מחירי הדיור האם ימשיכו לעלות או אולי לרדת

[גולש בנט]

א.יש הרבה משקיעים שהסוג חשיבה שלך ושלם הם שתי קווים מקבילים לחלוטין--- אתה מדבר על 3 אחוז שנתי מה שאומר שעל שתי מיליון
שהם צריכים לתת לבנק הם יקבלו סך הכל 60 אלף שקל לשנה

יש משקיעים שבשבילם זה בכלל לא מקום שהם היו נכנסים לברוך הזה
ובמצב הזה כבר היו מעדיפים לקנות שתי דירות בפרייפריה שעלות כל אחד תעלה מיליון ותכניס להם שנתי
את אותו סכום בערך עם צפי לעליית ערך לעתיד
מה שבטוח שלא היו מפסידים בגלל האניפלצייה(שביינתיים שחקה את הכסף בהרבה יותר מהריביות הללו)

אתה בכלל לא משקיע ומדבר בביטחון כאילו המשקיעים חושבים כמוך
בכלל לא בטוח שהם ירוצו לאזורים של מזרח עכו והר יונה כי המקומות הללו עדיין לא הוכיחו את עצמם ובכלל לא בטוח שגם יוכיחו את עצמם מתי שהוא

ג. לגבי בנייה של 10000 יח"ד -זה לא חיסרון אלא ייתרון

מי שזוכר מה קרה בבית שמש
יכול לנסות לנבא מה יקרה בחריש
כמות גדולה של יח"ד שנובע ממחסור אמיתי בדירות יוביל לכך שהציבור דווקא ינהר לשם

ד.לגבי המגדלים לדעתי אתה צודק אפילו בבני ברק יש היום כמה בננינים עם מעליות שבת

ה.תיאוריה נחמדה בלבד

אפשר לקנת אג"ח בדירוג גבוה בתשואה של 4-5%
ובשוק הנדל"ן ממה שאני שומע, מדברים כעת על ירידות מחירים בעקבות עליית הריבות.

 

[shimשימי]

אפשר לקנת אג"ח בדירוג גבוה בתשואה של 4-5%
ובשוק הנדל"ן ממה שאני שומע, מדברים כעת על ירידות מחירים בעקבות עליית הריבות.

איפה יש כזה אג"ח
וגם השאלה אם זה צמוד למדד?

 

[אאאא....]

איפה יש כזה אג"ח
וגם השאלה אם זה צמוד למדד?

נורסטאר אגח יב - ניתוח אג"ח | ביזפורטל

בביזפורטל הכולל: ניתוח מעמיק על פרופיל חברה, עסקאות אחרונות, המלצות אנליסטים להשקעה ועוד נורסטאר אגח יב מבט כללי על אגרת חוב(אג"ח )

www.bizportal.co.il

 

[גולש בנט]

איפה יש כזה אג"ח
וגם השאלה אם זה צמוד למדד?

בבורסה.
יש אג"ח של חברות בדירוג גבוה, גם צמודות למדד וגם בריבית משתנה. ששניהם עולים כעת.
אפשר לקנות בבורסה קרנות נאמנות שמשקיעות בכמה אג"ח ויש כאלה שמפוזרות בין צמוד למדד ושקלי.

 

[shimשימי]

בבורסה.
יש אג"ח של חברות בדירוג גבוה, גם צמודות למדד וגם בריבית משתנה. ששניהם עולים כעת.
אפשר לקנות בבורסה קרנות נאמנות שמשקיעות בכמה אג"ח ויש כאלה שמפוזרות בין צמוד למדד ושקלי.

אם אני נניח נותן מיליון שקל(לחברה באגח בדירוג גבוה)
לכמה שנים אני אקבל את הריבית הזאת?


אפשר גם ל10 שנים?

 

[גולש בנט]

אם אני נניח נותן מיליון שקל(לחברה באגח בדירוג גבוה)
לכמה שנים אני אקבל את הריבית הזאת?


אפשר גם ל10 שנים?

כן.
אגרות החוב של החברות מונפקות מראש למספר שנים ונסחרות יום יום בבורסה.
לא מכיר אגרת חוב שמועד הפרעון שלה הוא עשר שנים, אבל אפשר לקנות אג"ח חדשה לאחר מספר שנים.
אני לא יועץ השקעות ולכן לא ממליץ.

 

[shimשימי]

כן.
אגרות החוב של החברות מונפקות מראש למספר שנים ונסחרות יום יום בבורסה.
לא מכיר אגרת חוב שמועד הפרעון שלה הוא עשר שנים, אבל אפשר לקנות אג"ח חדשה לאחר מספר שנים.
אני לא יועץ השקעות ולכן לא ממליץ.

זה מאוד משנה ,כי להערכתי עוד שנה שנתיים הריבית תחזור לרדת
וממילא אם זה רק לשנתיים או שלש

אז זה לא כך משתלם(לדעתי)
אם יש אלטרנטיבה טובה(למי שיש)

כמובן שאני מבין שזה רק בגדר נתינת מידע בלבד ולא המלצה וטוב שאתה מדגיש את זה.

 

[אאאא....]

זה מאוד משנה ,כי להערכתי עוד שנה שנתיים הריבית תחזור לרדת

על סמך מה אתה אומר את זה?

וממילא אם זה רק לשנתיים או שלש

כמה לשיטתך תעלה דירת 4 חדרים בחריש בעוד שנתיים וכמה ברמה ד' בבית שמש?

אז זה לא כך משתלם(לדעתי)
אם יש אלטרנטיבה טובה(למי שיש)

לטווח ארוך יש מניות שיותר גמיש מנדל"ן.

 

[shimשימי]

על סמך מה אתה אומר את זה?


כמה לשיטתך תעלה דירת 4 חדרים בחריש בעוד שנתיים וכמה ברמה ד' בבית שמש?


לטווח ארוך יש מניות שיותר גמיש מנדל"ן.

א.תענה קודם על זה

אתה ממשיך לחזור על זה שהמשקיעים הם בעיה
כל עוד תמשיך להתעקש על זה
אין לי מה לומר לך

נראה שאתה סתם עיקש בדעותיך
כדאי שפעם אחת תענה לי לגופו של עניין
בעניין המשקיעים

ואז יהיה ניתן להמשיך לדון

הטענה שאם תוציא את המשקיעים מהשוק(נניח שהמדינה תוציא להורג מי שקונה דירה שניה)
האם אתה חושב שזה יוריד את המחירים???

תשכח מזה!(אולי בטווח הקצר זה יוריד קצת ,אבל מהר מאוד הכל יחזור לקדמותו )

מהסיבה שהמדינה תשווק פחות קרקעות!!
אם המדינה רוצה להוריד מחירים ניתן להוריד אותם גם כשהמשקיעים במשחק(ע"י שיווק יותר מאסיבי של קרקעות,דבר שדרך אגב יגרום למשקיעים בעצמם לחפש אפיקי השקעה אחרים)
ואם המדינה לא רוצה להוריד את המחירים גם אם תוציא אותם מחוץ למשחק המחירים לא ירדו(כי בסוף זה עניין של היצע וביקוש)

כל עוד אתה מתעלם פעם אחר פעם מהטיעון הזה
אז אתה סתם עובד על עצמך בעיניים

אבל בגדול הערכה שלי היא על סמך זה שהריבית הגיע למקום שהבנק אומר סטופ
והדרך שלו להתמודד עם זה ,זה הריבית
וממילא כל השאלה של האינפלצייה זה עניין פסיכולוגי וצריך להסתכל מסביב ולראות מה אנשים חושבים
האם חושבים שהמחירים כאן כדי להישאר או כדי לרדת
רובהאנשים שאני מדבר איתם טוענים שזה עניין של שנה+ ולכן מכאן הערכה שלי

ב.בגלל שהאינפלצייה מחושבת לפי 12חודשים אחורה אז בהכרח שהאניפלצייה תרד
כי עוד שנה גם אם זה ישאר אינפלצייה של 5 אחוז כמו עכשיו
עוד שנה האינפלצייה תהיה0 כי הוא ישווה 12 חודשים אחורה


ב.בבית שמש לא יודע בחריש לדעתי 1.9-2M

ג.אולי

 

[עפולה]

מחירי הדירות ממשיכים לעלות: עלייה שנתית של 17.9%

בהודעה נפרדת פרסמה הלמ"ס את מחירי הדירות, שאינם כלולים במדד המחירים לצרכן.



מהשוואת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים יוני– יולי 2022 לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים מאי–יוני 2022, נמצא כי מחירי הדירות עלו ב-1.3% ובכך השלימו עלייה של 17.9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד (יוני– יולי 2021). יצוין, כי זוהי עליית המחירים השנתית הגבוהה ביותר מזה עשור.

בפילוח שינויי מחירי הדירות לפי מחוזות בחודשים יוני–יולי 2022 לעומת החודשים מאי–יוני 2022, נרשמו עליות מחירים בכל המחוזות: ירושלים (0.8%), צפון (1.6%), חיפה (2.1%), מרכז (2.3%), תל אביב (0.1%-) ודרום (1.6%). בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, יוני– יולי 2022, לעומת יוני– יולי 2021, נרשמו עליות מחירים בכל המחוזות: מרכז (20.9%), חיפה (18.3%), צפון (16.9%), תל אביב (16.5%), דרום (16.1%) וירושלים (15.7%).

במדד מחירי הדירות החדשות נמצא כי מחיריהם עלו ב-1.9% בחודשים יוני– יולי 2022 לעומת החודשים מאי– יוני 2022, והשלימו בכך עלייה של 18.0% לעומת התקופה המקבילה אשתקד (יוני– יולי 2021). אחוז העסקאות שבוצעו בתמיכה ממשלתית והשתתפו בחישוב מהווה 25.6% בהשוואה ל-26.8% בתקופה הקודמת (מאי– יוני 2022).

 

[אאאא....]

אתה ממשיך לחזור על זה שהמשקיעים הם בעיה
כל עוד תמשיך להתעקש על זה
אין לי מה לומר לך

נראה שאתה סתם עיקש בדעותיך
כדאי שפעם אחת תענה לי לגופו של עניין
בעניין המשקיעים

ואז יהיה ניתן להמשיך לדון

הטענה שאם תוציא את המשקיעים מהשוק(נניח שהמדינה תוציא להורג מי שקונה דירה שניה)
האם אתה חושב שזה יוריד את המחירים???

תשכח מזה!(אולי בטווח הקצר זה יוריד קצת ,אבל מהר מאוד הכל יחזור לקדמותו )

מהסיבה שהמדינה תשווק פחות קרקעות!!
אם המדינה רוצה להוריד מחירים ניתן להוריד אותם גם כשהמשקיעים במשחק(ע"י שיווק יותר מאסיבי של קרקעות,דבר שדרך אגב יגרום למשקיעים בעצמם לחפש אפיקי השקעה אחרים)
ואם המדינה לא רוצה להוריד את המחירים גם אם תוציא אותם מחוץ למשחק המחירים לא ירדו(כי בסוף זה עניין של היצע וביקוש)

כל עוד אתה מתעלם פעם אחר פעם מהטיעון הזה
אז אתה סתם עובד על עצמך בעיניים

כמה דירות צריכים 1000 רוכשים?
וכמה דירות צריכים 1000 שוכרים?

 

[shimשימי]

כמה דירות צריכים 1000 רוכשים?
וכמה דירות צריכים 1000 שוכרים?

1000
1000

לא הבנתי כל כך איך זה עונה על השאלה

 

[אאאא....]

1000
1000

לא הבנתי כל כך איך זה עונה על השאלה

אין מצב ש1000 שוכרים יסתפקו ב1000 דירות.
כי תמיד יש את המשכירים שמנסים לעלות את המחיר גם אם הדירה תישאר ריקה כמה חודשים, וגם יש את המעברים שאז השוכרים תופסים 2 דירות.
תבדוק עכשיו ביד 2 כמה דירות להשכרה יש בחריש לכניסה מיידית.

 

[shimשימי]

אין מצב ש1000 שוכרים יסתפקו ב1000 דירות.
כי תמיד יש את המשכירים שמנסים לעלות את המחיר גם אם הדירה תישאר ריקה כמה חודשים, וגם יש את המעברים שאז השוכרים תופסים 2 דירות.
תבדוק עכשיו ביד 2 כמה דירות להשכרה יש בחריש לכניסה מיידית.

נניח צריכים 1020 דירות איך זה קשור לשאלה

 

[אאאא....]

נניח צריכים 1020 דירות איך זה קשור לשאלה

שהמשקיעים יוצרים מחסור מלאכותי בדירות, וזה גורם לעליית המחירים.

 

[shimשימי]

שהמשקיעים יוצרים מחסור מלאכותי בדירות.

ועדיין איך זה עונה על השאלה
השאלה הייתה פשוטה
ואני מצפה לתשובה פשוטה

השאלה הייתה-שאם המדינה רוצה להוריד את המחירים -היא יכולה לעשות את זה גם עם המשקיעים נמצאים בתוך המשחק(שתשווק יותר קרקעות)
ואם המדינה לא רוצה להוריד את המחירים אז גם אם המשקיעים יהיו בחוץ המחירים ימשיכו לעלות(מאחר שהמדינה תשווק פחות קרקעות)

הרי ברור לך שעוד 20 שנה המדינה תשווק יותר קרקעות לשנה נכון?
אז למה עכשיו היא לא עושה את זה?
למה משווקת רק 50 אלף ולא 100 אלף בשנה??

 

[shimשימי]

טוב מהצפי: המדד ירד ב-0.3% באוגוסט, אבל הדירות המשיכו להתייקר בעוד 1.3%

האינפלציה בישראל ירדה ל-4.6%, אבל זה עדיין לא אומר שבנק ישראל יכול להוריד את הרגל מהגז; מחירי הדיור זינקו ב-17.9%; העלאות הריבית עדיין לא מורידות את המחירים; סעיף הדלק ירד ב-17.7% והשפיע לטובה

www.bizportal.co.il

 

[דורה1]

בגלל שהאינפלצייה מחושבת לפי 12חודשים אחורה אז בהכרח שהאניפלצייה תרד
כי עוד שנה גם אם זה ישאר אינפלצייה של 5 אחוז כמו עכשיו
עוד שנה האינפלצייה תהיה0 כי הוא ישווה 12 חודשים אחורה.

לא נכון.

אינפלציה נמדדת ע’’פ מחירי סל מוצרים ושירותים, בשני נקודות זמן.

אם שנה שעברה סל עלה 100 והיום 105, יש 5% אינפלציה שנתית.
אם בעוד שנה אותו סל יעלה 110, עדיין יש 5% אינפלציה שנתית.

 

[shimשימי]

לא נכון.

אינפלציה נמדדת ע’’פ מחירי סל מוצרים ושירותים, בשני נקודות זמן.

אם שנה שעברה סל עלה 100 והיום 105, יש 5% אינפלציה שנתית.
אם בעוד שנה אותו סל יעלה 110, עדיין יש 5% אינפלציה שנתית.

נכון לחלוטין וזה בדיוק מה שאמרתי

שמה הסיכוי שיהיה עוד 5 אחוז עלייה?(למען האמת קצת פחות כי זה מחושב לפי ה105)

אחרי שכבר הגענו לנקודה שהבנק מתערב אגרסיבית ונכנס בשוק בחוזקה??

אז גם אם האינפלצייה לא תרד (לפי המדד של 100 נקודות כלשונך וישאר על 105)
אבל מסתבר מאוד שלא יעלה ל110
אלא ישאר על 105 (ואולי בכלל ירד למטה בגלל הריבית)

 

[די]

אחרי שכבר הגענו לנקודה שהבנק מתערב אגרסיבית ונכנס בשוק בחוזקה??

מעניין מאוד שלגבי מחירי הדירות אתה אומר שעליות הריבית לא תשפיע. ולגבי הצריכה אתה אומר שעליית הריבית משפיעה בצורה משמעותית מאוד.