דיון מחירי הדירות לאן?

[ניק 109814]

יש נקודה נוספת שאתה מעלה כל הזמן, האם השכירות מכסה את המשכנתא או לא.
ולא תמיד זה המדד לעסקה טובה, יש הרבה דברים נוספים שצריך לחשב בעסקת נדלן

אני אתן לך דוגמא על דירה שהראה לי אתמול מתווך שאני בקשר איתו,
שעל אף שהשכירות שלה לא כ"כ גבוהה הפוטנציאל רווח של מאות אלפי ש"ח!!

הדירה נמצאת מול הים עם נוף פתוח לים (2 דק' מהחוף)
עם תוכנית מתקדמת של פינוי בינוי (התוכנית כבר הוגשה לועדה המחוזית)
הדירה 100 מטר 4 חדרים ומשופצת מאד יפה
מחיר מבוקש - 1.63 מ'
השכירות שמקבלים על כזאת דירה בערך 4000 ש"ח
יש אופציה לפצל את הדירה מידית ל-2 דירות בעלות ממש קטנה (בערך 15 אלף ש"ח)
ואז השכירות תהיה 5500-6000 ש"ח
לאחר הפינוי בינוי מקבלים דירה גדולה בעוד 12 מטר + מרפסת עם נוף לים + חניה במגדל יוקרתי 25 קומות מול הים
הדירה תהיה שווה (לפי מה שמוכרים היום דירות חדשות עם נוף לים)
בין 2.2 ל-2.4 כלומר רווח צפוי של בין 600 אלף ל-800 אלף

עכשיו תגיד לי @ניק 109814 אם יש לך כזאת עסקה שהשכירות שלה כמעט מכסה את המשכנתא
וגם אם הפינוי בינוי יקח קצת זמן עד שתקבל דירה החדשה במגדל יוקרתי,
עדיין נשארת עם רווח יפה מאד, לא היתה קונה כזו דירה???

לי כרגע אין אפשרות לקנות את הדירה הזאת
אם יש מישהו רציני שזה יכול לענין אותו ויש לו הון עצמי לעסקה מהירה (כי זאת דירה שתמכר תוך כמה ימים)
שישלח לי מייל: zpc5060 @ gmail.com

אז למה מוכרים את הדירה?
המוכר לא יודע את כל זה?
וגם ליזם של הפינוי בינוי משתלם לרכוש את זה במקום לשלם שכירות.

 

[מקצועי בנדל"ן]

אז למה מוכרים את הדירה?
המוכר לא יודע את כל זה?

לפעמים יש אנשים שמוכרים מלחץ של כסף
או יורשים או מבוגרים ועוד....
אישית מכיר הרבה סוגי עסקאות מהסוג הזה...
ואפי' טובות יותר מהנתונים לעיל.

 

[ניק 109814]

לפעמים יש אנשים שמוכרים מלחץ של כסף
או יורשים או מבוגרים ועוד....
אישית מכיר הרבה סוגי עסקאות מהסוג הזה...
ואפי' טובות יותר מהנתונים לעיל.

ולמה היזם של הפינוי בינוי לא רוצה את הדירה במחיר הזה?

 

[מקצועי בנדל"ן]

ולמה היזם של הפינוי בינוי לא רוצה את הדירה במחיר הזה?

כמו שתשאל -בכל פרויקט למה קבלן לא קונה את כל הדירות על הניר לעצמו...

 

[ניק 109814]

בלי הרבה עבודה זה מה שהעלתי בחכתי:

דירות שמושכרות ב-3000 ש"ח

YAD2

yad2 site

www.yad2.co.il

ShieldSquare Captcha

ShieldSquare Captcha

דירות שמושכרות ב-3200 :

ShieldSquare Captcha

ShieldSquare Captcha

הקישורים שהבאת לא מספיקים.
כי כמעט בכל עיר יש הבדל עצום בין שכונות ואפילו באותו רחוב.

צריך קישור של אותו דירה במכירה ובשכירות.
מוכן להתפשר על אותו אזור (הכוונה רחוב בהבדל של מספרים בודדים).

 

[ניק 109814]

כמו שתשאל -בכל פרויקט למה קבלן לא קונה את כל הדירות על הניר לעצמו...

שמעתי שקבלנים של פינוי בינוי מעדיפים לרכוש את הדירה מאשר לשלם שכירות.
ובטח בנתונים שהוא הביא שיש שם רווח עצום.
כי בפינוי בינוי הקבלן צריך לשלם שכירות, ואת זה הוא יכול לחסוך.

 

[הון ובית]

?

מחלוקת הפוייסקים
זה לא ש @E_Y משיג משכנתאות פחות טובות - הוא תותח על, ובאופן חד משמעי אני כותב שהוא משיג הכי טוב שאפשר!!
רק שהוא דיבר באמת על האיכות הגבוהה יותר.
אני מסכים איתו לחלוטין - ובודאי שכך עדיף ורצוי!
רק שעדיין ניתן להשיג משכנתא טובה מאד, גם ב500 ש"ח לכל 100,000 כשהכל פרוס ל30 שנה [שוב, הכל יחסי], ומשכנתא גרועה גם בפחות.

 

[E_Y]

מחלוקת הפוייסקים
זה לא ש @E_Y משיג משכנתאות פחות טובות - הוא תותח על, ובאופן חד משמעי אני כותב שהוא משיג הכי טוב שאפשר!!
רק שהוא דיבר באמת על האיכות הגבוהה יותר.
אני מסכים איתו לחלוטין - ובודאי שכך עדיף ורצוי!
רק שעדיין ניתן להשיג משכנתא טובה מאד, גם ב500 ש"ח לכל 100,000 כשהכל פרוס ל30 שנה [שוב, הכל יחסי], ומשכנתא גרועה גם בפחות.

תודה תודה
כמובן שזה נכתב באופן מאוד מאוד כללי
הנה למשל אישור משבוע שעבר
ההחזר החודשי הוא 508 לכל 100 אלף
אבל כמובן שזה עשוי לעלות כשהפריים יעלה שוב
חשוב מאוד מאוד לחדד ואני עושה שיחה על זה עם כל לקוח בפרט בתקופה הזאת :
אפשר להגיע להחזר חודשי הרבה הרבה יותר זול ..
אבל זול שווה יקר ומסוכן בסופו של דבר
וכואב הלב והכיס

 

[ניק 109814]

אבל כמובן שזה עשוי לעלות כשהפריים יעלה שוב

לא רק הפריים.
גם המ"צ לא יושב בשקט במקום שלו.

 

[E_Y]

לא רק הפריים.
גם המ"צ לא יושב בשקט במקום שלו.

כן ברור.
אם התכוונתם למצ בתמהיל שצירפתי הכוונה שם לסלק תוך כמה חודשים את ה120
לא שלחתי את זה כדי לדון בתמהיל שהותאם אישית ללקוח הספציפי

שלחתי כדי להמחיש את העניין שדובר פה על התשלום לכל 100אלף

 

[ניק 109814]

@ניק 109814 למה אתם תקועים על קרית אתא?
מה מיוחד שם?

לא תקוע על שום מקום.
אני מחפש מקום עם קישור מפורט, שב50% משכנתא השכירות תכסה את זה.

 

[ניק 109814]

יש מיליון מקומות כאלה!!(הבאתי לך כבר דוגמה אחת לעיל)

אז בבקשה תביא פרטים מדוייקים.

תוכל לצרף קישור?
כי במדלן זה נראה קצת אחרת
צפה בקובץ המצורף 1253453

 

[shimשימי]

אז בבקשה תביא פרטים מדוייקים.

כמה זמן אתה עם השקעות בנדל"ן???
זה נראה שאתה הרבה זמן מדבר ,אבל אתה יותר בקטע של שוק ההון כמו שנשמע מדבריך לאורך שני הניקים


מתי תבין שהערך של מדל"ן הוא לא גבוה במיוחד מהרבה סיבות שאף אתה תחת הניק @אאאא....

מנית בעבר

אז מדוע עכשיו אתה נהיית כל כך חסיד של מדל"ן????

ידידי היקר צא לשטח ובקלי קלות תמצא
דוגמה אחת ברורה-לפני כחצי שנה (אני לא מעודכן על היום)
דירה בקרית אתא עלתה כ900 אלף שקל 4 חדרים ישנה
והשכירות שאפשר לקבל עליה היה 3000 שקל

אם לוקחים משכנתא של 450 אלף שקל
אז יוצא שההחזר החודשי הוא פחות מיזה
ויש דברים כאלה הרבה

 

[רחל305]

ניק יקירי!
בדירה להשקעה, על תסתמך בחיים רק על אתר מדל"ן / יד 2, הנתונים שם לא משקפים את המציאות.
לכו לשטח תדברו עם אנשים ומתווכים וכו' וכך תסיקו מסקנה.

מניסיון אישי - יש עסקאות טובות גם כשמשלמים תיווך

חלק גדול מהעסקאות שעשיתי שילמתי תיווך + מע"מ וב"ה יצאתי ברווח גדול - בלי המתווך לא בטוח שהייתי מגיע לעסקאות האלו...

יש לך המלצה על מתווך מסוים?

 

[ניק 109814]

דוגמה אחת ברורה-לפני כחצי שנה (אני לא מעודכן על היום)

אני מחפש מעודכן, לריבית המעודכנת.

ניק יקירי!
בדירה להשקעה, על תסתמך בחיים רק על אתר מדל"ן / יד 2, הנתונים שם לא משקפים את המציאות.
לכו לשטח תדברו עם אנשים ומתווכים וכו' וכך תסיקו מסקנה.

מניסיון אישי - יש עסקאות טובות גם כשמשלמים תיווך

חלק גדול מהעסקאות שעשיתי שילמתי תיווך + מע"מ וב"ה יצאתי ברווח גדול - בלי המתווך לא בטוח שהייתי מגיע לעסקאות האלו...

דווקא שמעתי שיש המון בעיות עם מתווכים גם כאלה מ"אנ"ש".
ובמקרה הזה יד 2 ומדל"ן מאוד יכול לעזור להבין את התמונה.

 

[מקצועי בלבד]

נכון מאד!
וזו משכנתא יחסית טובה ממש.
במידה שנצמיד למדד בצורה מוגברת [לא כדאי, אבל לעיתים אין ברירה] - ניתן אף בפחות מ2,500.

אם מצמידים למדד אז רק בהתחלה זה אולי יהיה באיזור 2500 ש"ח, אבל מהר מאד זה יהיה החזר חודשי הרבה יותר גבוה.

 

[רחל305]

מה אתם מחפשים? באיזה אזור?

פחות משנה לנו האזור מחפשים להשקעה דירה בסביבות ה800

 

[ניק 109814]

שמעתי ממישהו אמין שהצוות של גולדקנוף כבר בפעולה...

 

[ניק 109814]

נראה לי שמי שטוען פה שמא זה אתה

עד היום המגמה היא ברורה
שהמחירים עולים ועולים ועולים

חברה מספיק
את כל הדיונים האלה תעשו פנים מול פנים אצל 301210065_1236435683862611_3697807263261593676_n.jpg מחר בליל שישי
עכשיו כמה נתונים שאספתי מיד 2
ירידת מחירים מרתקת בדירות 4 חד'
לעיונכם
שימו לב לירדית מחירים בריבוע פרטים נוספים

גם לפי נתוני רשות המיסים יש כבר התרסקות של מעל 6% מאז במחירים בחריש

 

[shimשימי]

גם לפי נתוני רשות המיסים יש כבר התרסקות של מעל 6% מאז במחירים בחריש

אני לא ניזון מהתקשורת ולא מכל מיני מקומות
אלא מהשטח ממש
המחירים ירדו וזה נכון

ו6 אחוז זה הגזמה לדעתי
בכל אופן יש ירידה של 3-4 אחוז בערך

אבל אם בעייניך 4 אחוז זה התרסקות
אז אתה כנראה לא מכיר את ההיסטוריה של עולם הנדל"ן