתוצאה הייתה בלתי נמנעת. קריסתו של גוף חזק כמו ליהמן ברדרס הכניס את המערכת כולה לסחרור, האמון בכלכלה האמריקאית הגיע לשפל והיא נכנסה למיתון עמוק עוד יותר.
הכלכלנים והפרשנים הסבירו את הנפילה במונח כלכלי חדש: “משכנתאות מורעלות” – משכנתאות עבורם ערך הנכס המבוטח קטן מערך המשכנתא (החוב). עד היום ישנם רחובות שלמים של דירות רפאים השייכים לבנקים או לאנשים באזורים שנעזבו.

ומה קורה היום? המחירים הממוצעים לדירות בארה”ב כבר עברו את מחירי 2008. בבחינה של הטווח הארוך נראה כי הגרף מצביע על מגמת עלייה מאז 1975 ברצף, למרות הנפילה הגדולה. חשוב לציין ששוק הנדל”ן בארה”ב אינו הומוגני, ומורכב מ-51 מדינות, אלפי ערים ומאות אלפי שכונות. בשיקגו למשל, מחירי הנכסים עדיין נמוכים משהיו ערב המשבר. ביוסטון לעומת זאת, מחירי הדירות כמעט ולא נפגעו ב-2008 וכעת הם כבר גבוהים בהרבה מערב המשבר.
העשור האבוד של יפן
לעומת ארה”ב, בועת הנדל”ן שהתקיימה מ-1986 ועד 1991 ביפן – הרבה פחות מוכרת. המדיניות הכלכלית של יפן הביאה כסף רב לבנקים שהחלו לתת הלוואות בקלות. כסף רב שהיה פנוי להשקעות, בשילוב עם חוסר פיקוח כלכלי, ביטחון יתר ואופוריה בכל הנוגע לעתיד הכלכלי, הביאו לזינוק של הבורסה לניירות ערך בטוקיו כמו גם בשוק הנדל”ן. התפוצצותה של הבועה לא הייתה ביום אחד והיא נמשכה – שלא לומר נמתחה כמסטיק – על פני מעל עשור. הכסף הרב שזרם לשוק הגביר את העודף המסחרי ויפן נכנסה למיתון, או כפי שמכונה התקופה ההיא ‘שנות העשור האבוד’. בין היתר, באותה עת יפן איבדה את הבכורה בתחומים רבים ואפשרה לענק הסיני לצמוח לממדיו הנוכחיים.
מחירי הנדל”ן נפלו כה עמוק עד כדי כך שבשנת 2004 צנחו מחירי הנכסים ברובע העסקים של טוקיו לכדי אחוז אחד ממחירם בשיא, אם כי עדיין דורגו כאחד האזורים היקרים בעולם. ב-2007 שבו המחירים לעלות, אך בעקבות המשבר הכלכלי של 2008 הם שבו וצנחו. מה קורה כיום בטוקיו? על פי מדד בועות הנדל”ן הגלובלי של UBS לשנת 2019, יש בטוקיו חוסר איזון משמעותי במחירי הנדל”ן וקיים סיכון לבועה.



לומדים מהאירים והספרדים
בועה אחרת, ידועה לא פחות, היא הבועה האירית. בין השנים 1990-2007 הייתה באירלנד צמיחה כלכלית מטורפת. שוק הנדל”ן האירי היה הכי חם בעולם. בין השנים 2000-2006 הוזרמו כספים רבים לשוק הנדל”ן בה והתחלות הבנייה היו בשיא. הבנקים השתוללו מנחת, הממשלה נהנתה מהמסים הרבים של עסקאות הנדל”ן (מזכיר מנהג ישראלי דומה) והמחירים זינקו יותר מפי ארבעה. כשהבועה התפוצצה, הכלכלה האירית נפגעה קשות. מחירי הדירות צנחו החל בכ-50% ואפילו עד לכ-62% במקרים מסוימים. האבטלה גאתה מאוד, והמשבר הבנקאי היה חריף.
ומה קורה היום? המחירים עלו, התייצבו וביצעו תיקון קל, אולם בשיעורים נמוכים מאוד.
גם מהבועה הספרדית יש לנו מה ללמוד.
פיצוץ הבועה החל מירידה בכמות העסקאות, מה שהוביל בהכרח לירידה במחירים. להזכירכם, כאן בישראל היו ירידות בעסקאות בחודשים האחרונים של 28%-38%.
‘גולדמן זאקס’ שניתח 24 בועות נדל”ן בעולם טוען, כי הסימן המקדים לפיצוץ הוא: שנתיים קודם הפיצוץ, קצב הצמיחה הכלכלית יורד. מדובר על מחקר שנעשה אמנם בשנת 2008 והובא ב’גלובס’, אולם תוצאותיו רלוונטיות עד היום. בועות הדיור של ספרד (1977), יפן (1982), נורבגיה (1987), פינלנד (1991) ושוודיה (1991) נחקרו לעומק ומרביתם היו שילוב קטלני של משבר נדל”ן ומשבר חריף במערכת הפיננסית.

לטענת המחקר, במקרה של מגה-בועה (כמו בישראל. ד”ש) מדובר בירידת מחירי דירות של 30%-35% במשך 6 שנים. תרחיש הקיצון של בנק ישראל ליציבות הבנקים מדבר בדיוק על הפרמטר הזה שיכול לפגוע ביציבות הבנקים: ירידת מחירי דירות של מעל 35%, זאת בנוסף לאבטלה של מעל 9.3% מכלל כוח העבודה במשק.
תמרור אדום לדירות ‘על הנייר’
האם אכן תתפוצץ בועת הנדל”ן בישראל? איננו יודעים. הניסיון בעולם מראה כי שוק הנדל”ן, ובעיקר שוק הדיור, מגיב לאט מאוד למהמורות כלכליות. בשלב זה, למרבית חברות הבנייה והיזמים יש שומנים ועודפים רבים לצלוח את המשבר הנוכחי ביציבות. אך בטווח הארוך, עלולים עשרות אלפי דוחי תשלומי המשכנתאות להשתלב עם מאות אלפי דורשי עבודה יחדיו ולמשוך את הכלכלה כלפי מטה. הצריכה תרד, הצמיחה תיעצר והפיצוץ עלול להופיע כמו משום מקום.
סממן ראשון לדבר ניתן לראות בעסקאות של דירות ‘על הנייר’ שצנחו לרמתן הנמוכה ביותר מזה שנה וחצי. “ממצא זה עשוי להעיד על חשש של הרוכשים מקניית דירה ‘על הנייר'”, כותבת הכלכלנית הראשית במשרד האוצר. היא מסבירה כי החשש קיים “על רקע אי הוודאות הגבוהה (בכלל זה של מידת העמידה של הקבלן בתאריך עליו הוא התחייב ואי הבהירות הקיימת, נוכח משדר הקורונה, לגבי גובה הפיצוי שיינתן עקב איחור במסירה)”. נתון זה בהחלט להיות טריגר ראשון לפיצוץ בועת הנדל”ן.
זכרו היכן קראתם על כך לראשונה.
הנדל”ן החרדי
בשולי הכתבה כדאי להבחין בכך ששוק הנדל”ן החרדי מתנהג באופן קצת שונה מהשוק הכללי.
קובעי המדיניות בישראל, מעולם לא חשבו לבצע סקר תת-מגזרי ובדיקה מעמיקה של קצב השינויים, הגורמים להם ועוד. המחירים בשכונות הביקוש החרדיות בערים מעורבות – כמו אשדוד, פתח תקווה, קרית גת וכדומה, לא תמיד עלו בקצב דומה.
זאת ועוד, בעקבות המחסור בדירות במגזר החרדי, אלפי משפחות השקיעו מכספם בשיפוץ מחסן, בבנייה בין עמודים, בפיצול דירות או בבנייה על גגות, במטרה להרוויח מדמי השכירות הגואים. כלל לא בטוח שפיצוץ בועת הנדל”ן בישראל תפגע בדמי השכירות של דירות אלה באזורי הביקוש. ומאידך, הפצצת השוק החרדי בדיור בר השגה, עלולה לפגוע במשקיעים פרטיים אלה.

האמור בכתבה זו אינו מהווה ייעוץ פרטני למשקיעים בעסקאות בשוק הנדל”ן. הדברים מובאים כמידע בלבד וכאינפורמציה שימושית גרידא.

מקור

 

[הר הבשן]

מחירי הדיור לאן?

 

[האורות]

סופסוף בחור שמדבר לעניין,

עוד פרט חשוב שהוא לא מנה פה,
המדינה מאריכה את זמן מכירת נכס קיים בשביל פטור דירה ראשונה,
(דהיינו, מי ששיפר דיור, שהיה לו דירה שגר בה ועבר לדירה אחרת, חייב למכור את הראשונה תוך 18 חודש בשביל לא לשלם מס רכישה על השנייה, המדינה האריכה את זה בעוד 6 חודשים)

במידה והמדינה לא הייתה מאריכה, היה לחץ למכור דבר שהיה מוריד מחירים (ופוגע קשות בבעלי הדירות, שכן מהכסף הזה הם מתכננים לשלם את הדירה החדשה).

א קיצר,
א. המדינה עושה הכל בשביל לא להוריד מחירים,
ב. חבר'ה, אכן כעת זו הזדמנות בשוק הנדל"ן. אל תפספסו הזדמנויות היסטוריות שכאלה.

 

[יוחנן 1]

מחירי הדיור לאן?

אני אתמצט את מה שהוא אומר שם בשני מילים.
וככה הוא אמר "לא יודע"
יפה מאוד.
נראה לי שרובנו מסכימים עם זה, אולי חוץ מ @האורות

 

[אש הברזל]

היתה ישיבה שלשום של בנק ישראל עם כל הבכירים בנושא שוק הדיור
והמסקנה הסופית הייתה שא"א לדעת לאן השוק הולך
אז אם הם מודים שהם לא יודעים כולם יכולים להודות בזה

 

[משכיל אל דל]

עוקב אחרי האשכול באדיקות
המסקנא שלי שרוב רובם (לא כולם) של הכותבים 'נוגעים בדבר' לטוב ולמוטב
יותר נכון לומר מי שהאינטרס האישי שלו זה שמחירי הדיור יעלו משוכנע ומשכנע שאכן כך יהיה עם תילי תילים של הסברים ופלפולים, ולמי שיש אינטרס אישי הפוך מגלה את כישוריו ומלמדנו שיעור בתורת השיכנוע
ולמי פה אין אינטרס אישי? כולם פה או בעלי דירה למגורים או שוכרים דירה ומצפים שמחירי הדירות ירדו או משקיעים בפריפריה או מתפרנסים מנדל"ן וכן על זה הדרך.....
זה בסדר גמור שיש אינטרס אבל צריך להבדיל בין משאלת לב להערכה הגיונית
נ.ב. אל תתפסו אותי על המילה ייתכן שלא דייקתי לגמרי אבל הרעיון מובן
נ.ב. לא התכוונתי אישית למאן דהו אלא באופן כללי

 

[האורות]

זאת אומרת שאין מציאות לקיים דיון לגופו של עניין,
אלא דיון חייב להיות לגופו של אדם...
אני לא מסכים עם זה בכלל.

אני, מהתעסקותי בשוק הנדל"ן, כמה שנים ובכמה תחומים, סבור שיעלה,
ומי שקצת מכיר את ה"היגיון" של נדל"ן, צריך להסכים עם זה,
אני לא רואה הגיון שלא יעלה.

ייתכן ולבכירים הנ"ל יש מידעים שלי אין.
אשמח למקור הדברים של האסיפה הנ"ל.

 

[למעשה]

האם מחירי הדירות יירדו?
מיתון כלכלי כבד ונתוני אבטלה קשים פוגשים שוק דירות יחסית איתן; מצד אחד - רואים ירידת מחירים מצומצמת, עם זאת הקבלנים, הבנקים והממשלה פועלים על מנת לשמור על הביקושים ערים; לאן מכאן?

לאן "הולכים" מחירי הדירות? אלפי זוגות צעירים ומשפרי דיור מתחבטים בשאלה. גם המשקיעים קיבלו הנחה מהמדינה בדמות מס רכישה מופחת שיוזיל את עלות הרכישה בכ-30-50 אלף שקל לדירה ממוצעת, שואלים - האם זה הזמן לקנות דירה או שעדיף להמתין על הגדר עד אשר הדברים בשטח יתבהרו?


הנתונים עד כה אמביוולנטים - מצד אחד אנחנו בעיצומו של מיתון מהקשים בהיסטוריה, נתוני האבטלה ברמה דו ספרתית כאשר מאות אלפי ישראל איבדו את מקום עבודתם, ותחזית בנק ישראל צופה התכווצות של כ-6% בתמ"ג בשנת הנוכחית. ולמרות כל זאת שוק הדירות עדיין מפגין חוסן מסוים. נתוני המכירות בחודש יוני הצביעו על מכירות שיא. חברות בניה רבות דיווחו על היקף מכירות גבוה וביקושים ערים במשרדי המכירות גם במהלך חודש יולי אך הגידול בתחלואה של הגל השני מיתן את הביקושים ואת הצפי לחודשים אוגוסט וספטמבר.

אז מה אומרים השחקנים בשוק? והאם תרחיש האימה צפוי להתממש
הקבלנים באופן טבעי מעריכים שמחירי הדירות ימשיכו לטפס. אמנם יש להם אינטרס מובהק לייצר אוירה אופטימית בשוק, אך רבים מתוך אלו שמשוחחים איתנו בעלי ניסיון וותיק בשוק הדירות ומכירים גם תקופות קשות ומיתונים - וההיסטוריה בהחלט תומכת באג'נדה שלהם. מחירי הדירות בישראל במגמת עלייה ברורה, גם בתקופות המיתון של שנות ה-90 ותחילת ה-2000 מחירי הדירות כמעט ולא ירדו נומינלית אלא נשחקו ריאלית. בנוסף יש ביכולתם לווסת את ההיצע ולצמצם כניסה לפרויקטים בהתאם לתנאי השוק.

הבנקים משדרים אופטימיות זהירה גם כן, הביקושים למשכנתאות ביוני יולי היו גבוהים ובתאם למכירות בשוק. הנתונים במערכת הבנקאית מצביעים על כך שכ-70% מכלל ציבור המקפיאים חזר לשלם את המשכנתא בסיום שלושת חודשי ההקפאה, בנוסף מדגישים בבנקים כי גל המובטלים הגדול נמצא בקרב אנשים צעירים שטרם לקחו משכנתא. עוד מציינים בבנק לאומי כי הציעו אפשרות לדחיית קרן המשכנתא למשך שנתיים אך הביקוש למוצר נמוך מאוד. המסר העיקרי שעולה מהבנקים שקיימת נכונות גבוהה להעניק פתרונות אשראי חריגים ויוצאי דופן על מנת לספק פתרונות למצב הכלכלי וגם באופן עקיף לשמור על יציבות במחירי הדירות. ובכך מפיגים במידת מה את החשש מפני תרחיש של אי עמידה בתשלומי המשכנתא והצפה גדולה של דירות שיורידו את המחירים בצורה חדה.

ממשלת ישראל עדיין לא סיפקה תוכנית סדורה לשוק הדירות והנעלמים עדיין רבים, עם זאת האמירות שעולות משר השיכון כי הדגש העיקרי בתוכניתו ילך לפריפריה ואילו אזורי הביקוש יחזרו למתכונת של מכרזים לכל המרבה במחיר ובכך עלול להזניק שוב את מחירי הקרקעות. הפחתת מס הרכישה היא איתות ברור לגבי הרצון לתמוך בשוק הדירות במטרה לשמור על ביקושים ערים לאור ההתכווצות בביקושים מצד הציבור שנכנס למעגל האבטלה. למשקיע הממוצע החזרת מס הרכישה למתכונתו הקודמת מהווה שיפור תשואה קטן ומוגבל וזה לא עשוי להחזיר את המשקיעים לשוק לרמות של 2015, אך יותר מכך זה מעיד על האינטרס הממשלתי לתמוך במחירי הדירות - וזה בפני עצמו סימן חיובי לשוק.

מיתון הקורונה צפוי להרחיק את חלום הדירה מהרבה זוגות צעירים וזה בהחלט סימן רע לדור הנוכחי, אך הצורך הלאומי בשמירה על יציבות מחירים יחד עם הצורך העסקי של הבנקים והקבלנים מקטין את הסיכוי לירידת מחירים באופן משמעותי. המגמה הנוכחית של ירידת מחירים נקודתית ומוגבלת עשויה להישאר זמן מה בשוק ואילו חזרה לעליית מחירים מתונה באזורי ביקוש היא גם בהחלט תרחיש סביר. בעולם כלכלי נורמלי ייתכן ותרחיש האימה למחירי הדירות היה סביר - אך בהינתן ביקוש קשיח למחירי הדירות, ריבית אפסית וכוחות חזקים שתומכים ברמת המחירים הנוכחית - הסבירות להתממשות תרחיש האימה הינו קלוש.

 

[Tweenset]

אם כבר השאלה האמיתית לשאול היא: מחירי הדירות עד לאן?
כי הגיוני שהנדל''ן יעלה,
והגיוני שבתקופה הקרובה יהיה מיתון, אנשים יאלצו למכור בגלל מצוקה כלכלית והכדור יהיה בידיים של הקונים.
כלומר בתקופה הקרובה אפשר יהיה למצוא מציאות בשוק.

ולטווח הרחוק יותר הגיוני שתהיה עליה.
השאלה עד כמה?
וזה אף אחד לא יכול לדעת.

 

[מקצועי בלבד]

אם כבר השאלה האמיתית לשאול היא: מחירי הדירות עד לאן?
כי הגיוני שהנדל''ן יעלה,
והגיוני שבתקופה הקרובה יהיה מיתון, אנשים יאלצו למכור בגלל מצוקה כלכלית והכדור יהיה בידיים של הקונים.
כלומר בתקופה הקרובה אפשר יהיה למצוא מציאות בשוק.

ולטווח הרחוק יותר הגיוני שתהיה עליה.
השאלה עד כמה?
וזה אף אחד לא יכול לדעת.

יש עוד דברים מלבד הקורונה שיכולים להביא לירידות מחירים.
בהחלט סביר לדעתי שנראה פה כמה שנים של ירידות מחירים.
וכבר הורחב על הנושא פה באשכול, עוד הרבה לפני הקורונה.

 

[Tweenset]

יש עוד דברים מלבד הקורונה שיכולים להביא לירידות מחירים.
בהחלט סביר לדעתי שנראה פה כמה שנים של ירידות מחירים.
וכבר הורחב על הנושא פה באשכול, עוד הרבה לפני הקורונה.

בפועל דירה היא מוצר שיש לו ביקוש.
השאלה עד לאיזה מחיר...