מדובר בסקירה ארוכה ומקיפה מאוד, ולכן אתחיל דווקא מהמסקנות ולאחר מכן אפרט את כל הפרטים וההשלכות, כך שגם מי שלא יקרא הכל יהיה מודע לשורה התחתונה..
ככלל, ההמלצה הכללית הייתה: לא לבקש הקפאת משכנתה אם אין צורך בכך.
על כן ברצוני לתת 3 המלצות חשובות, שלא נאמרו עד היום:
1. גם מי שנדרש לבצע הקפאת משכנתה, בעקבות בעיית תזרים משמעותית במשק הבית. בהנחה ומדובר בקושי זמני ולא מתמשך, במקום האפשרות של הקפאת משכנתה, נכון לבחון אפשרות של לקיחת הלוואה צרכנית רגילה, ולשלם בעזרתה את התשלומים השוטפים. גם במקרה בו הריבית על ההלוואה הצרכנית גבוהה יותר מהריבית על המשכנתא
2. מי שכבר נמצא היום בהקפאת משכנתה, שישתדל מאוד שלא להאריך את תקופת ההקפאה. אפילו שעל פי הנחיית בנק ישראל, הבנק מאפשר לו זאת.
3. האפשרות להקפאת משכנתה גם יוצרת הזדמנות. ובמקרים בהם קיימות התחייבויות נוספות, נכון לפעמים להקפיא את תשלומי המשכנתה לטווח ארוך על מנת 'לעשות סדר' בהלוואות משק הבית. אך רק לאחר ייעוץ מקצועי שיבחן את כלל האלטרנטיבות וההשלכות לעומק.
על רגל אחת ניתן לומר כי מי שזקוק לתזרים לטווח קצר בלבד, עד 3 חודשים, נכון שייקח הלוואה צרכנית במקום החלופה של הקפאת משכנתה. אך מי שזקוק לתזרים לטווח ארוך, וצריך לדוגמא לעשות הסבה מקצועית, נכון שיקפיא את תשלומי הלוואותיו לתקופה ארוכה, בה יוכל לבנות את עצמו מחדש.
מתי כדאי להקפיא את תשלומי המשכנתה?
על מנת שהלווה יוכל לקבל החלטה מושכלת האם נכון עבורו לבצע הקפאת משכנתה או לא, ואם כן, לכמה זמן, עליו לקבל את המידע הרלוונטי, המתחלק ל-3 פרמטרים:
1. כמה ריביות נוספות ישלם על ההלוואה בעקבות בקשת ההקפאה? ומהן אפשרויות המימון החלופיות שלו?
2. בכמה יעלה ההחזר החודשי שלו בעקבות בקשת ההקפאה?
3. האם דירוג האשראי הפנימי שלו בבנק עשוי להיפגע כתוצאה מבקשת ההקפאה? כמה זה עולה לנו?
הדבר הראשון אותו צריך לבחון לפני שמבקשים להקפיא את המשכנתה, הוא מה המשמעות הכלכלית הישירה מההקפאה. כלומר, בכמה יגדלו תשלומי הריבית בעקבות ההקפאה, וכיצד היא תשפיע על ההחזר החודשי. הבנקים השונים מאפשרים במצטבר 4 מסלולים שונים של הקפאה (מספר האפשרויות לבחירה משתנה בין בנק לבנק):
1. גרייס חלקי ללא דחיית מועד סיום ההלוואה.
2. גרייס מלא ללא דחיית מועד סיום ההלוואה.
3. גרייס חלקי עם דחיית מועד סיום ההלוואה.
4. גרייס מלא עם דחיית מועד סיום ההלוואה.
בנוסף לכך רוב הבנקים המאפשרים לבחור איזה מסלולים יוקפאו, ולא מחייבים הקפאה של כלל המשכנתה.
למרות שמדובר בסקירה מקצועית המיועדת ליועצי משכנתאות, באופן חריג, לפני שאמשיך בהסבר המעמיק על ההבדלים בין האפשרויות, אסביר בקצרה את המונחים השונים.
תשלום משכנתה רגיל כולל בתוכו תשלום ריבית ותשלום חלק מקרן החוב. לדוגמא, מתוך החזר חודשי של 3,000 ₪: 1,700 ₪ הינם תשלום הריבית שנצברה, ו-1,300 ₪ הינם תשלום על חשבון קרן החוב.
בדחיית תשלומים חלקית (גרייס חלקי) נדחה רק תשלום הקרן. ואילו תשלום הריבית ממשיך להיות משולם כסדרו.
בדוגמא שלנו, בזמן ההקפאה, ישלם הלווה 1,700 ₪ בחודש, במקום 3,000 ₪.
בדחיית תשלומים מלאה (גרייס מלא) מוקפא הן התשלום על חשבון הקרן והן התשלום בגין הריבית. במקרה זה החיוב בגין הריבית שלא שולם יתווסף לקרן החוב, ומרגע זה יחולו גם עליו חיוב ותשלום ריבית. זה מה שנקרא בעגה המקצועית "ריבית דריבית". כלומר, ריבית המשולמת בגין תשלומי ריבית קודמים שלא שולמו.
מועד סיום ההלוואה
דבר נוסף שלא הרבה מודעים אליו הינו השפעת הקפאת התשלומים על מועד סיום ההלוואה. ישנם בנקים בהם הקפאת הלוואת המשכנתא אינה משפיעה על מועד סיום ההלוואה המקורי. וישנם בנקים בהם ניתן לבחור באפשרות בה הקפאת הלוואת המשכנתא תאריך את תקופת ההלוואה, בהתאם לתקופת הגרייס. לדוגמא, אם המועד המקורי לסיום ההלוואה היה אמור לחול בינואר 2040, והלווה ביקש עכשיו הקפאת תשלומים למשך שנה – יידחה בהתאם גם מועד סיום ההלוואה לינואר 2041.
שיפור התזרים באמצעות ההקפאה
למרות כל החסרונות והבעיות בהקפאת משכנתה, לא ניתן להתעלם מכלי העבודה החשוב שיכול לתת מענה ללקוחות לטווח ארוך, והכוונה היא בעצם לביצוע סוג של "Restart".
כולנו מכירים את הלקוחות שבאים לייעוץ אבל כל מה שאנחנו רואים בדפי החשבון זה חושך בעיניים, זה יכול להיות החזרי הלוואות בריביות זוועתיות ובהרבה מקרים גם הלוואות חוץ בנקאיות, כאלה שקל לקחת וקשה להחזיר, ויש כמובן את הלקוחות שלא מבינים למה הם לא סוגרים את החודש ואז מתברר שהם מחזירים בחודש להלוואות יותר ממה שהם מרוויחים.
בימי שגרה כלי העבודה שלנו ללקוחות אלו, זה פריסה מחדש של ההלוואה לדיור, והגדלת האשראי לכל מטרה באמצעות משכנתה ככל שניתן, וזאת על מנת להרוויח פריסה ארוכה והקלה בהחזר החודשי.
אז מה השתנה עכשיו? במצב הנוכחי מומלץ לבדוק את כלי ההקפאה, במידה וזה יכול לשחרר את הלקוח ולסגור לו התחייבויות מעיקות והסדרת פעילות מחדש, אין סיבה לרוץ לבנק לקבל הלוואה לכל מטרה של 100,000 ₪, אם דרך ההקפאה ניתן להגיע לאותה תוצאה, ועוד בריביות של הלוואה לדיור.
לדוגמא, לקוח שיש לו משכנתה בהחזר חודשי של 5,000 ₪. ובנוסף גם הלוואה צרכנית שלקח לרכישת רכב, קצת הלוואות דרך כרטיס האשראי, ואוברדרפט של 20,000 ₪. ללקוחות כאלו הרבה פעמים קשה לצאת מ'גלגל הקסמים' אליו הם נכנסו, ודווקא באמצעות הקפאת המשכנתה לטווח ארוך הם יכולים לסגור את כל ההלוואות הנוספות המעיקות על ההתנהלות היום יומית. למשל באמצעות הקפאת המשכנתה לתקופה של שנה, יוכלו ליצור תזרים של 60,000 ₪ שיאפשר להם לסגור את האוברדרפט, את הלוואות כרטיסי האשראי, ולצמצם או לסגור לחלוטין את הלוואת הרכב.
אך כמובן הכלי הזה מתאים לביצוע רק אחרי ייעוץ ובדיקת אלטרנטיבות, שימוש לא מושכל בהקפאה במקרים כאלה, יכול רק לדרדר את מצב הלקוח.

Reactions: החכמה שבנשים1 //