התייעצות קניית דירה במקביל למחיר למשתכן ופטור ממס

[צזש]

כך שכדי לקבל פטור ממס שבח צריך או לחכות 4 שנים מהאיכלוס, או פי 4 מהזמן שעבר מהרכישה ועד האיכלוס (כדי שיהיה 80%)

מבדיקה שטחית עולה כי נדרש להמתין 18 חודש מקבלת טופס 4.

 

[TRE]

למה בעיה?

כי אז אתה צריך לחכות יותר זמן

 

[קו נקודה]

מבדיקה שטחית עולה כי נדרש להמתין 18 חודש מקבלת טופס 4.

ממה שהבנתי, דבר ראשון הדירה צריכה להיות "דירת מגורים מזכה", ואז אפשר לקבל פטורים שונים ממס שבח.
כדי לקבל פטור של דירה יחידה יש תנאי (נוסף) של בעלות של 18 חודש.
כל זכות

 

[בן מלך 2]

ממה שהבנתי, דבר ראשון הדירה צריכה להיות "דירת מגורים מזכה", ואז אפשר לקבל פטורים שונים ממס שבח.
כדי לקבל פטור של דירה יחידה יש תנאי (נוסף) של בעלות של 18 חודש.

מבדיקה שטחית עולה כי נדרש להמתין 18 חודש מקבלת טופס 4.

”דירת מגורים מזכה“ – דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן:
(1) ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח;
(2) ארבע השנים שקדמו למכירתה;
לענין הגדרה זו, יראו תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו, או תקופה שבה שימשה הדירה לפעולות חינוך, לרבות פעוטון, או דת כפי שקבע שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים;

כלומר אחרי 18 חודש נקרא "דירת מגורים מזכה"

נ.ב. ציטטתי ציטוט מהסולידית, לא מצאתי את המקור.

 

[בן מלך 2]

חשבתי על רעיון לקנות דירה ולרשום שני שליש ממנה על שני אחים חסרי דיור (יש לי כאלה אמינים עלי ואני מודע לסיכון) ולאחר קבלת הדירה בהנחה למכור אותה (כדירה יחידה) ואז להעביר את הדירה המחולקת על שמי (מתנה בין אחים) ולמכור אותה , וכך יוצא שלא אשלם לא מס רכישה ולא מס שבח על אף אחת מהדירות .

א. צריך לחכות 18 חודש גם אחרי שהדירה מוכנה (התנאי של 7 שנים הוא "להחמיר" כלומר שאם הדירה היתה מוכנה אחרי 3 שנים מהזכיה צריך לחכות עוד 4 שנים ולא שנה וחצי)
ב. אתה תצטרך לשלם מס (שבח) על השליש המקורי שלך
ג. מתנה בין אחים עלול להרים גבות ברשות המיסים (ואם הם לא יעבירו לך במתנה, ותמכרו, אם תיהיה להם דירה בשעת המכירה (בעוד 7 שנים) גם על החלק שלהם תצטרכו לשלם מס שבח (על הדירה שהם יקנו הם לא יצטרכו לשלם שום מס לא מס רכישה ולא שבח)
ד. מאוד הגיוני שתצטרך להביא את הכסף לדירה של מחיר למשתכן בעוד שנתיים יהיה לך כסף לזה ?אתה יודע איזה גודל דירה תקנה 4/5 חדרים?

בהצלחה
לא יועץ לא ממליץ.

 

[קו נקודה]

סייג לדירה שנתקבלה במתנה​

מוכר דירה שנתקבלה במתנה, חייב גם לעמוד בתקופת "צינון" לפני שיהיה זכאי לפטור. להלן תקופות הצינון שמתחילות מיום קבלת הדירה:

1. בדירה שלא שימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה: תקופת "צינון" של 4 שנים
2. בדירה ששימשה דרך קבע למגורי מקבל המתנה: תקופת "צינון" של 3 שנים
3. אם לפחות מחצית ממחיר הדירה (50%) נתקבל במתנה בתוך שלוש שנים שקדמו לרכישתה יראו את כל הדירה כאילו התקבלה במתנה ויחולו על מכירתה ההוראות דלעיל.
4. מוכר שקיבל את הדירה לפני שמלאו לו 18 שנים, תתחיל לגביו תקופת הצינון מיום שמלאו לו 18.

מתוך: מדריך למוכר/רוכש זכות במקרקעין 2020 של רשות המיסים​

 

[קו נקודה]

.......
לענין הגדרה זו, יראו תקופה שבה לא נעשה בדירה שימוש כלשהו, או תקופה שבה שימשה הדירה לפעולות חינוך, לרבות פעוטון, או דת כפי שקבע שר האוצר, באישור ועדת הכספים של הכנסת, כתקופה שבה שימשה הדירה למגורים;
.......

אם הבנתי נכון, דירה שהייתה ריקה נחשבת דירה למגורים, אבל דירה בבניה שאין ראויה למגורים לא נחשבת.
לדעתי כדאי להתייעץ עם עו"ד שמתמחה במיסוי מקרקעין.

 

[בן מלך 2]

אם הבנתי נכון, דירה שהייתה ריקה נחשבת דירה למגורים, אבל דירה בבניה שאין ראויה למגורים לא נחשבת.
לדעתי כדאי להתייעץ עם עו"ד שמתמחה במיסוי מקרקעין.

"מעשים שבכל יום" שמכורים דירה מקבלן אחרי 18 חודש אין ספק בזה.

 

[הילל לוין]

מה קורה אם ב18 חודש הדירה לא הייתה מושכרת למגורים רגיל אלא למגורים לבעלי צרכים מיוחדים, האם זה נחשב כ"מגורים" או כהשכרה ל"עסק"
אני שואל כי הרי אחד התנאים לעמוד בפטור מס שבח הוא שהדירה תשמש דווקא למגורים, אז מה קורה אם זה מושכר לעמותה (בחוזה מול עמותה) אבל השימוש שם הוא לא מזכירות אלא דיור לבעלי צרכים מיוחדים???

 

[מעשי]

שלום לכולם , זכיתי ב"ה לפני כמעט שנה בדירה בהנחה באלעד אממה שעוד לא פנו אלינו אפילו עם צפי לחתימת חוזה ולהערכתי יקח כ 7 שנים לפחות עד קבלת הדירה כשבינתיים אנו משלמים שכירות גבוהה , וההון העצמי שוכב לחינם.(לא להציע לשים בפק"מ - לא רלוונטי)
חשבתי על רעיון לקנות דירה ולרשום שני שליש ממנה על שני אחים חסרי דיור (יש לי כאלה אמינים עלי ואני מודע לסיכון) ולאחר קבלת הדירה בהנחה למכור אותה (כדירה יחידה) ואז להעביר את הדירה המחולקת על שמי (מתנה בין אחים) ולמכור אותה , וכך יוצא שלא אשלם לא מס רכישה ולא מס שבח על אף אחת מהדירות .
אשמח מאוד מאוד לשמוע חוות דעת (ממי שיש לו נתונים ברורים) האם פספסתי משהו ומה הסיבוכים האפשריים
תודה רבה.

מכיר מישהו שיש לו טאבו משולש, וזכה במחיר למשתכן,
והתוכנית שלו היא אחרי 7 שנים למכור את המחיר למשתכן כדירה יחידה, ולאחמ"כ את השליש.
וזה חוקי לגמרי.

 

[יום מקסים!]

בכל מקרה קניה ומכירה של דירה גוררת הוצאות מינימליות של תיווך ועו"ד, בטח אם יהיה לך צורך בהסכמי מתנה וכד' ולא בטוח בכלל שתצא עם רווח גבוה יותר מאשר אם תלך לבנק ותוציא מהם ריבית גבוהה על השנה שנה וחצי שהכסף יעמוד

 

[עבודות ל.B.A ולתואר]

שלום לכולם , זכיתי ב"ה לפני כמעט שנה בדירה בהנחה באלעד אממה שעוד לא פנו אלינו אפילו עם צפי לחתימת חוזה ולהערכתי יקח כ 7 שנים לפחות עד קבלת הדירה כשבינתיים אנו משלמים שכירות גבוהה , וההון העצמי שוכב לחינם.(לא להציע לשים בפק"מ - לא רלוונטי)
חשבתי על רעיון לקנות דירה ולרשום שני שליש ממנה על שני אחים חסרי דיור (יש לי כאלה אמינים עלי ואני מודע לסיכון) ולאחר קבלת הדירה בהנחה למכור אותה (כדירה יחידה) ואז להעביר את הדירה המחולקת על שמי (מתנה בין אחים) ולמכור אותה , וכך יוצא שלא אשלם לא מס רכישה ולא מס שבח על אף אחת מהדירות .
אשמח מאוד מאוד לשמוע חוות דעת (ממי שיש לו נתונים ברורים) האם פספסתי משהו ומה הסיבוכים האפשריים
תודה רבה.

ראשית הממוצע במחיר למשתכן מהזכיה עד חתימת החוזה הוא שנתיים, (אם אני לא טועה היום במכרזים של מחיר למשתכן הם מחוייבים ללו"ז די קשוח, בניגוד לעבר שבו מההגרלה לחתימת החוזה לא היה לו"ז שהסדיר את העניין, עד כדי שבבית שמש יש הגרלה מלפני יותר מ5 שנים שעדין לא חתמו חוזה, היום אין דברים כאילו ככל שידוע לי), ומחתימת החוזה עד איכלוס זה 36 חודש, יש כאילו שקצת מקדימים יש כאלו שקצת מאחרים תלוי מי הקבלן, כך שבעז"ה עוד 4 שנים יהיה לך דירה מוכנה.

בנוסף אפשר לקנות דירה להשקעה עם 2 אחים ולמכור את הדירה המחולקת קצת לפני האיכלוס, אני חושב שבכזה מקרה זה נחשב כדירה ראשונה כיון שעדין אי אפשר לגור בדירה השניה, @מקצועי בנדל"ן אני צודק?

בנוסף שים לב, אומנם לעניין מחיר למשתכן עד שליש דירה יש זכאות, אבל סיוע בשכר דירה אין, כך שאם זה אחים נשואים הם יפסידו כל חודש את הסיוע בשכר דירה, וגם אם לא כשהם יתחתנו זה ידפוק אותם, מה שלא ברור לי, אם גם לסיוע בשכר דירה יש את הקריטריון של 3 שנים כמו לגבי מחיר למשתכן.

ממה שידוע לי לא שווה לנסות לתת מתנות, כי זה בדיוק הדברים שמקפיצים את מס הכנסה, ואם הפקיד יחליט שזה רק היה משחק אתה תשלם מס רכישה ומס שבח, לכן עדיף לקנות דירה להשקעה שתכסה את השכירות, ובבא העת למכור אותה.

אני מכיר 2 אנשים שעשו את זה, אחד כבר חתם חוזה במחיר למשתכן, אחד עוד לא, אבל שתיהם עוד לא מכרו את הדירה, בכל מקרה אם אתה עושה את זה, קראו לך מהחברה שהנפיקה את הזכאות להביא להם חוזה, לראות שבאמת יש לך רק שליש דירה, זה לא אמור להיות מסובך פשוט תביא להם חוזה.

ונקודה אחרונה חשובה בסיפור הזה, אדם שמחזיק דירה ושליש לעניין מיסוי, הדירה נחשבת דירה ראשונה והשליש דירה שניה, כלומר אם תחתום קודם חוזה על הדירה ואחרי זה על השליש אתה תשלם מס רכישה, וכן במכירה, אם תמכור קודם את השליש ואחר כך את הדירה תשלם מס שבח, ולכן אם לאחים שלך כבר יש דירה זה לא כזה משתלם (ולכן הצעתי לך למכור לפני האיכלוס של הדירה את השליש, שבמקרה כזה, לדעתי לא משלמים מס שבח, אבל אני לא בטוח תבדוק עם יועץ מס/עו"ד), אבל תעשה הפוך, קודם תקנה את השליש ואחרי זה את הדירה, ואותו דבר במכירה קודם את הדירה ואחרי זה את השליש לא תשלם כלום, שים לב לנקודה הזו בקניה והמכירה.

כך שכדי לקבל פטור ממס שבח צריך או לחכות 4 שנים מהאיכלוס, או פי 4 מהזמן שעבר מהרכישה ועד האיכלוס (כדי שיהיה 80%)

אני מניח שעד האיכלוס הכוונה עד הזמן שאפשר למכור.

 

[מעצבת בקטנה]

אתם יודעים כמה זמן צריך להמתין בין המכירה של המחיר למשתכן לבין למכור את השליש דירה?

 

[פררי]

שלום לכולם , זכיתי ב"ה לפני כמעט שנה בדירה בהנחה באלעד אממה שעוד לא פנו אלינו אפילו עם צפי לחתימת חוזה ולהערכתי יקח כ 7 שנים לפחות עד קבלת הדירה כשבינתיים אנו משלמים שכירות גבוהה , וההון העצמי שוכב לחינם.(לא להציע לשים בפק"מ - לא רלוונטי)
חשבתי על רעיון לקנות דירה ולרשום שני שליש ממנה על שני אחים חסרי דיור (יש לי כאלה אמינים עלי ואני מודע לסיכון) ולאחר קבלת הדירה בהנחה למכור אותה (כדירה יחידה) ואז להעביר את הדירה המחולקת על שמי (מתנה בין אחים) ולמכור אותה , וכך יוצא שלא אשלם לא מס רכישה ולא מס שבח על אף אחת מהדירות .
אשמח מאוד מאוד לשמוע חוות דעת (ממי שיש לו נתונים ברורים) האם פספסתי משהו ומה הסיבוכים האפשריים
תודה רבה.

שלום רב
נמצא באותו מקום
אשמח מאוד שנשוחח
אשמח שתיצור קשר במייל @n0583207448

 

[בן מלך 2]

שלום לכולם , זכיתי ב"ה לפני כמעט שנה בדירה בהנחה באלעד אממה שעוד לא פנו אלינו אפילו עם צפי לחתימת חוזה ולהערכתי יקח כ 7 שנים לפחות עד קבלת הדירה כשבינתיים אנו משלמים שכירות גבוהה , וההון העצמי שוכב לחינם.(לא להציע לשים בפק"מ - לא רלוונטי)

לוקח מקסימום 3 שנים בין הזכיה לחתימת החוזה וכמובן שהתשלום הוא בחתימת החוזה
אז נשאר מקסימום שנתיים לכסף שלך לא לעשות כלום
בגלל שנתיים לא הייתי עושה את הבלגן הזה כי יש עלויות גבוהות גם בכניסה לשוק הנדלן וגם ביציאה ממנו.

 

[צזש]

לוקח מקסימום 3 שנים בין הזכיה לחתימת החוזה וכמובן שהתשלום הוא בחתימת החוזה
אז נשאר מקסימום שנתיים לכסף שלך לא לעשות כלום
בגלל שנתיים לא הייתי עושה את הבלגן הזה כי יש עלויות גבוהות גם בכניסה לשוק הנדלן וגם ביציאה ממנו.

מה פתאום תשלום בחוזה?
זה שונה מכל קנייה מקבלן ?

 

[בן מלך 2]

מה פתאום תשלום בחוזה?
זה שונה מכל קנייה מקבלן ?

בחוזה עצמו צריך לשלם 7% ואחרי חודש עוד 13% סה"כ 20% בחודש הראשון
כך שאם אתה קונה דירה במחיר של 1.75M יוצא שצריך לשלם הון עצמי של 350K תוך חודש ועוד בערך 150-200K אחרי 4-6 חודשים
אם נשאר לך עוד כסף פנוי תקנה עם אחים שלך מה שאתה רוצה
אם לא עדיף לך לא להוציא את הכסף שתצטרך עוד שנתיים.