הנושאים החמים
- הוסף לסימניות
- #101
טוב,
אז לאור הרבה בקשות לתת דוגמא "מהשטח", אני מוכן לשתף,
הנתונים הם מהשטח, מעשים שהיו, ולא מהשערות, או ציטוטים.
הנני להציג בפניכם את הדוגמא. מדובר בלקוח מהתקופה האחרונה.
כאמור, מדובר בנכסים סטנדרטיים, שאמורים להתאים לכל אחד, נכסים מניבים, שאמורים לפעול מהיום הראשון.
כמובן שהכל צריך להיות מותאם אישית ללקוח. אין 2 לקוחות דומים.
אז הדוגמא היא מנדל"ן מסחרי, שקרתה בשבועיים האחרונים.
כן כן, בשיא הקורונה.
רכשנו נכס מסחרי, משרד, ב620,000 ש"ח.
עם חוזה שכירות ל3 שנים ע"ס 3900 ש"ח (פלוס מעמ)
מדובר בנכס במקום שאין שם הצפה של משרדים מחד, ויש ביקוש מאידך,
התקשרנו לכל מודעה של "למכירה" או "להשכרה" שהייתה באיזור, ושאלנו מה מבקשים, והסתבר שמבקשים מחירים גבוהים יותר על מכירה ועל שכירות,
מה שהביא אותנו למסקנא שהמחיר שהצענו הוא מחיר טוב.
(ביקשו הרבה יותר, אבל בשביל זה יש עולם מרתק שנקרא "מו"מ")
סכום העסקה כולל הוצאות של 15% = 713,000 ש"ח.
משכנתא ל20 שנה:
על נכס נרכש קיבל 70% משכנתא = 434,000 ש"ח
על נכס קיים קיבל משכנתא של = 235,000 ש"ח
הון עצמי = 44,000 ש"ח
(רכיב המע"מ קיבל הלוואת סולו, שתוחזר אחרי דיווח המע"מ ככל עוסק מורשה)
ההחזר החודשי על ההלוואות, עומד על 4020 ש"ח
ביטוחים - 260 ש"ח
סה"כ הוצאה - 4280 ש"ח
שזה אומר שצריך להוציא מהכיס כל חודש - 380 ש"ח
לאורך כל התקופה, יש כאן הוצאה של 135,200 ש"ח.
(אני בכוונה לא מקזז הוצאות, מפני שאני גם לא מחשב עליית מחירי השכירות שוודאי תהיה.
אמנם, מבחינה תזרימית וודאי שצריך לקחת בחשבון)
הצפי שלי שאחרי 20 שנה, זה יהיה שווה מינימום עוד 300,000 ש"ח,
כך שההכנסה תהיה 920,000 ש"ח.
בחישוב של הוצאה מול הכנסה, הרי שיש לנו כאן:
34% תשואה.
ובשקלים, רווח של 784,800 ש"ח
ובהשוואה לשוק ההון,
עם הנתונים הבאים:
היות שיש כאלו שיטענו, שמשרד נקרא ב"רמת סיכון",
למרות שבעסקה הספציפית הזו, אני אישית חושב שזה לא בדיוק ככה,
אבל נניח וכן,
אז לכן ניתן לקרן המנייתית דין "סיכון", והיא נושאת תשואה שנתית של 7.5%.
כמו"כ, דמי ניהול מצבירה, הם 0.8%,
ההפקדה היא ל20 שנה.
סכום הפקדה ראשוני = 44,000 ש"ח
סכום הפקדה חודשי = 380 ש"ח
ובכן, בסוף התקופה הבחור יישאר עם 350,860 ש"ח,
שזה רווח של 215,660 ש"ח.
מה שנקרא,
המספרים מדברים בעד עצמם.
אז לאור הרבה בקשות לתת דוגמא "מהשטח", אני מוכן לשתף,
הנתונים הם מהשטח, מעשים שהיו, ולא מהשערות, או ציטוטים.
הנני להציג בפניכם את הדוגמא. מדובר בלקוח מהתקופה האחרונה.
כאמור, מדובר בנכסים סטנדרטיים, שאמורים להתאים לכל אחד, נכסים מניבים, שאמורים לפעול מהיום הראשון.
כמובן שהכל צריך להיות מותאם אישית ללקוח. אין 2 לקוחות דומים.
אז הדוגמא היא מנדל"ן מסחרי, שקרתה בשבועיים האחרונים.
כן כן, בשיא הקורונה.
רכשנו נכס מסחרי, משרד, ב620,000 ש"ח.
עם חוזה שכירות ל3 שנים ע"ס 3900 ש"ח (פלוס מעמ)
מדובר בנכס במקום שאין שם הצפה של משרדים מחד, ויש ביקוש מאידך,
התקשרנו לכל מודעה של "למכירה" או "להשכרה" שהייתה באיזור, ושאלנו מה מבקשים, והסתבר שמבקשים מחירים גבוהים יותר על מכירה ועל שכירות,
מה שהביא אותנו למסקנא שהמחיר שהצענו הוא מחיר טוב.
(ביקשו הרבה יותר, אבל בשביל זה יש עולם מרתק שנקרא "מו"מ")
סכום העסקה כולל הוצאות של 15% = 713,000 ש"ח.
משכנתא ל20 שנה:
על נכס נרכש קיבל 70% משכנתא = 434,000 ש"ח
על נכס קיים קיבל משכנתא של = 235,000 ש"ח
הון עצמי = 44,000 ש"ח
(רכיב המע"מ קיבל הלוואת סולו, שתוחזר אחרי דיווח המע"מ ככל עוסק מורשה)
ההחזר החודשי על ההלוואות, עומד על 4020 ש"ח
ביטוחים - 260 ש"ח
סה"כ הוצאה - 4280 ש"ח
שזה אומר שצריך להוציא מהכיס כל חודש - 380 ש"ח
לאורך כל התקופה, יש כאן הוצאה של 135,200 ש"ח.
(אני בכוונה לא מקזז הוצאות, מפני שאני גם לא מחשב עליית מחירי השכירות שוודאי תהיה.
אמנם, מבחינה תזרימית וודאי שצריך לקחת בחשבון)
הצפי שלי שאחרי 20 שנה, זה יהיה שווה מינימום עוד 300,000 ש"ח,
כך שההכנסה תהיה 920,000 ש"ח.
בחישוב של הוצאה מול הכנסה, הרי שיש לנו כאן:
34% תשואה.
ובשקלים, רווח של 784,800 ש"ח
ובהשוואה לשוק ההון,
עם הנתונים הבאים:
היות שיש כאלו שיטענו, שמשרד נקרא ב"רמת סיכון",
למרות שבעסקה הספציפית הזו, אני אישית חושב שזה לא בדיוק ככה,
אבל נניח וכן,
אז לכן ניתן לקרן המנייתית דין "סיכון", והיא נושאת תשואה שנתית של 7.5%.
כמו"כ, דמי ניהול מצבירה, הם 0.8%,
ההפקדה היא ל20 שנה.
סכום הפקדה ראשוני = 44,000 ש"ח
סכום הפקדה חודשי = 380 ש"ח
ובכן, בסוף התקופה הבחור יישאר עם 350,860 ש"ח,
שזה רווח של 215,660 ש"ח.
מה שנקרא,
המספרים מדברים בעד עצמם.
נערך לאחרונה ע"י מנהל:
