התייעצות הגורמים למצוקת הדיור החרדית

[אדיר נוף הגליל]

ואתה כזה בטוח שתושבי באר שבע ירצו לקבל את החרדים בשמחה...

באר שבע עיר. מאוד מסורתית . יקבלו בזרועות פתוחות . ויש גם קהילה גדולה ושכונה דתית חרדית

 

[פלאי הבריאה]

לא נכון!!!!!
אני גר בערד, שקרובה מאוד לשטח של כסיף,
עובדים שם כבר טרקטורים!

 

[ייד]

תחשבו שעל כל בנין שמשווקות בו דירות היו משווקות פי 2 וחצי או 3 מכמות הדירות.. היה היצע מטורף היה מחירים יותר נמוכים גם בגלל קומות גבוהות שהמחיר שם נמוך יותר וגם בגלל שכבר אין מחסור בדירות.

תחשבו שבמקום לבנות עוד 10 - 20 קומות על כל בנין בעלות בניה מטורפת,
היו משחררים עוד 2 דונם לעוד כמה בניינים בגובה 3 קומות,
היה היצע מטורף! היה מחירים הרבה יותר נמוכים! גם בגלל עלויות בניה שהם הרבה יותר נמוכות וגם בגלל שכבר אין מחסור בדירות...
וגם איכות החיים היתה עולה, עלויות אחזקת הבניינים היתה יורדת, ונחסוך גם את מגדלי הרפאים שכבר נפוצים בערים מערביות רבות בעולם אחרי 30 שנה כשהמערכות מתישנות ועלות החלפתם גבוהה יותר ממה שבניין ממוצע יכול לממן בעצמו (ע״ע אסון מיאמי)

 

[אדיר נוף הגליל]

לא נכון!!!!!
אני גר בערד, שקרובה מאוד לשטח של כסיף,
עובדים שם כבר טרקטורים!

ראיתי טרקטור של בדואי אם לזה התכוונת

 

[nigun]

אתמול עברתי בשטח של כסיף. אין כלום . לא התחילו תשתית.

כמה יעלה דירה בכסיף?
בהתחשב במחירי הבניה כיום לא יודע האם דירות יחטפו שם כמו לחמניות

 

[י"ג מידות]

עו"ד נתן רוזנבלט כתב פעם שכהיום דירה קשה למצוא דירה שעולה פחות מ10000 ש"ח למטר

 

[nigun]

עו"ד נתן רוזנבלט כתב פעם שכהיום דירה קשה למצוא דירה שעולה פחות מ10000 ש"ח למטר

כן זה בדיוק הבעיה
אם לא יהיה ברור איזה מוסדות יהיו שם לילדים שלי ואיזה בית כנסת יהיה לי ליד הבית (עבודה נראה לי משהו יותר פשוט לפתור להרבה מהאנשים כי יהיו לכאורה מקומות עבודה בבאר שבע וזה לא תלוי באוכלוסיה בעיר)
למה שמישהו יקנה שם דירה ביותר ממליון ש"ח?

 

[nigun]

פתרון אפשרי למצוקת הדיור: לבנות דירות קטנות של 50 מ"ר (כמו בעבר) עם אופציה לשני חדרים נוספים וכך אפשר להרחיב את הדירה כשצריך, אך המחיר הראשוני הרבה יותר נמוך.

מתוך תדריך לתכנון עירוני של שכונות לאוכלוסייה החרדית של משרד השיכון

הדירה הצומחת
בכל הסיורים שנערכו בערים ובשכונות החרדיות
בלטה תופעת הרחבת הדירות. הרחבות אלו ניכרו
לעין משום שרבות מהן חרגו ממסגרת המבנה
ואופיו, וחלקן אף בוצעו באמצעים מאולתרים.

ברור שגודל המשפחה החרדית, מספר הילדים,
אורח החיים המקיים מפגשים רבי-משתתפים
לאורך כל השנה, בחגים ואירועים, ואורחים הבאים
ללמוד - כל אלה מצריכים דירה גדולה. עם זאת,
מצבה הכלכלי של האוכלוסייה החרדית מביא
כאמור לרכישת דירות מצומצמות בהיקפן, באופן
כמעט גורף על ידי כלל האוכלוסייה. מכאן נובעת
תופעת הרחבת הדירות, שעימה מנסה להתמודד
תפיסת "הדירה הצומחת".

א. ראשית יש להדגיש כי תכנון המאפשר הרחבת
דירות אינו תחליף לתכנון תמהיל דירות. אין
לתכנן מבנים או מבננים שכולם דירות קטנות,
או דירות קטנות המיועדות להגדלה. יש להביא
בחשבון כי יהיו גם רוכשים אמידים (או בשלב
חיים שונה), העשויים לרצות לרכוש דירה גדולה,
ויהיו אלו הרוצים לרכוש דירה קטנה שלא יהיה
צורך להרחיבה (דוגמת הורים מבוגרים העוברים
לגור בשכונה חדשה בסמוך לילדיהם שעברו
לפניהם).

יתרה מזאת, אם נתכנן תמהיל נכון לדירות במבנה/
במבנן, ייתכן שזוגות חרדיים, אשר אינם נוטים
לעבור דירה, משום החיבור שלהם לקהילה ולשירותי
הקהילה הניתנים במקום - ייתכן שזוגות אלו יבחרו
לרכוש דירה שונה באותו המבנה או באותו הרחוב,
אם תהיה זמינה דירה כזו.

ב. בראיונות עם מתכננים עלתה עמדה השוללת את
פתרון "הדירה הצומחת" כמענה גורף.

1. הטיעונים כנגד נבעו מהפקת לקחים מניסיון
של בנייה לא מוסדרת, לא תקינה, של תוספות
והטלאות המכערות את השכונה ולעיתים אף
מסכנות את הדיירים. נוסף על כך עלה היבט
של חיים ב"אתר בנייה" לכל אורך השנים -
תמיד יש מישהו שמרחיב או מגדיל.

2. המחזיקים בתפיסה זו הציעו להגדיר מראש
תמהיל בהוראות התוכנית:

● 25% - דירות 3 חדרים שלא גדלות
● 25% - דירות 4 חדרים שלא גדלות
● 25% - דירות 4 חדרים שגדלים ל-5
● 25% - דירות 5 חדרים שלא גדלות
● גודל דירה ממוצעת 93 מ״ר ללא ממ״ד
(105 מ״ר עם ממ״ד)
באופן זה, רק 25% מהדירות ניתנות להגדלה,
וחשוב מכך, ההגדלה היא רק בחדר אחד -
כלומר המבנה יחסית "מסודר" וניתן לקבוע
בתכנון מסגרת להרחבות אלו מראש.

3. הצעה נוספת שעלתה היא לתכנן מבנים
להשכרה עם דירות קטנות לשלבי הנישואין
הראשונים. הצעה זו נשענה גם על ניצני יזמות
בתחום הדיור להשכרה לחרדים.

ג. מתוך הכרה בנחיצות הגדלתן ההדרגתית של
דירות, ובמציאות של רכישת דירות קטנות ושל
תהליכי הרחבתן, תדריך זה ממליץ בהחלט
לשקול את נושא הדירה הצומחת בתכנון
הסטטוטורי והמפורט.

1. גישה אחת גורסת שיש להגדיר מראש
זכויות בנייה מקסימליות בתכנון, ודי בכך -
כלומר השוק יעשה את שלו, היזמים יקימו
דירות בהיקף ובמחיר אשר ניתן לשווק,
והזוגות הרוכשים יגדילו את דירותיהם על פי
צורכיהם ולאורך זמן.

2. הגישה השנייה גורסת שאין להסתפק
בהגדרת זכויות בנייה, אלא יש לדרוש מראש
שהתכנון, הרישוי והביצוע של המבנה יכילו
מסגרת קונסטרוקטיבית שתקבע את היקף
ההרחבות העתידיות. מסגרת זו תייצר אחידות
לצופה מהצד, לא רק לאחר ההרחבות אלא
גם כאשר רק חלק מהדירות הורחבו. בגישה
זו מושֶתת על הקבלן (ועל רוכשי הדירות,
בהתאם) תוספת עלות, אשר יש לשקול
(עלות זו מופחתת מעלות ההרחבה בהמשך).

3. בין שתי הגישות קיים מנעד, ועל המתכנן
לברור את המתאים לתכנון הספציפי, מתוך
מגוון השיקולים שהוזכרו.

ניתן להגדיר בהוראות התוכנית, למשל, שהיתר
ראשון יאפשר כבר את הבנייה העתידית - וכך
לפחות מתווים את כיוונה, ואף מקלים על הדיירים
בנושא הרישוי העתידי.

 

[די]

כמה יעלה דירה בכסיף?
בהתחשב במחירי הבניה כיום לא יודע האם דירות יחטפו שם כמו לחמניות

אם המחיר בדירה בהנחה בהגרלה הנוכחית באופקים הוא 700K לארבעה חדרים, בכסיף לכאורה יהיה עוד יותר זול (80% מהדירות בהנחה).

 

[nigun]

אם המחיר בדירה בהנחה בהגרלה הנוכחית באופקים הוא 700K לארבעה חדרים, בכסיף לכאורה יהיה עוד יותר זול (80% מהדירות בהנחה).

אם מתכננים לשווק את רוב העיר בהגרלות יהיה שם ערב רב של אנשים שלא קשורים אחד לשני, ואי אפשר לפתוח אפילו חיידר אחד עם מספיק ילדים מאותו תת מגזר.
ובשונה מבית שמש אי אפשר לנסוע לשכונה בעיר הוותיקה כי אין עיר וותיקה.....

 

[nigun]

אם מתכננים לשווק את רוב העיר בהגרלות יהיה שם ערב רב של אנשים שלא קשורים אחד לשני, ואי אפשר לפתוח אפילו חיידר אחד עם מספיק ילדים מאותו תת מגזר.
ובשונה מבית שמש אי אפשר לנסוע לשכונה בעיר הוותיקה כי אין עיר וותיקה.....

ואם עיר מתחילה ברגל שמאל לוקח שנים לשנות את התדמית
ע"ע עמנואל

 

[nigun]

אם נתכנן תמהיל נכון לדירות במבנה/
במבנן, ייתכן שזוגות חרדיים, אשר אינם נוטים
לעבור דירה, משום החיבור שלהם לקהילה ולשירותי
הקהילה הניתנים במקום - ייתכן שזוגות אלו יבחרו
לרכוש דירה שונה באותו המבנה או באותו הרחוב,
אם תהיה זמינה דירה כזו.

בעולם שמחיר הדירות לא מזנק כל הזמן ותמיד יש היצע אפשר לסמוך על זה
אבל בעולם שלנו לא נראה לי שמישהו יקנה דירה בלי אופציה להרחבה בתכנון שיעבור דירה באותו רחוב כשיצטרך עוד חדר.

הטיעונים כנגד נבעו מהפקת לקחים מניסיון
של בנייה לא מוסדרת, לא תקינה, של תוספות
והטלאות המכערות את השכונה ולעיתים אף
מסכנות את הדיירים. נוסף על כך עלה היבט
של חיים ב"אתר בנייה" לכל אורך השנים -
תמיד יש מישהו שמרחיב או מגדיל.

זה דומה לטענה של אופקים 1

לא רבים נהנים מהרעיון לגור באתר בניה במשך כל ימי חייהם.

אם מחליטים על הפתרון הזה, נראה לי שראוי להוסיף מבנים לבתי דין כחלק מהפרוגרמה של מבני ציבור.

אבל נראה שבתוכנית של כסיף אימצו את הרעיון

ט. "בית גדל": יצירת מנגנון שנועד לאפשר הרחבת יחידות הדיור על-ידי רוכשי הדירות שתבוצע בתום שנה לאחר טופס אכלוס, ובכל מקרה לא לפני סיום תקופת הבדק של הבניין כולו הקבועה בדין או במועד מאוחר יותר, וזאת בהתאם לרצונם, יכולתם הכלכלית, מצבם המשפחתי וכיוצ"ב.

במצב שבונים דירות שמיועדים להרחבה יתכן שגם יחסכו את הקטע שבונים ואחרי מפרקים בשביל לשפץ, ומראש ישימו בדירה מפרט מינימלי ויראה באמת כמו דירת שיכון משנות ה-70 עם דלת ראשית מקרטון ואחרי הטופס 4 שכל אחד יבנה את מטבח החלומות שלו עם סלון שנראה כמו אולם אירועים.....

 

[די]

אם מתכננים לשווק את רוב העיר בהגרלות יהיה שם ערב רב של אנשים שלא קשורים אחד לשני, ואי אפשר לפתוח אפילו חיידר אחד עם מספיק ילדים מאותו תת מגזר.
ובשונה מבית שמש אי אפשר לנסוע לשכונה בעיר הוותיקה כי אין עיר וותיקה.....

רובע אחד של כסיף הוא 5000 דירות זה ענק
אם נניח יהיו שליש מכל תת מגזר, 1600 משפחות, נניח נולד ילד כל 3 שנים (לפחות) אחד בן אחת בת, כלומר 1600/6 יוצא 266 ילדים במחזור מכל תת מגזר, כלומר 8 כיתות מקבילות עם 30 ילדים בכיתה... כפול 3 תתי מגזרים...
רמה ד' עם מחיר למשתכן אוכלוסייה מצויינת. מי שרוצה שליטה של 100% על האוכלוסייה שיקנה בקבוצת רכישה.

 

[nigun]

רובע אחד של כסיף הוא 5000 דירות זה ענק
אם נניח יהיו שליש מכל תת מגזר, 1600 משפחות, נניח נולד ילד כל 3 שנים (לפחות) אחד בן אחת בת, כלומר 1600/6 יוצא 266 ילדים במחזור מכל תת מגזר, כלומר 8 כיתות מקבילות עם 30 ילדים בכיתה... כפול 3 תתי מגזרים...
רמה ד' עם מחיר למשתכן אוכלוסייה מצויינת. מי שרוצה שליטה של 100% על האוכלוסייה שיקנה בקבוצת רכישה.

יש קצת יותר מ3 תתי מגזרים
כי בכל מגזר מתחלק לשמרנים יותר או פחות.

לכאורה למישהו אמור להיות את הנתונים כמה ילדים יש בכל מחזור כיום בתושבי רמה ד' (כמה יח"ד יש שם?) ולהעריך שזה יהיה מספר הילדים הממוצע במחזור בשנים הראשונות של כסיף.

 

[די]

יש קצת יותר מ3 תתי מגזרים
כי בכל מגזר מתחלק לשמרנים יותר או פחות.

יש 8 כיתות מכלל תת מגזר..
אפשר לחלק אותם לפי רמת שמרנות או לחלק לחיידרים נפרדים.

לכאורה צריך למישהו אמור להיות את הנתונים כמה ילדים יש בכל מחזור כיום בתושבי רמה ד' (כמה יח"ד יש שם?) ולהעריך שזה יהיה מספר הילדים הממוצע במחזור בשנים הראשונות של כסיף.

חיידרים ליטאיים יש ברמה ד' היום לפחות 5..

 

[nigun]

חיידרים ליטאיים יש ברמה ד' היום לפחות 5..

וכולם מרמה ד' או גם משכונות אחרות?

 

[די]

וכולם מרמה ד' או גם משכונות אחרות?

מרמה ד'. ברמה ג' יש להם עוד סניפים..

 

[nigun]

אם המחיר בדירה בהנחה בהגרלה הנוכחית באופקים הוא 700K לארבעה חדרים, בכסיף לכאורה יהיה עוד יותר זול (80% מהדירות בהנחה).

אז מתי יהיה האכלוס בכסיף? 2031?
האם עוד 5,000 יח"ד יזיז משהו בערים אחרות או שלעומת הביקוש זה לא באמת מספק?

 

[די]

אז מתי יהיה האכלוס בכסיף? 2031?

הלוואי.

האם עוד 5,000 יח"ד יזיז משהו בערים אחרות או שלעומת הביקוש זה לא באמת מספק?

5000 יח"ד זה פחות משנתון אחד. אבל יש גם עוד תוכניות כמו עוד שכונות בבית שמש, תילה, קריית גת מערב, נוף הגליל ועוד

 

[אברימי 2.0]

רק הערה אחת קשה לי לשמוע את הטענה החוזרת ונשנית כאן, "אין מספיק דירות" "לא בונים מספיק" וכדומה
תסתכלו סביבכם מכירים אדם משפחה או שבט שאין לו איפה לגור? ממש כך? או אפי' אדם שלא מוצא דירה איפה שהוא רוצה לגור לא מדבר על חוסר יכולת כלכלית שלו לקנות את הדירות המוצעות בשוק שזה בעיה אחרת
זה נדיר קיים אולי בשכונות בודדות וקטנות כמו רמת שלמה שאף אחד לא עוזב שם ואין שם משקיעים שקנו פעם ומוכרים אבל בכל מקום אדם ימצא דירה ולא סתם דירה אלא דירה שמתאימה לצרכיו והעדפותיו הספציפיות
[נוף חצר ממ"ד וכדומה]
ואל יאמר אדם יש יחידות דיור וכו' זה פשוט עוד ביטוי לרצון של זוצי"ם לחסוך בהוצאות הדיור שלהם ולכן התופעה הולכת ומתרחבת בשוק אלא מאי לכולם יש דירות פשוט יש המון אנשים או מספיק אנשים שיש להם יותר מדירה אחת והם משכירים אותה לשאר האנשים והשוק הוא פסיכולוגי לחלוטין ואילולי המציאות של החזרי המשכנתא הבלתי אפשריים משלב מסוים המחירים לא היו נעצרים לשנייה
לדוגמא אילו מחר בנק ישראל מאריך את המשכנתא ל 40 שנה [כמו שראיתי הצעה לזוועתי באחד העיתונים]
באותו יום או באותו חודש מחירי הדיור עפים קדימה בפער של היכולת החדשה.
אולי אולי יום אחד אנשים יבינו שהם מתדלקים את העלייה בעצמם ויפסיקו לקנות בשיעורים מספיק גדולים שיעצרו את העליות האלה
[פעם חשבתי שזה מעבר לפינה היום אני בספק אם זה יקרה אי פעם]
סליחה על האריכות מרוב עצבים על הנושא