קניית דירה עכשיו

[מקצועי בלבד]

למקצועי האם את מדברת על אותו גובה סיכון. פחות\יותר וכמה.

לדעתי פחות.

אני שואלת כי אני בדיוק במצב כזה של 50.000 חיסכון לעתיד בעז"ה ואני בוודאות יודעת שאני צריכה לעשות עם זה משהו יותר והדוגמאות נראות מדי מדי מסוכנות או לא ראליות.

אני ממש לא ממליצה לעשות השקעות בכזה מינוף גבוה.
ומה שכתבתי היה לשם ההשוואה בלבד.

 

[שרילנקה]

אני ממש לא ממליצה לעשות השקעות בכזה מינוף גבוה.
ומה שכתבתי היה לשם ההשוואה בלבד.

ויש לדעתך מה לעשות משהו נורמלי .
את לא חייבת\צריכה לייעץ העיקר כיוונים ואני ינסה להמשיך לחפור בככל אופן כל מידע יתקבל בברכה.
ואם כבר ענית ראיתי באשכול אחר מזמן לא יודעת איפה. שמי שלא למד טוב את הנושא שלא יעשה כלום [משהו כזה] את מדברת על השקעה באופן עצמאי או אפי' בבית השקעות. וכו'.
אלף תודות!!

 

[מקצועי בלבד]

ויש לדעתך מה לעשות משהו נורמלי .
את לא חייבת\צריכה לייעץ העיקר כיוונים ואני ינסה להמשיך לחפור בככל אופן כל מידע יתקבל בברכה.

יש הרבה סוגי השקעות שאפשר לעשות עם סכום כזה גם ללא מינוף.
ויש על זה אשכולות פה בפרוג.

ואם כבר ענית ראיתי באשכול אחר מזמן לא יודעת איפה. שמי שלא למד טוב את הנושא שלא יעשה כלום [משהו כזה] את מדברת על השקעה באופן עצמאי או אפי' בבית השקעות. וכו'.

גם בבית השקעות כדאי מאד להבין מה סגנון ההשקעה וכו'.

 

[אוהבים]

מצ"ב התוכנית של ליצמן

מעניין מאוד שהגרפים של משרד השיכון מראים על עליה (כמעט) מתמדת ודי תלולה...
הם לא יודעים לקרוא גרפים של אתר מדל"ן?
או שמא אינם בקיאים כיצד קוראים כתבות מקושקשות של מומחי הכלכלה?
אתמהה........

 

[מקצועי בלבד]

מעניין מאוד שהגרפים של משרד השיכון מראים על עליה (כמעט) מתמדת ודי תלולה...
הם לא יודעים לקרוא גרפים של אתר מדל"ן?
או שמא אינם בקיאים כיצד קוראים כתבות מקושקשות של מומחי הכלכלה?
אתמהה........

שוב,
הגרפים שאני הבאתי היו של מקומות ספציפיים שבהם היו ירידות.
ברור שיש גם מקומות שהיו בהם עליות, [שברובם היו ירידות בזמן האחרון]
ואפשר לראות בגרפים שהבאתי גם את הקו של מחירי הדירות בכל הארץ, שבכל הארץ בכללות, בהחלט המצב שונה.
וכל מה שהבאתי את הגרפים, זה להראות שיש גם מציאות של ירידות מחירים, ובהחלט לא רק ירידות מחירים.

 

[מקצועי בלבד]

מעניין מאוד שהגרפים של משרד השיכון מראים על עליה (כמעט) מתמדת ודי תלולה...

סתם ככה, אשמח לראות גרפים [ועוד רשמיים] של עלייה תלולה ב3 שנים האחרונות.

 

[אוהבים]

סתם ככה, אשמח לראות גרפים [ועוד רשמיים] של עלייה תלולה ב3 שנים האחרונות.

סתם ככה. צריך לדעת להודות בטעויות ולא לנסות למצוא תירוצים.

 

[מקצועי בלבד]

סתם ככה. צריך לדעת להודות בטעויות ולא לנסות למצוא תירוצים.

של מי?
אף פעם לא כתבתי שהיו ירידות בכל הארץ.
מצטערת אם זה מה שהבנת.
בכל אופן, מחכה לראות את הגרפים המדוברים.

 

[האורות]

אני עוקבת בהתעניינות רבה בכל הדיון פה.
@האורות - האם יש דרך ליצור איתך קשר בנוגע ליעוץ?

אולי תכתבו פה מייל שלכם?

 

[האורות]

לדעתי מדובר בסיכון סופר גבוה מבחינת כל נתון.[לדעתי]

כל היופי ב"נתונים יבשים", שלא צריך להגיע ל"פרשנות".
לרוב, חששות או "פרשנויות לחומרא", הן תןצאה של פחד, של רגש.
ביזנס אסור לעשות עם רגש. לטוב ולמוטב.
למשל, מי שפועל בשוק ההון מתוך רגש, עלול לחטוף שוק על ירך,
נתתי את הדוגמא של שוק ההון, לא בגלל ההשוואות הסידרתיות, אלא בגלל שזה מצוי,
אנשים פועלים הרבה בשוק ההון אמוציונלית ולכן הרבה נופלים,
שומעים "הנפט צלל" עטים לרכוש. או משהו צונח? ממהרים למכור.
ובדיוק כך מפסידים כסף.

רוצה לומר, בעסקים, צריך לפעול בהיגיון, לא מתוך רגש.
לכן, אני יעדיף שיבררו האם יש סיכון, מבחינה עובדתית,
במקום לטעון שיש סיכון על סמך פרשנות,

ואנסה לפרט:

שזה כבר אומר שאין לו כ"כ הרבה כסף מיותר להסתכן

למתי הוא צריך את הכסף המיותר? מה ההגגרה של "כסף מיותר",
אנחנו לא אוהבים כסף מיותר, המזרן שלנו מלא בקפיצים והכרית מלאה בנוצות,
אין לנו איפה להניח את הכסף המיותר, אנחנו מעדיפים להשקיע אותו,
כסף צריך לייצר כסף.

אם החשש על החודשי?
אז ברור שזה נתון שאנחנו לוקחים בחשבון באיפיון של הלקוח,
ספציפי הלקוח הזה מרוויח כל חודש כ20 אלף ש"ח, שם בצד כמה אלפים כל חודש.

כיון שהאדם הביא קצת כסף עם מינוף ממש גבוה מספיק שכל כמה זמן מועט [בא נאמר בין חוזה לחוזה] הוא לא מקבל שכירות הוא מתחיל ליפול שהרי הוא כבר מתחיל ב5.000 שקל הוצאות עם ארנונה גבוהה ועוד.

אין קשר לגובה המינוף,
בכל מינוף, כשהנכס עומד ריק, צריך לשלם את הכסף מאנשהוא,
שוב, כיוון שבליווי מקצועי עסקינן, אנחנו לוקחים מראש מה יקרה כשאין שוכר, ואנחנו לוקחים מרווח גדול מאד, ויחד עם הלקוח בוחנים את האפשרויות.

אגב, בקשר לארנונה,
במסחרי יכול לצאת שהארנונה בסוף תעלה אותו מחיר כמו מגורים,
למשל, באתו מחיר של משרד אפשר לקנות דירה,
העניין שהדירה היא 80 מר והמשרד הוא 35 מ"ר (כי משרד יותר יקר מדירה),
כך, שעל אף שדמי הארנונה במסחרי כפולים ויותר ממגורים, עדיין בסוף חודש התשלום ייצא זהה.

ומה עוד שמדובר במשרד שבלי קשר לקורונה אחוזי התפוסה שלהם לא בשמים אפי' במקומות טובים ק"ו בפחות טובים ולכן הסיכוי שזה יקרה גבוהים אז הוא סוג של נופל וקם עד שנופל על הפרצוף

על המיקום, על התפוסה ועל הדרך שבה בחרנו את הנכס, פירטתי בהודעה שבה מפורטת ההשקעה.
אם אחרי כל החקר שוק הזה, עדיין תחשיבו את זה כ"מסוכן", הרי שבאותה מידה גם כל דירה היא מסוכנת.

האם אני מפספסת משהו\טועה\צודקת

השאלה הזו, קצת סותרת את המשפט הזה:

אלא אני מדברת על הדברים היבשים והפשוטים

כלומר אם "אלו הנתונים היבשים", אז זהו זה...


כל ה"בעיות" שהועלו, הם שאלות טובות, שיש עליהם תשובות טובות.
אני תמיד אומר שיש 2 דרכים לשאול שאלות,
אם הלקוח שואל שאלות בשביל "להכשיל", אז זה משהו אחד, הוא בא במטרה שזה לא עסק טוב ואז אם נסתתמו טענותיו ו"לצערנו" הצלחתי לתת מענה הולך על הכל, הוא ייצא מהמשרד בפחי נפש.
אבל אם הלקוח שואל בשביל להבין, הרי שהוא שמח שהוא מקבל תשובה, הוא בא לקבל פתרון, ואז הוא נכנס לתהליך בשמחה.
@שרילנקה , תבחרו באיזה דרך לילך....

לסיכום,
אין פה שום סיכון מיוחד (ממש מעט יותר מדירה רגילה, אבל סיכוי שווה את הסיכון) ובטח הרבה פחות משוק ההון, והרבה הרבה הרבה פחות משוק ההון ממונף, שזה ממש סיכון מטורף.

 

[שרילנקה]

הי קודם כל תודה על התגובה המאד טובה.

אני יתחיל מהסוף.

אבל אם הלקוח שואל בשביל להבין, הרי שהוא שמח שהוא מקבל תשובה, הוא בא לקבל פתרון, ואז הוא נכנס לתהליך בשמחה.
@שרילנקה , תבחרו באיזה דרך לילך....

אני באמת פה בשביל להבין וכל זה חלק מהתהליך שלי ללמוד. וכמו שכתבתי בסוף שאלתי זה הכי רלוונטי. ואני לוקחת את הזמן לחקור וללמוד.
רק לידע אני באה כמעט כמו כולנו מתוך עולם יותר של נדל"ן [פחות מסחרי..אבל גם] כך שאין לי יותר מידי אמוציות כלפי הדברים. מה שכן לאחרונה נחשפתי יותר לשוק ההון על כל מעלותיו וחסרונותיו. ונתונים של נדל"ן [ממש לא גרפים יותר שטח] שהעסק קיבל מכה בכנף. בצורה לפעמים משמעותית. וזה הסיפור.

כלומר אם "אלו הנתונים היבשים", אז זהו זה..

לא התכוונתי יבש ואין מה לדבר אלא אני נוח לי ומעדיפה לדבר על דברים "נקרא" להם יבשים מאשר לדבר על יותר באוויר לדוגמא מה הסיכויים שזה יעלה. ותוך כמה זמן. וכמה יעלה. שזה סוג של נבואת שוק[ככה עובדים] עם כמה שיש לזה הוכחות אפי' טובות נוח לי לדבר יותר על דברים שכולם מסכימים איתם..[כמו שבאמת כתבת]

הרי שבאותה מידה גם כל דירה היא מסוכנת.

לא היית חותם על זה. אבל הבנתי את הכיוון מדובר במקום מאד ספציפי עם ערך גבוה..

אין קשר לגובה המינוף,
בכל מינוף, כשהנכס עומד ריק, צריך לשלם את הכסף מאנשהוא,
שוב, כיוון שבליווי מקצועי עסקינן, אנחנו לוקחים מראש מה יקרה כשאין שוכר, ואנחנו לוקחים מרווח גדול מאד, ויחד עם הלקוח בוחנים את האפשרויות.

ברור שיש קשר למינוף. כמה עולה המינוף פה שהוא לקח החזר חודשי גבוה בגלל המינוף מתי שלא יהיה לו שוכר אין לו הכנסה על הגובה הזה משא"כ אם המינוף היה קטן זה נספג.
ואז התשובה שלך תהיה

אז ברור שזה נתון שאנחנו לוקחים בחשבון באיפיון של הלקוח,
ספציפי הלקוח הזה מרוויח כל חודש כ20 אלף ש"ח, שם בצד כמה אלפים כל חודש.

שזה בעצם אומר שזה מסוכן מאד לסטנדרטים. שלהם התשואה תהיה ממש רחוקה. כי הוא מביא קצת כסף לטווח ארוך שנהיה ממנו הרבה ויש לו אפשרות.

בהבנת הדברים בכל אופן מצידי. שזה סיפור ממש ממש ספציפי [גם של מקצועי בלבד].ולך תשווה.

מה שכן קבלנו את רוח הדברים [לא בציניות..באמת] ואלף פעמים תודה!!

 

[Rochit]

אולי תכתבו פה מייל שלכם?

sha054841 בGMAIL

 

[אננסית]

כשיו נעבור להשוואה.
כיוון שמדובר בהשקעה עם מינוף, אין צורך להניח שכשמשקיעים בשוק ההון אין מינוף.
ולכן נניח שיש לאותו אדם את הסכום העצמי של 44,000 ש"ח.
נוסיף לזה את המשכנתא שהוא קיבל-
את הסכום הזה הוא השקיע בקופת גמל להשקעה, סה"כ הפקיד בקופה 279,000 ש"ח
וכנגדה לקח 80% הלוואה בשיטת החזר גרייס, [בריבית נמוכה] סה"כ הלוואה 209,000 ש"ח.
סה"כ סכום ההשקעה הכולל יהיה 488,000 ש"ח. [בעיקרון אפשר לעשות גם מינוף יותר גבוה, אבל נסתפק בזה]

עוקבת בשקיקה ומחכימה זה בהחלט פותח את הראש לעוד אפיקים
מה שלא ברור לי בכל הנושא של השקעה בשוק ההון כמו הדוגמא שהבאת למעלה:
1. הבנ"א הביא מזומן של 44 K ואת השאר במשכנתא אותה עליו להחזיר מידי חודש- מהכיס, משכנתא של יותר מ400K
בניגוד לקניית דירה/נכס נדל"ן בה המשכנתא משולמת ברובה/חלקה ע"י השכירות
כך שאופציה של קנית דירה יותר מעשית לרוב האנשים שאין להם יכולת החזר חודשית גבוהה כ"כ.
כך שאולי שוק ההון זה פנטסטי אבל אין לבנ"א מאיפה
2. לגבי מימוש בנדל"ן- כעבור 20 שנה לא חייבים למכור את הדירה אפשר לקחת עליה משכנתא לטובת קנית נכס לזוג, המשולמת ע"י השכירות (בדומה למשיכת 4% כל שנה בשוק ההון)
3. נניח השקעתי בשוק ההון 200K כעבור 15-10 שנים אני יכולה להתחיל למשוך רווחים ע"ח הקרן? 4% לשנה?
2. אשמח לדוגמה הבאה: לשים 50 K עבור תינוק שנולד, כמה יהיה כעבור 20 שנה?
@מקצועי בלבד אשמח לתגובתך

 

[מקצועי בלבד]

1. הבנ"א הביא מזומן של 44 K ואת השאר במשכנתא אותה עליו להחזיר מידי חודש- מהכיס, משכנתא של יותר מ400K

תקראי את הדוגמה שלי שוב,
מדובר על משכנתא בגובה 235,000 ש"ח, בהחזר חודשי של 1200 ש"ח, והשאר בהלוואה אחרת בשיטת גרייס, [ללא החזר חודשי]
וכתבתי גם שאפשר לסדר זאת שכמעט כל המינוף יהיה בשיטת גרייס, ובהחזר חודשי רק של 400 ש"ח,
שזה דוגמה זההה בתנאיה, לעסקת הנדל"ן שהובאה שם.

3. נניח השקעתי בשוק ההון 200K כעבור 15-10 שנים אני יכולה להתחיל למשוך רווחים ע"ח הקרן? 4% לשנה?

נכון.

2. אשמח לדוגמה הבאה: לשים 50 K עבור תינוק שנולד, כמה יהיה כעבור 20 שנה?

בהנחה שקנית מדד S&P 500 והתשואה השנתית הממוצעת שיהיה לך זה 7.68% רק כמו המינימום שהיה בעבר לתקופה של 20 שנה, ושההשקעה היא ללא מינוף כלל, אז יהיה לך - 206,811 ש"ח.
ואם נחשב את התשואה הממוצעת לשנה, כמו הממוצע לתקופה כזאת שזה 11.86% לשנה, ושוב ללא מינוף כלל,
אז יהיה לך - 442,965 ש"ח.

 

[אננסית]

מכירה הלוואת גרייס אבל צריך להחזיר אותה מתי שהוא (והריביות עליה מאוד גבוהות...)מתי מחזירים אותה? אחרי 20 שנה?!
לגבי הדוגמה שהבאת כמה זה יוצא בקיזוז מס ?
מה האופציה הנכונה לעשות כזאת השקעה-דרך קופת גמל? או על השקעה במניות דרך חברה פיננסית גדולה?
בהנחה שקרן השתלמות כבר מוצה

 

[מקצועי בלבד]

מכירה הלוואת גרייס אבל צריך להחזיר אותה מתי שהוא (והריביות עליה מאוד גבוהות...)מתי מחזירים אותה? אחרי 20 שנה?!

בשיטה שאני הבאתי, זה גרייס מקופ"ג להשקעה, בריבית מעולה, וכן, מחזירים מתי שמחליטים להחזיר.

לגבי הדוגמה שהבאת כמה זה יוצא בקיזוז מס ?

איזה דוגמה?

מה האופציה הנכונה לעשות כזאת השקעה-דרך קופת גמל? או על השקעה במניות דרך חברה פיננסית גדולה?

איזה השקעה?
בכל מקרה, כל מקרה לגופו, ולא לכל אדם מתאים אותה השקעה, וצריך לדעת שיודעים את הסיכונים וכו'.
ואת ההשקעה בשוק ההון שהבאתי להשוואה, כמו גם את עסקת הנדל"ן שדוברה שם, אני ממש לא ממליצה לעשות,
כי יש בזה סיכון גדול, בגלל המינוף הענק.

 

[אננסית]

אני מדברת על הדוגמה הספציפית שהבאת לי על ה 50K ל 20 שנה
הבנתי את הסיכונים ,תכל'ס דרך מי/מה משקיעים במדד S&P 500 כדי שיהיה מנוהל כמו שצריך?

 

[מקצועי בלבד]

אני מדברת על הדוגמה הספציפית שהבאת לי על ה 50K ל 20 שנה
הבנתי את הסיכונים ,תכל'ס דרך מי/מה משקיעים במדד S&P 500 כדי שיהיה מנוהל כמו שצריך?

או דרך קרן סל מחקה, בפתיחת תיק למסחר עצמאי בבית השקעות.
או דרך קופ"ג להשקעה, שעוקבת אחרי המדד הזה. [כמו שמדובר לפתוח כרגע באשכול השכן]

 

[שזמה]

או דרך קרן סל מחקה, בפתיחת תיק למסחר עצמאי בבית השקעות.
או דרך קופ"ג להשקעה, שעוקבת אחרי המדד הזה. [כמו שמדובר לפתוח כרגע באכול השכן]

לתשומת לב למי שהוא אזרח אמריקאי, צריך מאוד להזהר עם קרנות סל שלא יהיו לא אמריקאיים כי יש מס מוגדל מאוד.

 

[אננסית]

תשומת לב למי שהוא אזרח אמריקאי, צריך מאוד להזהר עם קרנות סל שלא יהיו לא אמריקאיים כי יש מס מוגדל מאוד

רלוונטי לגבי, עוד פרטים? מה בעיה?