השקעות ההבדל בין נדל"ן לשוק ההון

[מקצועי בלבד]

ובשורה התחתונה בגלל המינוף הגבוה בנדל"ן, נראה שמדובר באותו רווח, ואולי אף עם עדיפות לנדל"ן.

בכל השוואה שעשית, הראתי לך שבשוק ההון מרוויחים יותר, די נמאס לי להראות לך את זה שוב ושוב.
ואני לא נגד נדל"ן, ואם את רוצה להשקיע בנדל"ן, אני ממש לא הולכת לעמוד בדרכך, ושיהיה לך רק הצלחה.

 

[yudit10]

בכל השוואה שעשית, הראתי לך שבשוק ההון מרוויחים יותר, די נמאס לי להראות לך את זה שוב ושוב.
ואני לא נגד נדל"ן, ואם את רוצה להשקיע בנדל"ן, אני ממש לא הולכת לעמוד בדרכך, ושיהיה לך רק הצלחה.

אני לא אוהבת להכנס לקטנות
אבל בכל ההשוואות לא קבלתי כל הוכחה.

הנה השוואה פשוטה ל-20 שנה:

1. שוק ההון, עם תשואה של 7% לשנה (שזו תשואה נמינילית יפה) ל-20 שנה
100,000*1.07^20 = 386,968

2. שוק הנדל"ן, מינוף פי 4 ותשואה של 1% לשנה (מעליית הערך) בלבד:
400,000* 1.01^20= 488,076

אם הדירות יעלו ב-2% לשנה, הרווח יהיה 594,378.

 

[מקצועי בלבד]

אני לא אוהבת להכנס לקטנות
אבל בכל ההשוואות לא קבלתי כל הוכחה.

הנה השוואה פשוטה ל-20 שנה:

1. שוק ההון, עם תשואה של 7% לשנה (שזו תשואה נמינילית יפה) ל-20 שנה
100,000*1.07^20 = 386,968

2. שוק הנדל"ן, מינוף פי 4 ותשואה של 1% לשנה (מעליית הערך) בלבד:
400,000* 1.01^20= 488,076

אם הדירות יעלו ב-2% לשנה, הרווח יהיה 594,378.

אוקיי שיהיה בהצלחה.
לי נמאס כבר.

 

[yudit10]

אני ממש לא כותבת בשביל להתווכח או בשביל להתנגח
אני באמת מתלבטת איפה להשקיע עכשיו
האמת שדי השתכנעתי ללכת על מדד S&P
אבל אחרי שהתחלתי לבדוק יותר בויקיפדיה ועוד
חטפתי קצת רגליים רות
ואני באמת מנסה להבין

 

[מקצועי בלבד]

אני ממש לא כותבת בשביל להתווכח או בשביל להתנגח
אני באמת מתלבטת איפה להשקיע עכשיו
האמת שדי השתכנעתי ללכת על מדד S&P
אבל אחרי שהתחלתי לבדוק יותר בויקיפדיה ועוד
חטפתי קצת רגליים רות
ואני באמת מנסה להבין

אוקיי אז אני אכתוב לך בקצרה את הדברים,
א. בקניית דירה להשקעה יש מס רכישה 8%. [חוץ מהמס שבח שדומה לשוק ההון]
ואם הדירה עולה 400,000 ש"ח, אז תוסיפי עוד 32,000 ש"ח מס רכישה.
ב. תוסיפי למחיר הדירה לפחות עוד 20,000 ש"ח עלות מתווך, עו"ד, פתיחת תיק משכנתא, שמאי, צביעה וכו'.
ג. כל הסכומים הללו לא נכללים במחיר הדירה לצורך חישוב משכנתא, מה שאומר שצריך הון עצמי יותר גדול.
ד. עלות משכנתא של 300,000 ש"ח ל20 שנה זה מינימום 1600 ש"ח לחודש, [כשזה 75% מערך הדירה] תראי לי איפה יש מקום בארץ שקונים דירה ב 400,000 ש"ח ומשכירים ב1600 ש"ח?
ה. תורידי חודשים ריקים, תיקונים, עלות למנהל הנכס, או מתווך, והחישוב הנכון הוא שכירות של גג 10 חודשים בשנה.
ו. לפי הטבלה בויקיפדיה אז מינימום תשואה ל20 שנה זה 7.68% ממוצע לשנה, אבל אם נלך לא על על המינימום, אלא על הממוצע, שזה 11.86% אז החישוב כולו משתנה.
ז. אפי' אם תלכי על המינימום, אבל במקום ל20 שנה, אז ל25 שנה, אז המינימום יעלה ל 9.15% ממוצע לשנה.
אחרי שתחשבי את כל זה נתקדם הלאה.

 

[yudit10]

ראשית תודה על המשך הדיון
אני כותבת באמת מתוך מקום שרוצה לדעת ולא ח"ו להתנצח.

א-ה. הכספים שמוסיפים בדירה, הרבה פעמים זה מצליח להכנס לשוטף.
כי זה כסף שחייבים לשלם, וכסף לחסכון בעלמא קצת קשה יותר להיות חזקים ולעמוד בזה.
כמו"כ אחרי 10 שנים הגיוני ששכר הדירה יעלה. אבל בכ"ז נוסיף את כל הכסף לשוק ההון.
אם זאת אערוך בהמשך חישוב מחדש, כשכל הכספים שמושקעים בדירה- יושקעו בהון.

ו-ז. אני הלכתי לפי תשואה של 9%, רק שהורדתי 2% מכיוון שהתשואה היא לא ריאלית.

ועכשיו החישוב החדש שכולל את כל הכסף שמוסיפים בדיור- רק שמתווסף לשוק ההון.

שוק ההון-
תחילת ההשקעה 152,000
כל חודש תוספת של 800 ש"ח
סה"כ אחרי 20 שנה 1,004,933

מחשבון השקעה |

מחשבון חיסכון/ פיקדון - רוצים לדעת כמה כסף יהיה לכם בסוף תקופת החיסכון? רוצים לדעת כמה תקבלו בסוף תקופת הפיקדון? תמלאו את הפרטים החסרים, והמחשבון יספק לכם תשובה.

www.hon.co.il

שוק הנדל"ן-
עם תשואה של 2%
594,379


מה שאומר שאכן שוק ההון נראה שווה הרבה יותר
בתנאי שאכן יוסיפו את כל הכספים כנ"ל

 

[yudit10]

כל זאת כמובן לפני דמי ניהול ומיסים
במחשבון זה:

מחשבון חיסכון

www.tmuralife.co.il

שכולל דמי ניהול לפי 0.5%
שוק ההון יגיע בסוף ל-919,295

 

[אהבת עולם]

כולם כותבים שיש אפשרויות מינוף, בינתיים אף אחד לא הסביר כיצד
וגם אני לא מצאתי כיצד.

הדרך הכי פשוטה היא לקנות תעודות ממונפות . כלומר את משקיעה 10 שח והתעודה מחזיקה 30 שח במדד כלשהו.
באם הכסף יורד אל מתחת ל10 שח מוכרים לך את התעודות כדי לגבות את הכסף . זה ברור?
זה די מסוכן ואין הרבה אנשים שסומכים על זה.

לגבי המשכנתא מהבנק,
אכן נודע הדבר
שגם הבנקים סומכים יותר על נדל"ן מאשר על מניות

בוודאי כי נדלן הוא נכס הרבה פחות תנודתי ממניות.
אם אני אקח הלוואה על מניות , ומחר אמכור אותן בשפל אפסיד הרבה כסף ולא יהיה לי מאיפה להחזיר את המשכנתא.
פחות מצוי שדירות מגורים יורדות במאות האחוזים בערך שלהן . במניות זה קורה.

מי שאמר שמניות זה נכס לא מסוכן . טועה.
גם נדלן זה לעיתים רבות מסוכן.

 

[מקצועי בלבד]

מי שאמר שמניות זה נכס לא מסוכן . טועה.
גם נדלן זה לעיתים רבות מסוכן.

גם מניות וגם נדל"ן זה מסוכן למי שלא עושה זאת בצורה הנכונה, ובמצב כזה אז באמת מניות זה יותר מסוכן, ובהשקעה במניות כשמקפידים על הכללים שכתבתי במאמר, הסיכון הוא אפסי!!

 

[אהבת עולם]

ובהשקעה במניות כשמקפידים על הכללים שכתבתי במאמר, הסיכון הוא אפסי!!

לא קראתי את המאמר. כתבת לעקוב אחרי כל העולם ?

 

[מקצועי בלבד]

לא קראתי את המאמר.

את יכולה לקרוא.

שוק ההון: סיכונים לעומת סיכויים | מאמר ראשון

מה זה שוק ההון? למה המשקיעים הישראלים הם המשקיעים הסולידיים בעולם? ומה עם החרדים? האם להשקיע במניות זה מסוכן? מהו תיק ההשקעות המומלץ?... מאמר ראשון בסדרה.

www.prog.co.il

ומאמרי המשך בדרך

 

[אהבת עולם]

את יכולה לקרוא.

אוקי, אז הנה, זה לא סיכון אפסי בכלל.
לקנות מאות חברות שמרוכזות במדינה אחת נניח ארצות הברית זה סיכון.
ויש הסתברות שבעוד 10 או 20 שנה הכלכלה בארצות הברית תתקע, ובכלל תפרח בסין.
זה קרה כבר בעבר ביפן , משקיעים שהשקיעו שם לטווח ארוך מאד בקושי הרוויחו.
לא יודעת להגדיר בכמה הסיכון , אבל להגיד שהוא אפסי ? לא יודעת.

 

[מקצועי בלבד]

דרך אגב מאמר שני שלי כבר התפרסם תוכלו לקרוא פה

שוק ההון - סיכונים לעומת סיכויים | #2

מה זה ריבית דריבית? מהם 2 צורות ההשקעה האפשריות בשוק ההון? וגם תכנית השקעה במניות לחתונת הילדים, מה הסיכון הכי גדול בהשקעה במניות? למה לא להשקיע 100% מהכסף במניות? ומה הפיזור שאני חושבת כנכון? על כך ועוד במאמר שלפניכם.

www.prog.co.il

 

[האורות]

א

כבר כתבתי לך מאיפה המקור שלה, בעמוד הראשון פה.

אם הכוונה לכתבה מ"עולם המשכנתאות", הרי שצריך לטרוח ולקרוא גם את התגובות שם.
יעויין שם בתגובה מס 3 (מ"אנונימי") שכותב המאמר מודה לו על כך בתגובה שלאחריה.

כך שלחשב באופן כזה את עליית מחירי הדירות זו טעות חמורה.

 

[האורות]

תמהני,
בשוק ההון הצלחתם לחקור ולהגיע למספרים הריאליים,
ומדוע בשוק הנדלן הפסקתם את המחקר?

אין חיה כזאת ששוק הנדלן עולה רק ב2% (בטווח ארוך)

ולכן, מבחינתי, כל הדיון לא יכול להחזיק מים כל עוד ונותני הבסיס אינם נכונים.
אשמח מאד לראות מידע ממקורות מוסמכים

 

[אהבת עולם]

בשוק ההון הצלחתם לחקור ולהגיע למספרים הריאליים,
ומדוע בשוק הנדלן הפסקתם את המחקר?

כי אין חיה כזו שוק הנדל"ן, ובלתי אפשרי לקנות את כל השוק.
קשה מאד לשקלל את כל עלית הנכס בכל הארץ
ובכל זאת. ממה שאני יודעת מדברים על בין 2-5% כשהממוצע הוא 4%
מצאתי מקור נחמד ועוד אחד
והכי אמין כנראה

לא קראתי אף אחד לעומק אבל הם משווים למדדים ישראלים ולכן התשואה במניות שם בדרך כלל נמוכה.

 

[מקצועי בלבד]

תמהני,
בשוק ההון הצלחתם לחקור ולהגיע למספרים הריאליים,
ומדוע בשוק הנדלן הפסקתם את המחקר?

תשובה

כי אין חיה כזו שוק הנדל"ן, ובלתי אפשרי לקנות את כל השוק.
קשה מאד לשקלל את כל עלית הנכס בכל הארץ

לגבי זה

אין חיה כזאת ששוק הנדלן עולה רק ב2% (בטווח ארוך)

אני עדיין חושבת שהוא מבין קצת יותר ממך, והוא דיבר על 2.1-2.4% לשנה, וגם אם זה לא מדויק זה נותן לנו כיוון.

בכל אופן, אני לא מנסה לשכנע את מי שפרנסתו מזה.
כבר אמר מי שאמר: “קשה מאוד לגרום לאדם להבין משהו כשמשכורתו תלויה בכך שלא יבין זאת.”

והכי אמין כנראה

הוא אולי אמין, אבל הסקירה נעשתה על פני טווח זמן קצר רק של 18 שנים מסוימות, שאז היתה את העלייה הכי גדולה בשוק הדירות.
כך שלהתבסס על זה, בתור שכך תמיד זה יהיה, זה בדיוק כמו להתבסס על העלייה של המניות של אפל או של טסלה ב18 שנים האחרונות, ולצפות שכך גם יהיה בעתיד.

 

[אי פה אי שם]

ה. תורידי חודשים ריקים, תיקונים, עלות למנהל הנכס, או מתווך, והחישוב הנכון הוא שכירות של גג 10 חודשים בשנה.

החישוב שאומרים יועצי הנדל"ן הוא חודש שכירות שיורד בשנה

 

[האורות]

כי אין חיה כזו שוק הנדל"ן, ובלתי אפשרי לקנות את כל השוק.
קשה מאד לשקלל את כל עלית הנכס בכל הארץ

המשפטים הבאים סותרים את האמירה "אין חיה שוק הנדל"ן"...
וגם המאמרים סותרים את זה...

כולם מתייחסים לגמרי ל"שוק הנדלן" ולא לעיר ספציפית
וודאי שיש מדד מחירי דירות ארצי.

ובכל זאת. ממה שאני יודעת מדברים על בין 2-5% כשהממוצע הוא 4%
מצאתי מקור נחמד ועוד אחד
והכי אמין כנראה

צפיתי בשלושת המקורות (ממש לא לעומק):
א. אף אחד מהם אינו מקור מוסמך. אלו מאמרים. אני יכול גם לכתוב מאמר. אני מצפה למקורות
למה?
אני רוצה את המקורות, כדי לא לטעות כמו שאחרים פה טועים כשהם רואים מאמר ב"עולם המשכנתא" ולא מבינים לפי מה הוא נמדד. המדד שם לא נכון בעליל ושיטוט קצר בארשת יגלה שמדד הנדלן בישראל הוא אכן מדד לא מידי ארוך (נדמה לי מ88)
ברור לגמרי שמאמר בלי מקורות לשני הצדדים הוא מאמר ממומן.
ב. ואם המאמרים הללו הם כן ברי סמכא, הרי שאף אחד מהם לא נותנן פחות מ4.8%. שזה יותר מכפול מ2%
ג. יש לי הרגשה שמדובר במאמרים הנ"ל על תשואה ולא על עליית ערך. אבל כיוון ולא ראיתי את המקורות מהם ניזון המאמר לא אוכל לדעת אל נכון.

לא קראתי אף אחד לעומק אבל הם משווים למדדים ישראלים ולכן התשואה במניות שם בדרך כלל נמוכה.

זה בדיוק מה שאני כל הזמן מבקש, להשוות שוק ישראלי לשוק ישראלי. תפוחים לתפוחים.
אבל אני מבקש מקורות מוסמכים, לא לזרוק נתונים כי ככה נוח.

 

[האורות]

בכל אופן, אני לא מנסה לשכנע את מי שפרנסתו מזה.
כבר אמר מי שאמר: “קשה מאוד לגרום לאדם להבין משהו כשמשכורתו תלויה בכך שלא יבין זאת.”

לכאורה מצופה פה לשיח מקצועי ויעיל, לגופו של עניין ולא לגופו של אדם,
וכמו שאמר מי שאמר "מקצועי בלבד".

בסה"כ ביקשתי לראות מקורות מוסמכים וכדי ביזיון וקצף
פשוט, הנתונים שאספתי הם שונים, אין לי בעיה לשנות את דעתי
אבל בשום אופן לא על סמך מאמר בפורום.