האם בגרירת משכנתא צריך להוכיח הכנסות מחדש

[מוטי אא]

כשמכרתי דירה יקרה ואני קונה דירה זולה יותר (עקב עלויות גבוהות של החזרי המשכנתא) האם כשאני יגרור את המשכנתא הבנק יבדוק הכנסות מחדש, ועד כמה אחוזים מערך הדירה הנרכשת יתנו לגרור מהמשכנתא הקיימת

 

[הון ובית]

כשמכרתי דירה יקרה ואני קונה דירה זולה יותר (עקב עלויות גבוהות של החזרי המשכנתא) האם כשאני יגרור את המשכנתא הבנק יבדוק הכנסות מחדש, ועד כמה אחוזים מערך הדירה הנרכשת יתנו לגרור מהמשכנתא הקיימת

ככלל, לא אמורים לבדוק הכנסות.
ולגבי הגרירה - הבנק ירצה להישאר לפחות באותה דרגה של אחוז המימון.
הכוונה לא להיכנס לסיכון יותר בעקבות הגרירה.
קח בחשבון מראש - גרירה = כאב ראש.

 

[מוטי אא]

ככלל, לא אמורים לבדוק הכנסות.
ולגבי הגרירה - הבנק ירצה להישאר לפחות באותה דרגה של אחוז המימון.
הכוונה לא להיכנס לסיכון יותר בעקבות הגרירה.
קח בחשבון מראש - גרירה = כאב ראש.

יש סיכוי שהבנק לא יאשר לפחות באותו אחוז מימון בעצם הוא מרויח לקוח יותר יציב (החישוב הבסיסי שההפרש במחירי הדירות מוריד את אחוזי המימון, אבל הבעיה שיש חובת חיצוניים לבנק שגורמים בלגן שלם)
איזה כאב ראש?
זה לא עדיף מלהתחיל להגדיל הכנסות שוב וגם לשמר את הריביות הטובות דווקא בתור המשכנתא (למחזר את הריביות היקרות)

 

[הון ובית]

איזה כאב ראש זה לא עדיף מלהתחיל להגדיל הכנסות שוב וגם לשמר את הריביות הטובות דווקא בתור המשכנתא (למחזר את הריביות היקרות)

הכאב ראש הוא - כיון שזה בעצם עבודה של הבנקאי על תיק שהוא לא מרוויח ממנו כלום [לא מקדם לו יעדים], ועובדים על זה קשה עמו משכנתא רגילה, ולכן הם נוטים לגרור רגליים..
מה גם שהרישום יותר מורכב תוך כדי.

כדאי לסדר הכנסות בכדי להתפטר מריביות יקרות, שניתן עכשיו להחליפן בטובות יותר, ללא ספק.

 

[מוטי אא]

מה גם שהרישום יותר מורכב תוך כדי.

מה טומן תהליך הרישום והאם כדאי לקחת בשביל זה יועץ (זה בשביל חבר שפחות יודע קצת טופסולגיה) וכמה יועץ לקוח ע"ז

 

[מוטי אא]

כדאי לסדר הכנסות בכדי להתפטר מריביות יקרות, שניתן עכשיו להחליפן בטובות יותר, ללא ספק.

לא עוזר אם יש בעיה בדירוג אשראי, ולכן הפתרון להקטין גם את המשכנתא ע"י להחזיר את החלק הגבוה

 

[הון ובית]

מה טומן תהליך הרישום והאם כדאי לקחת בשביל זה יועץ (זה בשביל חבר שפחות יודע קצת טופסולגיה) וכמה יועץ לקוח ע"ז

בעיקרון הרישום מזכיר משכנתא רגילה.
במידה ואתה גם מוכר וגם קונה במקביל - יש לעמוד בלו"ז של 2 העסקאות במקביל.
הבעיה האמיתית היא - שהבנקאיים שונאים לעשות את זה, ועלולים למרוח אותך.
ליועץ יעשו את זה כי הם מחוייבים לו, ולכן - אם יש לו"ז שצריך לעמוד בו + חוסר התמצאות בטופסולוגיה שווה לקחת יועץ.
תאמין לי! זה מסוג התיקים שיועצים עם ניסיון, שיש להם מספיק תיקים, לא ישמחו לקחת. הבנקאי בהחלט יגלה מורת רוח מהתיק, אבל יעשה אותו.
העלות, יכולה להיות כמו משכנתא רגילה לעיתים. בטח ובטח, אם יש כאן היבטים נוספים של שווי בטוחה נחות, מחזור של חלק כן, וכדו'.

 

[הון ובית]

לא עוזר אם יש בעיה בדירוג אשראי, ולכן הפתרון להקטין גם את המשכנתא ע"י להחזיר את החלק הגבוה

עוזר, חביבי, עוזר.
תתייעץ, תגלה שיש הרבה מה לעשות - גם כשהמצב נראה לא משהו..

 

[מוטי אא]

בעיקרון הרישום מזכיר משכנתא רגילה.
במידה ואתה גם מוכר וגם קונה במקביל - יש לעמוד בלו"ז של 2 העסקאות במקביל..

הבנתי שאפשר גם להקפיא את המשכנתא בבנק כולל הפקדת המזומן מהקנייה ואח"כ לגרור (אם המכירה הושלמה לפני הקניה) ולא מיד לגרור

 

[הון ובית]

הבנתי שאפשר גם להקפיא את המשכנתא בבנק כולל הפקדת המזומן מהקנייה ואח"כ לגרור ולא מיד לגרור

יש שני דברים:
1. העברה לפז"ק - פקדון זמני קצר - ז"א, המשכנתא ממשיכה להתנהל כסדרה, אך במקום לשבת על נכס היא יושבת על פיקדון כספי בבנק.
2. הקפאה - עצירת תשלומי המשכנתא.

 

[מוטי אא]

יש שני דברים:
1. העברה לפז"ק - פקדון זמני קצר - ז"א, המשכנתא ממשיכה להתנהל כסדרה, אך במקום לשבת על נכס היא יושבת על פיקדון כספי בבנק.
2. הקפאה - עצירת תשלומי המשכנתא.

מה זה אומר שבעצם כדי לגרור צריך העברה לפז"ק?
וכמה פקדון צריך, בשווי המשכנתא? ואת שאר הכסף אפשר לשלם איתו גם חובות חיצוניים, תשלומים ברכישת הנכס החדש לפני הגרירה? ואז בתשלום האחרון הבנק בעצם משלם את הכסף מהפקדון וגורר את המשכנתא לנכס?

 

[הון ובית]

פז"ק - 110% מסכום המשכנתא.
הגרירה אינה כסף מזומן שעובר למוכרים שלך, אל תטעה.. זה כסף שאת חייב אותו לבנק, ובזכותו יש לך את הדירה הרי.
אם הורדת אותו מהדירה לפז"ק - אז יש לך את הקירה או שוויה אחרי שהיא נמכרה.
אחרי שתשתלם את ההון העצמי שלך [מינימום זה הפיצוי המוסכם בחוזה], הבנק יגרור את המשכנתא לנכס, המוכר כמובן לא מקבל מכך שקל, וישחרר לך את הפיקדון, שאותו תוכל לתת למוכר.

מקווה שמובן, אני כמוך על 5% בסוללה במוח..

 

[מוטי אא]

@הון ובית תודה רבה מקווה ששאלה אחרונה
יש סיכוי שהבנק לא יאשר לפחות באותו אחוז מימון בעצם הוא מרויח לקוח יותר יציב (החישוב הבסיסי שההפרש במחירי הדירות מוריד את אחוזי המימון, אבל הבעיה שיש חובת חיצוניים לגמחים ולהלוואות לבנק שלא קשורות למשכנתא שגורמים בלגן שלם)

 

[E_Y]

פז"ק - 110% מסכום המשכנתא.
הגרירה אינה כסף מזומן שעובר למוכרים שלך, אל תטעה.. זה כסף שאת חייב אותו לבנק, ובזכותו יש לך את הדירה הרי.
אם הורדת אותו מהדירה לפז"ק - אז יש לך את הקירה או שוויה אחרי שהיא נמכרה.
אחרי שתשתלם את ההון העצמי שלך [מינימום זה הפיצוי המוסכם בחוזה], הבנק יגרור את המשכנתא לנכס, המוכר כמובן לא מקבל מכך שקל, וישחרר לך את הפיקדון, שאותו תוכל לתת למוכר.

מקווה שמובן, אני כמוך על 5% בסוללה במוח..

תרשה לי רק לדייק ידידי המקצוען,
בשביל לגרור לנכס נרכש תוך כדי תהליך הרכישה הבנק ירצה לראות תשלום למוכר סך הפיצוי מוסכם + סכום הגרירה
כלומר , במקרה שלך הכספים שיתקבלו ממכירת הדירה , כנראה יצטרכו ללכת קודם כל למוכר ...
קח בחשבון .

רוב הטעויות שראיתי שאנשים עושים בעסקאות כאלו זה תכנון של הפרטים הקטנים .

@הון ובית תודה רבה מקווה ששאלה אחרונה
יש סיכוי שהבנק לא יאשר לפחות באותו אחוז מימון בעצם הוא מרויח לקוח יותר יציב (החישוב הבסיסי שההפרש במחירי הדירות מוריד את אחוזי המימון, אבל הבעיה שיש חובת חיצוניים לגמחים ולהלוואות לבנק שלא קשורות למשכנתא שגורמים בלגן שלם)

זה שיקול נחמד , אבל בשביל לגרור צריך 'לחייב' את הבנק לעמוד בנוהל בנק ישראל
וכשאתה מביא לו נכס נחות אתה מגיש לו תירוץ על מגש של כסף למה לדחות את הבקשה .

חשוב, כמו שינאי אמר, עם קצת לחץ אפשר לאשר הרבה דברים .