רעיון להשקעה קניית דירה ללא משכנתה - איך לא חשבו עדיין על פתרון כזה?

[ביצת הפתעה]

בהמשך לאשכול "שאלה למומחי הכלכלה הנבונה החרדית" עלה במוחי רעיון מבריק,
מכיוון שאני כנראה לא היחידה שאמורה לחשוב בכיוון אז כנראה יש פה חורים, אשמח לשמוע מה דעתכם על כך, ואם אפשרי לקדם.

הרעיון הוא להתאגד כ - 25 איש למשך 25 שנה, כאשר כל אחד מניח כל חודש סכום שווה למשכנתה (לדוגמה 5000),
ובסוף כל שנה קונים דירה בכסף הזה.
במשך ה 25 שנה הדירות שייכות לכולם באופן שווה, והרווחים של השכרת הדירה מקזזים מהסכום שכל אחד מניח,
כך שיוצא שמשלב מסוים השכירות כבר יכולה לכסות את ה 5000 שכל אחד צריך לשים כל חודש. ובסוף מחלקים את הדירות לכולם באופן שווה.
(לדוג' אם יש דירות יותר יקרות או זולות, מי שרוצה את היקר יותר צריך לשלם לקבוצה את הערך הנוסף של הדירה ומי שרוצה את הזול יקבל החזר)

מה דעתכם? איך אפשר לקדם כזה רעיון,

ספוילר

אני לא צריכה שכולכם תסכימו איתי, מספיק לי רק 24 אנשים מכל הציבור שבראש שלי ורוצים לשתף פעולה ולהרוויח את המשכנתה ולא רוצים להיכנס לחששות של ריבית בקניית דירה

האמת שהרעיון לא שלי, שמעתי על קהילה מסוימת שבצורה כזאת התארגנו קבוצה של 15 אברכים לקנות ספרי תורה לכל אחד, כאשר כל שנה כולם שלמו ספר תורה אחד, וכך אחרי 15 שנה היה לכל אחד ספר תורה משלי, וחשבתי שהרעיון נכון גם לדירות.

והחלום שלי (של בעלי) זה לשלב בין הדברים ובחלק מהסכום שחוסכים מהמשכנתה לדאוג כבר שכל מי שבקבוצה גם יוכל לקנות באותה צורה ספר תורה.

מה אתם אומרים?

 

[הירקן]

איפה יגורו בינתיים?

 

[סבא ישראל]

(רעיון טוב )
5000 זה המון כסף לחסכון שלדעתי בערך 90% לא יכול להרשות לעצמו

 

[במה]

מי שיש לו 5000 ש"ח בכל חודש עדיף שישקיע את זה בקרן כלשהי ואחרי 25 שנה יהיה לו יותר מדירה אחת.

 

[ביצת הפתעה]

איפה יגורו בינתיים?

זה שאלה נכונה, וזה בעצם ההבדל בן הספרי תורה לדירות. זה יכול להיות בתור פיתרון לילדים, בהנחה שאחרי 15 שנה הסכום יכסה את עצמו וכנראה אף ירוויח, זה הגיוני מאוד. (או דירה שניה, אם זה משתלם, צריך רואה חשבון לזה)

5000 זה המון כסף לחסכון שלדעתי בערך 90% לא יכול להרשות לעצמו

זה היה רק דוגמה לפי סכום משכנתה ששמעתי שאנשים משלמים, אבל כמובן אפשר ללכת על דירות זולות יותר ובאזורים מרוחקים יותר. או לחלק ליותר אנשים ואז יקח יותר שנים עד שיהיה דירה לכולם, על אותו עיקרון של משכנתה, סכום שהייתם משלמים לחלק למספר שנים שהייתם לוקחים משכנתה

מי שיש לו 5000 ש"ח בכל חודש עדיף שישקיע את זה בקרן כלשהי ואחרי 25 שנה יהיה לו יותר מדירה אחת.

שאלת תם, אז זה שאין לו כל חודש 5000 גר כל החיים בשכירות? המשכנתה שהוא לוקח זה אותו רעיון של תשלום, והסכום כתבתי שזה רק דוגמה.


עדיין הניהול זה משהו שצריך לחשוב עליו, איך מוצאים אנשים שזה יכול לעניין אותם? ואיך מנהלים בצורה שכולם מרוצים? מה עושים למי שלא משלם? ובסוף זה להחליט כל שנה על קניית דירה? צריך מבינים בתחום.

 

[עוגת בוקר]

אפשר ללכת על סכום נמוך יותר ולפרוס לקצת יותר שנים.

 

[אחת111]

שאלת תם, אז זה שאין לו כל חודש 5000 גר כל החיים בשכירות? המשכנתה שהוא לוקח זה אותו רעיון של תשלום, והסכום כתבתי שזה רק דוגמה.

זה לא דומה, עד שתהיה לו דירה הוא צריך לגור איפשהו
וזה גם עולה לו כסף
לא כמו משכנתא שהוא משלם על הדירה בה הוא גר ואין לו הוצאות דיור חוץ ממנה

זה שאלה נכונה, וזה בעצם ההבדל בן הספרי תורה לדירות. זה יכול להיות בתור פיתרון לילדים, בהנחה שאחרי 15 שנה הסכום יכסה את עצמו וכנראה אף ירוויח, זה הגיוני מאוד. (או דירה שניה, אם זה משתלם, צריך רואה חשבון לזה)

זה גם לא דומה למשכנתא לרוב האנשים אין מאיפה לשים 5000 שקל כל חודש עבור הילדים

 

[סבא ישראל]

כל זוג בתחילת חייו (בד"כ) חייב לשלם או שכירות או משכנתא
אם הוא יקח את הכסף הזה להשקעה לא יהיה לו אפוא לגור
ופיתרון לילדים זה גם לא כל כך כי מאפוא יהיה לתת את הסכום הזה אחרי תשלום משכנתא או שכירות.

 

[ברבור1]

מה את רוצה לחסוך?
את הריבית?
את מפספת פה כמה דברים:
דבר ראשון הסכום שכתבת, יוצא 900K, זה כום של דירה ממש זוה, כמעט ולא קיים, את צריכה או להרחיב את הפריסה, או להעלות את הסכום,

דבר שני (והכי משמעותי!!)
אינפלציה!,
כמה עלו הדירות לפני 15 שנה?
כמה הן עולות כיום??,
הסכום שאת מחשבת, הוא לפי הדירות הכי זולות שיש בארץ- כיום!!!
בעוד 15 או 20 שנה, הסכום יהיה כפול ומכופל...

דבר שלישי,
כמו שכבר כתבו כאן, היכן יגורו הזגות המדוברים? בינתיים ?
ולגור בכשכירות 15 שנה- זה המון זמןן, המון נרגיה- על מעברים תכופים, והמון הוצאות...!!

עוד משהו (שאולי ניתן לסדר אצל עו"ד, אבל מטבע הדברים בסופו של דבר יגרום לפיצוץ..)
מי יהיה הראשון שיקבל דירה על שמו?
מה עושים למישהו שלא יכול לעמוד יותר בתשלומים? (אפילו מקרה קיצוני כמו פשיטת רגל/ פטירה..):

 

[סבא ישראל]

מה את רוצה לחסוך?
את הריבית?
את מפספת פה כמה דברים:
דבר ראשון הסכום שכתבת, יוצא 900K, זה כום של דירה ממש זוה, כמעט ולא קיים, את צריכה או להרחיב את הפריסה, או להעלות את הסכום,

לי זה יצא 1500000

 

[ברבור1]

לי זה יצא 1500000

5000*12*15 = 900K
ככה יצא לי , אבל בשעה כזו יש מצב שפיספסתי משהו

עריכה: אני רואה שמדובר על 25 איש,
אז טעות שלי ...

בבכל מקרה הטענה שלי זה :
אינפלציה - הכי משמעותי,
2, ברגע שאין מישכון של דירה, מי יהיו השיניים, שאיתם ניתן יהיה לגבות חוב?

 

[סבא ישראל]

מי יהיה הראשון שיקבל דירה על שמו?

לכאורה אף אחד
כולם יקבלו את הדירה אחרי 25 שנה

2, ברגע שאין מישכון של דירה, מי יהיו השיניים, שאיתם ניתן יהיה לגבות חוב?

לא הבנתי מה את מתכוונת

 

[ברבור1]

לא הבנתי מה את מתכוונת

אם כולם מקבלים את הדירה רק בסוף, אז זה פחות בעיתי....

אז נשארנו עם בעיה עיקרית (כמובן שיש עוד, אבל זה מה שעולה לי כרגע)
אינפלציה
בעוד 25 שנה, יש מצב שדירת 70 מטר בחור בצפון/דרום תעלה 4-5 מיליון (כמובן שיתכן שלא...)

 

[ביצת הפתעה]

נדבר במספרים, כי לומר שלא ראלי, בעיני גם לא ראלי לזוג לקנות דירה לעצמו.
נניח יש לנו זוג שמעוניין לקנות את הדירה הזאת -

לפי המחשבון של מזרחי טפחות, צריך מינימום מאה אלף (100,000) הון עצמי, והחזר של כ ₪6,828.74 למשך 25 שנה.

1. לטענת האינפלציה:
האינפלציה תשפיע כמובן גם על המשכנתה הצמודה למדד. אז זה כן ראלי?
באותו צורה בקבוצת רכישה - אותו אינפלציה תעלה גם את מחירי השכירות של הדירות שנרכשו כבר וכך יהיה סכום גדול יותר, לדירה הבאה. וגם תתחלק בין כולם בשקיפות מלאה. ובעצם זה יוצא אותו סכום לחודש פחות או יותר.

2. אומנם כאשר גרים בדירה משלמים רק משכנתה,
משלמים הרבה יותר זמן, ומרוויחים את שווי השכרת הדירה שלא צריך לשלם.
אבל שחכתם שצריך לבוא אם הון עצמי שלא נוצר יש מאין, ואם זה בהלוואות אז זה בנוסף למשכנתה
בציור של הקבוצה -
בעצם ניקח את הסכום של ההון העצמי לשכירות בשנים הראשונות, אח"כ הסכום שיצטרכו לשלם כל חודש ירד קצת, והשכירות כנראה תעלה בהתאם לגודל המשפחה. ולמקום השכירות.

כך שהטענה שזה לא הגיוני היא נכונה, אבל לא כלפי הרעיון הזה ספציפי, אלא כלפי כל מי שמעוניין לרכוש דירה לעצמו או לילדיו בישראל. כי בסוף הסכומים שצריך להביא הם דיי זהים.

הרווח הראשוני של קבוצה שרוכשים ביחד הוא שכל בחורה שמסיימת סמינר ומתחילה לעבוד יכולה להתחיל מידית, היא לא צריכה הון עצמי, והכסף שהיא צוברת לא מאבד בינתיים מערכו. אלא נקנה חלק יחסי בדירה שהיא יכולה לעמוד בזה.
בכל שנה הסכום של השכרת של הדירות הקודמות יורדת מהסכום שאנשים צריכים לשלם, אז מה ההבדל אם מראש לא משלמים, או משלמים ומקבלים החזר. בסוף זה יצא אותו סכום.

ומעשי -
נניח שמתארגנים קבוצת בחורות שסיימו סמינר והתחילו לעבוד, שבממוצע יתחתנו בעוד שנה +_.
במקום לצבור מהכסף שלהם הון עצמי (שיורד כל הזמן מערכו הראשוני), הם ישר משקיעים ביחד וקונים דירה ראשונה,
ב -4 שנים ראשונות בכל מקרה בממוצע הם ישכרו יחידה סמוך להורים שאת זה יעשו מאיפה שהיו מביאים את ההון העצמי. ואח"כ הסכומים שיצטרכו בשביל דירה אמורים לרדת יותר (בהתאם למדד, אינפלציה משפיע גם על הכנסות),
והם ישלמו בעיקר על שכירות.
(הם גם יכולים כבר להיכנס לדירה שרשומה על שמם ולשלם עליה שכירות לשאר חברי הקבוצה, וזה בעצם במקום המשכנתה שגם הייתה עולה סכום דומה)
לגבי מקרים קיצוניים, אם מישהו פורש, הוא מקבל את הסכום שהשקיע והקבוצה תסתיים אחרי 24 שנה.
או לחלק לזמן הפרישה,
עד 10 שנים שאז מחזירים לו,
ואחרי 10 שנים לארגן מראש קופה דומה לערבים (אולי בקופת העיר או וועד הרבנים) שיניחו סכום של כ 150 ש"ח (אולי ערבים בדירות… ) שבמקרה של קיצוני ייקחו משם את הסכום.
בדומה לביטוח שכל מי שלוקח משכנתה צריך לעשות.

הרווח הוא הריביות, האפשרות לקנות דירה בלי להסתמך על היתר עסקה, ובלי הצורך של הון עצמי מיידי בפעם אחת.
הרי ברור שלא סתם הבנקים רוצים את המשכנתאות, הם מרוויחים מזה, למה שלא נרוויח אנחנו?

 

[ברבור1]

נדבר במספרים, כי לומר שלא ראלי, בעיני גם לא ראלי לזוג לקנות דירה לעצמו.
נניח יש לנו זוג שמעוניין לקנות את הדירה הזאת -
צפה בקובץ המצורף 1436514

לפי המחשבון של מזרחי טפחות, צריך מינימום מאה אלף (100,000) הון עצמי, והחזר של כ ₪6,828.74 למשך 25 שנה.

1. לטענת האינפלציה:
האינפלציה תשפיע כמובן גם על המשכנתה הצמודה למדד. אז זה כן ראלי?
באותו צורה בקבוצת רכישה - אותו אינפלציה תעלה גם את מחירי השכירות של הדירות שנרכשו כבר וכך יהיה סכום גדול יותר, לדירה הבאה. וגם תתחלק בין כולם בשקיפות מלאה. ובעצם זה יוצא אותו סכום לחודש פחות או יותר.

2. אומנם כאשר גרים בדירה משלמים רק משכנתה,
משלמים הרבה יותר זמן, ומרוויחים את שווי השכרת הדירה שלא צריך לשלם.
אבל שחכתם שצריך לבוא אם הון עצמי שלא נוצר יש מאין, ואם זה בהלוואות אז זה בנוסף למשכנתה
בציור של הקבוצה -
בעצם ניקח את הסכום של ההון העצמי לשכירות בשנים הראשונות, אח"כ הסכום שיצטרכו לשלם כל חודש ירד קצת, והשכירות כנראה תעלה בהתאם לגודל המשפחה. ולמקום השכירות.

כך שהטענה שזה לא הגיוני היא נכונה, אבל לא כלפי הרעיון הזה ספציפי, אלא כלפי כל מי שמעוניין לרכוש דירה בישראל. כי בסוף הסכומים שצריך להביא הם דיי זהים.

הרווח הראשוני של קבוצה שרוכשים ביחד הוא שכל בחורה שמסיימת סמינר ומתחילה לעבוד יכולה להתחיל מידית, היא לא צריכה הון עצמי, והכסף שהיא צוברת לא מאבד בינתיים מערכו. אלא נקנה חלק יחסי בדירה שהיא יכולה לעמוד בזה.
בכל שנה הסכום של השכרת של הדירות הקודמות יורדת מהסכום שאנשים צריכים לשלם, אז מה ההבדל אם מראש לא משלמים, או משלמים ומקבלים החזר. בסוף זה יצא אותו סכום.

ומעשי -
נניח שמתארגנים קבוצת בחורות שסיימו סמינר והתחילו לעבוד, שבממוצע יתחתנו בעוד שנה +_.
במקום לצבור מהכסף שלהם הון עצמי (שיורד כל הזמן מערכו הראשוני), הם ישר משקיעים ביחד וקונים דירה ראשונה,
ב -4 שנים ראשונות בכל מקרה בממוצע הם ישכרו יחידה סמוך להורים שאת זה יעשו מאיפה שהיו מביאים את ההון העצמי. ואח"כ הסכומים שיצטרכו בשביל דירה אמורים לרדת יותר (בהתאם למדד, אינפלציה משפיע גם על הכנסות),
והם ישלמו בעיקר על שכירות.
(הם גם יכולים כבר להיכנס לדירה שרשומה על שמם ולשלם עליה שכירות לשאר חברי הקבוצה, וזה בעצם במקום המשכנתה שגם הייתה עולה סכום דומה)
לגבי מקרים קיצוניים, אם מישהו פורש, הוא מקבל את הסכום שהשקיע והקבוצה תסתיים אחרי 24 שנה.
או לחלק לזמן הפרישה,
עד 10 שנים שאז מחזירים לו,
ואחרי 10 שנים לארגן מראש קופה דומה לערבים (אולי בקופת העיר או וועד הרבנים) שיניחו סכום של כ 150 ש"ח (אולי ערבים בדירות… ) שבמקרה של קיצוני ייקחו משם את הסכום.
בדומה לביטוח שכל מי שלוקח משכנתה צריך לעשות.

הרווח הוא הריביות, האפשרות לקנות דירה בלי להסתמך על היתר עסקה, ובלי הצורך של הון עצמי מיידי בפעם אחת.
הרי ברור שלא סתם הבנקים רוצים את המשכנתאות, הם מרוויחים מזה, למה שלא נרוויח אנחנו?

הרעיוון מקסים,
כל עוד יש עליה מתונה במחירי הדיור,
(נגיד עליה של כ3-4 אחוז בשנה)
שתתכסה פחות או יותר, ע"י הרווחים מהשכירות (כי ככל שעוברות השנים יש יותר דירות מושכרות)

ההחזר לא יפחת אלא ישאר סטטי אולי עם עליה קלה, כי כל שנה יש עליה במחירי הדירות,

ואף אחד מקבוצה לא יוכל לשכור את הדירות שהקבוצה קנתה, כי אחרת תתחיל מלחמת עולם....

השאלה היא רק מה קורה, אם בשנה אחת נגיד, יש עליה של כ15-20 אחוז במחירי הדירות (מידי כמה שנים יש שנה של עליה מטאורית במחירי הדירות)
אז גם הרווח מצטבר של מהשכירות לא יכסה את הקפיצה.. אפילו אם יעלו מעט רת מחירי השכירות...
ומזה ככל הנראה חוששים....
(אבל אולי כן יש רו"ח שיוכלו לחשוב על פתרון לבעיה הנל...)
כמוכ הרבה אנשים שיש להם דירה ברגע שהידירה על שמם יכולים למנף את ערך הדירה- אלו זה יוכל לפתור עוד כמה בעיות....

לכו לרב ליאני - ממציא רעיון של ערבים.. אולי הוא יוכל לסייע....

 

[לא לפרסום]

נדבר במספרים, כי לומר שלא ראלי, בעיני גם לא ראלי לזוג לקנות דירה לעצמו.
נניח יש לנו זוג שמעוניין לקנות את הדירה הזאת -

לפי המחשבון של מזרחי טפחות, צריך מינימום מאה אלף (100,000) הון עצמי, והחזר של כ ₪6,828.74 למשך 25 שנה.

האמת שבהתחלה זה היה נראה חדשני ומעניין....
אבל פה ענית לעצמך....

2. אומנם כאשר גרים בדירה משלמים רק משכנתה,
משלמים הרבה יותר זמן, ומרוויחים את שווי השכרת הדירה שלא צריך לשלם.
אבל שחכתם שצריך לבוא אם הון עצמי שלא נוצר יש מאין, ואם זה בהלוואות אז זה בנוסף למשכנתה
בציור של הקבוצה -

באמת בשביל 100אלף הון עצמי שאת חישבת הפלת את כל העיסקה...
הרי בחישוב שלך לקנות כזה דירה צריך 5000+שכירות שאני משער שזה לפחות 4000 זה 9000.....
בחישוב שלך לגבי האינפלציה שאת לא מפחדת כי השכירות תעלה של הדירה הקנויה ...הבעיה שהשכירות של המשקיע גם תעלה בהתאם כי הוא הרי ממשיך בשכירות....

לפי המחשבון של מזרחי טפחות, צריך מינימום מאה אלף (100,000) הון עצמי, והחזר של כ ₪6,828.74 למשך 25 שנה.

להביא הון עצמי 100 אפילו בבנק זה 2000 ל5/6 שנה...וממילא ישאר לו לשלם רק 6828....
תכלס את פונה לאנשים שישלמו 5000+שכירות....זאת אומרת שהבן אדם יכול להתמודד עם משכנתא גבוהה לעניות דעתי עדיף שיקנה דירה עם משכנתא ולעצמו....אפילו שאולי אולי יכול להיות רווח מסוים בחשבון שלך[האמת שלא חישבנתי עד הסוף אם החשבון של השכירות של הדירות הקנויות]אבל תכלס זה השקעה ולא דירה וייחסית להשקעה אני בטוח שיש השקעות יותר טובות.....
נ.ב סתם על המוסג "משכנתא ריבית כסף לפח"זה ממש לא נכון כסף שווה כסף וחלק מהריבית אתה מרוויח בעליית מחיר הדירה....

 

[ביצת הפתעה]

כאלה שמעוניינים ברווח של קניית דירה ללא הסתמכות על היתר עיסקה נצטרך ככל הנראה למצוא בכולל חזו"א וכד', לא כאן.
לגבי החיסכון, לפי החישוב של האקסל המצורף, החיסכון של קניה בשיטה הזו יוצא של 96 אלף ש"ח. אחרי תשלום של שכירות לדירה עד סוף ה 25 שנה.
החישוב של עלות השכירות הוא ששנה ראשונה הבחורה עוד לא התחתנה, 4 שנים הבאות גרה ביחידה ליד ההורים ואח"כ עוברת לדירה גדולה יותר במקום מרוחק.

 

[ביצת הפתעה]

התעלמתי מעליית המחירים, מכיוון שהיא מעלה במקביל גם את המשכנתה, וגם את הרווח מהשכרת דירות, וגם את ההכנסות. ולעומת זאת את מחירי השכירות של הדירות וכמובן את מחירי הדירות.
כך שאני מקווה שהיחס נשאר זהה. כך שאת החישוב הבסיסי לכדאיות העניין אפשר לבצע בלי להתחשב בזה.

בנוסף, הוא ישפיע קצת יותר על הקונה במשכנתה,
מכיוון שבד"כ זוג יקנה דירה מינימום 3-4 שנים מהחתונה,
ובינתיים ערך ההון העצמי יורד,
וכן הוא משלם שכירות בנוסף לחישוב הקודם, (כי את השכירות של הקונה בקבוצה הכנסתי כחלק מהחישוב הסופי של המחיר)
לעומת קבוצה שרוכשים יחד שמאפשר לכל בחורה שמתחילה לעבוד להצטרף לקבוצה.

 

[ביצת הפתעה]

כל מי שמבין במשכנתה יראה טעויות בחישוב של המשכנתה, ההחזר בד"כ אינו קבוע, ואם הוא קבוע אז הריבית גבוהה יותר.
אבל בכל מקרה זה בהחלט לא הרווח שציפיתי לראות, וברור שיש השקעות שוות יותר...
אבל גם לא טיפשות מוחלטת, ולמי שחשוב בלי משכנתה נראה לי שזה אופציה טובה

 

[סלום]

מה עם הבעיה שמי שיירשם על שמו הדירה בפעם הראשונה יוכל לפרוש ואז יצטרכו לרדוף אחריו ?
נראה לי שלכן זה רעיון טוב לקהילה סגורה