דיון עליית ריבית בנק ישראל

[ר. המוסד]

שיעור מאלף!!!
רק שהכוונה הייתה לאחריות של המדינה עם הכיסים העמוקים שתעשה משהו לתת גב לאזרחים שלא יפלו עכשיו כדי שיוכלו לצאת מהמשבר ואז להחזיר למדינה את ההשקעה ע"י צמיחת המשק וגידול במסים וחוזר חלילה.

אם המדינה תעניק כסף לאזרחים
היא רק תדלק את האינפלציה
וזה בדיוק מה שגרמו מענקי הקורונה!

השיטה היותר טובה זה לסבסד מוצרים ושירותים
עם המדינה תיקח על גבה את עליות עלות ייצור החשמל
ותסבסד מוסדות חינוך
או אפילו מוצרי יסוד
זה יכול לעזור להרגעת האינפלציה

 

[מקצועי בנדל"ן]

"השוק ברח למי שישב על הגדר, מחירי הנדל"ן רק יעלו"

מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות ואיתם גם מחירי השכירות; "מי שיכול להיפגע אלה דירות היוקרה אבל כל מי שבונה דירות במחירי מכירה סביב ה-4 מיליון שקל ממשיך למכור כרגיל"

יעקב אטרקצ'י, אחד מהנדל"ניסטים הוותיקים בישראל. להערכתו, מחירי הנדל"ן לא ירדו אלא ימשיכו לעלות. "הביקוש גדול מההיצע" הוא אומר ומזהיר ממה שקרה לכל מי שישב על הגדר בשנים האחרונות.

אני רוצה שתשימו לב למה שקרה לכל מי שישב על הגדר בשנים האחרונות. 200 אלף זוגות צעירים חיכו לתוכניות ממשלתיות, להגרלות ודברים מהסוג הזה ובינתיים השוק ברח להם. עכשיו, הממשלות פתרו את הביות ל-10% מהם, אלה שזכו בהגרלות, אבל מה עם כל היתר?
"אז בעיקרון אם הם ימשיכו לשבת על הגדר, הם יצטרכו לגור איפשהו ואז הלחץ על מחירי השכירות יגבר ואז מה יקרה? המשקיעים יחזרו לשוק, יקנו את הדירות וישכירו להם בחזרה.
"הריבית בסך הכל מרגיעה את המשקיעים אבל הביקוש הבסיסי לדירות ממשיך להיות גבוה מההיצע וזה ימשיך לדחוף את המחירים כלפי מעלה. אני חושב שלא תהיה בסוף ברירה ונושא ההתחדשות העירונית יהיה הפתרון לכל התהליך הזה או לפחות חלק מהפתרון" כך טוען אטרקצ'י.

 

[ניק 109814]

אני רוצה שתשימו לב למה שקרה לכל מי שישב על הגדר בשנים האחרונות. 200 אלף זוגות צעירים חיכו לתוכניות ממשלתיות, להגרלות ודברים מהסוג הזה ובינתיים השוק ברח להם. עכשיו, הממשלות פתרו את הביות ל-10% מהם, אלה שזכו בהגרלות, אבל מה עם כל היתר?

לפי הנתונים העדכניים מעל 50% יזכו בדירה בתקופה הקרובה.

https://www.gov.il/he/departments/news/spoksman-18092022

במקביל לצעדים להרחבה דרמטית של מספר השיווקים ל-100,000 בשנה, היה ברור לנו שחייבים להחזיר תוכניות דיור בהנחה לזוגות הצעירים שיתנו להם אפשרות כבר עכשיו, למרות עליית מחירי הדיור, לקנות דירה בהנחה של מאות אלפי שקלים על חשבון המדינה. לכן, לאחר הפסקה של שנתיים, חזרו ההגרלות של משרד השיכון, ובמהלך השנה הזאת 30,000 משפחות יקבלו יכולת לקנות דירה בהנחה משמעותית על חשבון המדינה. בשנה הבאה בעקבות התוכניות שהותנעו בחודשים האחרונים משרד השיכון יצליח לייצר עוד 45,000 דירות בהנחה וכך בשנים 2023-2022 75,000 זוגות צעירים מתוך סך 120,000 זכאי משרד הבינוי והשיכון יקבלו את היכולת לקנות דירה בהנחה״.

ב50% הנותרים בנק ישראל מטפל בזה, הוא מאלץ את המשקיעים למכור את הדירות שלהם.

 

[אני בודק]

אין שום קשר בדוגמאות לעיל,
פקיד משכנתאות בלאומי יוכל בעתיד לעבוד בפועלים
ורופא במכבי יוכל לעבור לאיכילוב
כי למה לא?
כשהרופא עבד במכבי הוא לא קיבל שום טובות הנאה מאיכילוב (לשם הדוג' כמובן) כך שזה חלק לגמרי.
נגיד בנק ישראל שתוך כדי עבודה מסכם עם בנק מסוים שעוד שנה הוא בא לעבוד אצלם, ובאותה שנה בבנק ההוא עליו הוא אמור לפקח במסגרת תפקידו הנוכחי מתגלים כשלים ותקלות, מה לדעתיך הוא יעשה?
ימעל בתפקידו הנוכחי?
או יפספס את משרתו העתידית?
ברור לחלוטין שיש פה ניגוד עניינים בולט!
ולא צריך לדאוג את מי הבנקים יעסיקו, יש מספיק כלכלנים שלא היו בעברם נגידי בנק ישראל ומפקחי בנקים.

שים לב שכל הדוגמאות שהבאת הם של גופים מקבילים, בי"ח אחד ומשנהו, בנק פלוני ובנק אלמוני.
אך כשאנו דנים על רגולטור, תמיד ישנו החשש שיערב בשיקוליו את האופציה שבעתיד הוא יהיה חלק מהגוף עליו הוא מפקח.

ניתן לאזן בין הצרכים, ולחוקק איזשהו תקופת צינון.

 

[אני בודק]

נראה לי שכדאי שתמשיך לבדוק.....

אני לא מפסיק לבדוק לרגע.

זה כמעט כמו לומר שמה שאסתר חיות שפטה בדיון על "עסקים שבעלה מתרפנס מהם " כלשונה.
בעיניך זה יהיה לגיטימי

כי אם לא -אז שופטים פחות טובים ישפוטו אותו ואז זה לא יהיה משפט צדק

יש הבדל מהותי בין ניגוד עניים קיים בפועל, לבין חשש מניגוד עניינים עתידי.

 

[אני בודק]

א.\ הנגיד מעוניין לייצור רוח ואווירה ולגרום לאנשים לחשוב משהו כי כידוע ציפיות אינפלצייה מייצרות אינפלצייה(אם נניח כולם חושבים שמחירי הדיור הולכים לעלות ,אז הם יעלו גם אם אין שום סיבה) וכנ"ל גם להיפך

בזה אתה צודק לחלוטין.

ב.הנגיד למרות שיש לו מידע שלי אין ,אבל מספיק פעמים הנגידים טועים ,ואתה רואה כלכלנים מספיק טובים
שממשיכים לדון מה הולך להיות ,כך שגם הנגיד הוא בסך הכל עם חלק מהמערכת ולא יכול לדעת בוודאות שום דבר
ומה שאמרתי זה "הימור" בדיוק כמו ה"הימור" שזה מסתיים

הראיה הברורה שהשוק לא קונה את זה -כי לא רואים שהציבור הסתער על השוק
ואם הציבור היה יודע שזה הסוף אז השוק היה אמור לעלות בעליות יפות

נגידים טועים הרבה פעמים, כמו כל בני אנוש.
אך לטעון שהנגיד טועה על סמך מידע גולמי שידוע לכולנו, זה קצת מגוחך.

 

[אני בודק]

אם המדינה תעניק כסף לאזרחים
היא רק תדלק את האינפלציה
וזה בדיוק מה שגרמו מענקי הקורונה!

השיטה היותר טובה זה לסבסד מוצרים ושירותים
עם המדינה תיקח על גבה את עליות עלות ייצור החשמל
ותסבסד מוסדות חינוך
או אפילו מוצרי יסוד
זה יכול לעזור להרגעת האינפלציה

סבסוד מוצרים הוא גם תדלוק האינפלציה, אם כי במידה פחותה במעט מחלוקת כסף.
גם סבסוד גורם לתחושת רווחה מזוייפת, ולכסף פנוי.

 

[גולש בנט]

"השוק ברח למי שישב על הגדר, מחירי הנדל"ן רק יעלו"

מחירי הנדל"ן ימשיכו לעלות ואיתם גם מחירי השכירות; "מי שיכול להיפגע אלה דירות היוקרה אבל כל מי שבונה דירות במחירי מכירה סביב ה-4 מיליון שקל ממשיך למכור כרגיל"

יעקב אטרקצ'י, אחד מהנדל"ניסטים הוותיקים בישראל. להערכתו, מחירי הנדל"ן לא ירדו אלא ימשיכו לעלות. "הביקוש גדול מההיצע" הוא אומר ומזהיר ממה שקרה לכל מי שישב על הגדר בשנים האחרונות.

אני רוצה שתשימו לב למה שקרה לכל מי שישב על הגדר בשנים האחרונות. 200 אלף זוגות צעירים חיכו לתוכניות ממשלתיות, להגרלות ודברים מהסוג הזה ובינתיים השוק ברח להם. עכשיו, הממשלות פתרו את הביות ל-10% מהם, אלה שזכו בהגרלות, אבל מה עם כל היתר?
"אז בעיקרון אם הם ימשיכו לשבת על הגדר, הם יצטרכו לגור איפשהו ואז הלחץ על מחירי השכירות יגבר ואז מה יקרה? המשקיעים יחזרו לשוק, יקנו את הדירות וישכירו להם בחזרה.
"הריבית בסך הכל מרגיעה את המשקיעים אבל הביקוש הבסיסי לדירות ממשיך להיות גבוה מההיצע וזה ימשיך לדחוף את המחירים כלפי מעלה. אני חושב שלא תהיה בסוף ברירה ונושא ההתחדשות העירונית יהיה הפתרון לכל התהליך הזה או לפחות חלק מהפתרון" כך טוען אטרקצ'י.

כי הערכה של איש נדל"ן היא אובייקטיבית.
כי מה שקרה בשנים האחרונות כשהריבית הייתה אפסית, רלוונטית למה שיקרה בשנים הבאות כשהריבית כבר 3.5% - 4%.
כי המשקיעים היום מקבלים 2% בהשקעה בדירה מול 3% עד 7% בהשקעה בפק"מ/מק"מ/פקדונות בבנקים ובאג"ח בבורסה.
אוי התמימות.

 

[ניק 109814]

כי המשקיעים היום מקבלים 2% בהשקעה בדירה

ליתר דיוק
בניכוי הריבית על המשכנתא זה תשואה שלילית של -3%.
ואם מוסיפים את שחיקת המדד אז זה תשואה שלילית של -8%.

בשוק הדירות זה המחשה מאוד טובה כדי להבין איך הריבית מאוד משפיע על האינפלציה.

 

[nechamizak]

כי הערכה של איש נדל"ן היא אובייקטיבית.
כי מה שקרה בשנים האחרונות כשהריבית הייתה אפסית, רלוונטית למה שיקרה בשנים הבאות כשהריבית כבר 3.5% - 4%.
כי המשקיעים היום מקבלים 2% בהשקעה בדירה מול 3% עד 7% בהשקעה בפק"מ/מק"מ/פקדונות בבנקים ובאג"ח בבורסה.
אוי התמימות.

לכאורה ככל שפחות אנשים יקנו דירות, יהיה יותר ביקוש לדירות שכורות, מה שעלול להעלות בחדות את מחירי השכירות , וממילא את התשואה על השכירות.

כשאנחנו היינו זוג צעיר ריבית בנק ישראל היתה 4 אחוז ומעלה.

שכרנו דירת 2 חדרים בבניית טרומית בעיירה פריפריאלית.
התשואה של המשכיר היתה אז דו ספרתית...

זו אולי דוגמה קיצונית, אבל גם בשנים שלאחר מכן , כשמחירי הדירות התחילו לעלות בחדות , בחישוב מהיר היה גם 6 אחוז תשואה משכירות בלי חלוקות דירות ושטיקים דומים .

 

[ניק 109814]

לכאורה ככל שפחות אנשים יקנו דירות, יהיה יותר ביקוש לדירות שכורות, מה שעלול להעלות בחדות את מחירי השכירות , וממילא את התשואה על השכירות.

הפוך
כי כל דירת שכירות שהמשקיע מוכר רוכש את זה שוכר.
וככל שיש פחות שוכרים יש צורך בפחות דירות,
כי דירה מכורה אף פעם לא נשארת ריקה לעומת דירת שכירות.

 

[HennyS]

כי הערכה של איש נדל"ן היא אובייקטיבית

זה.
כל הזמן מצטטים פה קבלנים ("מומחה נדל"ן") ויועצי משכנתאות שהאינטרס שלהם ברור

 

[nechamizak]

הפוך
כי כל דירת שכירות שהמשקיע מוכר רוכש את זה שוכר.
וככל שיש פחות שוכרים יש צורך בפחות דירות,
כי דירה מכורה אף פעם לא נשארת ריקה לעומת דירת שכירות.

לא מבינה גדולה בנדל"ן, אבל יכולה לספר מה היה הלך החשיבה כשריבית בנק ישראל הייתה 4 אחוזים, ועליה במחירי הדירות היתה מתונה:

כשזוג צעיר רצה לקנות דירה והיה ברשותו הון עצמי קטן, החשיבה היתה שעדיף לגור כמה שנים בשכירות ולחסוך כסף להגדלת ההון העצמי במקום לשלם משכנתא בריבית מאוד גבוהה. זה דבר שדחה קונים פוטנציאליים מהשוק לכמה שנים , ומעלה את הצורך בדירות להשכרה (ולכאורה את הרווח למשכירים, כי כאמור התשואה על השכרה בזמן הזה היתה גבוהה יותר מהיום לפי מה שאני מכירה).

אחר כך כשהריבית נשקה לאפס ומחירי הדירות עלו במהירות , יכולת החיסכון של זוג צעיר היתה הרבה יותר נמוכה מעליית ערך הדירה, ולכן לא היה שווה לחסוך, אלא יותר משתלם לקחת הלוואה משלימה להון העצמי החסר , ולרכוש דירה עם משכנתא בריבית זולה מאוד.

היום זה נראה שהגלגל חוזר. דווקא הזוגות הצעירים ימתינו עם רכישת הדירה גם בגלל חוסר הוודאות וגם בגלל הצורך להגדיל הון עצמי בזמן של ריבית גבוהה וקיפאון או עליה מתונה במחירי הדירות. ואילו המשקיעים, כלומר, אנשים מבוססים, יוכלו לרכוש דירות באחוז מימון נמוך (בגלל הון עצמי גבוה ) ולהשכיר לזוגות הצעירים שקשה להם עכשיו לקנות. עם הביקוש לדירות שכורות, עלולים לעלות מחירי השכירות והתשואה למשכירים.

 

[ניק 109814]

ואילו המשקיעים, כלומר, אנשים מבוססים, יוכלו לרכוש דירות באחוז מימון נמוך (בגלל הון עצמי גבוה ) ולהשכיר לזוגות הצעירים שקשה להם עכשיו לקנות. עם הביקוש לדירות שכורות, עלולים לעלות מחירי השכירות והתשואה למשכירים.

כרגע התשואה למשקיעים על השכירות מדירות בניכוי המשכנתא והאינפלציה זה משהו כמו -8%.
ולגבי זה שהם יעלו את מחיר השכירות, הם עשו ויעשו את זה מתי שהם יכולים ובלי קשר לריבית.

ןלכן זה נראה שהם דווקא יחפשו למכור, ובשנה האחרונה שווקו מעל מאה אלף דירות שזה הרבה יותר מהצורך, כך שנראה שהביקוש לשכירות רק ירד, וגם המחיר ירד בגלל חוק היצע וביקוש.

 

[ר. המוסד]

לכאורה ככל שפחות אנשים יקנו דירות, יהיה יותר ביקוש לדירות שכורות

ממש לא!

כל זמן שהם לא יקנו השכירות לא אמורה לעלות
כי בסך הכל ימשיכו לשכור את הדירה שהם שוכרים היום.
וברגע שהם יקנו את הדירות מהמשקיעים לא יהיה חוסר בשוק דירות להשכרה...
כי כמו שכל אחת שקונה דירה הוא מחסיר מהשוק דירה אחת להשכרה בדיוק ככה הוא ג"כ מוריד ביקוש של דירה אחת מהשוק של לדירות להשכרה....

התשואה של המשכיר היתה אז דו ספרתית...

התשואה לא הייתה גבוהה
בגלל מחירי שכירות גבוהים
רק בגלל שמחירי הדיור היו מאד נמוכים!!!
בגלל הריבית הגבוהה
בדיוק מה שמתחיל לקרות עכשיו וימשיך ככה בשנים הקרובות...

 

[shimשימי]

יש הבדל מהותי בין ניגוד עניים קיים בפועל, לבין חשש מניגוד עניינים עתידי.

לא יודע מי אתה ומה אתה,
לך תעשה סיעור מוחות לכמה אנשים(שמבינים עניין)
ותשאל אותם מה הם חושבים על זה

ברור שזה לא דומה לבית המשפט,והבאתי שוב רק כדוגמה להמחשת העניין
אבל העובדה הברורה שהנגידים הולכים בזה אחר זה לעבוד באותם מקומות בהם הם פיקחו

מעוררת חוסר נוחות מוחלט!!!
תחשוב על עצמך אם הייתי חילוני ולא היה לך תורה וצוות וכו וכו האם הידיעה שבסוף בתור נגיד תלך לעבוד בבנק לאומי נניח לא היה משפיע על ההחלטות שלך??? בכל אופן עלי זה היה משפיע באופן ברור

 

[אני בודק]

לא יודע מי אתה ומה אתה,
לך תעשה סיעור מוחות לכמה אנשים(שמבינים עניין)
ותשאל אותם מה הם חושבים על זה

ברור שזה לא דומה לבית המשפט,והבאתי שוב רק כדוגמה להמחשת העניין
אבל העובדה הברורה שהנגידים הולכים בזה אחר זה לעבוד באותם מקומות בהם הם פיקחו

מעוררת חוסר נוחות מוחלט!!!
תחשוב על עצמך אם הייתי חילוני ולא היה לך תורה וצוות וכו וכו האם הידיעה שבסוף בתור נגיד תלך לעבוד בבנק לאומי נניח לא היה משפיע על ההחלטות שלך??? בכל אופן עלי זה היה משפיע באופן ברור

אנחנו פה בסיעור מוחות. לא????

הוא אשר כתבתי, שהדוגמא שהבאת אינה ממחישה את העניין, כיוון שאינו דומה ניגוד עניינים שקיים כעת, לבין משהו עתידי.
וכפי שכבר כתבתי, זה אכן מעורר חוסר נוחות, אך אין כמעט דרך להפסיק את זה (אולי תקופת צינון קצרה).

 

[nechamizak]

ממש לא!





התשואה לא הייתה גבוהה
בגלל מחירי השכירות
אלא בגלל שמחירי הדיור היו מאד נמוכים!!!
בגלל הריבית הגבוהה
בדיוק מה שמתחיל לקרות עכשיו וימשיך ככה בשנים הקרובות...

אני מדברת על זוגות צעירים שנכנסים עכשיו לשוק הנדל"ן
לא על מי שכבר שוכר
ויש להם אופציה לשכור או לקנות
דווקא עכשיו יותר הגיוני לשכור ולהמשיך לחסוך
ולא לרוץ לקנות כי כנראה לא תהיה עליה מטאורית במחירי הדירות , ומצד שני הריבית גבוהה, כמו שכתבתי.

אין לי נתונים סטטיסטיים, אבל בהחלט שומעת בסביבה שלי שמי שעכשיו שוכר דירה פנויה (זוגות צעירים, אנשים שעוברים דירה שכורה) , המחיר שלה קפץ מאוד בחודשים האחרונים.

השנים האחרות הכניסו אנשים חסרי הון וחסרי יכולת כלכלית להיות "משקיעים" בשוק הנדל"ן ולמנף את הכסף שלהם. עכשיו זה כבר לא אופציה משתלמת בשבילם.
השאלה מה קורה עם המשקיעים המבוססים ואלו שכבר קנו בעבר דירות עם משכנתא בתנאים נוחים. אני לא יודעת איך באמת שוק המשקיעים המבוססים יתנהג עכשיו.
אולי ימכרו, ואולי יעדיפו בתקופה הזו להרוויח פחות מעליית הערך, אבל יותר מהתשואה שאולי תעלה.
יש כאלו שמאמינים מאוד בשוק הנדלן הישראלי באופן כללי, ויש מי שרוצה לגדר את עצמו בשוק הנדל"ן הישראלי עבור רכישת דירות לילדים בעתיד.
ימים יגידו האם תהיה מכירת דירות המונית של משקיעים. כרגע נראה שהמצב עוצר את הזוגות הצעירים מלקנות שמעדיפים להמתין ולחסוך (בגלל מחירים גבוהים וריבית גבוהה).


מחירי הדירות בעבר, היו אכן נמוכים משמעותית. אני לא מתייחסת ספציפית למחיר, אלא על יחס שווי הדירה לשווי שכירות בסביבת ריבית גבוהה ממה שאנחנו מכירים. אני לא בטוחה שאין קשר, אבל אין לי נתונים כרגע לבסס או להפריך את זה.

 

[ניק 109814]

אין לי נתונים סטטיסטיים, אבל בהחלט שומעת בסביבה שלי שמי שעכשיו שוכר דירה פנויה (זוגות צעירים, אנשים שעוברים דירה שכורה) , המחיר שלה קפץ מאוד בחודשים האחרונים.

איפה חוץ מרוממה בירושלים?
כי יש מקומות שיש שם הצפה של דירות להשכרה, והמחיר כמעט ולא עולה.

 

[shimשימי]

אנחנו פה בסיעור מוחות. לא????

הוא אשר כתבתי, שהדוגמא שהבאת אינה ממחישה את העניין, כיוון שאינו דומה ניגוד עניינים שקיים כעת, לבין משהו עתידי.
וכפי שכבר כתבתי, זה אכן מעורר חוסר נוחות, אך אין כמעט דרך להפסיק את זה (אולי תקופת צינון קצרה).

הרוב המוחלט של האנשים פה מסכימים איתי,מציע לך בחום לשמוע את גיא רולניק

בכל אופן -כמו לעיל עם הערוצים אתה לוקח את הדוגמה באופן מוחלט ולא מסתכל על הרעיון השורשי
כך את הרעיון הכללי
הרי כל הרעיון של מפקח ומפוקח זה שלא יהיה ניגודי עניינים בינהם
העובדא שכל פעם הדבר העתידי הזה מתקיים(כלומר שהנגידים הולכים לעבוד על הגופים עליהם פיקחו)
בעיני מוכיחה כמעט ב100 אחוז שהדברים היו כבר מתוכננים עוד קודם
וממילא קבלת ההחלטות הייתה מושפעת משם

זה לא היה מקרה אחד אלא פעם אחר פעם

לגבי הדרך להתמודד עם זה ,זה כבר נושא אחר(תקופת צינון של 2-3 שנים ישפיע בוודאי)